Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 30 novembre 2011, n° 10/13123

TGI Paris 11 mars 2010

CA Paris
Confirmation 30 novembre 2011

Arguments

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Rejeté
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé que la description de la commercialité ne prouve pas une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré.
Rejeté
Changement d'activité du locataire
La cour a jugé que le changement de mode d'exploitation ne constitue pas un changement d'activité au sens du bail, et n'entraîne pas de déplafonnement.
Rejeté
Intérêts sur les arriérés de loyer
La cour a précisé que les intérêts ne doivent courir qu'à compter de la décision qui fixe le loyer, et non à partir du renouvellement.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 30 nov. 2011, n° 10/13123
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	10/13123
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 11 mars 2010, N° 09/09270

Sur les parties

Avocat(s) :	Carine CHICHE BRACKAStéphane GUILLOU
Cabinet(s) :	SCP BLIN
Parties :	SOCIETE D' EXPLOITATION ET DE GESTION IMMOBILIERE c/ SARL SITATUNGA Agissant

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2011

(n° 382 , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/13123

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2010 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/09270

APPELANTE

SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION IMMOBILIERE représentée par son administrateur unique Monsieur X lequel a donné mandat au Cabinet Y SA Agissant en la personne de ses représentants légaux

XXX

représentée par la SCP Nicolas GAULTIER et Catherine KISTNER GAULTIER, avoués à la Cour

assistée de M^e Carine CHICHE BRACKA plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL LGL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 185

INTIMEE

SARL SITATUNGA Agissant en la personne de ses représentants légaux

XXX

représentée par la SCP MICHEL BLIN et LAURENCE BLIN AVOUES ASSOCIES, avoués à la Cour

assistée de M^e Stéphane GUILLOU de la SELARL Conseil Droit Défense, avocat au barreau de PARIS, toque : P 73

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 septembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.

Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame BARTHOLIN, Présidente

— Madame BLUM, Conseiller

— Madame REGHI, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame GIBOT, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 13 mars 1997, la société d’exploitation et de gestion immobilière (ci-après SEGI) a consenti un renouvellement de bail à la sarl Dolce Vita , aux droits de laquelle se trouve la société Sitatunga, sur des locaux situés XXX, pour une durée de 9 années à compter du 1^er avril 1997, moyennant un loyer annuel en principal de 140.517,32 Francs, soit 21.421,72 €.

Le local est loué à destination de « commerce de night-club, cabaret, spectacle café-bar avec possibilité d’un service de petits soupers froids tels qu’il est d’usage dans les night-clubs de luxe, étant précisé que cette autorisation ne constitue en aucune manière une dérogation à l’interdiction formelle d’exploiter un restaurant dans les lieux loués ».

Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2006, la SEGI a donné congé à la société Sitatunga avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 38.000 €.

Le principe du renouvellement du bail a été accepté par le preneur mais les parties ont été en désaccord sur le prix du loyer.

Par mémoire notifié le 21 novembre 2008, la SEGI a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 46.000 € en raison du déplafonnement justifié par la modification notable des facteurs locaux de commercialité et du changement d’activité du preneur.

Par exploit d’huissier en date du 16 février 2009, la SEGI fait citer la société Sitatunga devant le Juge des baux commerciaux aux fins de voir fixer la valeur locative à la somme de 46.000 €.

Le juge des loyers commerciaux par jugement le 27 mai 2011 s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de Paris.

Par un jugement rendu le 11 mars 2010, le Tribunal de Grande Instance de PARIS a :

— fixé à 28.721,74 € en principal, par an à compter du 1^er avril 2007 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société SEGI et la société Sitatunga pour les locaux situés au XXX à Paris 6è, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamné la société Sitatunga à payer à la société SEGI les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1^er avril 2007, à compter du prononcé du jugement ;

— dit que le dépôt de garantie versé par le locataire sera réajusté dans les termes contractuels en conséquence de l’augmentation du loyer ;

— condamne la société SEGI à payer à la société Statunga la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

— débouté les parties du surplus de toutes leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SEGI a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusion du 14 septembre 2010 demande à la Cour, au visa des articles L145-12, L145-34, L145-33, L145-37 et R145-6 du Code de commerce, d’infirmer le jugement et de :

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé de la sarl Sitatunga est déplafonné ; fixer le montant du loyer à la valeur locative, soit la somme de 46.000 € HT et HC à compter du 1^er avril 2007, avec intérêts au taux légal ;

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 46.000 € ;

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1^er avril 2007 ;

— condamner la sarl Sitatunga à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La société Sitatunga , par ses dernières conclusions du 13 décembre 2010, demande à la Cour, au visa des articles L145-12, L145-34, L145-33 et R145-6 du Code de commerce, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter la société SEGI de toutes ses demandes;

Subsidiairement :

— désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de nommer avec mission de donner son avis sur la valeur locative et les causes éventuelles de déplafonnement ;

Dans ce cas,

— voir fixer le montant du loyer annuel provisionnel à la somme de 28.721,74 € HT et HC à compter du 1^er avril 2007 ;

— voir fixer la provision à valoir sur ses frais à la charge de la société SEGI et réserver les dépens ;

— condamner la société SEGI à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

SUR CE :

La société SEGI allègue que le principe du plafonnement doit être écarté au motif d’une part d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et d’autre part du changement d’activité du locataire qui propose désormais ses locaux pour l’organisation de soirées privées pour particuliers ou professionnels au lieu de la destination de night-club spécifiée au bail ;

Elle invoque que les locaux sont situés rue Vavin à hauteur du boulevard Raspail qui est une large voie de circulation, que la rue Vavin est trés commerçante, qu’elle a vu l’implantation de plusieurs enseignes, qu’il s’agit d’un très bon emplacement dans un quartier aisé et proche de l’animation du boulevard Montparnasse qui est susceptible de lui procurer une clientèle supplémentaire ;

Or cette description générale de la commercialité de l’emplacement qui ne comporte aucune démonstration des éléments allégués ne caractérise aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré au cours du bail expiré;

La SEGI invoque également que la société Sitatunga a modifié son activité et n’exerce plus le commerce de night-club puisqu’elle loue ses locaux à des sociétés ou des particuliers pour des soirées privées , organisation de buffets, cocktails, anniversaires.. qu’elle est recensée à cet effet sur des sites de location de salles et non de night-club ou bar ;

Or le fait que la société locataire fournisse à l’occasion de fêtes, mariages, cocktails, à une clientèle privée de sociétés ou de particuliers, un ensemble de prestations entrant dans la destination du bail (animation, danse, spectacles de striptease …) avec son propre personnel n’a pas pour effet de changer l’ activité de la société, seul le mode d’exploitation auquel le bailleur est étranger ayant changé ;

En conséquence et en l’absence de motif de déplafonnement , le premier juge a justement apprécié que le loyer doit être fixé à la valeur du loyer plafonné et dit il n’y a pas lieu à désignation d’un expert, étant observé que la locataire n’invoque pas que la valeur locative serait inférieure à celle du loyer plafonné soit la valeur de 28.721,74 € ;

Si les intérêts au taux légal dus sur les compléments de loyer du bail en renouvellement ne doivent courir qu’à compter de la décision qui fixe ce loyer, faute de détermination avant cette date du montant et en l’absence de retard de paiement caractérisé, il en va différemment lorsque le loyer du bail renouvelé n’est que le résultat de la variation indiciaire prévue à l’article L 145-34 du code de commerce et qu’il est en conséquence déterminable par les deux parties et par le locataire en particulier ;

En ce cas, les intérêts au taux légal dus sur les arriérés du loyer du bail renouvelé doivent courir à compter du jour du renouvellement et ensuite de chaque échéance ;

La SEGI supportera les entiers dépens et paiera à la société Sitatunga en outre de la somme arbitrée sur ce fondement en première instance une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré.

Condamne la SOGI aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Blin avoués et la condamne à payer à la société Sitatunga une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,