Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2014

(n° 495 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14218

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Juillet 2013 -Président du TGI de Paris – RG n° 13/52972

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE XXX A PARIS 14 pris en la personne de son syndic la SARL SULLY GESTION

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Hela KACEM de l’Association NEMO – KACEM – CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMES

Madame I P J R X

XXX

XXX

Monsieur C X

XXX

XXX

Madame E X

XXX

XXX

Madame G X

XXX

XXX

Monsieur A X

XXX

XXX

XXX en la personne de son Syndic actuellement en exercice la SA ORALIA PIERRE ET GESTION dont le siège est sis

XXX

XXX.

Représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assistés de M^e Linda SADOUNI, du cabinet GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 98

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

assistée de M^e Gaylord GAILLARD, substituant M^e M-L PAGES de VARENNE et plaidant pour la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

SA SAGENA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de M^e David GIBEAULT, du cabinet SAUPHAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1195

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Juin 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicole GIRERD, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

XXX a réalisé la construction d’un immeuble dont un mur est mitoyen d’une maison d’habitation appartenant actuellement aux consorts I J R X, C, E, G et A X, située au sein d’un ensemble en copropriété au XXX à XXX

Préalablement à l’édification de l’ouvrage, un expert, M. Y, avait été désigné dans le cadre d’un référé préventif en 2003. Au constat de l’apparition de fissures et infiltrations, une ordonnance de référé du 4 octobre 2004 avait condamné la SCI du XXX à réparations provisionnelles.

Face à la persistance d’infiltrations, l’expert Y a été de nouveau désigné en référé le 6 février 2006. Au dépôt de son rapport en 2009, le syndicat des copropriétaires du XXX a réalisé des travaux, mais devant la poursuite des désordres, les consorts X et le syndicat des copropriétaires du XXX ont, par acte du 27 mars 2013, assigné la SCI du XXX et le syndicat des copropriétaires du XXX en référé aux fins d’obtenir la réalisation de travaux sous astreinte, demande abandonnée à l’audience, la réparation de leur préjudice de jouissance , le paiement des honoraires de l’expert et celui d’une jardinière détruite, ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure.

Par acte du 31 mai 2013, la SCI du XXX a fait assigner sa société d’assurance, la SAGENA, en ordonnance commune ; les deux procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 1^er juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a , essentiellement :

— ordonné une mesure d’instruction confiée à un nouvel expert, M. Z, pour examiner les désordres, confirmer si les désordres subsistent depuis le dépôt du rapport de l’expert Y, et si les travaux exécutés y ont mis fin, et éventuellement décrire les désordres, évaluer les préjudices et les responsabilités et donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX représenté par son syndic la société Sully Gestion, à verser une provision de 20.000 € aux consorts X au titre du trouble de jouissance subi entre Juin 2000 et février 2013,

— constatant l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision,

— déclaré sans objet les appels en garantie,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Le syndicat des copropriétaires (SDC) du XXX a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 juin 2013, il sollicite l’infirmation partielle de l’ordonnance au titre de ses dispositions le condamnant au versement d’une provision de 20.000 € aux consorts X et le déboutant de son appel subsidiaire en garantie et de sa demande de remboursement de la somme de 9613,69 € dirigée contre la SCI du XXX, et prie la cour :

— de dire que cette demande d’indemnisation se heurte à des contestations sérieuses ,

— de débouter les consorts X et le syndicat des copropriétaires du XXX de leurs demandes,

— et de condamner les consorts X à lui rembourser les 20.000 € versés en exécution de l’ordonnance de première instance,

— à titre subsidiaire de ramener la condamnation à de plus justes proportions,

de condamner la SCI du XXX à le garantir de toutes les condamnations , à lui rembourser la somme de 9 613,69 € TTC avec intérêt légal et tout succombant à lui verser 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX, représenté par son syndic en exercice la société Oralia Pierre & Gestion, et les consorts X, par écritures transmises le 13 juin 2013, concluent à la confirmation de l’ordonnance, et y, ajoutant, à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la SCI du XXX à payer par provision :

— aux consorts X 85.120 € en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de juin 2000 à février 2013,

— au syndicat des copropriétaires du XXX 6291,21€ au titre des honoraires de l’expert taxés, 775,43 € TTC en remboursement du coût de la destruction de jardinière, et 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

XXX, par écritures transmises le 16 juin 2014, prie la cour :

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires du XXX et les consorts X, ainsi que le syndicat des copropriétaires du XXX de leurs demandes à son encontre,

de débouter le syndicat des copropriétaires du XXX de ses demandes de remboursement et de garantie,

— à titre subsidiaire de condamner la société SAGENA, son assureur, à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— en tout état de cause, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX et tous succombants à lui verser 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAGENA , par conclusions transmises le 2 janvier 2014, demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, de condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à lui verser 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

SUR CE LA COUR

Considérant que les parties ne contestent pas la désignation de l’expert par la décision entreprise, seuls étant remis en cause la provision et les appels en garantie.

Sur la provision

Considérant que le syndicat des copropriétaires du XXX, appelant, critique le principe même de l’indemnisation ordonnée en première instance au motif que sa responsabilité se heurte à des contestations sérieuses, soutenant que le rapport de l’expert Y, en 2009 retient la responsabilité exclusive des constructeurs sous la seule maîtrise d’oeuvre de la SCI du XXX, responsable de plein droit vis à vis des voisins victimes ;

Qu’il fait valoir, sur le quantum de la demande, qu’il a pris l’initiative de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert en 2010, que les demandeurs se sont d’ailleurs désistés de leur demande de ce chef en première instance, qu’aucune indemnisation n’a lieu d’être ordonnée pour la période postérieure à 2010, la persistance de désordres faisant l’objet de la nouvelle expertise ordonnée, que la demande telle que chiffrée par les consorts X est en tout état de cause déraisonnable, ce que confirme la première note aux parties de l’expert, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pourrait être retenue qu’à compter de 2005 et à tout le moins depuis sa prise de possession de l’immeuble ; que le montant de l’indemnisation se heurte donc à des contestations sérieuses ;

Que l’appel en garantie de la SCI du XXX est valablement fondé sur l’article 1147 du code civil , celle-ci ayant l’obligation de livrer au syndicat des copropriétaires un immeuble conforme, ce qui n’est manifestement pas le cas ;

Qu’il est recevable en outre à solliciter sa condamnation à lui rembourser les travaux qu’il a dû régler pour un montant de 9.613, 69 € ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires du XXX et les consorts X font valoir :

— que l’expertise de M. Y a conclu que les désordres sont bien en relation avec les travaux réalisés sous la maîtrise d’oeuvre de la SCI du XXX, qu’il a préconisé des travaux chiffrés à 14.206,66 €,

— que les premières investigations de l’expert Z attestent que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires du XXX ne sont pas conformes aux préconisations de M. Y, et qu’il n’existe toujours pas d’étanchéité entre la dalle côté XXX et le mur mitoyen,

— qu’il est constaté que les infiltrations trouvent leur origine dans la construction de l’ensemble immobilier voisin, que le syndicat des copropriétaires du XXX qui vient aux droits de la SCI éponyme en sa qualité de propriétaire de l’ouvrage à l’origine des désordres, est donc incontestablement responsable des désordres sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et sur celui de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI du XXX l’est également tant au titre des troubles anormaux de voisinage en sa qualité de maître de l’ouvrage que sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; qu’ils doivent être condamnés in solidum ;

— que ses demandes indemnitaires sont bien fondées, que les consorts X, subissant un trouble de jouissance depuis le 29 mai 2000, sont recevables à solliciter un montant correspondant à 20% de la valeur locative de l’immeuble ;

Considérant que la SCI du XXX répond que son obligation tant à l’égard du syndicat des copropriétaires du XXX que des consorts X est sérieusement contestable, d’une part en ce que dans la mesure où plusieurs causes peuvent être à l’origine des infiltrations, ce que doit déterminer le nouvel expert désigné, elle ne peut être recherchée sur le terrain des troubles anormaux de voisinage, d’autre part en ce que le préjudice n’est pas justifié ;

Qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires du XXX, il n’y a pas eu de procédure au fond à la suite du rapport Y de 2009 pour faire trancher les responsabilités et qu’il ne peut dès lors être décidé de la prise en charge des dépens, qu’il en est de même pour le coût de la destruction de la jardinière ;

Que la demande formée à son encontre aux fins de remboursement de frais de réparation, et de garantie de toutes condamnation par le syndicat des copropriétaires du XXX ne saurait prospérer devant le juge des référés ;

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 809 alinéa 2 code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Considérant que le dernier rapport d’expertise de M. Y, clos le 2 novembre 2009, constate un taux d’humidité important sur la partie basse du mur du fond du séjour de M. X, ayant dégradé le revêtement mural; que l’expert relève qu’une construction accolée au mur du fond de la propriété X a été démolie pour construire l’immeuble du XXX, laquelle empêchait les infiltrations, qu’elle fait place à un jardin et que le mur n’est donc plus protégé ; que contre le mur du XXX, il existe une jardinière posée sur une dalle en béton, et qu’aucun ouvrage n’est prévu pour assurer l’étanchéité entre cette dalle et le mur mitoyen, que les descentes d’eau pluviale de la maison de ville construite sur le terrain du XXX créent également une possibilité d’obturation, que toutes ces raisons sont réunies pour qu’il y ait des infiltrations sur le mur du fond de la propriété X ;

Qu’il estime en conséquence que les désordres sont en relation causale avec les travaux réalisés sous la maîtrise d’oeuvre de la SCI du XXX ;

Que l’expert préconise des travaux de modification de l’évacuation des eaux pluviales, et visant à assurer la protection du mur, qu’il évalue à 14.206, 66 € ;

Considérant qu’il ressort de ces observations avec l’évidence requise en référé, que les consorts X et le syndicat des copropriétaires du XXX ont subi un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, dont l’origine est attribuée, au moins pour partie , à la propriété voisine, de telle sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du XXX, propriétaire de l’immeuble, est manifestement engagée en sa seule qualité de voisin ;

Considérant que , si les constatations de l’expert Y tendent à impliquer au moins partiellement dans les désordres les travaux de construction, et par conséquent la SCI du XXX qui en a assuré la maîtrise d’oeuvre, la responsabilité de celle-ci est contestée ; qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier l’origine des infiltrations critiquée à défaut d’éléments incontestables que ne suffisent pas à caractériser les seules observations de M. Y,

Qu’il suit de là que les demandes formées à l’encontre de la SCI dont la responsabilité recherchée tant sur le fondement des troubles anormaux de voisinage que sur celui de la faute par les consorts X et le syndicat des copropriétaires voisin ne peuvent prospérer ;

Que la décision du premier juge sera confirmée sur ce point ;

Que , pour les mêmes motifs, la juridiction des référés ne saurait condamner la SCI du XXX à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble qu’elle a fait édifier ;

Considérant, sur le montant de l’indemnisation, que les constatations expertales en 2004 comme en 2009 ont mis en évidence que le mur du fond du séjour de la propriété des consorts X portait des traces d’humidité et que la peinture était décollée sur 1m de long et O,70 m de hauteur ;

Que dans sa note aux parties du 19 novembre 2013, faisant suite à une réunion des parties sur place le 14 novembre 2013, l’expert M. Z désigné par l’ordonnance dont appel, a observé que, si des travaux ont été réalisés, tant dans la maison des consorts X (installation d’une contre-cloison ventilée sur ossature métallique le long du mur séparatif entre le XXX et le XXX en cours, et dépose et rebouchage de la cheminée existante) que sur le fonds voisin (suppression de la descente d’eau pluviale côté jardin et report avec inversion de pente du chéneau du côté opposé) il subsiste de l’humidité en partie basse du mur du séjour X, notamment dans le sous-sol commercial du pavillon ;

Que ce seul désordre ne saurait toutefois justifier d’allouer en référé aux consorts X une indemnité de jouissance équivalente à 20% de la valeur locative de la maison depuis juin 2000, date des premières constations d’humidité, jusqu’en février 2013, soit le mois précédent l’assignation introduisant la présente procédure, étant d’ailleurs observé que cette valeur n’est pas justifiée avec l’évidence requise en référé ;

Qu’au vu des éléments du dossier, la provision à valoir sur le préjudice de jouissance des consorts X sera fixée à 15.000 €, à la charge du syndicat des copropriétaires du XXX pour la période courant de sa création en 2005 selon ses indications non contestées, à février 2013 ;

Considérant encore qu’en l’absence de décision définitive sur les responsabilités encourues quant aux infiltrations litigieuses, il n’y a pas lieu à référé sur l’imputation des frais d’expertise et de destruction de jardinière

Sur l’appel en garantie de l’assureur de la SCI du XXX

Considérant que la SCI du XXX a sollicité subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée à son encontre, la garantie de son assureur la société SAGENA, que la SAGENA s’oppose à cette garantie, sollicitant la confirmation de l’ordonnance déférée qui a déclaré sans objet les appels en garantie, subsidiairement le débouté de cette demande au regard des contestations sérieuses relatives à l’obligation à indemnisation imputée à son assurée et à elle-même ;

Considérant que cet appel en garantie est sans objet dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée en référé à l’encontre de son assurée ;

Sur l’indemnité de procédure et les dépens

Considérant qu’au vu des circonstances de la cause, le premier juge a fait une exacte appréciation de l’indemnité de procédure ; qu’à hauteur de cour, il n’y a pas lieu de faire davantage application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires du XXX partie perdante ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée aux consorts X et à l’indemnité de procédure ,

L’infirmant de ces chefs et statuant à nouveau, ,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX représenté par son syndic, la société Sully Gestion, à verser aux consorts X la somme provisionnelle de 15.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens et autorise les avocats en la cause, à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT