Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2013

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/03549

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2011 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 08/02090

APPELANTES

La SARL LA TROUVAILLE, nom commercial de la société B, prise en la personne de ses représentants légaux,

Intimée dans le RG n° 11/6168

6XXX

XXX

Madame S T X

XXX

XXX

représentées par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

assistées de M^e Francis MARTIN de la SCP SABBAH MARTIN BUSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466, avocat plaidant

INTIMÉES

Le Syndicat des copropriétaires 64 RUE DE FONTENAY XXX et chez son syndic le Cabinet XXX, pris en la personne de ses représentants légaux,

Appelant dans le RG n° 11/6168

6XXX

XXX

représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

assisté de M^e Sophie BOUDRANT-RICHTER de l’ASS MONOD AMAR BOUDRANT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0135, avocat plaidant

Madame K Z épouse D

XXX

XXX

représentée par M^e Lionel MELUN, avocat au barreau de PARIS, toque : J139, avocat postulant

assistée de M^e Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : R078, avocat plaidant

La Société DOMOSYSTEM, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant

assistée de M^e Marie CORNELIE-WEIL de la SELARL CABINET CORNELIE-WEIL NULL, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 201, avocat plaidant

La Société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER anciennement FONCIA ORLY BEDOS, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant

assistée de M^e Olivier PLACIER de la SCP BRUN, FOURNEAU-VEDRENNE, PLACIER, Avocats à la Cour, avocat au barreau de PARIS, toque : P0032, avocat plaidant

La Société GENERALI ASSURANCES IARD, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

assistée de M^e Dominique NICOLAI LOTY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0420, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Février 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me O P, Conseillère

M^me I J, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me M N

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me M N, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2001, la société NDT Trading a cédé à M^me X agissant pour le compte de la société B en cours de constitution son droit au bail sur des locaux situés 6XXX à Vincennes, composés d’une boutique sur rue, une pièce cuisine, une pièce sur cour, avec accès au hall de l’immeuble, une cave en sous sol et usage wc sur cour, M^me F épouse D la bailleresse étant intervenue à l’acte en acceptant le changement de destination en dépôt vente de vêtements, articles pour enfants ; un avenant a été signé ensuite le 15 avril 2002 entre la bailleresse et la locataire consacrant le changement de destination du bail et portant révision du loyer à compter du 1^er mai 2001.

Constatant à la suite de travaux entrepris dans les locaux, l’existence d’infiltrations, M^me X a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société Axa et du syndic de l’immeuble la cabinet Lapostolle.

L’assemblée générale ayant voté des travaux en novembre 2003, ceux-ci ont été exécutés par la société Domosystem entre le 7 et le 12 juillet 2004 mais n’ont pas mis fin aux désordres constatés.

M^me X a obtenu en référé la désignation d’un expert par ordonnance du 26 juillet 2005 et par ordonnance du 21 mars 2006, les opérations d’expertise ont été étendues à la société d’assurances de l’immeuble Generali et à la société Domosystem.

L’expert M. Y a déposé son rapport le 16 mai 2007 ;

Postérieurement a été pris le 14 août 2008 un arrêté de péril à la suite de l’effondrement du plancher haut de l’arrière boutique ;

Sur l’assignation de M^me Z épouse D en ouverture de rapport, le tribunal de grande instance de Créteil par jugement du 7 février 2011 a :

— débouté M^me X de sa demande en résiliation du bail,

— condamné in solidum la société La Trouvaille et le syndicat des copropriétaires du 6XXX à proportion de moitié à payer à M^me D la somme de 13 205,93 € au titre des travaux d’embellissement,

— condamné la société La trouvaille à payer à M^me D la somme de 406,17€ au titre de suppression de la salle d’eau,

— condamné la société La trouvaille à payer à M^me D la somme de 16 000 € correspondant à la moitié des loyers arriérés, de l’arrêté de péril au mois d’octobre 2010,

— condamné in solidum la société La trouvaille, le syndicat des copropriétaires, la société Domosystem à proportion de 50 % pour la société La trouvaille, de 40 % pour le syndicat des copropriétaires, et de 10 % pour la société Domsytem à payer à M^me A la somme de 15 000 € correspondant à l’autre moitié des arriérés de loyers, de l’arrêté de péril au mois d’octobre 2010,

— condamne le syndicat des copropriétaires du 6XXX à réaliser les travaux préconisés par l’expert dans son rapport sous la surveillance d’un maître d’oeuvre dans le délai de trois mois à compter du jugement sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai,

— condamne M^me D à faire réaliser les travaux de ventilation des locaux dans le délai de trois mois à compter du jugement sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2 000 € et la société Domosystem à payer la somme de 500 € à M^me X en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts,

— débouté M^me D, la société La trouvaille et le syndicat des copropriétaires du 6XXX de leurs demandes contre la société Genrali assurances,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement;

— condamné in solidum la société La trouvaille, le syndicat des copropriétaires à verser à M^me D la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens par moitié qui comprendront les frais d’expertise et de référé,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— dispensé M^me D de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La société B sous l’enseigne La trouvaille et M^me X ès qualités de gérante de la société et à titre personnel ont interjeté appel de cette décision et demandent à la cour par conclusions signifiées le 12 février 2013 de :

Infirmer le jugement déféré, et statuant à nouveau,

Débouter le syndicat des copropriétaires du 6XXX et la société Domosytem de leur appel incident et de toutes leurs demandes, débouter M^me Z de son appel incident,

Débouter toute partie de ses prétentions formulées contre la société La trouvaille et M^me X,

Condamner M^me Z à payer à la société X La la somme de 34 800 € au titre du remboursement des loyers payés depuis le mois de mars 2006 jusqu’au mois d’août 2008, la somme de 385 455,84 € à titre de dommages intérêts,

Condamner M^me Z à payer à M^me X la somme d e 35 000 € au titre de son préjudice moral,

Condamner insolidum M^me Z , la syndicat des copropriétaires et la société Domsystem au paiement des sommes susvisées,

Condamner M^me Z à payer à la société X La et à M^me X la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M^me Z en tous les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^me D aux droits de M^me Z par conclussions signifiées le 19 février 2013 demande à la cour de dire irrecevable l’appel de M^me X et de la débouter en conséquence de ses demandes, de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société La Trouvaille et le syndicat des copropriétaires du 6XXX à proportion de moitié à payer à M^me D la somme de 13 205,93 € au titre des travaux d’embellissement,

— condamné la société La trouvaille à payer à M^me D la somme de 406,17 € au titre de suppression de la salle d’eau,

— condamné le syndicat des copropriétaires à proportion de 40 % pour le syndicat des copropriétaires, à payer à M^me A la somme de 15 000 € correspondant à la moitié des arriérés de loyers, de l’arrêté de péril au mois d’octobre 2010 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires du 6XXX à réaliser les travaux préconisés par l’expert dans son rapport sous la surveillance d’un maître d’oeuvre dans le délai de trois mois à compter du jugement sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai,

— dispensé M^me D de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

L’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

débouter la société X La et M^me X de toutes leurs demandes,

débouter la société Domosytem de toutes ses demandes,

débouter la société Foncia Gauthier immobilier de toutes ses demandes,

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société X La et autoriser son expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de con chef, avec l’assistance de la force publique, dès le commandement de quitter les lieux sans attendre le délai de deux mois,

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira de désigner, en garantie des indemnités d’occupation, réparations locatives, condamnations qui pourront être dues aux seuls risques de la locataire,

fixer l’indemnité d’occupation due par la société X La jusqu’à la sortie des lieux loués à la valeur du loyer mensuel,

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société Foncia Gauthier immobilier, la société X La et la société Domosystem à payer à M^me D la somme de 43 941,54 € correspondant aux loyers dus arrêtés au mois de février 2013 dans les proportions retenues par le rapport d’expertise,

exclure M^me D de tout appel de fonds afférent aux travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires,

condamner la société Foncia Gauthier immobilier à lui verser la somme de 30 000 € à titre de dommages intérêts en indemnisation des charges de copropriété,

condamner le syndicat des copropriétaires du 6XXX à rembourser à M^me D la somme de 8 599 € correspondant aux frais de ravalement de son bâtiment, qu’elle avancés pour le compte de 'qui il appartiendra’ et mis à la charge du syndicat des copropriétaires au terme du rapport d’expertise, et du jugement dont appel.

condamner la société Foncia Gauthier immobilier à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

condamner solidairement la société X La le syndicat des copropriétaires du 6XXX, la société Domosystem, la société Foncia Gauthier immobilier à verser la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 6XXX demande à la cour par conclusions signifiées le 5 février 2013 de :

Déclarer l’appel de M^me X irrecevable,

La débouter de toutes ses demandes,

Débouter la société La trouvaille de toutes ses demandes,

Débouter M^me D de ses demandes,

Infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau,

Constater l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la prise en charge des travaux s’embellissement mis à sa charge pour moitié ou à titre infiniment subsidiaire, réduire sa responsabilité à de plus justes proportions, soit 10 %,

Constater l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la prise en charge des dommages intérêts dus à M^me D résultant de la privation des loyers à compter de l’arrêt de péril du 14 août 2008 jusqu’à la levée de l’arrêté le 27 juillet 2009 ou à titre infiniment subsidiaire la réduire dans de plus justes proportions, soit 10 %,

Constater l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la prise en charge des dommages intérêts dus à M^me D résultant de la privation des loyers du 27 juillet 2009 au mois d’octobre 2010 et à titre infiniment subsidiaire la réduire à de plus justes proportions soit 10 %,

Condamner la société Generali à relever et garantie le syndicat pour toutes condamnations prononcées à son encontre,

Donner acte au syndicat de la copropriété de ce que les travaux ordonnés par le jugement ont été intégralement exécutés et sont terminés,

Condamner la société La trouvaille et M^me D in solidum à verser au syndicat de la copropriété du 6XXX la somme de 9 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement conforme à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Foncia Orly Bedos aux droits de Foncia Gauthier immobilier demande par conclusions signifiées le 29 novembre 2012 de confirmer le jugement déféré et y ajoutant, de condamner M^me D à lui payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Domosystem par conclusions signifiées le 26 février 2013 demande d’infirmer le jugement entrepris et de :

Dire qu’aucune faute ne peut lui être imputée ni aucun préjudice,

Débouter en conséquence la société X La exerçant sous l’enseigne La Trouvaille, M^me X M^me D, le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de leurs demandes formées à son encontre,

Condamner M^me D à lui verser la somme de 15 000 € réglée en exécution de la décision entreprise,

Condamner M^me X à lui régler la somme de 500 € en exécution de la décision entreprise,

Condamner M^me D à lui verser la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à M^me D 10 % du montant des loyers de l’arrêté de péril au mois d’octobre 2010 et une somme de 500 € à M^me X au titre de son préjudice moral,

Condamner in solidum la société X La exerçant sous l’enseigne commerciale La trouvaille et la syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 90 % au titre des loyers arriérés et à lui rembourser la somme de 13 500 € réglée à M^me D,

En tout état de cause,

Condamner M^me D à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens avec droit de recouvrement direct conforme à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Generali assurances iard par conclusions signifiées le 25 juillet 2011 demande de dire que sa garantie n’est pas mobilisable en raison du défaut de caractère aléatoire des désordres, du défait de caractère accidentel des désordres, de confirmer le jugement entrepris,

Subsidiairement, elle demande de dire qu’à défaut de déclaration de sinistre dans les délais la garantie n’est pas acquise, conformément aux dispositions contractuelles et de la mettre hors de cause,

Plus subsidiairement, de réduire le montant des demandes formées par M^me D et la société La trouvaille et de faire application des plafonds et limites de garantie, prévues par la police, de condamner la société La trouvaille, M^me X, la société Domosytem, et la société Foncia à la relever et la garantir des l’intégralité des condamnations qui pourront être prononcées, à proportion de la part de responsabilité attribuée à chacune par la cour,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à lui verser la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procéder civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés directement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’appel de M^me X :

M^me K D soutient que M^me X est irrecevable à former appel à titre personnel dans la mesure où elle n’a pas été partie à titre personnel en première instance, mais seulement en sa qualité de gérante de la société X La ;

Or sur la demande de M^me X en réparation du préjudice moral qu’elle a prétendu avoir subi, le tribunal a condamné le syndicat de la copropriété et la société Domosystem chacun à lui verser une certaine somme à titre de dommages intérêts ; cette condamnation ne peut qu’être considérée comme ayant été prononcée au bénéfice de M^me X personnellement, en l’absence de toute indication de sa qualité de gérante de la société X La, le tribunal ayant retenu dans ses motifs que son préjudice résultait de ce qu’elle a vécu pendant plusieurs années dans un logement affecté de désordres.

Il s’ensuit que M^me X au bénéfice de laquelle le jugement a été prononcé pour partie a donc qualité pour interjeter appel à titre personnel de cette décision qui lui cause grief en ce qu’elle n’a pas fait droit à la totalité de sa demande.

Sur le fond :

Sur la responsabilité des désordres survenus dans les locaux donnés à bail :

L’expert M Y qui a diligenté ses opérations en 2005/2007 a conclu que les désordres consistant en une humidité importante au plafond de la cuisine, une humidité et une présence de champignons sur les murs et cloisons des locaux proviennent de multiples origines dont :

* un ruissellement d’eau pluviale au travers des conduits de fumée pour le premier désordre,

*des remontées capillaires à travers les murs de façades et de refends de l’immeuble,

*une inadéquation des travaux réalisés par la société La trouvaille dans les lieux,

*l’absence de ventilation des locaux et le manque significatif de renouvellement d’air,

*la présence d’une salle d’eau non ventilée, et non conforme aux règles de l’art,

*la mauvaise isolation du local réserves, le manque de vide sanitaire favorisant le développement des champignons et des moisissures pour le deuxième type de désordre.

Il suggère :

— que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 6XXX soit retenue pour n’avoir pas entretenu les parties communes de l’immeuble qui sont à l’origine des désordres et n’avoir pas réalisé les travaux conjoints au traitement effectué par la société Domosystem,

— que la responsabilité du mandataire soit engagée pour n’avoir pas suivi l’état des locaux au cours des différents baux,

soulignant :

— que les travaux réalisés dans les locaux par M^me X et l’usage inadapté du local par M^me X et sa famille sont à l’origine en grande part des désordres et leur persistance,

— que la société Domosystem a manqué à son devoir de conseil en ne visitant pas les locaux avant de préconiser le traitement des remontées capillaires,

— qu’en conséquence un partage responsabilité peut être opéré à raison de 50 % à la charge du syndicat des copropriétaires, de 25 % à la charge de M^me Z ou de son gestionnaire, de 25 % à la charge de la société La trouvaille pour la période de fin 2001 à juillet 2005, et de 40 % à la charge du syndicat des copropriétaires, de 10 % à la charge de la société Domosytem, de 25 % à la charge de M^me Z et de 25 % à la charge de la société La trouvaille pour la période allant du mois de juillet 2006 à mai 2007.

Les causes principales des désordres résident ainsi dans :

1° la rupture d’une canalisation au droit du mur de façade contigu au bureau du local de la société locataire, zone particulièrement affectée selon l’expert par les désordres,

2° des remontées capillaires dues au mauvais état des canalisations enterrées ainsi qu’au manque de vide sanitaire, le plancher de l’immeuble reposant directement sur la terre

L’absence de travaux de ravalement et autres travaux prescrits par la société Domosystem qui est intervenue sur les lieux début 2004, également désignés par l’expert comme cause des désordres, ont en réalité retardé la résolution de ceux ci mais ne sont pas à l’origine de désordres apparus à la locataire en avril 2001 ;

Il n’est pas sérieusement contesté par le syndicat des copropriétaires que les désordres trouvent leur origine pour une part essentielle dans des canalisations fuyardes enterrées qui sont des parties communes et le syndicat des copropriétaires demande d’ailleurs de constater qu’il a réalisé les travaux de remise en état préconisés par l’expert.

L’une des autres causes identifiée par l’expert réside dans la réalisation de travaux selon lui inadaptés effectués par la locataire et notamment dans l’utilisation de produits et peintures inadéquats, dans des réactions de colle d’entoilage en raison de la présence de sels minéraux, dans le manque significatif d’air de renouvellement, dans la présence de convecteurs électriques et d’un poêle à pétrole, l’absence de vide sanitaire créant un effet de 'marmite’ ;

M^me D fait valoir à cet égard que les locaux donnés à bail étaient à usage exclusivement commercial et qu’ils n’étaient pas aménagés pour l’habitation, que la description dans le bail d’une pièce à usage de salle à manger et d’une autre pièce désignée comme une cuisine est sans portée, ni le bail ni la cession de bail ne prévoyant que les lieux sont à usage d’habitation, qu’il n’y a d’ailleurs ni chambre, ni salle de bains, que la facture de la société L’impact immobilier gestionnaire du bien indiquant des honoraires pour le local commercial + 1 pièce cuisine est elle-même sans effet et ne permet pas d’en déduire que les locaux devaient servir pour partie à l’habitation, que le fait d’avoir dans l’avenant au bail coché la case 'local mixte à usage commercial et d’habitation’ procède d’une erreur, la seule modification prévue par l’avenant étant l’ajout de l’activité de dépôt vente et la révision du loyer, que le règlement de copropriété invoqué par M^me X et qui ne contient pas la mention de pièces à usage d’habitation ne peut faire échec aux dispositions claires du bail qui attribuent au local un usage commercial ;

Or le bail comporte outre la désignation de pièces à usage strictement commercial telles que la boutique, la description d’autres pièces à usage d’habitation, et notamment une pièce servant de salle à manger ainsi qu’une cuisine sur cour, une troisième pièce étant sans affectation ; l’avenant au bail commercial signé entre M^me Z la bailleresse et M^me X agissant pour le compte de la société B en cours de constitution porte l’indication que les locaux sont à usage mixte commercial et d’habitation ;

Si les dispositions du règlement de copropriété ne peuvent être invoquées à l’encontre de stipulations claires du bail, en revanche, elles peuvent permettre dans le cas où comme en l’espèce, la description des lieux rend admissible un usage d’habitation, de préciser l’intention des parties en l’absence de volonté clairement exprimée des parties d’affecter le bail à un usage exclusivement commercial ; cette exclusivité est d’ailleurs démentie tant par l’indication d’un usage mixte contenue dans l’avenant au bail que par le règlement de copropriété qui mentionne que le lot 171 du bâtiment dont aucune partie ne conteste qu’il s’agit du lot donné pour partie à bail, est à usage mixte (réserves commerciales et habitation) ; enfin, le mandataire de la bailleresse écrivait le 29 novembre 2004 à la locataire pour lui rappeler que les murs du local avaient été traités par infiltration de résine et que, pour les travaux à l’intérieur du local, il convenait qu’elle se tourne vers son assurance, mais qu’ 'il restera toutefois des problèmes de condensations si votre local est mal chauffé ou mal ventilé’ lui précisant 'de même vous avez un problème d’étanchéité de salle d’eau qui vous créera toujours des infiltrations dans la chambre si vous n’y remédiez pas’ ;

Ainsi le mandataire de la bailleresse, s’étant rendu sur place à la suite des doléances de la locataire avait constaté l’existence de 'la salle d’eau’ et des infiltrations qu’elle créait en direction de 'la chambre’ sans faire reproche à la locataire d’une utilisation inappropriée des lieux à usage d’habitation ;

C’est donc parfaitement en vain que M^me D soutient que les locaux n’étaient pas destinés à servir à l’habitat d’une famille avec un enfant en bas age, l’allégation que M^me X posséderait par ailleurs des appartements, ainsi qu’en a attesté un voisin, étant indifférente dés lors que la locataire était en droit d’attendre du local loué à usage mixte qu’il lui permette une jouissance paisible et réponde aux normes d’habitabilité qui comprennent l’installation d’un chauffage conforme et un dispositif efficient d’ aération des locaux ; les réactions chimiques dus à la colle ayant servi à entoiler les murs ou l’utilisation de peintures et produits inadéquats n’ont fait qu’accentuer des désordres pré- existant mais ne sont pas à l’origine de ceux-ci ;

Il n’est pas établi par ailleurs que M^me X soit à l’origine de l’installation de la douche sans y avoir été autorisée et en contravention avec les règles de l’art, c’est à dire sans dispositif de ventilation, l’expert judiciaire indiquant dans son rapport n’avoir pu dater l’origine de l’installation de cette douche dont l’existence a été constatée par le mandataire en 2004 sans qu’il en fasse le reproche à la locataire qui affirme que la salle d’eau pre-existait à son installation. Le fait que la société B se soit engagée à exécuter aux lieu et place du cédant toutes les charges et conditions du bail n’implique pas qu’elle doive répondre des agissements que celui-ci a pu commettre antérieurement à la cession en contravention des stipulations du bail ;

La clause du bail qui fait obligation au preneur de prévenir immédiatement le bailleur ou son mandataire des accidents qui pourraient se produire sur les canalisations d’eau, gaz et électricité est sans application en l’espèce dès lors que les désordres ne procèdent pas d’une rupture d’une canalisation interne au local, étant observé que le gestionnaire du bien, la société l’impact immobilier, a été officiellement avisée des désordres par courrier de la locataire du 15 mars 2004 et n’a pris alors aucune mesure autre que celle alors envisagée par la copropriété qui venait de décider à la suite d’une assemblée générale de fin 2003 à laquelle a été convoquée la bailleresse de faire intervenir la société Domosytem.

Les clauses du bail suivant lesquelles le preneur prendra les lieux dans leur état sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation d’aucune sorte ou encore renonce à tout recours en cas d’humidité, de fuites, d’infiltrations ou de toute autre cause ainsi que de fuites sur canalisation commune masquée par un coffrage établi par le bailleur, ne peuvent faire échec à l’obligation essentielle du bailleur qui est de délivrer un local devant servir à l’usage auquel il est destiné ; la demande de la locataire de voir sanctionner le défaut de délivrance déjà contenue dans sa demande originaire par laquelle elle sollicitait l’indemnisation de la perte du fonds de commerce et le remboursement des loyers acquittés tend aux mêmes fins que la prétention soumise aux premiers juges.

M^me D fait valoir que le syndicat de la copropriété bien qu’alerté dès 2001 par la société Axa, assureur de la société B, de l’existence d’infiltrations dans le mur de façade ainsi que d’une fuite sur la descente d’eau pluviale, n’a pas réagi avant 2003/2004 en ordonnant l’exécution de travaux par la société Domosystem qui n’ont pas permis de mettre fin aux désordres, que l’architecte qu’elle a mandaté pendant l’expertise a mis en évidence la mauvaise gestion du sinistre, l’absence d’intervention d’un maître d’oeuvre, le non suivi des travaux, le non respect des préconisations de Domosystem, que le syndicat ne démontre pas qu’elle se serait opposée au vote de travaux destinés à mettre fin aux désordres et notamment au problème des remontées capillaires et du vide sanitaire qui n’ont pu être réglés qu’après l’expertise.

Le syndicat de la copropriété fait observer qu’il a réagi dès que les désordres lui ont été signalés en demandant à des entreprises d’intervenir, soit le CCIP en juin 2001 et la SCEC en juillet 2001, qu’il n’a été informé que succinctement par Axa assureur de la société B de la persistance des infiltrations, que le 17 novembre 2003, l’assemblée générale de la copropriété a voté des travaux d’injection de résine par une entreprise qui offrait toute compétence, qu’il a effectué ensuite avec diligence les recommandations de l’expert judiciaire, en posant un mitron sur le conduit de cheminée, en payant les travaux de recherche de fuite sur les canalisations enterrées, en faisant établir un devis de réfection dès les conclusions de l’entreprise Jigal chargée de la recherche de fuite et en payant les travaux effectués en mai 2008, en payant les travaux de ravalement des bâtiments A et B réalisés en juin 2008, que s’agissant des travaux destinés à mettre fin au péril, il a également agi avec diligence en faisant établir les devis de travaux de réparations et en les faisant réaliser non sans difficultés compte tenu de la position de la société B qui lui a refusé l’accès à ses locaux, que les travaux concernant le vide sanitaire n’ont pu être réalisés que dès que la société B a permis l’accès à ses locaux en juin 2011 en présence de M C architecte de la copropriété, que M^me E ne s’est pas rendue à la première assemblée générale destinée à voter les travaux, estimant que seuls les autres copropriétaires devaient en supporter le coût, et ce alors qu’elle doit supporter les 1000/millièmes des charges communes spéciales du bâtiment C conformément au règlement de copropriété, que ce n’est qu’après convocation d’une seconde réunion à laquelle a participé M^me E, que les travaux ont été réalisés en septembre et octobre 2012, qu’il a ainsi exécuté scrupuleusement les termes du jugement, que seule la société B en raison de son occupation inadaptée des lieux et M^me E par son refus de prendre en charge les charges spéciales qui lui incombent exclusivement ou en refusant de voter les travaux des charges communes générales de l’immeuble, doivent être tenues pour responsables des dommages.

Or si dès le 29 juin 2001, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait intervenir une société CCIP pour poser une chape d’aluminium scellée à chaud sur la couverture de l’immeuble et demandé à l’entreprise La Sec d’habiller les bandes de solin et les pieds de souches de cheminées par chape élastomère et si à l’automne 2003, elle a fait intervenir la société Domosystem en vue d’établir un devis de travaux permettant d’assécher les murs de façade pour un montant de 7 446,11 € qui ont été votés et entrepris en juin 2004, d’autres travaux de piochage des enduits devaient intervenir après un contrôle de résultats qui n’ont pas été mis en oeuvre, le syndicat n’ayant pas requis ce contrôle et l’entreprise ne l’ayant pas diligenté de sa propre initiative.

L’expert souligne que le syndicat aurait du faire établir en outre un diagnostic des remontées capillaires par un maître d’oeuvre, ce qui aurait permis de déceler les causes précises des désordres et d’y remédier plus rapidement, ce qui n’a pas été le cas et qu’il aurait du assurer un suivi des travaux entrepris conformément aux préconisations de la société Domosystem, ce qu’il n’a pas fait ; le syndicat doit donc être tenu pour responsable in solidum avec la bailleresse des dommages causés à la locataire ;

La société Domosystem conteste pour sa part sa responsabilité en faisant valoir qu’il n’est pas établi que la visite préalable des locaux occupés par la société B, dont l’absence lui est reprochée, aurait permis de mettre fin aux désordres de façon plus efficace, qu’elle a réalisé les travaux demandés par le syndicat qui n’a pas mis en oeuvre les travaux qui étaient préconisés ensuite et que la période pour laquelle elle a été condamnée solidairement avec les autre parties concerne celle postérieure à l’arrêté de péril alors que le plafond de l’arrière boutique s’est effondré en raison de la présence d’insectes xylophages qui sont sans rapport avec son intervention ; qu’elle n’a pas manqué à une obligation de conseil, que la seule condamnation qui pourrait intervenir serait au titre de la perte de chance de la société La trouvaille de n’avoir pu effectuer les travaux plus tôt qui est inexistante dès lors que la locataire a eu elle-même un comportement inadapté par rapport à l’usage des locaux et que le syndicat n’a pas respecté les préconisations.

Or la société Domosystem qui avait pour mission au terme du devis qu’elle a établi de procéder à un assèchement des murs de façade et mettre un terme aux remontées capillaires n’a pas parfaitement rempli sa mission, en ne visitant pas les locaux de la société B qui subissait principalement les désordres à l’origine de son intervention et en n’opérant ensuite aucun contrôle des résultats qui aurait permis d’établir plus rapidement que d’autres causes que celles déjà identifiées présidaient aux désordres.

Elle a ainsi manqué à son obligation de conseiller son client le syndicat des copropriétaires et sa faute dans l’exécution de son contrat a causé dommage tant à la société B par le retard apporté à la résolution des désordres dus à l’humidité qui, en se prolongeant, sont à l’origine de l’apparition des insectes xylophages entraînant effondrement du plafond haut de l’arrière boutique, qu’à la bailleresse privée des loyers qu’elle aurait pu percevoir pendant cette période ;

En conséquence, M^me E, le syndicat de la copropriété et la société Domosystem seront tenus in solidum à l’égard de la société B à laquelle il ne peut être reproché d’avoir fait des lieux un usage à la fois commercial et d’habitation, au titre des dépenses effectuées en pure perte et du trouble de jouissance subi du fait des désordres ; dans leurs rapports entre eux, il seront tenus dans la proportion de :

*60 % pour la bailleresse à laquelle il appartenait en premier lieu de remplir son obligation de délivrance et de relancer le syndicat de la copropriété pour voir accomplir les travaux relevant de la décision commune des copropriétaires, alors qu’elle a opposé à plusieurs reprises un refus aux travaux divers destinés à améliorer les parties communes et voté en octobre 2007 postérieurement au rapport d’expertise contre les travaux de ravalement des façades et de la toiture du bâtiment C dont elle est propriétaire, qu’elle n’était ni présente ni représentée à l’assemblée générale de juillet 2011 destinée à délibérer sur les travaux de réfection du vide sanitaire bien que s’agissant d’une charge commune spéciale, elle était seule habilitée à délibérer sur ce point,

*30 % pour le syndicat des copropriétaires et 10 % pour la société Domosystem ;

M^me X estime avoir subi 'des pertes réelles’ pour un montant de 97 596 € et une perte de revenus pour un montant de 128 394,84 € ;

Or il n’est pas établi que l’important déficit qu’a connu constamment l’activité exercée dans les lieux par M^me X soit le résultat direct et certain des désordres affectant principalement la partie habitation et l’arrière-boutique des locaux et M^me X n’explique d’ailleurs pas pour quelle raison, elle a cessé toute activité commerciale en 2007 ; elle sera donc déboutée de sa demande en paiement des pertes subies et ne saurait être dispensée du paiement des loyers dont elle demande le remboursement pour la période allant de mars 2006 à août 2008 ;

Elle sollicite en outre l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce pour un montant de 150 000 € sans produire le moindre élément concernant la valeur de ce fonds constamment déficitaire jusqu’en 2006 et sans activité depuis 2007 ; elle réclame enfin l’indemnisation des travaux qu’elle a réalisés dans les lieux et qui l’ont été en pure perte ; la somme de 9 465 € lui sera accordée à ce titre, ès qualités de gérante de la société B, en outre d’une somme de 15 000 € qui lui sera allouée au titre du préjudice moral personnel qu’elle a subi du fait des nombreux désordres affectant principalement le logement ;

Par ailleurs, le syndicat de la copropriété et la société Domosystem seront tenus in solidum vis à vis de la bailleresse du dommage qu’elle a subi consistant d’une part dans la perte de loyers consécutive à l’effondrement du plafond haut de la boutique durant la période allant de l’arrêté de péril à la levée dudit arrêté et d’autre part dans la réfection des peintures pour un montant de 13 205,93 €, à l’exclusion des travaux relatifs à la suppression de la salle d’eau qui incombent à la bailleresse et ce, dans la limite de leur part de responsabilité soit 40 % ; en revanche, ils ne peuvent être tenus pour responsables de l’absence de paiement des loyers postérieur à la levée de l’arrêté de péril dans la mesure où les locaux pouvaient être occupés et exploités quasi normalement, notamment après réalisation des travaux de remise en état conformément aux préconisations de l’expert et où le lien de causalité entre la faute du syndicat et de la société Domosystem et le défaut de paiement des loyers n’est pas établi ;

Sur la demande en garantie de la bailleresse à l’égard de son mandataire :

La société Foncia Gauthier Immobilier fait valoir que M^me E n’apporte pas la preuve de manquements qu’elle aurait commis dans l’exécution de son mandat, que la cause des désordres réside dans le mauvais état des parties communes ou la vétusté de l’immeuble dont elle n’est pas responsable, que M^me E a refusé de voter les travaux de remise en état soumis aux votes de l’assemblée générale, que, concernant le grief qui lui est fait de n’avoir pas mis en garde sa mandante sur la modification du règlement de copropriété, ce qui aurait eu pour effet d’accroître les charges, cette allégation est sans rapport avec le mandat, M^me E n’ayant donné aucune instruction de voter contre cette résolution et n’ayant pas contesté le procès verbal de délibération de l’assemblée générale dont elle a été ensuite destinataire.

Ayant mandat général de représentation du propriétaire, et notamment celui de signer les baux et d’établir les états des lieux, le mandataire ne justifie pas des diligences qu’il a personnellement accomplies pour alerter le propriétaire sur la non conformité des locaux avec les exigences d’un logement décent, renvoyant la locataire à contacter son propre assureur pour ce qui concerne la réparation des désordres intérieurs alors qu’il avait concouru à l’établissement de l’avenant au bail du 15 avril 2002 qui mentionnait le caractère mixte des locaux à usage d’habitation et commercial et qu’ayant visité les locaux à la suite des travaux réalisés par la société Domosystem, il était informé de l’absence de ventilation suffisante des locaux.

La société Foncia Gauthier Immobilier sera donc tenue de garantir M^me E au titre de l’ensemble des condamnations prononcées par l’arrêt à son encontre ; en revanche, la société ne peut être condamnée à supporter les charges et appels de fonds résultant de l’application du règlement de copropriété, aucune faute du mandataire dans l’information donnée à sa mandante au sujet de la modification apportée audit règlement n’étant caractérisée.

Sur la demande en résiliation du bail et le paiement des loyers :

M^me E fait valoir que depuis la levée de l’arrêté de péril le 27 juillet 2009, la société B n’a payé aucun loyer et a quitté les lieux ; elle demande de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société B, d’ordonner son expulsion et celle de toute personne de son chef et de la condamner à lui payer la somme de 43 951,54 € au titre des loyers arrêtés au mois de février 2013 outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel.

M^me X ès qualités ne conteste pas n’avoir pas payé les loyers postérieurement à la levée de l’arrêté de péril et ne justifie pas avoir été, postérieurement à la date du 27 juillet 2009, dans l’impossibilité totale d’exploiter le commerce dans les locaux de sorte qu’elle n’est pas fondée à exciper d’une exception d’inexécution de sa propre obligation de payer le loyer et reste redevable des loyers dus depuis la date du 27 juillet 2009, ce qui constitue un manquement grave qui justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts.

Il n’est cependant pas contesté qu’en octobre 2011, M^me X a remis les clefs des locaux à la bailleresse pour lui permettre d’effectuer les travaux et que celle-ci ne les a pas restituées ensuite malgré la sommation qui lui a été faite le 11 mai 2012 ; cette absence de restitution s’oppose à ce que la résiliation du bail soit prononcée à la date de l’arrêt ; elle doit être considérée comme intervenue dès le 12 mai 2012, lendemain de la mise en demeure adressée à la bailleresse, faute de remise des clefs des locaux à la société B qui ne peut dès lors être considérée comme ayant occupé les locaux postérieurement à cette date ; les demandes d’expulsion et en paiement d’indemnité d’occupation sont en conséquence sans objet .

Sur les demandes de M^me D à l’égard de la copropriété :

M^me E demande à être exclue de tout appel de fonds des travaux des parties communes mis à sa charge par le syndic ainsi que des travaux de ravalement ; elle ne justifie cependant pas des raisons pour lesquelles elle devrait être écartée desdits appels de fonds pour travaux résultant de l’application du règlement de copropriété et sera déboutée de sa demande à cet égard.

Sur la garantie de la société Generali assurances :

La société Generali assurances dénie sa garantie au motif que le sinistre est antérieur à la souscription du contrat d’assurance signé le 30 juillet 2001 à effet au 15 mai 2001 alors que M^me X a découvert les infiltrations d’eau dans les locaux le 15 avril 2001, que les désordres n’ont pas un caractère accidentel mais sont le résultat d’un défaut d’entretien des parties communes ou encore de remontées capillaires qui ne sont pas garanties ; à titre subsidiaire, elle fait valoir que le sinistre a été déclaré tardivement, à titre plus subsidiaire, que la mise en oeuvre des garanties n’est pas destinée à prendre en charge les travaux de suppression des désordres mais les conséquences dommageables qui seront limitées à la stricte part de responsabilité de son assuré, déduction faite des plafonds de garantie et des franchises. Elle demande enfin, si une condamnation in solidum était prononcée à son encontre que la société La trouvaille, M^me X, la société Foncia et la société Domosystem soient condamnées à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Or si le sinistre résultant des infiltrations d’eau dans les lieux loués a été signalé au syndic le 11 juin 2001 soit après la date d’effet du contrat d’assurance et si le syndic a, dès le signalement des désordres par la locataire, fait intervenir des entreprises sur les lieux, le fait de ne pas avoir ensuite fait inscrire les travaux préconisés par l’entreprise Domosystem à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée des copropriétaires traduit une négligence dans l’entretien des parties communes qui a contribué à l’aggravation des dommages résultant de canalisations fuyardes enterrées produisant une humidité par capillarité ; la société d’assurance est donc fondée à opposer à son assuré le défaut de caractère accidentel du sinistre pour voir exclure sa garantie, en application du contrat.

Sur les autre demandes :

La demande de condamnation du syndicat de la copropriété à effectuer les travaux lui incombant sous astreinte est devenue sans objet, aucune partie ne contestant que les travaux ont été exécutés ;

M^me E, la syndicat des copropriétaires et la société Domosystem seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise et du référé, et paieront in solidum à M^me X ès qualités de gérante de la société B la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Generali assurances iard supportera les frais irrépetibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Dit que M^me X a qualité pour interjeter appel à titre personnel,

Reformant le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat de la copropriété du 6XXX de sa demande dirigée contre la société d’assurances Generali iard,

Condamne in solidum M^me E, le syndicat des copropriétaires du XXX, la société Domosystem à payer à la société B sous l’enseigne La Trouvaille la somme de 9 465 € et à M^me X personnellement la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts,

Dit que dans les rapports entre eux, M^me E est tenue au paiement desdites sommes dans la limite de 60 %, le syndicat de la copropriété dans la limite de 30 % et la société Domosystem dans la limite de 10 %,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Domosystem à payer à M^me E le montant des loyers échus durant la période d’application de l’arrêté de péril soit la somme de 13 200 €, outre le montant des travaux de réparation soit la somme de 13 205,93 €, dans la limite de leur part de responsabilité, soit 40 %, le syndicat de la copropriété et la société Domosystem étant tenus au paiement, dans les rapports entre eux, dans la limite de 30 % pour le syndicat et de 10 % pour la société Domosytem.

Condamne la société Foncia Gauthier immobilier à garantir M^me E de l’ensemble des condamnations prononcées par l’arrêt à son encontre,

Prononce la résiliation du bail liant M^me Z aux droits de laquelle se trouve M^me E et la société B à la date du 12 mai 2012,

Condamne la société B sous l’enseigne La Trouvaille à payer à M^me E le montant des loyers pour la période allant du 26 juillet 2009, date de mainlevée de l’arrêté de péril au 12 mai 2012,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum M^me E, le syndicat des copropriétaires du 6XXX, la société Domosytem à payer à la société B sous l’enseigne La Trouvaille somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^me E, la syndicat des copropriétaires du 6XXX et la société Domosytem aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et de référé qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE