Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 MARS 2022

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/19016 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6GEN

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 31 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/10986

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] représenté par son syndic , le […], immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 804 543 734

C/O […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sophie TOURNAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0628

INTIMEE

Société ETC GESTION

SARL immatriculée au RCS de Creteil sous le numéro 732 055 249

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires du […] au Bourget (93) (le syndicat des copropriétaires) a donné mandat de syndic a la société ETC Gestion du 22 octobre 2003 au 25 mai 2015.

Faisant valoir que les copropriétaires ont subi des dysfonctionnements et des fautes de gestion, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet Vigie Syndic a assigné, par acte d’huissier du 8 décembre 2016, son ancien syndic, la société ETC Gestion devant ce tribunal.

Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la societé ETC Gestion la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juillet 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er décembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 novembre 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1231-1 (ancien 1147), 1991 et 1992 du code civil, à :

- réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- constater le manquement de la société ETC Gestion à ses obligations contractuelles et légales en tant que syndic de copropriété,
- constater le défaut d’exécution des décisions prises en assemblées générales des copropriétaires, le retard dans l’organisation de celles-ci, le retard dans la tenue de la comptabilité, l’absence de gestion des litiges et sinistres auxquels était confronté la copropriété, son défaut de représentation en justice dans le litige avec la société Domotravo, le défaut ou l’insuffisance des démarches de recouvrement des charges de copropriété

impayées, l’engagement de frais d’avocat inutiles à défaut de communication des pièces utiles,

- condamner la société ETC Gestion à lui rembourser 50 % des honoraires réglés entre 2010 et 2015, soit la somme de 10.348,43 €,

- constater que ces manquements contractuels ont engagé la responsabilité du syndic et ont causé un préjudice à la copropriété,

- condamner en conséquence la société ETC Gestion à réparer ce préjudice en lui réglant la somme totale 47.610,76 € (17.987 € + 10.000 € + 1.243,98 € + 11.639,37 €),

- rejeter les éventuelles demandes reconventionnelles formées par la société ETC Gestion,

- condamner en outre la société ETC Gestion sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à lui régler la somme de 4.000 €, et le paiement des entiers dépens de

l’instance ;

Vu les conclusions en date du 7 janvier 2019 par lesquelles la société ETC Gestion, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 31 du code de procédure civile et 1231-1 et suivants du code civil, de :

- déclarer mal fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires,

- infirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il a reconnu la qualité à agir de la société Vigie Syndic,

et statuant à nouveau uniquement sur ce chef,

- juger que la société Vigie Syndic n’a pas qualité à agir en qualité de syndic de la copropriété,

- déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires,

à défaut et sur le fond,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, en conséquence,

- juger qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle,

- dire que sa responsabilité ne saurait être retenue,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour retiendrait sa faute,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur le mandat donné au syndic

La société ETC Gestion soulève en appel le défaut de qualité à agir de la société Vigie Syndic, au visa de l’article 31 du code de procédure civile ;

Elle fait valoir qu’il n’est pas établi que cette société soit valablement mandatée pour agir en qualité de syndic de copropriété et que les demandes du syndicat des copropriétaires sont donc irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ;

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires doit habiliter son syndic à agir en justice ;

Cette autorisation doit préciser la nature de la procédure engagée, la personne concernée et l’objet de la demande ;

Comme en première instance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats devant la cour, le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2016 (pièce 4), lors de laquelle les copropriétaires ont, par la résolution n°6, élu la société Vigie Syndic en qualité de syndic du 25 mai 2016 au 25 juin 2017, et par la résolution n°15, donné mandat au cabinet Vigie Syndic :

'd’ester en justice contre l’ancien syndic, le cabinet ETC Gestion et le cabinet d’avocat Berrax en charge du dossier A, pour carence de gestion ayant porté un préjudice grave au syndicat des copropriétaires pour les motifs suivants :

- dossier A dette de 19.776,27 € non recouvrée par le syndicat,

- carence du syndic ETC Gestion dans le dossier Z,

- remboursement des honoraires de syndic pour le suivi de la procédure,

- non mise en place des abonnements d’eau individuels,

- non traitement des fuites d’eau du premier étage,

- défaut de conseil du cabinet d 'avocat Berrox,
- remboursement des honoraires d’avocat’ ;

Le tribunal en a exactement déduit que la société Vigie Syndic avait bien reçu mandat pour agir en justice en qualité de représentant du syndicat ;

Le moyen maintenu en appel est inopérant ;

Les demandes du syndicat des copropriétaires sont recevables ;

Sur les manquements dans la préparation et la tenue des assemblées générales et la tenue de la comptabilité

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que la société ETC Gestion était régulièrement en retard s’agissant de la tenue des assemblées générales ordinaires et de la comptabilité de la copropriété, et ne communiquait pas préalablement aux assemblées tous les documents utiles ; qu’elle n’a pas convoqué d’assemblées générales en 2010 et en 2013 et les comptes de l’année 2009 n’ont été approuvés que le 28 juin 2011, ce qui a rendu difficile toutes vérifications ; qu’à l’assemblée générale de janvier 2014 il a été procédé en même temps au vote sur l’approbation des comptes de l’année 2012 et le budget prévisionnel de l’année 2012, l’approbation des comptes de l’année 2013 et le budget prévisionnel de l’année 2013 ;

Il soutient que son préjudice est constitué en ce que les copropriétaires ont payé pour un service, des assemblées générales annuelles, qu’ils n’ont pas eu ;

En l’espèce, le tribunal a exactement énoncé qu’au-delà de la pertinence de voter simultanément un budget prévisionnel et l’approbation des comptes du même exercice et du fait d’approuver des comptes avec retard d’une année, il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer que la carence de la société ETC Gestion lui a causé un préjudice ; que d’une part, à l’assemblée générale du 28 juin 2011, les copropriétaires, évidemment informés de ce qu’aucune assemblée générale n’avait été convoquée en 2010, ont néanmoins renouvelé le mandat de syndic de la société ETC Gestion pour un an à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, et ont approuvé les comptes des exercices 2009 et 2010 à la majorité ; que d’autre part, à l’assemblée générale du 29 janvier 2014, les copropriétaires, évidemment informés de ce qu’aucune assemblée générale n’avait été convoquée en 2013, ont néanmoins renouvelé le mandat de syndic de la société ETC Gestion pour un an à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, et ont approuvé les comptes des exercices 2012 et 2013 à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ;

Les premiers juges en ont exactement déduit qu’il n’en est résulté aucun dommage pour les copropriétaires puisqu’il n’est pas prouvé ni surtout soutenu que des irrégularités ont été commises ou que des fonds revenant à la trésorerie du syndicat ont été dissipés ;

Egalement, le tribunal a énoncé à juste titre que le retard dans l’envoi des procès-verbaux des assemblées générales constitue un manquement fautif du syndic, mais qu’il n’est pas démontré qu’un préjudice en est résulté pour le syndicat, puisque aucune des assemblées générales n’a été contestée ni donc annulée tardivement ;

Au surplus, il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie que de l’envoi tardif du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2012, alors que la société ETC Gestion a été syndic de l’immeuble pendant près de 12 ans ;

En outre, précisément pour cette assemblée, il apparaît que la société ETC Gestion attendait encore fin septembre 2012, la signature de l’un des copropriétaires (M. X, président de séance) ;

Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré devant la cour, que des pièces, devant être adressées aux copropriétaires en même temps que les convocations aux assemblées générales, faisaient défaut, et surtout que pour ce motif, un dommage en serait résulté, notamment par le retard dans la prise de certaines décisions ou encore par la prise de décisions préjudiciables lors des assemblées générales ;

Le syndicat des copropriétaires maintient également, sans produire la moindre pièce au soutien de sa prétention, que la société ETC Gestion a été défaillante dans l’organisation de la comptabilité et n’a pas inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales les points que les copropriétaires souhaitaient ;

En tout état de cause, il n’est pas davantage démontré devant la cour, que des irrégularités comptables ont été commises par ce syndic et le syndicat des copropriétaires ne verse aucune lettre de copropriétaires demandant vainement l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale ;

Les pièces 14 à 18 visées par le syndicat des copropriétaires ne sont que des mails de M^me C Y dans lesquels elle ne sollicite aucune inscription d’un point à l’ordre du jour des assemblées générales ;

Comme l’a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires, qui ne rapporte pas la preuve, soit des manquements allégués, soit d’un quelconque préjudice, est ainsi mal fondé à soutenir que les carences de la société ETC Gestion justifient le remboursement de la moitié des honoraires qu’elle a perçus ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande ;

Sur le retard dans l’installation des compteurs d’eau individuels

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que la société ETC Gestion n’a jamais fait procéder à l’installation de compteurs d’eau individuels pourtant décidée en assemblée générale ce qui a entraîné des coupures d’eau préjudiciables aux copropriétaires : malgré une demande formulée en ce sens, sans vote, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2004, le cabinet ETC Gestion a mis deux ans à se rapprocher de Veolia pour connaître la marche à suivre ; que les travaux votés en 2012 n’ont jamais été mis en oeuvre sous son mandat ;

Il fait valoir que son préjudice est constitué en ce qu’en l’absence de compteur individuel des consommations excessives ont été mises à la charge de toute la copropriété, des factures n’ont pas été réglées et des coupures d’eau sont intervenues ;

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 10 mai 2004, les copropriétaires ont indiqué en 6ème résolution, qu’ils souhaitaient tous que des compteurs divisionnaires soient posés rapidement dans chaque appartement, le conseil syndical étant chargé de retenir un devis pour ces travaux ;

Il apparaît toutefois qu’à l’assemblée générale du 12 juillet 2007, les copropriétaires ont voté à l’unanimité contre la mise en place de compteurs individuels selon la proposition de Veolia et ont demandé d’autres devis et qu’à l’assemblée générale du 2 décembre 2009, les copropriétaires ont décidé de voter les travaux sur la colonne montante et de repousser la décision des compteurs individuels ou indépendants dans l’attente du devis Domotravo ;

Par ailleurs, comme l’a exactement relevé le tribunal, lors de l’assemblée générale du 28 juin 2011, les copropriétaires ont demandé au syndic d’intervenir auprès de la société Domotravo, ayant engagé une procédure pour non-paiement de factures afin d’obtenir des délais de paiement, et ont malgré des ' problémes de trésorerie évidents’ décidé de poursuivre la mise en place de compteurs individuels ;

À l’assemblée générale suivante, le 20 juin 2012, il a été décidé à la résolution n° 12, de mettre en place des compteurs individuels selon devis de la société Sade ;

La convention de mise en place de l’abonnement individuel pour la fourniture d’eau a été conclue par la société Vigie Syndic le 15 décembre 2015 ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement reprocher à la société ETC Gestion son inertie quant à la mise en place des compteurs individuels dès lors que les copropriétaires ont voté contre cette installation lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2007 ;

Il était mentionné au procès-verbal qu’un éventuel problème d’humidité pourrait exister sur les parties communes et qu’une vérification devait être faite avant travaux ;

Il apparaît ensuite qu’à l’assemblée générale du 2 décembre 2009, les copropriétaires ont décidé de voter les travaux sur la colonne montante et de repousser la décision des compteurs individuels ou indépendants dans l’attente du devis Domotravo ;

Egalement, si lors de l’assemblée générale du 28 juin 2011, les copropriétaires ont décidé de poursuivre la mise en place de compteurs individuels, il a été fait mention au préalable de la procédure pour non-paiement de factures engagée par la société Domotravo et des 'problèmes de trésorerie évidents’ de la copropriété ;

Ce n’est que lors de l’assemblée générale du 20 juin 2012, qu’il a été décidé à la résolution n° 12, de mettre en place des compteurs individuels selon devis de la société Sade ;

Néanmoins, comme l’a exactement retenu le tribunal, cette décision n’ayant pas été mise à exécution durant le mandat de la société ETC Gestion, et ce, sans motif légitime, cette abstention constitue un manquement fautif à ses obligations de syndic résultant des dispositions de l’article 18 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il apparaît toutefois que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice collectif indemnisable en lien avec le manquement du syndic ;

En effet, les factures d’eau à la charge de la copropriété résultent de la consommation des copropriétaires et les coupures d’eau intervenues sont en lien avec le manque de trésorerie du syndicat des copropriétaires, dont plusieurs membres ne réglaient les charges de copropriété appelées ;

Il doit être relevé que la société ETC Gestion a négocié et obtenu de Véolia en février 2014, un échéancier de paiement sur 9 mois, pour le règlement de la facture de 12.562,38 € TTC ;

Comme l’a justement énoncé le tribunal, il n’est pas rapporté la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice en lien direct avec la carence fautive de la société ETC Gestion ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de restitution d’une partie des honoraires, correspondant au paiement de dommages et intérêts non justifiés ;

Sur les travaux et sinistres

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires maintient que la société ETC Gestion renvoyait tous les intervenants vers M^me Y, présidente du conseil syndical ;

Les pièces visées par le syndicat des copropriétaires (pièce 62 : contrat signé par la société ETC Gestion avec le bureau Véritas portant mention de M^e Y et pièce 93 : télécopie par laquelle la société ETC Gestion communique à Véolia les coordonnées de M^me Y), sont toutefois totalement insuffisantes pour démontrer cet élément, contesté par la société ETC Gestion ;

En second lieu, le syndicat des copropriétaires mantient que la société ETC Gestion a manqué à ses obligations dans la gestion d’un dégât des eaux survenu dans l’immeuble en 2011 ; qu’elle n’a accompli aucune diligence après la survenance d’une fuite d’eau apparue dans la cage d’escalier au premier étage, provenant du lot d’un copropriétaire, mais a facturé des honoraires de 3 % du montant des travaux ;

En l’espèce, la carence du syndic n’est pas établie dès lors qu’il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires lui même et notamment sa pièce 35 que les diligences ont été faites, puisque la fuite a été réparée ;

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant d’établir que la remise en état des zones abîmées n’a pas été réalisée ;

Le grief ne sera pas davantage retenu devant la cour qu’en première instance ;

Enfin, le syndicat des copropriétaires maintient concernant le litige avec la société Domotravo, que la société ETC Gestion n’a pas contesté à tort la qualité des travaux et ne l’a pas informé de l’audience qui s’est tenue en référé pour non paiement de la facture, qu’elle n’a pas fait appel et n’a pas réglé le montant des condamnations ;

Elle maintient également que les copropriétaires n’ont pu bénéficier des subventions Pact-Arim du fait de la carence du syndic ;

En l’espèce, le tribunal a exactement énoncé que si la subvention n’a pu être débloquée par suite de l’inachévement des travaux, celui-ci résulte, non de la faute du syndic, mais du non-paiement des appels de fonds par les copropriétaires :

- la société ETC Gestion a adressé à l’avocat de la société Domotravo, une réponse du 10 mars 2011 à la mise en demeure du 2 mars, faisant suite à une précédente mise en demeure du 15 décembre 2000 pour non-paiement, indiquant qu’elle avait fait le nécessaire pour recouvrer les sommes auprès des copropriétaires, mais que la trésorerie de l’immeuble était débitrice ;

- sur l’assignation délivrée le 20 avril 2011 par la société Domotravo, une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny du 16 mai 2011, a condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 9.427,04 € au titre du solde de travaux ;

- à l’assemblée générale du 28 juin 2011, il a été pris acte de ce que l’assemblée demandait au syndic d’intervenir aupres de la société Domotravo ayant engagé une procédure pour non-paiement de factures, de solliciter des délais de paiement, et des ' problèmes de trésorerie évidents’ ont été évoqués ;

Il sera ajouté qu’il résulte de la balance des copropriétaires que sur la période de 2010 à 2014, six copropriétaires sur treize sont en permanence débiteurs et que la trésorerie de l’immeuble sur cette période est systématiquement débitrice ;

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont énoncé que la faute de la société ETC Gestion en lien avec le non-paiement des factures à la société Domotravo et la non-obtention de la subvention, n’était pas établie ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Sur le recouvrement des charges impayées
Le syndicat des copropriétaires maintient que la société ETC Gestion a été négligente pour le recouvrement des charges impayées ;

- les lots 10 et 11 : le syndicat des copropriétaires maintient que son ancien syndic n’a pas cherché à connaître la véritable identité du propriétaire des ces lots, en se bornant à convoquer aux assemblées générales M. et M^me Z sans plus de précision, et de n’avoir diligenté aucune procédure alors que la copropriété a perdu la somme de 5.347,41 € au titre d’un arriéré de charges ;

Le syndicat des copropriétaires produit une matrice cadastrale relative aux lots n° 10 et 11, portant mention respectivement des copropriétaires suivants : M^me D E et M. F G ;

La société ETC Gestion fait valoir qu’elle a effectué une demande auprès du cadastre en 2012 sans qu’une réponse positive ne soit donnée et qu’elle ne pouvait donc introduire une action en justice, qu’elle a agi dans l’intérêt de la copropriété en estimant plus judicieux de ne pas intenter une action en recouvrement de charges ;

En l’espèce, il résulte bien des pièces produites que le compte de copropriété 'Z’ s’est trouvé dans le temps de gestion de la société ETC Gestion, débiteur, la balance au 8 juin 2015 portant mention d’un solde débiteur pour ce compte de 5.347,41 € ;

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2012, il était mentionné que M^me Z devait une somme de 4.343,80 € mais qu’il était difficile de déterminer avec exactitude le ou les propriétaires des lots n° 10 et 11, que ni les services du cadastre, ni le notaire n’avaient fourni pour l’instant de renseignements exploitables, l’assemblée demandant au syndic de poursuivre ses investigations ;

La société ETC Gestion produit aux débats une demande de cadastre pour le lot n° 3 de l’immeuble (sa pièce 4) ;

Si la faute de la société ETC Gestion est incontestable en ce qu’il lui appartenait de poursuivre ses investigations et notamment solliciter une matrice cadastrale pour les lots n° 10 et 11 comme l’a fait son successeur, afin de s’assurer de l’identité exacte des copropriétaires, et ce, alors qu’elle ne conteste pas que le compte 'Z’ correspond aux lots n° 10 et 11, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant d’établir son préjudice et notamment l’impossibilité de recouvrer les charges de copropriété impayées pour ces lots, pour lesquels l’identité des titulaires est connue depuis 2016 ;

- M. A et M^me B (lot […]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces copropriétaires étaient débiteurs d’une somme de 11.274,50 €, que la copropriété a néanmoins été déboutée de sa procédure en recouvrement de charges, que c’est une saisie immobilière engagée par un autre créancier qui lui a permis de récupérer 7.625 € ;

Il doit être observé que comme en première instance, le jugement dont le syndicat des copropriétaires fait état n’est pas produit devant la cour ;

Egalement, il n’est pas établi que les honoraires d’avocat du 2 septembre 2011 pour 911,65 € (pièce 53) aient été excessifs dès lors qu’il résulte de la facture qu’il s’agit d’un solde d’honoraires pour : 'procédure en recouvrement de charges, diligences entre le 8 juillet 2010 et le 2 septembre 2011, échange de correspondances client, confrère adverse, expert, prise de connaissance des pièces adverses et du rapport d’expertise’ ;

Il sera ajouté qu’il n’est pas davantage démontré que la facture provisionnelle n° 3 pour 911,65 € (pièce 61) est excessive ;
Enfin, il doit être constaté que le syndicat des copropriétaires a formé opposition au prix de vente du lot ayant appartenu à M. A et M^me B le 22 décembre 2015, pour sa créance qu’il a évaluée à 7.765,46 € en principal ;

Il n’apparaît donc pas établi que la 'perte sèche’ dont se prévaut le syndicat des copropriétaires à hauteur de 11.998,79 € (pièce 58), auxquels s’ajoutent des frais d’huissier et des frais d’avocat, soit imputable à une faute de gestion de la société ETC Gestion ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des recouvrements de charges ;

Sur la restitution d’honoraires

En l’espèce, le tribunal a exactement énoncé qu’hormis la demande de restitution d’honoraires s’analysant comme le paiement de sommes au titre de dommages et intérêts réparant un préjudice, sur laquelle il a été statué, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la restitution de la moitié des honoraires versés à la société ETC Gestion de 2010 à 2015, alors que l’assemblée générale a renouvelé son mandat de syndic à 1'unanimité en 2011, 2012 et 2014, et que ce syndic a exécuté son mandat pendant la totalité de la période prévue dans les résolutions et au contrat de syndic ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande sera confirmé ;

Devant la cour, il n’est pas davantage démontré que des 'tensions’ dans la copropriété ont été causées par la société ETC Gestion, ni que le syndicat des copropriétaires a éprouvé un préjudice moral ;

Il sera rappelé que les coupures d’eau ne résultent que de l’absence de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande sera confirmé ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société ETC Gestion la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] au Bourget aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société ETC Gestion la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.