Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 08 JUIN 2011

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/22611

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/02471

APPELANTE

SARL JPL CAFE X, agissant poursuites et diligences de son représentant légal.

XXX

XXX

représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Eric GAFTARNIK, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0118

INTIMEES

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP TAZE-BERNARD BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour

assistée de M^e François BAUCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : A 108

SARL SAGGIO

XXX

XXX

représentée par la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avoués à la Cour

assistée de M^e Sylvie POINEAU KERVAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E 357

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller chargée du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

La Cour statue sur l’appel interjeté par à l’encontre du jugement rendu 27 octobre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris , le tribunal de commerce de qui a:

— dit que la SARL JPL CAFE X avait manqué à ses obligations contractuelles de céder la totalité du fonds de commerce à l’acquéreur du droit au bail et d’obtenir l’agrément préalable de la SCI 51 WILSON LF,

— prononcé en conséquence la résiliation judiciaire du bail du 29 novembre 2005 aux torts de la SARL JPL CAFE X

— ordonné l’expulsion de celle-ci des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement

— condamné la SARL JPL CAFE X et la SARL SAGGIO bénéficiaire de la cession litigieuse à payer à la SCI 51 WILSON LF une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours à compter du jugement

— condamné in solidum la SARL CAFE X et la SARL SAGGIO aux dépens.

— ordonné l’exécution provisoire.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

Par acte du 29 novembre 2005 ,M^me C-D (aux droits de laquelle se trouve la SCI 51 WILSON LF) a donné à bail à la Société AGNES (aux droits de laquelle s’est trouvée la SARL JPL CAFE X) des locaux commerciaux sis à XXX, ce bail étant consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1^er novembre 2002.

La SARL JPL CAFE X qui conformément au bail exploitait dans les lieux un fonds de commerce de chemiserie et accessoires de la marque 'CAFE X’ a été déclarée en redressement judiciaire par le Tribunal de Commerce de Paris puis a bénéficié d’un plan de continuation par jugement du 3 novembre 2005 ; elle a ouvert au 32 rue Tronchet une nouvelle boutique exploitée sous son enseigne ;

Après cette ouverture, la SARL JPL CAFE X, en ce dûment autorisée par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 21/12/2006, a procédé par promesse du 29/11/2005 régularisée par acte sous seing privé du 26 décembre 2006, à la cession de son fonds du XXX au bénéfice de la SARL SAGGIO , l’acte de cession ayant été signifié à la bailleresse par acte extra judiciaire du 25 janvier 2007;

La bailleresse estimant que la locataire avait procédé en fait à une cession de droit au bail et ainsi par deux fois méconnu la clause du bail stipulant que 'le preneur ne pourrait céder ses droits au bail qu’à l’acquéreur de la totalité de son fonds et après avoir obtenu l’accord exprès et par écrit du bailleur'.a fait assigner celle-ci et la société SAGGIO, cessionnaire, devant le tribunal de grande instance de PARIS en demandant la résiliation du bail du 29 novembre 2005 aux torts de la SARL JPL CAFE X et l’expulsion de celle-ci et de celle de la société SAGGIO des lieux avec paiement d’une indemnité d’occupation;

Les défenderesses contestant qu’il s’agisse, comme prétendu, d’une cession de droit au bail et relevant que la bailleresse avait dans le cadre de la procédure collective été informée de la cession projetée se sont opposées aux demandes, la société JPL CAFE X sollicitant subsidiairement des dommages-intérêts à hauteur de 468 500€ ;

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu qui a notamment qualifié l’acte de cession de cession au droit u bail ;

La société JPL CAFE X appelante demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de débouter la SCI 51 WILSON LF de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire et reconventionnel, de condamner la SCI 51 WILSON LF à payer à la concluante la somme de 468.500 € en principal à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices par elle subis avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’à parfait paiement,

— en tout état de cause, de condamner la SCI 51 WILSON LF au paiement de la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

XXX, intimée, demande, pour sa part, à la Cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et de l’infirmer sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— de condamner in solidum la société JPL CAFE X et la société SAGGIO au paiement d’une indemnité d’occupation de 3542 euros par mois à compter du 27 octobre 2009,jusqu’à la libération effective des lieux, charges et taxes prévus dans le contrat de bail en sus,

— de rejeter l’ensemble des prétentions de la société JPL CAFE X et de la société SAGGIO;

— de condamner in solidum celles-ci au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

La société SAGGIO intimée demande, de son côté, à la Cour:

— de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail et de le confirmer sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— de condamner la SCI 51 WILSON LF au paiement de la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;

MOTIFS

Considérant que la société JPL CAFE X et la société SAGGIO contestent la qualification de cession de droit au bail donnée par le tribunal à l’acte de cession litigieux en exposant en substance que les éléments essentiels du fonds constitués notamment par la clientèle ont été conservés, la société SAGGIO exerçant dans les lieux l’activité de vente de sous-vêtements masculins soit la même activité que celle de la société JPL CAFE X qui était la vente de chemises, cravates et caleçons pour hommes ; qu’elles contestent par ailleurs que l’absence d’agrément prévu au bail en cas de cession du fonds soit constitutif de gravité alors que la bailleresse avait été informée du projet de cession par sa convocation à l’audience du tribunal de commerce du 21/12/2006 et n’ a pas exprimé son désaccord audit projet comme elle a eu l’opportunité de le faire, soulignant, par ailleurs, l’absence de préjudice occasionné par l’infraction alléguée de ce dernier chef;

Considérant sur ces points, concernant la qualification de l’acte, que la cession litigieuse y est expressément qualifiée de cession de fonds, le fonds y étant précisé comprendre notamment l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage;

Considérant que dans la requête du 29/11/2006 présentée dans la procédure de redressement judiciaire de la société JPL CAFE X en vue de voir lever la clause d’inaliénabilité édictée par le jugement arrêtant le plan de cession concernant l’établissement en cause du XXX et un autre établissement, il est expliqué que cette levée l’était pour le XXX en vue d’une cession de fonds alors qu’elle l’était en vue d’une simple cession de droit au bail pour l’autre établissement;

Considérant qu’après la cession litigieuse, la société SAGGIO a vendu dans les lieux du XXX des sous-vêtements et chaussettes, activité qu’exerçait à côté de celle de la vente de chemises et cravates, le cédant dans ces lieux sans qu’il puisse être affirmé, alors que l’enseigne CAFE-X, était, comme établi par un constat du 23/3/2007, conservée en devanture, alors que l’affichette en devanture vitrine portait la mention ' Pour homme lingerie au masculin ' et alors que l’huissier de justice qui avait dressé le constat depuis l’extérieur du magasin n’a pu vérifier que la totalité des caleçons vendus dans la boutique étaient de la marque mentionnée sur l’enseigne de la porte d’entrée et ainsi libellée 'HOM créateur de vêtements masculins', que la société SAGGIO n’ait pas parmi les articles présentés à la vente vendu des sous-vêtements de la marque 'café X';

Qu’un second constat dressé le 8/11/2007 n’apporte pas davantage d’indications à cet égard puisque précisant seulement la présence en vitrine de sous-vêtements masculins, tee-shirts, maillots de corps ou maillots de bains homme en indiquant que sur les présentoirs aperçus au travers de la porte, les agencements habillant le pan de mur sur la droite figuraient essentiellement des slips homme et que les agencements d’un autre mur présentaient, eux, essentiellement des chaussettes pour homme;

Qu’il sera, au demeurant observé, que la vente de caleçons d’autres marques par la cessionnaire serait insuffisante à elle seule à caractériser la commune volonté des parties quant à la cession du fonds ou de droit au bail lors de la signature de la cession litigieuse sauf à établir, ce qui n’est pas démontré, que n’ont été vendus dans la boutique depuis la cession que des caleçons de la marque HOM, étant ici relevé que selon le Kbis la concernant la société SAGGIO a notamment pour objet la commercialisation de vêtements, sous-vêtements sans précision de commercialisation d’une marque déterminée;

Considérant que le fait que la société JPL CAFE X qui disposait dans son actif de plusieurs établissements ait, avant la cession litigieuse, ouvert un magasin au numéro 32 même rue n’est pas nécessairement significatif de l’absence de cession du fonds en cause alors que la concernée expliquait dans sa requête susvisée en vue de la levée de l’inaliénabilité que la localisation au 32 rue Tronchet 'représentait une opportunité d’accroissement substantiel de son chiffre d’affaires tant par la vente directe des produits que par les demandes qualitatives de licences de marques qu’un tel emplacement ne manquerait pas de susciter, qu’elle bénéficierait dans ce magasin du passage de la clientèle des grands magasins très orientée vers le prêt à porter et que le nouvel emplacement permettrait encore d’accroître la notoriété de la marque et sa capacité de rayonnement à l’international grâce à l’affluence de la clientèle touristique et aux futures demandes de licences de marques à l’étranger et que cette nouvelle boutique deviendrait rapidement le porte-étendard de la marque ' et ces explications impliquant que la clientèle de cette nouvelle boutique n’était pas strictement celle attachée à l’ancienne boutique du XXX ;

Considérant que cette analyse n’est pas démentie par l’affichette dont la présence est relevée à un constat des 4 et 6 décembre 2006 renvoyant à s’adresser en cas d’absence au 32 rue Tronchet, cette mention ne signifiant pas transfert de l’activité à cette dernière adresse d’autant que d’après la photo 1 jointe, des articles étaient toujours présents en vitrine;

Considérant que dans les circonstances précitées d’ouverture dans la même rue d’une autre boutique et alors que la vente d’un fonds ne s’accompagne pas forcément de la reprise du stock qui n’en constitue pas (au contraire de la clientèle et du droit au bail) un élément essentiel, l’absence de reprise de stock dans la cession litigieuse ne peut être considérée en soi comme significative d’une absence de cession de fonds et d’une seule cession du droit au bail;

Considérant qu’il ne peut être tiré aucune conséquence, au regard de la qualification de l’acte litigieux, du fait que la promesse de vente n’ait pas été conclue sous la condition suspensive de l’agrément du bailleur;

Considérant, au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent, alors d’autre part que contrairement à l’appréciation du tribunal, les experts missionnés par la société JPL CAFE X pour établir en vue de la cession litigieuse le prix de vente se sont livrés à l’appréciation non pas de la valeur locative mais de la valeur vénale du fonds en retenant à cet égard la valeur du droit au bail dont ils expliquaient dans leur rapport qu’elle 'constituait le principal facteur de valorisation du fonds et que compte tenu de la localisation des locaux, la clientèle et l’achalandage étaient des éléments que l’on retrouvait dans la valeur locative de marché’ et alors au surplus que le prix fixé à la cession était supérieur à la valeur du droit au bail déterminée par ces experts puisque de 390 000€ au titre des éléments incorporels au lieu, selon eux (dont l’erreur de calcul prétendue n’est pas vérifiée) de 299 467€ arrondi à 300 000€ à ce titre, qu’il n’apparaît pas démontré par des éléments suffisants que la cession en cause soit une cession de droit au bail plutôt qu’une cession de fonds;

Considérant, concernant l’absence d’agrément de la bailleresse, que dans la mesure où celle-ci, par sa convocation devant le tribunal de commerce devant statuer sur la levée d’inaliénabilité, aurait pu avoir connaissance du projet du cession en se présentant à l’audience et être plus amplement informée, où elle n’aurait pu, cependant , sans motifs légitimes s’opposer à la cession s’agissant d’une cession de fonds envisagée et où de tels motifs n’apparaissaient pas exister en l’espèce, M. A B et M^me Y Z, signataires de la promesse du 29/11/2005 comme agissant tant en leur nom personnel que pour toute personne morale de droit français qu’ils se réservaient de constituer ayant pu répondre de garanties suffisantes de solvabilité puisque le projet de cession a été agréé par le tribunal de commerce et dans la mesure encore où ceux-ci sont devenus les associés de la société SAGGIO que conformément à la promesse ils se sont substitués et dont la solvabilité a été vérifiée par la suite, l’absence d’agrément de la bailleresse en contravention des clauses du bail ne sera pas considérée, en l’espèce, comme étant constitutive d’un motif suffisamment grave de résiliation judiciaire de la cession;

Considérant que le jugement déféré sera donc infirmé et la demande de la bailleresse aux fins de résiliation judiciaire du bail rejetée;

Qu’il n’y a pas lieu à examen de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de la société JPL CAFE X laquelle n’était formulée qu’à titre subsidiaire non plus qu’à examen de la demande de la SCI 51 WILSON LF sur le montant de l’indemnité d’occupation;

Considérant qu’il sera alloué à la société JPL CAFE X et à la société SAGGIO une somme de 1500€ chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ces sommes à charge de la SCI 51 WILSON LF;

Que cette dernière sera, elle, déboutée, de sa demande du même chef à l’encontre de la société JPL CAFE X et de la société SAGGIO;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI 51 WILSON LF de sa demande de la résiliation judiciaire du bail et, par voie de conséquence, de sa demande relative à l’indemnité d’occupation,

Condamne celle-ci à payer à la société JPL CAFE X et à la société SAGGIO la somme de 1500€ chacune,

Déboute la SCI 51 WILSON LF de sa demande du même chef à l’encontre de la société JPL CAFE X e de la société JPL CAFE X,

Condamne la SCI 51 WILSON LF aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour les dépens d’appel, au profit de la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY et de la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, chacune en ce qui la concerne.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,