COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 16/03/2011

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N° de MINUTE :

N° RG : 10/01933

Jugement (N° 08/09954)

rendu le 26 Février 2010

par le Tribunal de Grande Instance de Y

REF : VM/AMD

APPELANTE

XXX

ayant son siège XXX

59000 Y

représentée par son gérant

Représentée par la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, avoués à la Cour

Ayant pour conseil Maître François PARRAIN, avocat au barreau de Y

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE 50 RUE DES PONTS DE COMINES représenté par son syndic la S.A.S. URBANIA Y

ayant son siège XXX

59000 Y

Représenté par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour

Ayant pour conseil Maître Ludovic DENYS, avocat au barreau de Y

DÉBATS à l’audience publique du 19 Janvier 2011 tenue par Véronique MULLER magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

B C, Président de chambre

Fabienne BONNEMAISON, Conseiller

Véronique MULLER, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE et AVANT DIRE DROIT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2011 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par B C, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2010

***

FAITS ET PROCEDURE

XXX est propriétaire d’un local commercial formant les lots 1,2 et 5 au rez-de-chaussé et au sous-sol d’un immeuble en copropriété situé à Y ' XXX.

Soutenant que la part des charges correspondant à son lot excédait de plus d’un quart la part qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10 de la loi de 1965, la SCI WILLIAM a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le Tribunal de grande instance de Y aux fins de révision de la répartition des charges par application de l’article 12 de la loi précitée.

Par jugement du 26 février 2010, le Tribunal de grande instance de Y a débouté la SCI WILLIAM de ses demandes et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle, condamnant la SCI WILLIAM au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 18 mars 2010, la SCI WILLIAM a relevé appel de ce jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 novembre 2010, la SCI WILLIAM demande à la Cour de :

' réformer le jugement déféré,

' avant dire droit, désigner un expert ayant notamment pour mission de fixer les charges afférentes à chaque lot en fonction de sa valeur relative, en précisant les éventuelles pondérations et dire si les charges de copropriété présentent une différence de plus de 25% avec celles résultant de l’application de la loi du 10 juillet 1965,

' à titre subsidiaire, constater que la répartition des charges afférant à son lot est supérieure de 25% à celle qui résulterait de l’application de l’article 10 de la loi précitée,

' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme provisionnelle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions signifiées le 8 octobre 2010, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

' confirmer le jugement déféré,

' condamner la SCI WILLIAM au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

' XXX fait grief au premier juge d’avoir considéré qu’elle ne rapportait pas la preuve de la surestimation de sa quote-part de charges, alors même qu’occupant une surface d’environ 20% de la totalité de l’immeuble, elle se trouve dotée de plus de 51% des tantièmes de copropriété, faisant valoir que cette surestimation résulte amplement des deux courriers établis par M. X, géomètre.

* le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement déféré, affirmant que les quotes-part de charges définies au règlement de copropriété sont entièrement conformes aux dispositions légales et notamment aux articles 5 et 10 de la loi de 1965 et qu’il n’existe pas de disproportion entre les tantièmes attribués à la SCI WILLIAM et ceux attribués aux autres copropriétaires. Le syndicat fait valoir que la SCI WILLIAM est défaillante, tant dans l’administration de la preuve que dans la détermination de ses demandes, faisant observer que, tout en se plaignant de la répartition actuelle, cette dernière ne propose aucune répartition nouvelle des charges.

DISCUSSION

L’action en révision judiciaire de la répartition des charges de copropriété, prévue à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, suppose que le copropriétaire qui l’invoque démontre que la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la même loi.

En l’espèce, la SCI WILLIAM invoque ce dépassement de plus d’un quart

tant pour les charges générales que pour les charges spéciales.

1 – action en révision des charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes)

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (charges dites générales) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Cet article prévoit encore que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge et qu’il indique : « les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-part de parties communes et de répartition des charges ».

L’article 5 de cette même loi précise que les valeurs relatives des parties privatives – par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties – résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En l’espèce, il résulte de l’article 10 du règlement de copropriété que les charges générales sont réparties « proportionnellement au pro-rata des tantièmes de copropriété afférents à chaque lot ». Les tantièmes de charges sont ainsi identiques aux tantièmes de copropriété.

Aux termes de l’état descriptif de division figurant en page 5 du règlement de copropriété, il est précisé que les « éléments pris en considération » pour fixer les quote-parts sont : « les surfaces, la consistance des volumes, la hauteur sous plafond, l’orientation de chaque lot, le niveau de chaque lot, la vue de chaque lot ».

Si les éléments à prendre en considération pour la fixation des quotes-part sont ainsi définis au règlement de copropriété, force est de constater qu’il n’en est pas de même, contrairement à ce qui est soutenu, de la « méthode de calcul » permettant de fixer les quotes-part qui n’est pas définie dans ce règlement.

Aux termes du règlement de copropriété, les quotes-part de la SCI WILLIAM sont fixées : pour le lot numéro 1 (local commercial au rez-de-chaussé et sous-sol) à 4.722/10.000 èmes des parties communes et/ou des charges générales, pour le lot numéro 2 à 420/10.000 èmes (local commercial RDC) et pour le lot n°5 (toilettes situées au 1° étage) à 9/10.000 èmes.

Pour déterminer si, comme cela est soutenu, cette quote-part est supérieure de plus du quart de celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10, il conviendrait de déterminer la valeur relative de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble au regard des éléments énoncés à l’article 5 de la loi et à l’article 10 du règlement de copropriété.

Aux termes de l’état descriptif de division, le premier élément à prendre en considération pour déterminer les quotes-part est celui de la surface. Dès lors, et si l’on avait procédé à une répartition conforme aux dispositions de l’article 10, chacun des niveaux de l’immeuble, d’une superficie équivalente ainsi que cela ressort des éléments du dossier, aurait été affecté d’un nombre de tantième identique, sauf à pondérer ces tantièmes en fonction de critères secondaires, tels qu’énoncés au règlement de copropriété (hauteur sous plafond, niveau, vue…)

A défaut de mention, dans le règlement de copropriété, de la méthode de calcul permettant de fixer ces pondérations, la cour procèdera à la vérification de la conformité de la répartition des charges sur le seul critère de surface des lots qui est nécessairement défavorable à la société WILLIAM dès lors que la valeur du lot dont elle est propriétaire en sous-sol sera calculée de la même manière que celle d’un lot situé en étage, alors qu’elle est nécessairement moindre.

L’immeuble litigieux comporte un sous-sol et 5 niveaux de surface identiques ainsi que cela ressort du courrier du géomètre expert en date du 4 décembre 2008.

Si l’on avait procédé à une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi, chaque niveau aurait dû être affecté de 10.000 tantièmes : 6 niveaux = 1.666 tantièmes, sauf pondérations.

Chaque niveau devait ainsi être affecté d’environ 1.666 tantièmes, l’action en révision exercée par la SCI WILLIAM ne pouvant se trouvant justifiée ' aux termes de l’article 12 précité ' que si le nombre de tantièmes est supérieur de 25%, soit : 1.666 + (1.666 x 25%) = 2.082,50.

Or, il apparaît que les tantièmes affectés aux deux niveaux rez-de-chaussé et sous-sol sont de 5.142 soit 2.571 tantième par niveau, soit environ 54% de plus que si la répartition était conforme à l’article 10.

Il s’ensuit que, sur le seul critère de la surface, qui doit être pondéré au regard des autres éléments à prendre en considération (ce qui aboutirait à la définition d’une quote part encore supérieure au taux de 54% par rapport à celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10), l’action en révision de la répartition des charges générales est fondée, de sorte qu’il convient de réformer le jugement déféré et de faire droit à l’action intentée par la SCI WILLIAM.

2 ' action en révision des charges spéciales (services collectifs et éléments d’équipement commun)

S’agissant des charges spéciales, l’article 10 de la loi de 1965 prévoit que les copropriétaires doivent y participer en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot.

Il ressort du règlement de copropriété que les charges spéciales regroupent les charges de chauffage collectif, les charges d’eau froide et celles d’entretien et de réparation des escaliers.

S’agissant des charges de chauffage, le règlement de copropriété précise que les tantièmes de charges de chauffage sont à attribuer uniquement aux locaux qui bénéficient de cet équipement… à l’exclusion des caves, du rez-de-chaussé ( lots 1 et 2) et des toilettes (lot numéro 5), de sorte que les lots de la SCI WILLIAM ne sont pas concernés par les charges de chauffage. Les appels de charge produits aux débats par la SCI WILLIAM ne font d’ailleurs état d’aucune charge de chauffage.

S’agissant des charges d’eau froide et d’entretien des escaliers, il est prévu une répartition au pro-rata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.

Ainsi que le fait observer le syndicat des copropriétaires, les appels de charge adressés à la SCI WILLIAM ne mentionnent aucune charge d’entretien et de réparation d’escalier, les seules charges spéciales imputées à la société WILLIAM étant celles afférentes à la fourniture d’eau froide.

Si l’on admet, pour les besoins du raisonnement, que la consommation d’eau froide de chacun des six niveaux de l’immeuble est équivalente – cette hypothèse étant une nouvelle fois défavorable à la SCI WILLIAM, dès lors que ses locaux commerciaux ne sont, aux termes de leur description dans le règlement de copropriété, équipés d’aucune douche ni salle de bains contrairement aux 12 appartements composant les autres lots – il conviendrait d’affecter 1.666 tantièmes à chaque niveau de l’immeuble.

Or, il apparaît que les tantièmes affectés aux deux niveaux rez-de-chaussé et sous-sol sont de 5.142 soit 2.571 tantième par niveau, soit environ 54% de plus que si la répartition était conforme à l’article 10.

Il s’ensuit que l’action en révision de la répartition des charges spéciales d’eau froide est fondée, de sorte qu’il convient de réformer le jugement déféré et de faire droit à l’action intentée par la SCI WILLIAM.

Il résulte de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 que, lorsque l’action est reconnue fondée, le tribunal (en l’espèce la cour) procède à la nouvelle répartition des charges.

En l’espèce, la cour ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à cette nouvelle répartition des charges dès lors qu’elle ne connaît pas les éléments pris en considération pour déterminer les quotes-part comme mentionné au règlement de copropriété, à savoir : ' les surfaces, la consistance des volumes, la hauteur sous plafond, l’orientation de chaque lot, le niveau de chaque lot, la vue de chaque lot ».

Il convient donc d’ordonner une mesure d’expertise ayant pour objet – au regard des dispositions légales et du règlement de copropriété (page 5 in fine et page 6 premier paragraphe) – de proposer une fixation, pour chaque lot de copropriété, de sa quote-part dans la répartition des charges générales et des charges spéciales d’eau froide.

Dans l’attente du rapport d’expertise à intervenir, il convient de surseoir à statuer sur le surplus des demandes, et notamment sur la demande indemnitaire formée par la SCI WILLIAM.

Il sera alloué à la SCI WILLIAM la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate que la part de charges générales et la part des charges spéciales d’eau froide correspondant aux lots 1 et 2 de la société WILLIAM est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965,

En conséquence, déclare la société WILLIAM bien fondée en son action en révision de la répartition des charges générales et des charges spéciales d’eau froide,

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder :

Monsieur Z A

XXX

59000 – Y

AVEC POUR MISSION DE :

— se rendre sur les lieux et décrire sommairement les différents lots de copropriété,

— prendre connaissance du règlement de copropriété,

— proposer, aux termes d’un avis technique motivé fondé sur les dispositions légales et sur le règlement de copropriété ( éléments à prendre en considération pour la fixation des quotes-part : page 5 in fine et page 6 premier paragraphe), une méthode de calcul permettant de fixer les quotes-part de parties communes et de répartition des charges,

— proposer, aux termes d’un avis technique motivé, une répartition des charges générales et des charges spéciales d’eau froide entre les différents lots de copropriété,

SUBORDONNE l=exécution de la mesure d’instruction à la consignation, avant le 20 avril 2011, au greffe de la cour d’appel – régie d’avances et de recettes, par la SCI WILLIAM d=une provision de 1.500,00 € à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT, en application de l’article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation ou relevé de caducité, que faute par le syndicat des copropriétaires de consigner dans le délai imparti, la désignation de l=expert sera caduque ;

DIT que l=expert devra indiquer dés que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et aux parties le coût prévisionnel de l’expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues ;

DIT qu=au cas d=empêchement ou refus de l=expert commis il sera pourvu à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

DIT que l=expert commis, saisi par le greffe de la cour, devra :

— accomplir les opérations d’expertise au contradictoire des parties, celles-ci et leurs conseils étant présents ou dûment appelés,

— prendre en considération leurs observations et réclamations faites dans les délais qu’il aura impartis, et, si elles sont écrites, les joindre à son avis, si cela est demandé,

— mentionner dans cet avis la suite qu’il aura donné à toutes les observations et réclamations faites dans les délais et qui n’auront pas été abandonnées, au sens de l’article 276 3° et 4° alinéas du code de procédure civile,

— impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires,

— déposer son rapport au greffe de la cour d’appel – première chambre – section 2, dans un délai de 3 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de la mesure d’instruction,

— procéder personnellement à ses opérations,

DIT que l’expert pourra également recueillir l=avis d=un autre technicien d=une spécialité distincte de la sienne et devra, dans ce cas, joindre cet avis à son rapport ;

DÉSIGNE B C , président de chambre, pour surveiller les opérations d=expertise ;

Surseoit à statuer sur le surplus de la demande dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à payer à la SCI WILLIAM la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX aux dépens de la première instance et de la présente instance d’appel, avec pour ces derniers distraction au profit de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Claudine POPEK. B C.