Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 FEVRIER 2010

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/00695.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 2^e Section – RG n° 04/19795.

APPELANTE :

XXX

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège XXX

représentée par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour,

assistée de Maître François MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R 522.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de la résidence GROUPE PARIS ASSOMPTION 4 & XXX

représenté par son syndic, le Cabinet SGI, ayant son siège XXX

représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour,

assisté de Maître Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1952.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 janvier 2010, en audience publique, devant Madame X, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Y.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Y, greffier présent lors du prononcé.

Par jugement du 23 novembre 2004, le tribunal d’instance du 16^e arrondissement, saisi à la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Groupe Assomption dans le 16^e arrondissement de Paris d’une demande de condamnation de la société civile immobilière Les Adyrondacks (la SCI), propriétaire des lots n° 11 B, 17 B, 20 B et 24 B dans l’immeuble XXX, au paiement de charges de copropriété, s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Paris.

Par acte d’huissier de justice du 1^er septembre 2006, la SCI a assigné le syndicat aux fins de contester la résolution de l’assemblée générale du 12 juin 2006 ayant rejeté la demande de la SCI tendant à obtenir une modification du règlement de copropriété pour le rendre conforme aux dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 et de désigner un expert avec mission d’établir un projet de grille de répartition conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour ce qui concerne les équipements du parking.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire et en premier ressort du 2 octobre 2008, frappé d’appel par déclaration de la SCI du 12 janvier 2009, ce tribunal :

— déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence du groupe PARIS ASSOMPTION,

— condamne la SCI LES ADYRONDACS à payer au syndicat des copropriétaires du Groupe PARIS ASSOMPTION :

* 7 920,42 € au titre des charges de copropriété dues jusqu’au quatrième trimestre 2006 avec intérêt au taux légal à compter des échéances impayées,

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts à hauteur de 3 686,95 €,

— déboute la SCI LES ADYRONDACS demanderesse reconventionnelle de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— ordonne l’exécution provisoire,

— condamne la SCI LES ADYRONDACS aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées le 9 octobre 2009 pour le syndicat et le 17 novembre 2009 pour la SCI.

La clôture a été prononcée le 6 janvier 2010.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, la COUR,

Sur la reprise de solde d’un ancien syndic de 2.153,92 euros :

Considérant que cette demande en paiement sera écartée, le syndicat se bornant à affirmer sans se fonder sur des pièces précises produites permettant à la Cour d’exercer un contrôle utile que 'le détail de la reprise de solde est en effet explicité dans les avis d’appels de fonds antérieurs à 2002 versés aux débats’ ;

Que par cette seule affirmation générale, le syndicat ne rapporte pas la preuve qui lui incombe.

Sur l’imputation d’une somme de 2.392 euros :

Considérant que sur le compte de la SCI du 14 janvier 2004 a été imputée une somme de 2.392 euros sous la mention ' Salmon audience procédure’ ;

Que le syndicat ne justifie pas du bien-fondé de cette somme réclamée à la SCI.

Sur les charges d’entretien des squares :

Considérant que par jugement définitif du 25 novembre 2004, le tribunal de grande instance de Paris a 'dit que par application des dispositions du règlement de copropriété la SCI propriétaire de lots exclusivement dans l’immeuble B qui ne comporte aucune façade sur les squares J.P.Laurens et Leroy-Beaulieu n’est pas contractuellement tenue de participer aux charges de leur entretien ';

Que les juges ont tiré les conséquences de la clause du règlement de copropriété (page 127) prévoyant que 'les frais d’entretien des squares seront supportés par chaque immeuble ayant façade sur lesdits squares proportionnellement à la longueur de cette façade’ ;

Que le syndicat produit des nouvelles clés de répartition de ces charges d’entretien entre les immeubles prenant en compte les dispositions du jugement susvisé à compter de décembre 2005 ; qu’il produit les frais d’entretien des jardins ;

Que la SCI soutient à juste titre d’une part, que les frais d’entretien des squares ne peuvent se limiter aux seuls frais d’entretien de l’espace vert mais à tous les frais engagés pour l’ entretien desdits squares, d’autre part, que l’ensemble des frais qui lui ont été imputés indûment doivent être retirés depuis qu’elle est devenue propriétaire en 1999, soit moins de dix années avant la délivrance de l’assignation.

Sur les charges relatives aux parkings :

Considérant que par jugement définitif du 25 novembre 2004, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté dans son dispositif la demande de la SCI tendant à se soustraire au paiement des charges relatives aux parkings ; qu’il a retenu que la SCI est tenue de participer selon ses tantièmes, aux charges de conservation, entretien et administration des parkings parmi lesquelles il est constant que figurent celles afférentes au gardiennage, nettoyage, entretien, éclairage qui constituent des charges communes générales ;

Que la SCI ne peut remettre en cause ce point définitivement jugé en invoquant la question de l’entretien des voies de circulation dans la mesure où aucune voie n’existe sous l’immeuble du XXX ;

Considérant que s’agissant des charges liées aux portes automatiques avec télécommande et digicode, le tribunal de grande instance de Paris dans la même décision a rejeté les demandes de la SCI relative à ces charges ; qu’il a retenu que les copropriétaires demeurent redevables des charges en cause selon les modalités du règlement de copropriété tant que la modification de la répartition des charges n’a pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale ou d’une décision de justice devenue définitive ;

Que l’assemblée générale du 12 juin 2006 a rejeté la résolution portée à l’ordre du jour par la SCI tendant à la modification du règlement de copropriété ;

Que seul le dispositif du jugement ayant autorité de chose jugée, la question du caractère licite de la répartition des charges relative aux portes automatiques d’accès aux parkings avec digicode et télécommande reste posée ;

Que la SCI conteste devoir lesdites charges, celles-ci étant afférentes à des services collectifs et des éléments d’équipements communs qui ne présentent aucune utilité pour elle au sens de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle n’est propriétaire d’aucun parking ;

Que le règlement de copropriété ne distingue pas les charges afférentes à ces éléments équipements, ces derniers ayant été installés postérieurement à sa rédaction ;

Que la prescription tirée de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 invoquée par le syndicat n’est pas applicable s’agissant non d’une demande en révision de charges mais d’une demande tendant à établir le caractère illicite de leur répartition ;

Que le syndicat n’établit pas que l’existence de servitudes de passage sur les voies de circulation dont les trois portails assurent le contrôle d’accès à partir de la rue au profit de la copropriété mitoyenne du 8 Avenue Adrien Hébrard ait une conséquence sur la règle de répartition des charges entre les copropriétaires au regard de l’article 10 susvisé ;

Qu’il n’apporte pas d’élément de justification au fait que ces portes d’accès au parking peuvent avoir une réelle utilité pour la SCI, copropriétaire dans le bâtiment B et non propriétaire de parkings ;

Que la répartition actuelle des charges relatives aux portes automatiques d’accès aux parkings fondée sur l’article 10 alinéa 2 est illicite, lesdites charges devant être réparties en fonction de leur utilité ; que la SCI ne devra pas y participer, sans que la Cour n’ait à prononcer la nullité d’une clause du règlement de copropriété qui ne prévoit pas cet élément d’équipement.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat :

Considérant qu’en appel, le syndicat demande à titre de dommages et intérêts et par infirmation du premier juge la somme de 3.686,95 euros au titre des charges dues par M. Z le 29 décembre 1999, charges qui n’ont pas été acquittées par la SCI lorsque celle-ci a reçu la part de M. Z en octobre 1999 à titre d’apport en nature des lots lui appartenant dans la Résidence du Groupe Paris Assomption ;

Que l’examen des pièces produites permet d’établir que l’arriéré est presque en totalité celui de M^me B Z, décédée ; que dans le cadre des opérations de partage successoral, les lots ont été attribués à M. C Z le 9 octobre 1998 ; que ce dernier n’a été propriétaire des lots qu’à compter de cette date et jusqu’au 5 mai 1999, date à laquelle il a apporté ses lots à la SCI dont il est gérant ;

Que le syndicat peut poursuivre le paiement des charges dont M. Z pourrait être débiteur pour la période pendant laquelle il a été propriétaire et contre les héritiers de M^me B Z les charges antérieures ;

Que dans ces circonstances, le syndicat qui ne peut solliciter de la SCI le paiement des charges dues par les précédents propriétaires, n’établit aucune faute de cette société pouvant justifier sa condamnation à des dommages et intérêts ;

Que la Cour ordonne une expertise pour qu’un compte puisse être établi entre les parties selon la mission prévue au dispositif ;

Considérant que pour le surplus, la cour sursoit à statuer sur les autres demandes, tous droits et moyens des parties réservés, ainsi que sur les dépens dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Groupe Paris Assomption et débouté le même syndicat de sa demande en dommages et intérêts à hauteur de 3.686,95 euros ;

Déboute le syndicat de ses demandes en paiement des sommes de 2.153,92 euros au titre d’une reprise de solde d’un ancien syndic et de 2.392 euros sous la mention ' Salmon audience procédure’ ;

Constate que par jugement définitif du 25 novembre 2004 le tribunal de grande instance de Paris :

— a rejeté la demande de la société civile immobilière Les Adyrondacks tendant à se soustraire au paiement des charges relatives au parking, retenant que celle-ci était tenue de participer, selon ses tantièmes, aux charges de conservation, entretien et administration des parkings parmi lesquelles il est constant que figurent celles afférentes au gardiennage, nettoyage, entretien, éclairage qui constituent des charges communes générales,

— a dit que la société civile immobilière Les Adyrondacks n’était pas contractuellement tenue de participer aux charges d’entretien des squares,

Dit que la répartition actuelle des charges relatives aux portes automatiques d’accès aux parkings avec télécommande et digicode fondée sur l’article 10 alinéa 2 est illicite, lesdites charges devant être réparties en fonction de leur utilité ;

Dit que la société civile immobilière Les Adyrondacks ne doit pas y participer ;

Rejette le surplus des demandes de cette société ;

Ordonne une expertise.

Commet en qualité d’expert :

Madame D-E

XXX

Paris 7^e

Tél. 01-45-55-16-77

avec mission :

— entendre les parties et tous sachants,

— se faire remettre des parties et des tiers tous documents utiles à sa mission,

— rétablir le compte entre les parties depuis que la société civile immobilière Les Adyrondacks est devenue propriétaire des lots jusqu’au 4^e trimestre 2006, inclus, compte tenu des principes susretenus, dont sa non participation aux charges d’entretien des squares et aux charges relatives aux portes automatiques d’accès aux parkings avec télécommande et digicode;

— répondre à tous dires,

— du tout, sauf conciliation des parties, déposer son rapport au secrétariat-greffe de la Cour, service des expertises, dans un délai de dix mois à compter du jour où il aura été informé de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération.

— Fixe à 3.000 euros ladite provision que la société civile immobilière Les Adyrondacks devra consigner audit secrétariat-greffe, service de la régie, dans un délai de six semaines à compter de la date du présent arrêt, et ce à peine de caducité de la désignation d’un expert.

— Désigne le conseiller de la mise en état pour contrôler les opérations d’expertise.

— Sursoit à statuer sur les autres demandes, tous droits et moyens des parties réservés ainsi sur les dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état de M^me X du mercredi 5 janvier 2011 à 13 heures.

Le greffier, Le Président,