COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 16 juin 2011

— CJ/SP/MO- Arrêt n° 398

Dossier n° : 11/00020

E-F G / Y D épouse X

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC, décision attaquée en date du 16 Décembre 2010, enregistrée sous le n° 51-08-9

Arrêt rendu le JEUDI SEIZE JUIN DEUX MILLE ONZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Gérard BAUDRON, Président

M. Bruno GAUTIER, Conseiller

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes

M^me Maryse DE OLIVEIRA, Adjoint Administratif lors du prononcé

ENTRE :

M. E-F G

Roquecelier

XXX

assisté de M^e Philippe FORESTIER, avocat au barreau d’AURILLAC

APPELANT

ET :

M^me Y D épouse X

XXX

XXX

assistée de M^e J.A. MOINS de la SCP MOINS et AUTRES, avocats au barreau d’AURILLAC

INTIMEE

Après avoir entendu à l’audience publique du 26 mai 2011 les représentants des parties, la Cour a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue à l’audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

Vu le jugement rendu le 10 décembre 2010 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac qui a, prononcé la résiliation au tort du preneur, du bail authentique consenti le 11 août 2005 par M^me Y Z épouse X à M. E-F G pour une durée de 18 ans sur divers immeubles situés à Labrunie commune d’YTRAC composés de deux bâtiments et diverses parcelles d’une contenance totale de 25 ha 58 a 56 ca moyennant fermage d’un montant de 7.623 € par an ; le tribunal a aussi constaté que le fermage convenu excédait de plus de 10 % le

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fermage maximum autorisé par l’arrêté préfectoral du 12 août 2002 et a fixé à compter du 25 mars 2008 le montant à la somme de 4.894,89 € et condamné le fermier à payer la somme de 5.574,58 € au titre des fermages échus au 25 mars 2010 et des taxes foncières 2009 avec imputation sur cette somme des paiements effectués postérieurement au 27 mai 2009 ; le tribunal a condamné M^me Y X à payer au preneur une somme de 800 au titre du préjudice de jouissance subie par celui-ci en raison de l’état du plancher de la grange-étable qui a compromis l’utilisation normale du bâtiment ;

Vu l’appel interjeté le 4 janvier 2011 par M. E-F G portant sur l’ensemble des dispositions du jugement hormis celles ayant fixé le montant du fermage.

Vu ses conclusions déposées le 2 février 2011, soutenues à l’audience par son conseil qui a sollicité la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande en régularisation du fermage illicite, en ce qu’il n’a pas condamné le bailleur à exécuter les travaux de remise en état concernant le bâtiment d’exploitation et en ce qu’il a insuffisamment indemnisé le preneur de son trouble de jouissance ;

Il demande que le loyer soit fixé pour l’année culturale 2005 – 2006 à la somme de 4.697,08 € et en conséquence que soit ordonnée la restitution au titre du trop-perçu pour les années culturales 2005 à 2008 de la somme de 9.097,28 € ;

Il sollicite également que le bailleur soit condamné à réaliser les travaux de remise en état du plancher de la grange et l’escalier d’accès à l’étable, préconisés et chiffrés par, lequel, assisté d’un sapiteur, a déposé son rapport le 22 janvier 2010, préconisant notamment les travaux de remise en état du bâtiment d’exploitation à concurrence de la somme de 42.780 € hors taxes ;

Il évalue la perte de jouissance subie depuis 2007 à la somme de 5.518 € ;

M. E-F G demande que lui soit allouée une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que M^me Y X soit déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

Il fait valoir que c’est à tort que le tribunal paritaire, qui n’a pas retenu la mauvaise exploitation du fonds, a néanmoins prononcé la résiliation du bail pour défaut du paiement du fermage alors que les sommes réclamées au titre de deux mises en demeure du 31 décembre 2008 et 2 avril 2009 n’étaient pas exactes puisqu’elles ne tenaient pas compte du montant réel des acomptes versés ;

Concernant l’action en régularisation du fermage illicite, il expose que la fixation d’un fermage global sans distinguer le loyer des bâtiments et des terres n’est pas conforme à l’arrêté préfectoral pris sur le département du Cantal en date du 19 août 2002 et des dispositions de l’article L. 411 – 11 du code rural ;

Il ajoute subsidiairement que le fermage initial lui a été imposé ;

Vu les conclusions déposées le 18 mai 2011 au soutien des intérêts de M^me Y X, représentée à l’audience par son conseil ;

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M^me Y X demande la confirmation du jugement qui a ordonné la résiliation du bail ainsi que le débouté de l’ensemble des demandes présentées par M. E-F G dont elle demande la condamnation à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du fermage outre la somme de 19.712,29 € à titre de solde des fermages pour les années culturales allant du 25 mars 2008 au 25 mars 2011, impôts inclus et sous réserve des autres sommes qui pourraient être dues postérieurement à cette date ainsi que la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Elle expose que M. E-F G a purement et simplement abandonné la propriété et l’activité agricole alors que les retards dans le paiement des fermage est très ancien et que le caractère prétendument excessif du fermage ne peut être évoqué pour éviter la résiliation du bail dès lors qu’aucune somme n’a été versée depuis deux mises en demeure ;

Elle fait valoir que le prix du fermage n’a pas à distinguer le loyer afférent à la grange et le loyer afférent aux terres mises à disposition du preneur et que la demande de nullité du fermage sous le visa de l’article 1110 du Code civil est un moyen nouveau s’agissant d’une exception de nullité pour cause de dol et qu’en application de l’article 1304 du Code civil cette action en nullité devait être engagée dans un délai de cinq ans ;

Elle ajoute, sur la demande en révision du montant du fermage, que le preneur ne peut obtenir la révision pour la période de location antérieure à sa demande en révision ;

Elle conteste la valeur retenue par l’expert car le calcul de celui-ci parvient à obtenir un fermage de 6.146 € par an mais qui peut être contesté en raison de la valeur de 12 /20 retenue pour la couverture, de 12 /15 sur les murs ainsi que 5 /20 pour le plancher et la capacité d’engrangement ;

Elle estime qu’en attribuant des points en plus à la couverture du bâtiment ainsi qu’aux murs et au plancher, le montant total du loyer maximum s’élèverait à 6.724,05 € auxquels il convient d’ajouter la majoration de 15 % du fait de l’existence d’un bail à long terme de 18 ans soit la somme de 7.732,65 € qui est supérieure au montant du fermage fixé à la signature du bail à 7.623 € ;

Elle maintient sa demande de résiliation du bail pour mauvaise exploitation du fonds ;

Enfin, elle conteste en tout état de cause devoir réaliser des travaux dès lors que le preneur n’a jamais formulé la moindre demande jusqu’à la saisine du tribunal et que les dégradations relevées par l’expert résultent uniquement de ses agissements ; il ne peut dès lors prétendre à une indemnisation du trouble de jouissance ;

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 mai 2011 et les parties ont été informées à l’issue des débats de la date de délibéré au 16 juin 2011 ;

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SUR QUOI LA COUR

1 / Sur la nullité du fermage

Attendu qu’en application de l’article 1304 du Code civil, l’action en nullité d’une convention ne peut être exercée que pendant un délai de cinq ans et en cas d’erreur ou de dol à compter du jour où les faits ont été découverts ;

Attendu en l’espèce que la prescription de l’action en nullité du fermage fondée sur les dispositions des articles1110 et suivants du Code civil a donc commencé à courir dès la date du bail puisque M. E-F G indique qu’il s’est trouvé dans l’obligation d 'accepter le fermage ;

Que la demande présentée à ce titre est en conséquence irrecevable au jour de la demande faite dans le cadre de la procédure orale, c’est-à-drie au jour des plaidoiries devant la Cour ; qu’il sera à titre superfétatoire indiqué qu’en tout état de cause cette argumentation apparaissait particulièrement mal fondée ;

2/ Sur l’action en régularisation d’un fermage illicite

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a estimé que les dispositions de l’article L. 411- 11 du code rural n’imposaient pas que soient distingués le loyer du bâtiment d’exploitation et celui des terres nues ;

Attendu en effet que la distinction qui est faite aux alinéas 2 et 3 de cet article, qui énoncent que le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie et que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est également fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative, ne signifient en aucune façon que le bail doive porter mention d’une ventilation du prix global du fermage entre les bâtiments et les terres ;

Attendu que le montant du fermage mentionné au bail du 11 août 2005 n’est en conséquence pas illicite et M. E-F G sera débouté de l’intégralité des demandes présentées à ce titre ;

Attendu que le jugement sera confirmé sur ce point ;

Attendu que le prix du bail a été fixé devant notaire à la somme de 7.623 € ;

Attendu que le tribunal a estimé que les critiques formulées par le bailleur contre l’évaluation réalisée par l’expert n’étaient pas pertinentes ;

Mais attendu que M^me Y X critique la note attribuée par l’expert et en augmentant chaque valeur appréciée elle parvient à plus de 105 points, soit le classement du bâtiment en première catégorie alors que l’expert, suivi par le tribunal, qui mentionnait toutefois que ce calcul ne jouait que sur 4 points , l’avait placé en seconde catégorie ;

Attendu que l’analyse de l’état du bâtiment, état qui est corroboré par les constatations matérielles faites par l’expert judiciaire, est justifiée par l’état des lieux d’entrée accepté par le preneur qui n’établit pas que le bâtiment s’est dégradé du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations puisqu’il n’a jamais demandé de réparation avant l’engagement de la procédure en résiliation du bail ;

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Attendu dès lors que le calcul établi par M^me Y X concernant le montant du loyer du bâtiment placé en première catégorie est exacte pour la somme de 2.759,40 € qui doit s’ajouter au loyer maximum pour les terres nues, 3.775,65 €, et au loyer maximum pour l’appentis 189 € : soit un montant total maximum de 6.724,05 € auxquels il convient d’ajouter la majoration de 15 % du fait de l’existence d’un bail à long terme soit au total 7.732,65 €, sensiblement le prix retenu dans le bail authentique ;

Attendu que le jugement sera réformé en ce que le tribunal a retenu un loyer de 6.146,02 € à compter du 25 mars 2008 et M. E-F G sera débouté des demandes présentées au titre de la régularisation du fermage ;

3/ Sur la résiliation du bail

Attendu que M. E-F G fait grief au premier juge d’avoir fait preuve d’une extrême rigueur en prononçant la résiliation du bail pour un reliquat de fermage s’élevant à 344,89 € alors qu’en raison de la nature des contentieux dont le tribunal paritaire était déjà saisi suite à la délivrance des mises en demeure et les incertitudes de leur résultat , elles n’ont pu produire d’effet ;

Mais attendu d’une part que le caractère prétendument excessif du fermage ne peut être invoqué par le preneur comme constitutif d’une excuse légitime de non-paiement aux termes convenus alors que d’autre part en l’espèce, le calcul effectué par le tribunal, qui a retenu à compter du 25 mars 2008 un montant de 4.894,89 € au lieu du prix conventionnel, est faussé par l’appréciation du caractère illicite du fermage qui a été retenu ;

Attendu en conséquence que les mises en demeure des 30 décembre 2008 et 2 avril 2009 ainsi que celle du 14 juin 2010 de payer les sommes de 2.648 €, 5.394,03 € et 11.601,50 €, doivent produire leurs effets dès lors qu’il n’a été justifié que du paiement de la somme de 2.000 € en juin 2009 mais aussi 2.550 € payés le 9 octobre 2008 qui ne sont pas imputés par le bailleur ; ce qui portait le compte au 31 mars 2009 non pas à 3.394,03 € comme indiqué dans les conclusions de M^me Y X mais à 894,03 € qui n’ont pas été payés dans le délai de trois mois ;

Attendu que suite de la mise en demeure du 14 juin 2010 il convenait de rajouter à cette somme 7.893,67 € correspondant au fermage du 25 mars 2009 au 25 mars 2010 ainsi que la taxe foncière de 334,80 € ; que ces sommes n’ont pas été payées avant le 14 septembre 2010 ;

Attendu que la résiliation du bail est acquise au bailleur et il convient de confirmer le jugement sur ce point ;

Attendu que la demande d’exécution des travaux présentés par M. E-F G est en conséquence sans objet ;

Attendu qu’aujourd’hui est également dû le fermage du 25 mars 200 au 25 mars 1011 soit 7.754,99 € ;

Attendu que le montant total des sommes dues arrêté au 25 mars 2011 s’élève à 16.877,49 € incluant les impôts dus par le fermier ; qu’il convient de condamner M. E-F G au paiement de cette somme ;

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4/ sur la demande en indemnisation pour privation de jouissance depuis 2007

Attendu qu’il ne résulte pas du rapport d’expertise que M. E-F G, qui n’avait adressé à la bailleresse aucune mise en demeure d’avoir à réaliserdes travaux, s’est trouvé dans l’incapacité d’utiliser un bâtiment agricole ;

Que c’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que le preneur ne justifiait pas de ce qu’il aurait perdu du fourrage du fait des fuites en toiture de la grange l’expertise n’ayant pas établi un défaut d’étanchéité de la couverture ;

Mais attendu que le tribunal a retenu un défaut de solidité du plancher en indiquant que cela avait « nécessairement » compromis l’utilisation normale du bâtiment alors qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir que le fourrage ne pouvait être entreposé ;

Attendu qu’il convient de réformer le jugement en ce qu’il a été alloué à M. E-F G une somme de 800 € et de débouter celui-ci des demandes présentées à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

3/ sur les frais d’expertise

Attendu que l’expertise a été utile pour les deux parties de sorte que les frais seront partagés par moitié et que le jugement sera en conséquence réformé sur ce point ;

4/ sur les demandes accessoires

Attendu que les dispositions prises par le premier juge concernant les demandes accessoires seront confirmées exception faite du coût de l’expertise et que M. E-F G assumera donc la charge des autres dépenses de première instance et d’appel ;

Attendu que l’équité commande que ne soit pas fait droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement entrepris sur la régularisation du fermage et les dommages-intérêts alloués pour trouble de jouissance ;

Déclare la demande de M. E-F G en annulation du fermage irrecevable ;

Dit que le fermage prévu au bail notarié du 11 août 2005 est licite ;

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Déboute M. E-F G de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

Confirme le jugement déféré quant à la résiliation du bail du 11 août 2005 et la libération des lieux par M. E-F G et dit qu’il devra quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne M. E-F G à payer à M^me Y X la somme de 16.877,49 € à titre des arriérés de fermage et charges arrêté au 25 mars 2011 ;

Condamne M. E-F G à payer une indemnité d’occupation calculée à partir du 25 mars 2011, égale au montant du fermage jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Déboute les parties de leur demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. E-F G aux dépens de première instance et d’appel, sauf les frais d’expertises qui seront partagés par moitié.

Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par M^me DE OLIVEIRA, adjoint administratif.

Le greffier le président

Le présent arrêt est susceptible d’un pourvoi en cassation dans les conditions précisées dans l’acte de signification de cette décision aux parties.

Il est rappelé que le pourvoi en cassation est une voie de recours extraordinaire qui n’a pas pour but de faire rejuger l’affaire au fond, mais seulement de faire sanctionner la violation des règles de droit ou de procédure.