Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 JUIN 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/21533

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/07065

APPELANTE

La S.A.S. MADELEINE OPERA, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL, avocats au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant M^e Laurent HAY, avocats au barreau de PARIS, toque : C916,

INTIMÉE

La Société ADRIA AIRWAYS PO et ses locaux en France XXX

XXX

SLVOVENIE

représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant M^e Danie DU PUCH l, avocat au barreau de PARIS, toque : K0005,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 avril 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame X Y, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Madame X Y a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente,

Madame Odile BLUM, Conseillère,

Madame X REGUI, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Z A, greffière stagiaire en pré-affectation.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et prétentions des parties :

Suivant acte sous seing privé du 17 juin 1998, la société 38 opéra, aux droits de laquelle est venue la société Madeleine opéra, a donné à bail en renouvellement, depuis l’année 1948, à la société Adria Airways des locaux destinés à l’exploitation administrative et commerciale de son objet social qui consiste en transport par avions et tout ce qui concerne le tourisme, situés XXX.

Par acte du 30 septembre 2005, la société Madeleine opéra a fait délivrer à la société Adria Airways un congé avec offre de renouvellement puis a saisi le juge des loyers commerciaux, faute d’accord sur le prix du loyer. La société Adria Airways a alors signifié, par acte du 24 décembre 2007, qu’elle exerçait son droit d’option et renonçait au renouvellement du bail. Elle a quitté les lieux le 31 décembre 2007.

Par acte du 8 avril 2008, la société Madeleine opéra a fait assigner la société Adria Airways en fixation et paiement d’une indemnité d’occupation devant le tribunal de grande instance de Paris qui, après expertise ordonnée par le juge de la mise en état, a, par jugement du 7 octobre 2010, assorti de l’exécution provisoire :

— condamné la société Adria Airways au paiement de la somme de 73 963,26 € au titre de solde d’indemnité d’occupation pour la période du 1^er avril 2006 au 31 décembre 2007, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens.

Par déclaration du 4 novembre 2010, la société Madeleine opéra a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 31 janvier 2012, la société Madeleine opéra demande :

— l’infirmation du jugement,

— la fixation du montant l’indemnité d’occupation à la somme de 277 237 € hors taxes pour la période du 1^er avril 2006 au 31 décembre 2007,

— la condamnation de la société Adria Airways au paiement de la somme de 187 967,26 € hors taxe, déduction faite des sommes versées, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions,

— sa condamnation au paiement de la somme de 30 482,45 € toutes taxes au titre des travaux de dépose et de nettoyage nécessités après le départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions,

— le débouté de toutes les demandes de la société Adria Airways,

— sa condamnation au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 25 janvier 2012, la société Adria Airways demande :

— la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— le débouté des demandes de la société Madeleine opéra,

— sa condamnation au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 mars 2012.

CELA EXPOSE,

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que la société Madeleine opéra fait valoir que l’indemnité d’occupation à laquelle est tenue la société Adria Airways est une indemnité de droit commun destinée à réparer le préjudice qu’elle subit du fait de l’occupation des lieux sans titre, l’indemnité prévue par l’article L145-28 du code de commerce ne concernant que le refus de renouvellement par le bailleur ; qu’en ce qui concerne son estimation, l’expert a relevé l’excellente situation des lieux à proximité d’un quartier fréquenté par la clientèle touristique et parisienne ; que le loyer aurait été déplafonné si le bail avait été renouvelé, au regard de la durée du bail expiré et de l’activité autorisée ; que, s’agissant de la valeur locative de marché à retenir, il ne peut être tenu compte d’un quelconque coefficient de précarité ; que les montants correspondants doivent s’élever, pour l’année 2006, à la somme de 155 460 € et pour l’année 2007, à la somme de 160 642 € ; que ces indemnités sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée ;

Considérant que la société Adria Airways soutient que c’est à tort que la société Madeleine opéra revendique une indemnité d’occupation de droit commun, l’indemnité due après un congé donné par un preneur soumis au statut des baux commerciaux trouvant sa cause dans le statut ; que le montant de l’indemnité d’occupation doit donc correspondre à la valeur locative définie par l’article L145-28 du code de commerce ; que, comme l’ont considéré les premiers juges, l’indemnité doit être fixée à la somme de 1 800 € le m2 en conservant cette valeur pendant les 21 mois d’occupation, en l’absence de toute clause d’échelle mobile dans le contrat de bail ; que, contrairement à ce que prétend la société Madeleine opéra, les premiers juges n’ont pas retenu l’abattement pour précarité suggéré par l’expert ;

Considérant que c’est pertinemment que les premiers juges ont considéré que l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L145-57 du code de commerce et que c’est donc une indemnité d’occupation de nature statutaire correspondant à la valeur locative définie par les articles R145-2 et suivants du code de commerce qui doit être fixée, contrairement à ce que soutient la société Madeleine opéra, qui n’articule, par ailleurs, de moyens sur son estimation qu’en considération d’une indemnité d’occupation de droit commun ; que c’est également de façon pertinente que les premiers juges ont rappelé que ni le bail d’origine ni les avenants ne soumettant le loyer à la taxe sur la valeur ajoutée, il n’y avait pas lieu de l’appliquer pour l’indemnité d’occupation, que l’abattement de précarité n’avait pas à être pratiqué, la fin du bail résultant du seul choix du locataire et que s’agissant d’une indemnité équivalente au loyer qui aurait été perçu en cas de renouvellement et qui aurait été maintenu pendant trois ans, elle ne pouvait être soumise à une révision annuelle ;

Considérant que les parties s’accordent sur la description des lieux et leur surface pondérée et sur le déplafonnement du loyer qui aurait résulté du renouvellement du bail, compte tenu de sa durée et de sa destination ; qu’elles ne discutent pas les conclusions des premiers juges retenant que la situation commerciale est excellente mais l’impression de la boutique moyenne et ne discutent pas non plus les références produites par l’expert ; que si la société Madeleine opéra demande de retenir le montant de 3 000 € le m2, c’est en réintégrant un abattement de précarité qu’elle a cru à tort appliqué par les premiers juges alors que ceux-ci l’ont expressément écarté ; qu’en conséquence, c’est par une appréciation exacte et non sérieusement discutée que les premiers juges ont fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Adria Airways pour la période du 1^er avril 2006 au 31 décembre 2007, compte non tenu de la déduction des sommes déjà versées ;

Sur les travaux

Considérant que la société Madeleine opéra critique les premiers juges d’avoir considéré que sa demande en paiement était fondée sur des réparations locatives ; qu’elle demande, en réalité, la prise en compte des travaux de dépose d’installations mises en place par la société Adria Airways et dégradées et les frais de nettoyage des locaux, dont la nécessité ressort du procès-verbal de constat du 31 décembre 2007 ; qu’elle est en droit d’obtenir la restitution des lieux après dépose des éléments mis en place par le locataire, quel que soit l’état de ces éléments ;

Considérant que la société Adria Airways indique que le procès-verbal de constat confirme un état d’usage en plusieurs endroits ; que la société Madeleine opéra ne justifie pas du coût de travaux ; qu’elle ne l’a pas mise préalablement en demeure d’exécuter les travaux ainsi que les stipulations du bail l’impliquent ;

Considérant qu’il résulte du procès-verbal que des aménagements ont été réalisés par la société Adria Airways, consistant notamment en panneaux décoratifs en bois, en pose de lamelles métalliques au plafond, en installation de coin-cuisine ; que la société Madeleine opéra n’allègue pas que ces aménagements auraient été réalisés en violation du bail ; qu’une clause de ce bail offre au bailleur le choix entre conserver sans indemnité les travaux et installations faits par le preneur ou exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif ; que si la société Madeleine opéra fait valoir qu’elle a dû les faire déposer compte tenu de leur état dégradé, elle n’établit pas qu’elle a fait connaître son option à la preneuse ni qu’elle l’a mise en demeure de procéder au rétablissement des lieux ; qu’elle ne peut en conséquence réclamer le coût de la remise en état des lieux dans leur état primitif ; qu’en revanche, il ressort du procès-verbal de constat une absence de nettoyage des lieux dont le coût incombe à la société Adria Airways ; qu’au vu du devis produit, la société Adria Airways doit être condamnée au paiement de la somme de 847 € hors taxes à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 31 janvier 2012 ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, supportera les dépens d’appel qu’elle a exposés ; que c’est cependant à tort que les premiers juges ont partagé les dépens de première instance par moitié au motif que la procédure et l’expertise avaient été nécessaires pour fixer leurs droits respectifs alors que celui qui exerce son droit d’option supporte tous les frais y compris ceux d’expertise .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté la société Madeleine opéra de sa demande en paiement au titre des travaux de nettoyage des lieux et partagé les dépens.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne la société Adria Airways à payer à la société Madeleine opéra la somme de 847 € hors taxes au titre des travaux de nettoyage des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2012,

Dit n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de première instance y compris d’expertise seront supportés par la société Adria Airways et que chaque partie supportera les dépens d’appel qu’elle a exposés.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE