DEMANDERESSE

LA VILLE DE PARIS

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Monsieur Z X

[…]

[…]

Madame A B épouse X

[…]

[…]

Monsieur C X

[…]

[…]

représentés par M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC250

DÉBATS

A l’audience du 04 Juillet 2017, tenue publiquement, présidée par H I, Vice-Présidente, assistée de Géraldine DRAI, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Par assignations en date des 24 et 29 mai 2017, la Ville de Paris a assigné devant le Président du Tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X aux fins de:

— faire injonction aux consorts X de produire aux débats, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 7 jours à compter de la signification des présentes, l’historique des transactions recensant les locations effectuées et correspondant à l’appartement du […] ;

— constater l’infraction commise par les défendeurs,

— condamner in solidum M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X à l’amende civile de 50.000 € ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sis […], fixer le délai prévu à cet effet, et, à l’expiration de celui-ci, prononcer une astreinte de 1 000 €/m² par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la Ville de Paris, rappelle que l’autorisation de la mairie de Paris est nécessaire pour proposer un logement à usage d’habitation à la location de courte durée pour une durée inférieure à 1 an (ou 9 mois s’il s’agit d’un étudiant), cette autorisation n’étant pas nécessaire si le logement constitue le logement principal du bailleur, et si la location saisonnière n’excède pas un maximum de 4 mois par an.

Dans le cadre de ses observations orales soutenues à l’audience du 4 juillet 2017, la ville de Paris fait valoir sur le fondement de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L.324-1-1 du code de tourisme, et de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, que le logement sis […] appartenant à M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X était exploité en meublé touristique, dans le cadre d’une sous location à une clientèle de passage.

Elle indique qu’elle a été avisée de cette situation par le syndic de l’immeuble, qui se plaignait des allers retours incessants des voyageurs ; que cette situation étant confirmée par les rapports d’enquête, les annonces publiées sur des sites internet et divers commentaires et témoignages depuis 2014, la Ville de Paris considère l’infraction constituée. Elle indique qu’une mise en demeure a été adressée, puis une visite a été organisée sur place, mais que M. Z X, et M^me A B épouse X ont déclaré le prêter à leur fils M. C X par commodat depuis le 1^er janvier 2016 ; que les annonces sont toujours actives en 2017 ; qu’il est justifié de 207 nuitées en 2015 et de 148 nuitées en 2016, l’infraction étant constituée.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 4 juillet 2017, M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X soulèvent à titre liminaire la nullité de l’assignation au regard de la qualité du signataire et de l’article 56 du code de procédure civile, et sollicitent le rejet de la demande, et à titre subsidiaire que l’amende soit ramenée à de plus justes proportions, outre la condamnation à leur verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que le logement litigieux est la résidence principale, depuis le 1^er janvier 2016, de leur fils M. C X, qui loue ponctuellement ce bien sur des sites internet ; que le bien a été mis en location courte durée depuis le mois de décembre 2014 ; que s’agissant d’une résidence principale, et M. C X étant amené à se déplacer fréquemment pour des raisons professionnelles, cet appartement n’est pas soumis aux dispositions visées par la ville de Paris.

Il convient de se reporter à l’assignation et aux conclusions pour un exposé complet des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 août 2017, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

- Sur la nullité de l’assignation pour défaut de qualité à agir du directeur des affaires juridiques de la ville de Paris :

Les défendeurs soulèvent la nullité de l’assignation, la ville de Paris étant représentée par son directeur des affaires juridiques, celui-ci n’ayant pas compétence au regard des articles L.2132-1 et L.2122-22 16° du code général des collectivités territoriales pour représenter la ville de Paris.

Toutefois, il résulte de l’extrait du registre des délibérations de la ville de Paris dans sa séance du 5 avril 2014, que le conseil de Paris siégeant en formation de conseil municipal a délégué au maire de Paris le pouvoir d’intenter au nom de la commune toutes les actions en justice ou défendre la commune dans les actions intentées contre elle.

En outre, il résulte du bulletin municipal officiel de la ville de Paris du 12 février 2016, que la signature de la maire de Paris a été déléguée à M. D E, directeur des affaires juridiques, y compris les actes pour lesquels le conseil de Paris a donné délégation à la maire de Paris, c’est-à-dire notamment pour les actions en justice.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité est donc irrecevable.

— Sur la nullité de l’assignation :

L’article 114 du code de procédure civile indique qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 56 du code de procédure civile dispose quant à lui que sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

En l’espèce, les consorts X soulèvent l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 29 mai 2017 pour absence de mention des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Toutefois, il résulte de la procédure suivie par la ville de Paris que celle-ci est fondée sur un constat d’infraction matérielle, et que seul le président du tribunal peut statuer sur l’amende éventuelle.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité, et en tout état de cause, les consorts X ne justifient d’aucun grief particulier.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à l’exception de nullité de l’assignation soulevée de ce chef.

— Sur la communication de l’historique des transactions :

La ville de Paris verse aux débats les relevés des nuitées sur le site Airbnb et Homelidays, attestant du montant des revenus générés par les locations de courte durée.

La Ville de Paris ne produit aucun élément de nature à laisser présumer que les consorts X disposent d’autres éléments, tels que des relevés recensant les locations de courte durée.

En outre, la présente procédure concerne les périodes sollicitées au titre des relevés de réservation, et cette demande devient donc sans objet.

Dans ces conditions il ne saurait être fait droit à la demande de communication sous astreinte formulée par la Ville de Paris.

— Sur la constitution des infractions

Aux termes de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme: “ Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit préalablement en faire la déclaration auprès du maire de la commune ou est situé le meublé.

Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (…).

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son deuxième alinéa que « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.”

L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction telle qu’applicable aux faits de l’espèce, dispose:

" La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.(…) Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article”.

Par ailleurs, l’article L.651-2 du même code, tel que modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 énonce que "Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local ».

L’article 2 du code civil stipule que “La loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”.

Il est par ailleurs constant que les lois d’organisation judiciaire et les lois de procédure sont d’application immédiate, à défaut de dispositions transitoires spécifiquement prévues, ce qui signifie qu’elles s’appliquent tant aux faits à venir qu’aux situations en cours.

Par ailleurs, la loi nouvelle concernée comprend des dispositions aggravantes s’agissant de la sanction applicables en cas de violation des dispositions plus avant énoncées.

Il est constant, comme ayant valeur constitutionnelle, que le principe de la non rétroactivité s’applique à la loi pénale plus sévère.

Il a par ailleurs été jugé (Com,7 novembre 1989) que ce principe ne concerne pas seulement les peines prononcées par les juridictions répressives mais à toute sanction ayant le caractère de punition même si le législateur a laissé à un juge non pénal compétence pour la prononcer.

Les faits ce jour poursuivis visant la période de décembre 2014 à janvier 2017, soit partiellement antérieure à la loi nouvelle, il sera statué, s’agissant du montant de l’amende, dans les termes de l’article dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016.

M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X contestent l’application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014, indiquant que cet article n’est pas applicable aux logements meublés.

Cependant, les consorts X soutiennent que l’appartement du […] est la résidence principale de leur fils C X, et cet appartement ne peut donc être qualifié de « meublé », s’agissant d’une résidence principale.

Au cas présent il est établi par les pièces versées aux débats, et notamment le constat d’infraction dressé par un agent assermenté de la ville de Paris en date du 25 janvier 2017 que :

— M. Z X et M^me A B épouse X sont propriétaires d’un local d'[…],

— des annonces actives ont été publiées sur les sites internet de AIRBNB, BOOKING.com et Y, qui proposent le logement en location de courte durée,

— le calendrier des réservations sur le site AIRBNB laisse apparaître des disponibilités en janvier 2017 ;

— des commentaires de clients sont publiés pour les années 2015 et 2016 ;

— M. Z X reconnaît lors de la visite des lieux que ce logement a fait l’objet de locations meublées au cours des 6 derniers mois, tout en indiquant qu’il s’agit de la résidence principale de son fils ;

Toutefois, même si le local d’habitation est la résidence principale de M. C X, ce qui résulterait des pièces produites par les défendeurs (commodat, factures EDF et GDF, déclaration d’impôt…) et non contredites par les pièces versées aux débats par la ville de Paris, il n’est pas contesté que cet appartement a été loué pour des périodes de courte durée durant toute l’année 2015, M. C X n’occupant les lieux qu’à compter du 1^er janvier 2016, aux dires même des consorts X.

En outre, il résulte des propres déclarations des consorts X qu’au cours de l’année 2016, l’appartement du […] a été loué durant 148 nuitées, soit une durée supérieure à 4 mois (120 nuits), durée maximale fixée a contrario par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir 80 nuitées sur AIRBNB, 62 nuitées sur BOOKING, et 6 nuits par Homelidays.

Il résulte suffisamment du constat précité, du nombre de commentaires visibles (41 sur BOOKING et 63 sur AIRBNB) que l’appartement a été proposé pour de courtes locations en contravention des dispositions précitées; l’infraction est caractérisée et est d’ailleurs reconnue partiellement par les défendeurs.

Cependant, il convient de relever que compte tenu des commentaires, seules 104 locations sont établies indiscutablement depuis décembre 2014.

Il convient de condamner en conséquence in solidum les défendeurs au paiement d’une amende de 25 000 euros et de rejeter la demande pour le surplus.

Par ailleurs, il résulte de la fiche mise à jour pour le studio du […], qu’une simulation de réservation a été possible du 6 au 12 février 2017. Il n’est démontré par aucune pièce que les consorts X ont cessé de proposer leur appartement pour des locations de courte durée.

Toutefois, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation du logement litigieux, celui-ci étant la résidence principale de M. C X au vu des pièces versées aux débats, et non contredites par la ville de Paris.

Il convient de rappeler que la location de courte durée de ce logement doit être inférieure à 120 nuitées par an.

M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X, qui succombent, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir ;

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation fondée sur l’article 56 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de communication de pièces sous astreinte;

Constatons que M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation au titre de l’appartement sis […] ;

Condamnons in solidum M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X au paiement d’une amende civile de 25 000 euros pour cette infraction ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner le retour à l’habitation des locaux lot n°19 situé […], ce logement étant la résidence principale de M. C X ;

Condamnons in solidum M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. Z X, M^me A B épouse X et M. C X aux entiers dépens de l’instance.

Fait à Paris le 09 août 2017

Le Greffier, Le Président,

F G H I

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