Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 OCTOBRE 2010

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/08833

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/08696

APPELANTE

S.A.R.L. LE TOUT VA BIEN représenté (e) par son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1850

INTIMES

Syndicat des copropriétaires 250 RUE FAUBOURG SAINT ANTOINE représenté par son Syndic la SARL CABINET COGESCO

XXX

XXX

Monsieur C Y

XXX

XXX

Madame A Y

XXX

XXX

représentés par M^e Lionel MELUN, avoué à la Cour

assistés de M^e Caroline LEVY plaidant pour la SCP CORNET-LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : P 416

POUR DENONCIATION

BICS

XXX

XXX

SOCIETE BANQUE SC ALBERT DUPONT

C/O SCP LAVANDIER & BUNEL

XXX

XXX

SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES DU 12^eME

XXX

XXX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 juin 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame E-F, conseiller chargée du rapport.

Madame E-F a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame E-F, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN , Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

La Cour statue sur l’appel interjeté par la société LE TOUT VA BIEN à l’encontre du jugement rendu le 10/3/2009 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a:

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial entre M.et M^me Y

et la société LE TOUT VA BIEN,

— ordonné l’expulsion des lieux de la société LE TOUT VA BIEN dans les deux mois de la signification du jugement et dit que celle-ci serait tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes en sus,

— condamné la société LE TOUT VA BIEN à payer à M.et M^me Y et au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE la somme de 1000¿ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné celle-ci aux entiers dépens.

******

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

La société LE TOUT VA BIEN est devenue locataire en juillet 2003, par suite de la cession du fonds exploité dans les lieux, de locaux dépendant d’un immeuble en copropriété sis XXX à XXX, en vertu d’un bail du 7/4/2000 dont la clause de destination initiale a été modifiée par avenant ayant remplacé l’activité de 'café-restaurant-brasserie’ par celle de 'tous commerces à l’exclusion de commerces bruyants ou malodorants avec obligation pour le preneur en toutes circonstances de respecter les lois et règlement pouvant régir l’activité, les époux Z desquels la société LE TOUT VA BIEN tient ses droits ayant, de fait, exercé dans les lieux l’activité de 'café-cave-dégustation';

Le 10/5/2004, les bailleurs, M.et M^me Y, ont fait délivrer à leur locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à payer un arriéré de loyers et charges et de mettre fin aux nuisances sonores tant diurnes que nocturnes liées à l’installation d’un écran géant dans la salle de restaurant;

Saisi par les bailleurs d’une demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement ci-dessus, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS a, par ordonnance du 10/2/2005, constaté que l’arriéré pour lequel seul la clause résolutoire était visée avait été réglé dans le mois de l’acte, rejeté, partant, la demande d’expulsion et admettant par contre la demande subsidiaire des demandeurs, a fait injonction à la société LE TOUT VA BIEN d’avoir à réaliser dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 300¿ par jour de retard, les travaux d’isolation phonique propres à supprimer les nuisances;

Le 9/3/2006, les bailleurs ont saisi le juge des référés en liquidation de l’astreinte fixée à cette ordonnance , le juge des référés ainsi saisi ayant par ordonnance du 28/9/2006, sursis à statuer sur ce point dans l’attente du rapport de l’expertise qu’il a estimé devoir prescrire pour une parfaite information avec mission donnée à l’expert de 'décrire les travaux d’isolation phonique entrepris par la locataire, la date à laquelle ils avaient été commencés et achevés, d’indiquer si des nuisances sonores anormales persistaient et, dans l’affirmative, de dire quels travaux complémentaires seraient nécessaires';

Dans son rapport du du 25/2/2007, M. X, expert commis, a :

*indiqué que la société LE TOUT VA BIEN avait fait réaliser des travaux de doublages et de pose d’un faux-plafond dans la cuisine et des travaux de doublage de la paroi séparative entre la cuisine et la salle du café ainsi que des travaux de doublage des parois de la trémie d’escalier et de son faux plafond,

*indiqué ne pouvoir dater précisément les travaux mais que les premiers des travaux susvisés auraient été au moins à 90% exécutés au mois de juillet 2003, les autres ayant été probablement commencé entre mai et juillet 2005 et achevés entre le 8/12/2005 et le 8/9/2006,

*relevé l’existence de bruits dus à l’activité dans la cuisine à l’origine, selon lui, d’une gêne légère pour M.et M^me Y lorsqu’ils se tenaient dans leur salon et l’existence de bruits dus à l’activité nocturne (diffusion de match de football )à l’origine d’une gêne pour M.et M^me Y lorsqu’ils se tenaient dans leur salon rendant le séjour dans ce lieu peu agréable et à l’origine d’une gêne intolérable pour les occupants de l’appartement situé au dessus du bar interdisant la jouissance d’une partie de cet appartement,

*estimé que les travaux réalisés par la société LE TOUT VA BIEN étaient moyennement efficaces par rapport aux bruits émis vers le logement de M.et M^me Y et totalement inefficaces au regard de l’ampleur des nuisances sonores constatées dans l’appartement du 1^er étage situé au-dessus du bar,

*indiqué que les travaux à prévoir, sous réserve d’une étude acoustique approfondie qui n’entrait pas dans sa mission, consistaient en un encloisonnement de la cage d’escalier propre à atténuer les bruits courants provenant du café, en la création d’une chape flottante, en la création d’un plafond de type placostil lourd et autoportant, en des doublages de type 1/2 STIL des parois de la salle, dans le remplacement de la vitrine par une vitrine plus isolante avec sas d’entrée pour éviter la propagation des bruits par l’extérieur lorsque les fenêtres étaient ouvertes en été;

Suite au dépôt de ce rapport, le juge des référés a, par ordonnance du 26/4/2007,liquidé provisoirement l’astreinte, fait interdiction à la société LE TOUT VA BIEN, sous astreinte provisoire de 500E¿ par infraction qui serait constatée par huissier de justice, de diffuser des matchs de football à un niveau sonore tel qu’il empêcherait la jouissance normale des logements de l’immeuble par leurs occupants;

Après avoir fait dresser le 15/5/2007 un constat par huissier de justice mentionnant l’existence de nuisances sonores provenant de la diffusion d’un match de football dans l’établissement litigieux, M.et M^me Y et le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE ont fait assigner, en date du 13/6/2007, la société LE TOUT VA BIEN devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins d’obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial avec expulsion des lieux de la locataire et fixation de l’indemnité d’occupation par elle due aux bailleurs, le paiement à ceux-ci d’un arriéré de loyers et de dommages-intérêts, la société LE TOUT VA BIEN s’opposant à ces demandes et formant demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice consécutif à l’échec de la cession prévue du fonds de commerce;

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu;

******

La société LE TOUT VA BIEN, appelante, demande à la Cour:

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner M.et M^me Y et le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE à payer à la concluante une somme de 120 000¿ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice consécutif à l’échec de la cession prévue du fonds de commerce;

— de condamner M.et M^me Y au paiement d’une somme de 5000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

M.et M^me Y et XXX , intimés, demandent, pour leur part, à la Cour:

— de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leur demande de dommages-intérêts,

— de condamner de ces chefs la société LE TOUT VA BIEN à payer aux concluants la somme de 50 000¿ à chacun à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil et à payer à M.et M^me Y la somme de 1130,94¿ au titre des charges de consommation d’eau selon compte arrêté à octobre 2009,

— en tant que de besoin, de dire acquise la clause résolutoire insérée au bail suite au commandement de payer délivré le 8/10/2008 et de prononcer, en tout état de cause, la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers d’un montant de 18 519,89.¿ selon compte arrêté à octobre 2009,

— de condamner la société LE TOUT VA BIEN à payer aux concluants une somme de 5000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

MOTIFS

*sur la résiliation judiciaire du bail,

Considérant que la société LE TOUT VA BIEN expose, au soutien de son appel que la gêne occasionnée par les nuisances en cause n’était pas intolérable et qu’elle n’avait pas cherché à se soustraire aux obligations du bail puisqu’ayant fait exécuter les travaux prescrits, l’insuffisance de ceux-ci résultant d’une inadaptation des structures de l’immeuble à l’activité autorisée au bail et pour l’exercice de laquelle elle avait obtenu une autorisation administrative d’ouverture jusqu’à 2 heures du matin;

Mais considérant sur ces points que l’interdiction de nuisances sonores portée à la clause destination du bail autorisant l’activité dans les lieux loués de 'tous commerces’ impliquait dans la commune intention des parties que le preneur fasse effectuer à ses frais tous travaux nécessaires pour empêcher ce type de nuisances, limitant à cet égard l’obligation de délivrance des bailleurs ;

Considérant que la persistance de fortes nuisances sonores tant de jour que de nuit après exécution de travaux par la locataire a été vérifiée par les constatations de l’expert et les divers constats versés aux débats dont un constat d’huissier de justice dressé le 17/6/2008 à 22H et un autre constat dressé le 18/1/2010 à 18H ainsi que par la pétition, en date du 8/2/2008, de plusieurs copropriétaires et les attestations d’occupants de l’immeuble recueillies par huissier de justice les 28 avril et 7 mai 2010;

Que l’intensité et la régularité de ces nuisances ne sont pas démenties par les quelques attestations émanant de clients produites par la société LE TOUT VA BIEN lesquelles sont, pour la plupart, imprécises quant aux dates et aux heures;

Considérant que la société LE TOUT VA BIEN n’est pas fondée à soutenir que la persistance des nuisances après les travaux par elle réalisés tiendrait à l’inadaptation des structures de l’immeuble à l’activité exercée alors qu’il ressort du rapport d’expertise que les travaux entrepris, s’ils avaient été conformes, n’auraient pas, en l’état de la structure de l’immeuble et si les lieux avaient été exploités dans des conditions normales, occasionné une gêne anormale;

Considérant, au vu de ce qui précède, que l’infraction de nuisances intolérables reprochée à la société LE TOUT VA BIEN tenue par son bail de veiller à l’absence de nuisances sonores et au respect du règlement de copropriété, est caractérisée;

Que cette infraction, du fait de l’ampleur de la gêne occasionnée en parties privatives de certains copropriétaires et dans la cage d’escalier, partie commune de la copropriété et alors que la locataire, malgré les mises en garde répétées à elle adressées, l’interdiction à elle faite en référé de diffuser des matchs à haut niveau sonore et la connaissance qu’elle avait eu lors de l’expertise de l’insuffisance des travaux par elle réalisés, n’a pris aucune précaution pour atténuer les nuisances, justifie de par sa gravité le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ses torts;

Que le jugement déféré sera donc confirmé sans qu’il y ait, en conséquence, lieu à examen des autres griefs allégués par les bailleurs devant la Cour comme motifs complémentaires de résiliation du bail;

*sur la demande de dommages-intérêts de M.et M^me Y et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE à l’encontre de la société LE TOUT VA BIEN ,

Considérant que cette demande formulée au visa de l’article 1382 du code civil sera déclarée fondée en son principe dés lors que les éléments du dossier et notamment le rapport d’expertise mettent en évidence un trouble de jouissance par nuisances sonores, en particulier nocturnes, lors de la diffusion de matches de football et le fait que les bruits occasionnés étaient audibles tant dans la cage d’escalier de l’immeuble, partie commune, que dans certains lots privatifs dont celui de M.et M^me Y;

Que le préjudice ainsi occasionné sera, au vu de ces éléments, établi à la somme de 3500¿ pour M.et M^me Y et à une somme de même montant pour le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE, sommes au paiement desquelles la société LE TOUT VA BIEN sera condamnée;

*sur la demande de dommages-intérêts de la société LE TOUT VA BIEN à l’encontre de M.et M^me Y et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE,

Considérant dés lors que l’infraction qui lui est reprochée est établie, que la société LE TOUT VA BIEN n’est pas fondée à reprocher aux intimés d’avoir fait échouer la promesse de cession dont elle se prévaut à l’appui de sa demande de dommages-intérêts contre eux et qu’elle est d’autant moins fondée en cette demande qu’elle ne faisait pas mention dans cette promesse de la procédure de résiliation en cours de sorte qu’elle n’aurait pu, en tout état de cause, démontrer l’existence d’un lien de cause à effet entre cette procédure et le non aboutissement de la promesse ;

Qu’elle a donc été, à bon droit, déboutée par le tribunal de ce chef de demande ;

Considérant, en définitive, que le jugement déféré qui, pour le surplus de ses dispositions non spécialement critiquées a fait une exacte appréciation, sera confirmé en toutes ses dispositions à l’exception de celles portant rejet de la demande de dommages-intérêts de M.et M^me Y et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE et sauf à dire que le délai pour quitter les lieux sera de quatre mois à compter du présent arrêt;

*sur la demande de M.et M^me Y en paiement d’un arriéré de charges de consommation d’eau,

Considérant que M.et M^me Y qui ont obtenu par voie d’incident une provision sur les loyers et charges arriérés ne versent pas aux débats les pièces justificatives des charges de consommation d’eau qu’ils réclament se contentant de produire le décompte de loyers et charges par eux établi arrêté à octobre 2009;

Qu’ils seront, dans ces conditions, déboutés de leur demande de ce chef;

Qu’il sera observé, concernant les impayés de loyers visés à leurs écritures, qu’ils se contentent à cet égard de viser un solde locatif de 18 519,89.¿ à l’appui de leur demande de résiliation judiciaire du bail, sans formuler expressément de demande en paiement de ce solde;

*sur les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,

Considérant que la société LE TOUT VA BIEN qui devra supporter la charge des entiers dépens de première instance et d’appel ne saurait solliciter indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Considérant, concernant la demande du même chef de M.et M^me Y et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE, qu’il y a lieu d’allouer une somme de 2000¿ à chacun d’eux ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles portant rejet de la demande de dommages-intérêts de M.et M^me Y et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE et sauf à dire que le délai imparti à la société LE TOUT VA BIEN pour quitter les lieux sera de quatre mois à compter du présent arrêt,

Statuant à nouveau du chef ci-dessus infirmé,

Condamne la société LE TOUT VA BIEN à payer à M.et M^me Y, d’une part, et au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE, d’autre part, une somme de 3500¿ à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

Ajoutant au jugement,

Déboute M.et M^me Y de leur demande à l’encontre de la société LE TOUT VA BIEN relative aux charges de consommation d’eau,

Condamne la société LE TOUT VA BIEN à payer à M.et M^me Y, d’une part, et au SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE, d’autre part, la somme de 2000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépetibles exposés en cause d’appel,

Déboute la société LE TOUT VA BIEN de sa demande du même chef à l’encontre de M.et M^me Y et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG SAINT ANTOINE,

Condamne la société LE TOUT VA BIEN aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrment direct , au profit de M^e MELUN, avoué auprès de la Cour.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,