Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/21067

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/05079 – Jugement du 20 Septembre 2011 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/11889

APPELANTE

Madame Laëtitia Y

XXX

XXX

représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

assistée de M^e Christian BRASSEUR, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES

Monsieur E B

XXX

XXX

représenté par M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet Havre Saint Lazare Immobilier, ayant son siège social

XXX

XXX

Cabinet HAVRE SAINT LAZARE IMMOBILER, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

L’immeuble en copropriété sis XXX comprend trois bâtiments contigus. Le règlement de copropriété est en date du 29 mars 1984.

M^me Y est propriétaire depuis 2008 du lot n° 56 de l’état descriptif de division, correspondant à un appartement situé au 5^e étage du bâtiment sis XXX.

M. B est propriétaire depuis 1990 d’un appartement situé au 6^e et XXX, son lot XXX étant décrit dans le règlement de copropriété comme suit : « sur deux niveaux’un local à aménager avec un balcon ».

Courant 2009, le syndicat a fait réaliser des travaux sur les couvertures et souches de cheminées et de ravalement de la façade rue.

Il est apparu que le garde-corps du balcon du lot de M. B était instable et devait être remplacé.

M. B a demandé que le garde-corps soit déplacé de 20 cm pour être dans l’alignement.

Les travaux sur le garde-corps ont été exécutés aux frais de M. B.

Par exploit du 29 mars 2010, M^me X a fait assigner M. B, le syndicat et le syndic Cabinet HAVRE SAINT LAZARE à titre personnel afin que ce garde-corps soit démoli et rétabli à son emplacement initial aux motifs qu’elle le voit de ses fenêtres et que ses voisins peuvent la voir lorsqu’ils se penchent au-dessus de ce garde-corps.

Alors que cette procédure était en cours devant le Tribunal, une assemblée générale des copropriétaires tenue le XXX a adopté, à la majorité de l’article 25 après un second vote, une résolution n° 15 rédigée ainsi que suit : « l’assemblée générale décide d’entériner les travaux de déplacement du garde-corps de M. B suivant la recommandation de M. C, architecte- voir document explicatif joint au vote » ;

Par exploit du 2 août 2010, M^me Y a fait assigner le syndicat pour obtenir l’annulation de la résolution n° 15 précitée ;

Par jugement contradictoire du 20 septembre 2011, dont M^me Y a appelé par déclaration du 30 novembre 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 1^re section a rejeté la demande d’annulation formée par M^me Y et l’a condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Par un second jugement du 20 septembre 2012, dont M^me Y a appelé par déclaration du 21 novembre 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 2^e section :

Dit que les demandes de M^me Y ne sont pas devenues sans objet du seul fait de la ratification des travaux de M. B par la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX, validée par le jugement du 20 septembre 2011,

Déboute M^me Y de sa demande de condamnation de M. B sous astreinte à remettre à leur emplacement initial le garde-corps ainsi que la descente des eaux pluviales,

Déboute M^me X de ses demandes de dommages et intérêts,

Déboute M. B de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M^me Y à payer à M. B la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamne M^me Y à payer au syndicat et au Cabinet HAVRE SAINT LAZARE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Les intimés ont constitué avocat.

Les procédures d’appel des jugements rendus les 20 septembre 2011 et 20 septembre 2012 ont été jointes par ordonnance du 11 décembre 2013.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De M^me Y, le 17 juillet 2014,

Du syndicat et du Cabinet HAVRE SAINT LAZARE IMMOBILIER, le 29 juillet 2014,

De M. B, le XXX.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2014.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur les prétentions en cause d’appel

M^me Y demande, par infirmation, de condamner sous astreinte M. B à remettre le garde-corps à son emplacement initial (20 cm en arrière), de condamner in solidum M. B et le Cabinet HAVRE SAINT LAZARE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, d’annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX et de la faire bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 pour les deux procédures actuellement jointes ;

M. B demande, par confirmation partielle, de débouter M^me Y de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC en cause d’appel ;

Le syndicat et le syndic Cabinet HAVRE SAINT LAZARE demandent de confirmer les jugements, de débouter M^me Y de ses prétentions et de la condamner à leur payer, à chacun, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Sur le déplacement du garde-corps, la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX et la résolution de l’assemblée générale du 3 mars 2014

M^me Y fait valoir que M. D ne bénéficierait, aux termes du règlement de copropriété, que de la jouissance privative du balcon et non de la propriété privative de celui-ci et que le déplacement du garde-corps emporterait appropriation à son profit d’une surface complémentaire de partie commune à fin d’usage personnel privatif, ce qui serait doublement illicite : d’une part, parce que ce déplacement serait intervenu sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans modification du règlement de copropriété nécessaire chaque fois qu’une surface attribuée en jouissance privative est modifiée, d’autre part parce que l’autorisation de l’assemblée générale et la modification du règlement de copropriété auraient nécessité un vote à la majorité de l’article 26 ; que l’assemblée générale de juillet 2010 n’aurait donc pu valider à postériori les travaux intempestifs en violation du règlement de copropriété ni l’autorisation sans droit du syndic ; elle fait valoir en outre que la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX devrait être annulée au motif que le pouvoir « A » ne serait pas signé par le mandant et que la feuille de présence n’aurait été signée ni par le président, ni par les scrutateurs ni par le secrétaire ;

M. B fait valoir qu’il n’y aurait pas appropriation de parties communes puisque le règlement de copropriété préciserait que son lot 70 comporterait un balcon, que le revêtement de sol et les gardes corps des terrasses seraient décrits comme des parties privatives et qu’ainsi il disposerait de la jouissance exclusive de cette partie de la toiture terrasse dont seul le gros-'uvre relèverait des parties communes ; qu’il pouvait donc faire déplacer son garde-corps sans empiéter sur les parties communes et qu’au surplus ces travaux auraient été régulièrement validés par la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX confirmée lors de l’assemblée générale du 3 mars 2014 ; M. B fait valoir également que le garde-corps litigieux aurait été extrêmement instable et qu’il s’agissait de l’exécution de travaux urgents dès lors qu’il fallait profiter des échafaudages mis en place pour le ravalement ; enfin, M. B fait valoir que les gardes corps seraient maintenant, après les travaux, à leur emplacement d’origine dans le prolongement du lot 17, ce que confirmeraient les plans annexés au règlement ;

Le syndicat fait valoir qu’en application du règlement de copropriété, l e lot de M. B comporterait un droit de jouissance privatif d’un balcon et que ledit règlement rangerait dans les parties privatives les ouvertures des locaux privatifs et les barres d’appui en prévoyant la jouissance exclusive des balcons, loggias, terrasses ainsi que de leurs gardes corps ou balustrades ; il en déduit que le garde corps du balcon de M. B constituerait donc une partie privative, les plans annexés au règlement de copropriété corroborant cette analyse par la couleur bleue qui intégrerait dans le lot l’intégralité du balcon, de part et d’autre du garde-corps ; le syndicat estime ainsi qu’en déplaçant de quelques centimètres le garde corps dans un sens ou dans l’autre, M. B ne se serait approprié aucune partie commune et que l’autorisation de l’assemblée générale pouvait valablement être donnée a posteriori à la majorité de l’article 25, sans nécessiter un vote à la majorité de l’article 26 ; il conteste les irrégularités de la feuille de présence et la nullité du mandat « A » alléguées par M^me Y pour voir annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX et fait valoir que lors de l’assemblée générale du 3 mars 2014 les copropriétaires auraient une nouvelle fois ratifié à la majorité de l’article 25 les travaux réalisés par M. B du garde corps de son lot, rendant sans objet la contestation de M^me Y ;

Il appert de l’analyse des pièces versées aux débats, notamment le règlement de copropriété, que M. B est propriétaire du lot 70 auquel est attaché la jouissance privative du balcon attenant, ce point n’étant pas contesté ;

Le sol du balcon de M. B est constitué de la zinguerie qui est la couverture de la toiture, partie commune aux termes du règlement de copropriété ;

Il est constant qu’en 2009, M. B a fait déplacer le garde corps de son balcon de 20 cm ;

M^me Y ne peut pas valablement soutenir qu’elle serait fondée à demander la remise du garde corps litigieux à son emplacement initial (20 cm en arrière) au motif que son déplacement aurait été fait sans la modification du règlement de copropriété nécessaire chaque fois qu’une surface attribuée en jouissance privative est modifiée alors qu’en l’espèce il n’existe pas dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division qui y est intégré un mesurage du balcon, donc de délimitation de la jouissance privative sur celui-ci, de telle sorte que le déplacement dudit garde corps ne nécessitait pas la modification du règlement de copropriété ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;

M^me Y ne peut pas non plus valablement soutenir que la remise dans l’état antérieur s’imposerait en l’absence d’une autorisation préalable de l’assemblée générale donnée à la majorité de l’article 26, s’agissant d’une appropriation de partie commune par M. B alors que l’empiétement allégué, contesté par M. B et le syndicat qui considèrent que la jouissance privative porte sur l’intégralité du balcon de part et d’autre du garde corps, ne concerne que vingt centimètres de la toiture qui ne perd pas sa destination initiale et n’est donc pas si important qu’il doive s’analyser en une véritable aliénation nécessitant une décision à la majorité de l’article 26, étant observé que l’assemblée peut toujours ratifier postérieurement des travaux réalisés sans son autorisation préalable ; ce moyen sera donc rejeté ;

Ainsi, si les travaux litigieux, ne modifiant pas le règlement de copropriété et ne constituant pas une véritable aliénation des parties communes, ne nécessitaient pas une décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26, ils nécessitaient une autorisation ou une ratification de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, lesdits travaux affectant les parties communes et portant sur l’aspect extérieur de l’immeuble ;

M^me Y, qui a obtenu en cause d’appel la communication de la feuille de présence et des pouvoirs afférents pour l’assemblée générale du XXX, fait valoir que le pouvoir « A » non signé par le mandant n’aurait aucune validité, ce qui entacherait la validité de toute l’assemblée générale et donc de la résolution n° 15 dont elle demande l’annulation ; elle fait valoir également que la feuille de présence ne serait signée ni du président de séance, ni du secrétaire ni des scrutateurs contrairement à l’article 17 du décret qui imposerait ces signatures ;

Le syndicat fait valoir que la feuille de présence aurait été certifiée exacte par le président et qu’aucune annulation ne pourrait être retenue à ce titre ; pour ce qui concerne le mandat donné par M. A à M. Z, il fait valoir que l’argument tenant à l’absence de signature serait inopérant dans la mesure où le mandat serait revêtu des mentions « bon pour pouvoir » et « bon pour acceptation », qu’il n’existerait aucune forme sacramentelle obligatoire et que la résolution n° 15 querellée ayant été adoptée à la majorité de l’article 25-1 représentant 3806/4041èmes, le fait de retrancher du vote les 270/ 10.000 tantièmes représentant les voix du mandant A ne changerait pas le sens de la résolution adoptée ; qu’il n’y aurait pas lieu à annulation de ce chef de la résolution n° 15 querellée ;

S’il est exact que les textes ne prévoient aucune forme particulière de la délégation de vote ni aucune mention à porter obligatoirement sur ladite délégation, il convient à tout le moins que cette délégation de vote soit écrite et porte la dénomination et la signature du mandant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce en l’absence de signature du mandant qui rend cette délégation de vote irrégulière ;

Ainsi, l’admission de ce mandat irrégulier entache l’assemblée générale de nullité sans qu’il y ait lieu de rechercher l’influence du mandat litigieux sur le vote, comme le soutient à tort le syndicat ;

M^me Y peut valablement invoquer ce moyen de nullité de l’assemblée pour ne demander que l’annulation de la résolution n° 15 querellée, sans qu’il y ait lieu d’examiner son moyen afférent à la régularité de la feuille de présence qui s’avère dès lors sans objet ;

En conséquence, par infirmation du jugement du 20 septembre 2011, la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX sera annulée ;

M. B et le syndicat versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2014 qui entérine les travaux réalisés sur le garde corps du lot de M. B ;

M^me Y fait valoir que cette résolution ne serait pas définitive, aurait fait l’objet de sa part d’une contestation actuellement pendante devant le tribunal et qu’il n’y aurait donc pas lieu d’en tenir compte;

Les décisions de l’assemblée générale s’imposant tant qu’elles n’ont pas été annulées, M^me Y ne peut pas valablement demander à la Cour la condamnation sous astreinte de M. B à remettre le garde corps à son emplacement initial alors que l’assemblée générale du 3 mars 2014 a entériné les travaux réalisés de ce chef, peu important que la résolution entérinant lesdits travaux fasse l’objet d’une contestation en justice dans la mesure où ladite résolution n’a pas été annulée ;

En conséquence, dans la limite de la saisine, le jugement du 20 septembre 2012 sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de condamnation de M. B sous astreinte à remettre à leur emplacement initial le garde corps ainsi que la descente d’eaux pluviales ;

Sur les dommages et intérêts

M^me Y demande la condamnation in solidum de M. B et du syndic le Cabinet HAVRE SAINT LAZARE à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, tous préjudices confondus subis du fait des travaux illicites ; elle fait valoir que le syndic aurait commis des fautes en outrepassant ses pouvoirs pour autoriser seul des travaux du ressort de l’assemblée générale et en ne remplissant pas son obligation de conseil à l’égard de la copropriété ; elle fait valoir qu’elle subirait un préjudice de vue et de jouissance du fait que les fixations en oblique seraient désormais dans son champ de vision, de la promiscuité et d’une anormalité du trouble résultant de la situation antérieure, outre un préjudice moral résultant du fait qu’elle se trouverait aujourd’hui isolée dans la copropriété, voire décriée par ses voisins vu la position prise par le syndic et l’architecte de la copropriété à l’époque du litige ;

Les travaux litigieux ayant été entérinés par l’assemblée générale du 3 mars 2014, l’initiative du syndic, mandataire du syndicat, de ce chef a été validée par l’assemblée générale, le mandant, de telle sorte qu’aucune faute à ce titre ne peut être retenue à l’encontre du mandataire à titre personnel ; ce moyen sera donc rejeté ;

M^me Y n’établit pas en quoi le syndic aurait manqué à son obligation de conseil à l’égard de la copropriété, l’autorisation de travaux relevant en l’espèce de la majorité de l’article 25 et non de la majorité de l’article 26 comme elle le soutient à tort ; ce moyen sera donc rejeté ;

M^me Y n’établit pas non plus la faute qui serait imputable à titre personnel à M. B, l’assemblée générale du 3 mars 2014 ayant entériné les travaux litigieux ; ce moyen sera donc rejeté ;

Pour ce qui concerne le préjudice allégué de modification de jouissance de ses parties privatives, c’est à juste titre, après analyse des pièces et photographies produites, que les premiers juges, dans le jugement du 20 septembre 2011, ont considéré qu’il n’est pas démontré que le déplacement du garde corps réduit l’ensoleillement ou permet une vue directe voire oblique sur son lot et que la visibilité du garde corps alors que d’autres éléments métalliques sont dans le champ de vision de M^me Y ne modifie pas les modalités de jouissance de son lot, et qu’il en est de même des conséquences du dévoiement de l’évacuation d’eaux pluviales ; c’est également à juste titre que les premiers juges ont considéré que M^me Y, dans un environnement aussi urbanisé, ne peut utilement se plaindre d’une « proximité physique de voisinage » ;

M^me Y n’établit pas la réalité du préjudice moral dont elle se prévaut ;

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par M^me Y à l’encontre du syndic Cabinet HAVRE SAINT LAZARE et de M. B sera rejetée ;

Sur les autres demandes

M. B sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de M^me Y, le caractère abusif de la procédure allégué n’étant pas démontré ni justifié le préjudice en lien direct dont il se prévaut à ce titre ; cette demande sera donc rejetée ;

Le jugement du 20 septembre 2011, qui rejette la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX, sera infirmé en ce qu’il condamne M^me Y à payer au syndicat la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau de ce chef, il sera dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et de ses dépens de première instance ;

Le jugement du 20 septembre 2012 sera confirmé en ce qu’il condamne M^me Y à payer à M. B la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrpétibles de première instance et au syndicat et au Cabinet HAVRE SAINT LAZARE la somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux dépens ;

La demande de M^me Y tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais des deux procédures actuellement jointes sera rejetée, les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas en l’espèce réunies ;

M^me Y sera condamnée à payer à M. B, au syndicat et au Cabinet HAVRE SAINT LAZARE IMMOBILIER la somme de 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de la saisine, confirme le jugement du 20 septembre 2012 ;

Confirme le jugement du 20 septembre 2011 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M^me Y en annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du XXX, l’a condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant :

Annule la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, tenue le XXX ;

Dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et dépens de première instance afférents à la procédure ayant donnée lieu au jugement du 20 septembre 2011 ;

Condamne M^me Y à payer à M. B, au syndicat des copropriétaires du XXX IMMOBILIER la somme de 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne M^me Y aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,