Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2009

(n° 114, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/19805

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/06830

APPELANTE

Madame E B épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité russe

profession : médecin

XXX

représentée par la SCP GARNIER, avoués à la Cour

assistée de Maître Gérard BANCELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 252

INTIMÉS

Monsieur G Y

Madame L M N épouse Y

XXX

représentés par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour

assistés de Maître Pascal TRILLAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R 215, plaidant pour la SCP HASCOËT TRILLAT, avocats au barreau de PARIS

POUR DÉNONCIATION

Monsieur H C

notaire

XXX

non comparant

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 2 septembre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame H DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame J K

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Lysianne LIAUZUN, présidente, et par Madame J K, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Aux termes d’un compromis de vente en date du 18 décembre 2006, les époux Y se sont obligés à vendre à Madame X qui l’a accepté, les lots 75 et 311 de l’état de division de l’immeuble situé 9,11,15 place Vauban, 1 et XXX à Paris 7^e pour le prix de 2.375.000 €, un dépôt de garantie d’un montant de 237.500 € étant versé par l’acquéreur en l’étude de M^e Panard.

La signature de l’acte authentique, prévue au plus tard le 19 mars 2007 a été repoussée au 22 mars 2007.

Après avoir pris connaissance le 22 mars 2007 du projet d’acte de vente faisant état d’une procédure en cours diligentée par le syndicat des copropriétaires contre la SEGPRIM sur le fondement de la garantie des vices cachés, Madame X a refusé de signer l’acte authentique et par lettre recommandée avec accusé réception du 28 mars 2007 visant l’article L 271-1 du code de la construction, a notifié aux époux Y renoncer à l’acquisition de l’appartement.

Par acte du 11 mai 2007, Madame X a fait assigner les époux Y devant le Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie de 237.000 €, son action étant fondée sur les articles L 271-1 du code de la construction et de l’habitat, 1134 alinéa 3 et 1116 du code civil.

Par jugement du 25 septembre 2008, le Tribunal a :

— dit que Madame B épouse X n’a pas exercé le droit de rétractation dans le délai légal,

— débouté celle-ci de sa demande de nullité de la vente,

— faisant application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil donnant au juge la faculté de modérer la clause pénale, dit que M^e C, notaire, devra verser à Monsieur et Madame Y la somme de 100.000 € et restituer le surplus du dépôt de garantie consigné entre ses mains à Madame B épouse X,

— condamné Madame B épouse X à payer aux époux Y la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame B épouse X aux dépens.

Madame E B épouse X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 octobre 2008 et aux termes de ses dernières écritures signifiées le 19 février 2009 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, visant l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, les articles 1134 alinéa 3 et 1116 du code civil et sa rétractation notifiée le 28 mars 2007, elle demande à la Cour de :

— dire qu’elle s’est valablement rétractée le 28 mars 2007

— dire en conséquence caduque l’acte de vente sous conditions suspensives du 18 décembre 2006

— ordonner à son profit la restitution du dépôt de garantie versé entre les mains de M^e C pour un montant de 237.500 €,

A titre subsidiaire,

— dire sur le fondement du dol nulle et de nul effet la vente sous conditions suspensives du 18 décembre 2006

— ordonner à son profit la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 237.500 € versé en l’étude de M^e Panard, notaire, avec intérêts de droit à compter du 18 décembre 2006

En tout état de cause,

— condamner solidairement Monsieur et Madame Y à lui verser la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 28 avril 2009 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, les époux Y, visant les articles 1134,1152 et 1226 du code civil et l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a été jugé que Madame X n’a pas exercé le droit de rétractation dans le délai légal et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de nullité de la vente et, formant appel incident sur le montant de la clause pénale, demandent à la Cour d’ordonner à M^e C, notaire, de leur restituer la somme de 237.500 € et, en tout état de cause, de condamner M^me X à leur payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux Y ont dénoncé leurs conclusions par acte remis à son domicile le 23 juin 2009 à M^e C, notaire à Paris, lequel n’est pas intervenu dans la cause.

SUR CE,

SUR L’EXERCICE DU DROIT DE RÉTRACTATION

Considérant que l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation énonce :

«Pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation… l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception… La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétraction court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.»

Considérant qu’il est mentionné dans le compromis de vente du 18 décembre 2006 qu’il n’existe pas, à la connaissance du vendeur, de procédure intentée par la copropriété ou à l’encontre de cette dernière alors que le projet d’acte de vente du 22 mars 2007 fait état d’une procédure en cours diligentée par le syndicat des copropriétaires contre la SEGPRIM sur le fondement de la garantie des vices cachés, en réparation de désordres, non conformités, malfaçons et non façons affectant les toitures, les balcons et terrasses, les dalles du rez de chaussée et les canalisations en sous-sol de l’immeuble dont la réalité a été notamment constatée par les rapports de l’expert, les demandes étant formées à hauteur de 1.850.129,88 € au titre des désordres sur canalisations enterrées et de 3.434.693,55 € au titre des désordres d’étanchéité en toiture et terrasses, étant en outre précisé que l’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure ;

qu’il est également fait état dans le projet d’acte du 22 mars 2007 de ce que des travaux urgents ont été engagés par le syndic en sous-sol afin de préserver la solidité de l’ouvrage conformément au rapport judiciaire établi le 11 décembre 2006 ;

qu’il s’ensuit que le bien visé dans l’acte du 18 décembre 2006 est présumé n’être affecté d’aucun désordre grave alors que celui décrit dans l’acte du 22 mars 2007 est présenté comme un bien affecté de désordres graves, faisant l’objet d’une procédure en cours pouvant avoir des conséquences importantes ;

Considérant les époux Y ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que nonobstant leurs déclarations contenues dans l’acte du 18 décembre 2006 selon lesquelles il n’existait pas, à leur connaissance, de procédure en cours, ils auraient informé Madame X de l’existence d’un litige avant la signature de l’acte du 18 décembre 2006 étant observé, d’une part, que l’envoi par télécopies le 11 décembre 2006 de diverses pièces dont les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2005 et 15 juin 2006 était incomplet eu égard au nombre de pièces envoyées (24 pages alors que les deux procès-verbaux d’assemblée générale comportent 49 pages et qu’il était joint à cet envoi d’autres documents), l’exemplaire du procès-verbal d’assemblée générale du 16 juin 2005 versé aux débats par Madame X portant la date du 14 mars 2007 comme date d’envoi par télécopie, l’envoi ayant donc été effectué postérieurement à l’acte du 18 décembre 2006 ;

Considérant que les modifications entre l’acte du 18 décembre 2006 et le projet d’acte du 22 mars 2007 ne sont pas purement formelles, mais révèlent une modification de la chose vendue, étant observé que l’élément modifié, à savoir l’absence, présumée en l’absence de procédure, de désordres, malfaçons, non façons, non conformité d’une importance telle qu’elle justifie des demandes à hauteur des sommes indiquées ci-dessus, était de nature à influer sur le consentement de l’acquéreur ;

que l’acte du 18 décembre 2006 ne concernant pas un bien présentant les mêmes caractéristiques que celui visé dans le projet d’acte du 22 mars 2007, les époux Y ne peuvent valablement opposer à Madame X l’expiration du délai de rétractation consécutif à la notification de l’acte du 18 décembre 2006, ce dont le notaire rédacteur de l’acte définitif de vente était manifestement conscient puisqu’il a notifié à Madame D le 22 mars 2007 le projet d’acte authentique en visant expressément les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et la faculté de rétraction qui lui est ouverte pendant un délai de sept jours à compter du lendemain de la notification, c’est à dire à compter du 23 mars 2007 (pièce 9) ;

Considérant que Madame X s’est effectivement rétractée par lettre recommandée avec accusé réception du 28 mars 2007, donc avant l’expiration du délai de rétractation ouvert par la notification du projet d’acte authentique par la SCP notariale 'B. Dauchez, R. Panhard, C. Deneuville, R. Dallee’ ;

qu’elle est donc bien fondée à demander la restitution du dépôt de garantie, la décision entreprise étant infirmée de ce chef et la restitution sollicitée ordonnée.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Considérant que Madame X, qui ne justifie pas à l’appui de sa demande de dommages et intérêts d’un préjudice autre que ceux indemnisés par la restitution du dépôt de garantie et l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera déboutée de ce chef de demande ;

Considérant que succombant en appel, les époux Y doivent supporter la charge des dépens de première instance et d’appel ;

qu’ils seront en outre condamnés à indemniser Madame X des frais exposés et non compris dans les dépens à concurrence de la somme de 3.000 € ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Par décision contradictoire, rendue publiquement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit que Madame X s’est valablement rétractée le 28 mars 2007,

Ordonne en conséquence la restitution à Madame X du dépôt de garantie versé entre les mains de M^e C, notaire, pour un montant de 237.500 €,

Condamne les époux Y à payer à Madame X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne les époux Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,