Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2013

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/10178

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/14001

APPELANTE

La SARL PATA, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

assisté de M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260, avocat plaidant

INTIMÉE

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Alain FREVILLE de la SELARL A.C.A, Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R160, avocat postulant

assistée de M^e Annabelle BAUDOT de la SELARL A.C.A, Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R160, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Madame Chantal BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame B C, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Alexia LUBRANO, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société Rivoxerrois a donné à bail dérogatoire à la sarl Pata, le 9 février 2005, pour une durée de un an, des locaux à usage de sandwicherie, petite restauration à consommer sur place ou à emporter ; ce bail faisait suite à un précédent bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux en date du 9 avril 2003 conclu entre la société Rivoxerrois et la société Teix Ama dirigée par M Y gérant de la société Pata.

A la suite, deux baux commerciaux en date du 22 février 2008 ont été conclus par la société Rivoxerrois au bénéfice de la société Pata portant sur ces mêmes locaux, divisés matériellement pour être pour l’un des locaux à usage de café, restauration à consommer sur place, à emporter ou à livrer, l’autre à usage de sandwicherie, petite restauration, à consommer sur place, à emporter ou à livrer.

Le premier bail a été cédé avec l’agrément du bailleur à la société Cadet Marée par acte du 14 novembre 2008 ;

Par acte extra judiciaire du 4 août 2009, la société Rivoxerrois a fait délivrer un commandement de payer la somme de 23 036,63 € représentant les loyers des 2^e et 3^e trimestres 2009, le rajustement du dépôt de garantie, les provisions sur charges au titre de ces deux trimestres, et la reddition des charges pour 2008.

La société Pata a invoqué l’existence de nuisances qui l’ont empêchée d’exploiter normalement les locaux donnés à bail, revendiquant que bien que le bail contienne la désignation d’une réserve, elle ne lui a pas été délivrée de sorte qu’elle a sollicité une indemnisation au titre de la privation de jouissance et le remboursement d’un trop versé de loyers ;

Par jugement en date du 7 avril 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que le commandement de payer du 4 août 2009 n’a pas été délivré de bonne foi et qu’il est sans effet sur la 'résolution’ de plein droit du bail,

— débouté la snc Rivoxerrois de sa demande tendant à la constatation de la 'résolution’ de plein droit du bail et de ses demandes subséquentes, en expulsion et paiement d’indemnité d’occupation,

— dit que les nuisances résultant du chantier de restructuration entrepris par la snc Rivoxerrois dans l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués, justifient la dispense de paiement des loyers et de leurs accessoires, à compter du 1^er avril 2009 jusqu’au contrôle de bonne fin par l’expert désigné ci-après de la réalisation par la snc Rivoxerrois des travaux pour lesquels elle a reçu injonction par courrier de la préfecture de police du 28 juin 2010,

— condamné la snc Rivoxerrois à payer à la sarl Pata la somme de 30 000 € toutes causes de préjudices confondues arrêtée à ce jour, au titre des nuisances et préjudices divers résultant du chantier de restructuration entrepris dans l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués à la sarl Pata,

— débouté la sarl Pata de tous ses chefs de demandes au titre de la restitution de trop perçu de loyers et au titre de la baisse du prix de vente du fonds de commerce de café pour les locaux annexes, d’une surface de 93 m²,

— enjoint à la snc Rivoxerrois de réaliser sous le contrôle de bonne fin de l’expert la purge des désordres pour lesquels elle a reçu injonction de la préfecture de police par courrier du 28 juin 2010,

— avant dire droit au fond sur tous les autres chefs de demandes, et notamment sur les demandes en paiement, désigné un expert en la personne de M X, avec mission notamment de dire si les désordres trouvent leur origine ou leur aggravation dans les travaux de restructuration entrepris dans l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués, dire si la vétusté est à l’origine de ces désordres, donner tous éléments techniques de nature à déterminer les responsabilités encourues,

— renvoyé l’affaire à la mise en état, réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et ordonné l’exécution provisoire.

La snc Rivoxerrois a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour, par conclusions signifiées le 13 mars 2013, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a : 'débouté la sarl Pata de tous ses chefs de demandes au titre de la restitution de trop perçu de loyers et au titre de la baisse du prix de vente du fonds de commerce de café pour les locaux annexes, d’une surface de 93 m²', de le réformer en ce qu’il a :

'- dit que le commandement de payer du 4 août 2009 n’a pas été délivré de bonne foi et qu’il est sans effet sur la 'résolution’ de plein droit du bail,

— débouté la snc Rivoxerrois de sa demande tendant à la constatation de la 'résolution’ de plein droit du bail et de ses demandes subséquentes, en expulsion et paiement d’indemnité d’occupation,

— dit que les nuisances résultant du chantier de restructuration entrepris par la snc Rivoxerrois dans l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués, justifient la dispense de paiement des loyers et de leurs accessoires, à compter du 1^er avril 2009 jusqu’au contrôle de bonne fin par l’expert désigné ci-après de la réalisation par la snc Rivoxerrois des travaux pour lesquels elle a reçu injonction par courrier de la préfecture de police du 28 juin 2010,

— condamné la snc Rivoxerrois à payer à la sarl Pata la somme de 30 000 € toutes causes de préjudices confondues arrêtée à ce jour, au titre des nuisances et préjudices divers résultant du chantier de restructuration entrepris dans l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués à la sarl Pata,

— enjoint à la snc Rivoxerrois de réaliser sous le contrôle de bonne fin de l’expert la purge des désordres pour lesquels elle a reçu injonction de la préfecture de police par courrier du 28 juin 2010',

Elle demande à la cour :

A titre principal,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 4 septembre 2009 et la résiliation du bail commercial, d’ordonner l’expulsion de la société Pata dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner la société Pata à lui payer la somme de 12 052,55 € ttc hors charges au titre de l’indemnité d’occupation du 4 septembre 2009, outre les charges et accessoires, jusqu à la libération totale des lieux et la remise des clés, avec intérêts conventionnels et capitalisation en application de l’article 1154 du code civil, de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie et de condamner la société Pata à lui payer la somme de 23 035,63 € ttc au titre des loyers et charges impayés, du 1^er avril 2009 au 4 septembre 2009 avec intérêts au taux conventionnel à compter de chaque échéance, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

— de condamner la société Pata à lui payer la somme de 49 617,39 € au titre de la majoration conventionnelle forfaitaire,

A titre subsidiaire,

— de condamner la société Pata à payer les loyers et charges et accessoires à compter de la date de dispense de paiement soit le 1^er avril 2009, outre les intérêts conventionnels et la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil jusqu’à parfait paiement,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir aux torts et griefs de la société Pata,

— d’ordonner l’expulsion de la société Pata dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner la société Pata à lui payer la somme de 12 052,55 € ttc hors charges au titre de l’indemnité d’occupation du 4 septembre 2009, outre les charges et accessoires, jusqu à la libération totale des lieux et la remise des clés, avec intérêts conventionnels et capitalisation en application de l’article 1154 du code civil, de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie,

— de condamner la société Pata à lui payer une somme à définir au titre de la majoration conventionnelle forfaitaire ;

En tout état de cause,

— de condamner la société Pata à lui payer la somme de 17 146,82 € à titre d’indemnisation, la somme de 20 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer des 4 août 2009 et 17 juillet 2012 ainsi que le coût de l’expertise,

La société Pata par conclusions signifiées le 22 janvier 2013 demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la snc Rivoxerrois de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail et de ses demandes subséquentes, en expulsion et paiement d’indemnité d’occupation, dispensée de paiement des loyers et de leurs accessoires, à compter du 1^er avril 2009 jusqu’au contrôle de bonne fin par l’expert désigné ci-après de la réalisation par la snc Rivoxerrois des travaux pour lesquels elle a reçu injonction par courrier de la préfecture de police du 28 juin 2010,

Y ajoutant,

Constater que les désordres de la ventilation n’ont pas été réparés par le bailleur mais par le preneur, qui n’a pu rouvrir son local que le 14 janvier 2013 et dire que la dispense de paiement des loyers se termine à cette date,

Reformer le jugement sur l’indemnisation des préjudices et statuant à nouveau,

Condamner la société Rivoxerrois à lui payer les sommes suivantes :

*369 790 € au titre de ses pertes d’exploitation 2008, 2009, 2010 et 2011,

*275 000 € au titre de la compensation de son absence de bénéfices sur 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012 ;

*580 000 € au titre de la disparition du fonds et de la perte de chance de l’avoir vendu,

*25 000 € au titre des travaux de remise en état du local ;

*13 000 € au titre de trop perçu de loyers, subsidiairement 8 300 €,

*30 000 € au titre de la baisse du prix de vente du café ;

Condamner la société Rivoxerrois à lui payer la somme de 20 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les demandes d’indemnisation de la société Pata :

La société Rivoxerrois rappelle qu’elle a été contrainte afin de poursuivre le chantier de rénovation de signer avec la société Pata deux baux commerciaux, à la suite des baux dérogatoires, l’un à destination de café, l’autre de sandwicherie, permettant ainsi à la société Pata d’acquérir à bon compte la propriété commerciale sans verser de droit d’entrée et de vendre le premier fonds pour la somme de 150 000 €, qu’elle a pris l’engagement en accord avec la société Pata d’effectuer dans les lieux loués divers travaux – changement de la gaine d’extraction, des fenêtres – alors que l’entretien incombait au preneur, que la société Pata s’est opposée à plusieurs reprises à la réalisation des travaux et a fait réaliser dans le même temps divers constats d’huissier au mépris de cet accord, puis a décidé de sa propre initiative de fermer son établissement avant de faire intervenir les services de la préfecture qui, contrairement à ce qu’elle soutient, n’a pas constaté l’état de péril mais a classé en définitive le dossier, que la fermeture administrative en février 2010 ne résulte en réalité que des manquements du preneur aux règles d’hygiène et d’entretien général des lieux loués ;

Elle fait valoir que la société Pata a signé le bail afférent à la sandwicherie en connaissance de l’importance du projet de renovation dont le descriptif de travaux avait été joint au bail, qu’elle ne peut donc prétendre obtenir indemnisation pour les nuisances occasionnées par les travaux d’autant que le bail contient une clause de souffrance, que les atteintes alléguées à la solidité de l’immeuble ont été contredites par l’expertise, que jusqu’au 8 février 2010, la société Pata ne s’était d’ailleurs pas plainte de tels désordres, qu’elle ne démontre au surplus aucun lien entre un dégât des eaux survenu en août 2011 et les travaux, qu’elle n’établit pas davantage ne pas avoir eu accès à son compteur d’eau, que les préjudices qu’elle invoque ne sont pas établis, qu’en particulier la promesse de cession du fonds pour la somme de 580 000 € apparaît de pure complaisance, compte tenu du prix offert au regard du chiffre d’affaires du fonds, qu’en tout cas, la société Pata est mal fondée en sa demande de dispense de loyers dès lors qu’elle a cessé l’exploitation du fonds de sa propre initiative alors qu’elle a admis, au moins le 14 juin 2012, devant l’expert judiciaire n’avoir plus aucune doléance ;

Elle sollicite reconventionnellement l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer délivré de bonne foi le 4 août 2009 ou à défaut le prononcé de la résiliation du bail en raison des graves manquements du preneur à ses obligations contractuelles.

La société Pata fait valoir en substance qu’en raison des importants travaux de rénovation accomplis dans l’immeuble abritant les lieux loués, elle n’a pas été en mesure d’exploiter le fonds normalement soit en raison des nuisances occasionnées par les travaux et qu’elle a fait constater par huissier de justice à plusieurs reprises, soit en raison d’anomalies portant sur les locaux eux mêmes qui ont conduit à la fermeture administrative des locaux.

Le bail portant sur les locaux affectés principalement à usage de sandwicherie comporte en annexe l’état descriptif général des travaux devant être accomplis dans l’ensemble immobilier abritant pour partie les locaux loués qui figurent hachurés sur le plan joint au bail, le preneur déclarant bien les connaître pour les occuper (en vertu du bail dérogatoire) et être informé du projet de rénovation encore à l’étude de l’ensemble immobilier ;

Le bail contient également plusieurs clauses :

— l’une, 7-10 figurant au chapitre 7 'conditions générales de jouissance'- au terme de laquelle le preneur ne pourra exiger du bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour toute interruption dans les services de l’immeuble et notamment s’ils existent de ventilation, chauffage central, d’ascenseur, ni pour tous les dégâts qui pourraient survenir du fait de la rupture des canalisations, de gaz, d’eau, d’électricité ;

— une autre, 8-1 incluse dans le chapitre 8 'travaux et aménagements’ suivant laquelle le preneur maintiendra les lieux en parfait état d’entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes les réparations d’entretien et de gros entretien ainsi que locatives, qu’elles portent sur les parties privatives ou communes à l’ensemble des occupants, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, même s’il s’agit de travaux imposés par l’administration ou par une nouvelle réglementation ;

— enfin une troisième, 8-5 – également au chapitre 'travaux et aménagement', au terme de laquelle le preneur souffrira sans indemnité tous travaux, notamment d’amélioration ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter quels qu’en soient les inconvénients et la durée , excédât-elle 40 jours, le bailleur s’engageant de son coté à faire toutes les diligences pour réduire les conséquences gênantes des travaux.

A titre liminaire, il sera fait observer ainsi que l’a souligné le premier juge, que la société Rivoxerrois qui est une importante société de gestion immobilière est mal venue à faire état de la contrainte imposée par son locataire d’avoir eu à signer des baux commerciaux qu’elle a, en raison de sa qualité de professionnelle, accepté de contracter en toute connaissance de cause.

En revanche, ni la connaissance par le preneur de l’existence d’un projet de rénovation de l’immeuble non encore mis en oeuvre à la date de la signature du bail ni l’existence d’une clause dite de souffrance telle que prévue à l’article 8-5 du bail ne peuvent contrevenir sous couvert des travaux à l’obligation essentielle du bailleur de délivrer pendant toute la durée du bail un local en état de servir à l’usage auquel il est destiné, quand bien même le preneur devrait supporter de façon temporaire les inconvénients liés à l’exécution de travaux dont il a été informé ;

Or il résulte tant du constat dressé par l’autorité préfectorale que de l’arrêté de fermeture pris à la suite le 12 février 2010 que le local donné à bail comporte des anomalies qualifiées par l’autorité préfectorale de majeures ;

Ainsi l’arrêté de fermeture énonce-t-il qu’une anomalie majeure consiste précisément dans l’existence de gros travaux de rénovation dans l’immeuble, que d’autres anomalies majeures sont constituées par la présence de plâtre et de béton provenant de la chute de carrelages et de l’existence de fissures, par la dégradation des murs dans le local de préparation en plusieurs endroits,- un morceau de béton d’un des piliers se détachant du mur – par le fait que la hotte d’extraction ne semble pas suffisante, que les bas de porte ne soient pas jointifs, que la fenêtre de la cuisine du rez-de-chaussée soit murée, que la pompe à chaleur située à l’extérieur des locaux soit cassée de sorte que la température des locaux est insuffisante, que le dispositif hygiénique de lavage des mains ne soit pas alimenté en eau chaude, enfin que de la poussière en provenance vraisemblable des travaux se trouve sur le sol, les étagères, le plan de travail.

L’expert judiciaire chargé d’examiner les désordres immobiliers a indiqué dans son rapport que la fissuration sur la tète en enduit et plâtre du poteau central en béton lui-même intact relève de la vétusté comme la chute des carreaux de faïence entraînant la présence de plâtre et d’enduit dans les locaux et qui a été réparée ; il relève que l’abandon des locaux en janvier 2010 a eu pour conséquence des phénomènes de condensation et de moisissures dans les locaux en raison de la coupure de la ventilation ; il note enfin que la malfaçon tenant à l’existence, non observée selon lui par l’autorité préfectorale, d’une ventilation basse du laboratoire en sous- sol présentant un risque de 'siphonnage’ avec la ventilation mécanique du second sous-sol a été corrigée entre le 1^er janvier 2012 et le 15 février 2012, ce que conteste d’ailleurs la société Pata qui indique que malgré le déplacement du conduit de ventilation du second sous sol, la ventilation basse n’a pu fonctionner et qu’elle a du elle-même procéder ensuite à la réparation.

Le rapport d’expertise judiciaire, s’il révèle en définitive qu’aucune atteinte à la solidité de l’immeuble et des locaux commerciaux n’a été apportée par les travaux de rénovation entrepris par la bailleresse, conclut que nombre de dégradations contenues dans le constat de la préfecture et l’arrêté de fermeture pris à la suite résultent d’un état de vétusté ;

Or si le preneur au terme du bail s’est engagé à maintenir les locaux en bon état d’entretien et à y effectuer toutes les réparations d’entretien, il ressort du rapport préventif d’expertise dressé avant le début des travaux le 6 avril 2009, que la cuisine était en état d’usage, que les piles maçonnées présentaient déjà des fissures et que le carrelage était décollé en plusieurs endroits, ce dont il suit que les locaux présentaient des dégradations dès avant l’entrée en vigueur du bail et qui confirme le constat de vétusté par l’expert auquel le preneur n’est pas tenu de remédier.

L’indication par l’expert judiciaire que rien ne permet d’imputer à la société bailleresse l’arrêt de l’exploitation puis la fermeture administrative relève au surplus de sa seule appréciation, contredite tant par ses propres constatations objectives concernant l’état de vétusté des locaux que surtout celles de l’autorité préfectorales considérées comme des anomalies majeures essentiellement imputables à la réalisation des importants travaux de renovation.

La proposition de la bailleresse faite en septembre 2009 et renouvelée en janvier 2010 de procéder à l’installation d’une nouvelle gaine d’extraction d’air, de remplacer les menuiseries bois sur la cour du 24 rue du Bourdonnais et le condensateur qui n’est plus aux normes, proposition à laquelle la locataire n’aurait selon elle pas donné suite immédiatement dans le seul but de lui reprocher ensuite divers manquements, confirme l’existence d’anomalies majeures dans les lieux plus d’un an après la prise d’effet du bail.

Si, néanmoins, la présence de moisissures ou traces d’humidité décrites dans le rapport de la préfecture, peuvent être imputées, au moins en partie, à l’arrêt brutal de l’exploitation des lieux par le preneur en janvier 2010, nombre d’autres anomalies y ont été détectées, rendant l’exploitation normale d’un commerce de restauration incompatible avec la réalisation d’importants travaux de renovation, confirmées par les nombreux constats d’huissier effectués entre le 28 avril 2009 et 8 août 2010 décrivant la présence d’engins de chantier entravant l’accès aux locaux, de nombreux gravas et de poussière résultant des destructions de l’existant, de l’installation pendant une longue durée d’une bâche sur l’ouverture de la cuisine…

Le jugement doit donc être approuvé en ce qu’il a dispensé le preneur de tout loyer à compter du 1^er avril 2009 et jusqu’au jour de l’exécution des travaux mettant fin aux désordres, soit à une date qui peut être fixée au plus tard au 14 juin 2012 selon les indications du rapport de l’expert ; la société Pata ne peut tirer en effet de la lettre de l’adjoint au chef de bureau sécurité de l’habitat de la préfecture du 18 décembre 2011 qui constatait des traces d’humidité et invitait la société Rivoxerrois à prendre toutes dispositions pour assurer la ventilation des locaux, la conclusion que la ventilation basse du laboratoire n’aurait pas été réparée au 14 juin 2012. Elle ne démontre pas davantage par la seule production d’un constat d’huissier l’impossibilité d’accès à son compteur d’eau, ne justifiant d’aucune remarque ou dire à l’expert judiciaire, d’aucune interpellation de la bailleresse à cet égard.

La société Pata invoque la perte de chance d’avoir pu vendre son fonds de sandwicherie au prix de 580 000 € en raison de l’absence de suite donnée par le bénéficiaire à la vente, du fait de la réalisation des travaux rendant impossible la réhabilitation du local ; or, à admettre que le bénéficiaire de cette promesse de vente, dont l’authenticité est contestée en raison du prix qui est sans commune mesure avec le chiffre d’affaires réalisé, y ait renoncé du fait des travaux, la société Pata ne peut elle-même invoquer cette cause dont elle connaissait l’existence avant la signature pour voir imputer à la société Rivoxerrois la non réalisation de la vente, laquelle est sans lien démontré avec les manquements constatés de ladite société.

Elle est également mal fondée à solliciter un trop versé de loyers au titre du fonds de café qu’elle aurait cédé alors qu’elle est désormais sans qualité pour revendiquer une erreur de désignation qui n’est pas démontrée par le constat de l’exiguïté du local en question, ne faisant nullement la preuve au surplus que le prix de cession en a été fixé à une somme moindre en raison de la réalisation de travaux qui venaient à peine de débuter.

Il n’est pas justifié en outre des travaux qu’elle a fait réaliser excédant ses obligations.

Elle ne produit enfin aux débats, pour justifier les pertes d’exploitation et l’absence de bénéfices attendus que d’une part le bilan 2009 qui laisse apparaître un chiffre d’affaires de 53 000 € en baisse par rapport à celui de l’exercice 2008 qui était de 83 000 € et d’autre part le bilan de 2011 présentant un chiffre d’affaires de 747 €, le fonds étant alors fermé.

Il s’ensuit que le préjudice résultant pour la société Pata de l’absence de délivrance conforme du local et des troubles qui en sont résultés ne permettant pas une exploitation normale de la destination commerciale, a été justement et suffisamment indemnisé par l’allocation d’une somme de 30 000 €.

Sur la demande de résiliation du bail :

Compte tenu de l’inexécution par la société Rivoxerrois de son obligation essentielle de délivrer le local en état de servir à l’usage auquel il était destiné, le commandement qu’elle a fait délivrer le 4 août 2009 pour avoir paiement des loyers des 2^e et 3^e trimestres 2009 ne peut recevoir effet, la société Pata ayant été dispensée du paiement des loyers à compter du 1^er avril 2009 ;

En revanche, les travaux ayant mis fin aux désordres ayant été réalisés au plus tard le 14 juin 2012, la société Pata devait reprendre l’exploitation de son fonds dans la mesure où elle ne démontre pas que les troubles qui ont empêché l’exploitation normale du commerce ont persisté au-delà de cette date ; or elle indique n’avoir repris l’exploitation du fonds qu’en janvier 2013 mais ne justifie d’aucun paiement de loyers depuis cette date malgré les commandements qui lui ont été délivrés.

Les manquements ainsi commis par le preneur précédés de commandements sont d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, son expulsion des lieux sans qu’il y ait lieu actuellement de prévoir d’astreinte à cet effet et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mais qui sera augmentée de 20 % au-delà du délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

Il n’y pas lieu de faire droit à la demande de la société Rivoxerrois en paiement des loyers et majorations conventionnelles sans que celle-ci ne soit chiffrée, cette obligation ressortant de l’exécution du bail à compter de la fin de la dispense de loyers.

La société Rivoxerrois est également mal fondée à demander remboursement des sommes exposés au titre des travaux destinés à réparer la vétusté des locaux.

Elle est fondée en revanche en sa demande tendant à se voir attribuer le dépôt de garantie en raison de la résiliation judiciaire du bail comme prévu au contrat.

La société Rivoxerrois qui succombe en grande part en son recours supportera les dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise ; il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Prononce la résiliation du bail en date du 22 février 2008 liant la société Rivoxerrois et la société Pata,

Ordonne l’ expulsion de la société Pata des lieux loués et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

Condamne la société Pata à payer à la société Rivoxerrois une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes puis d’une majoration de 20 % deux mois après la signification du présent arrêt, jusqu’au jour de son départ effectif.

Dit que la société Rivoxerrois est autorisée au terme du bail à conserver le dépôt de garantie.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne la société Rivoxerrois aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant le coût de l’expertise avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE