Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRET DU 19 FEVRIER 2015

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/24504

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n°

APPELANTES

SARL X CONSEIL

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre-Philippe FRANC, avocat au barreau de PARIS, toque : D0189

Madame G A Q B-Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de M^e Alexandra MORIN, avocat au barreau d’ESSONNE, toque : P74

INTIMEES

SA CREDIT J DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049

Assistée de M^e Georges JOURDE, avocat au barreau de PARIS, toque : T06

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente de chambre

Madame K L, Conseillère

Madame E F, Conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du code de Procédure Civile.

Greffier, lors des débats : Madame Josélita COQUIN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, président et par Madame Marie GIRAUD, greffier.

Vu le jugement rendu le 29/10/2013 par le tribunal de grande instance de Paris qui a rejeté les fins de non recevoir soulevées par le I J DE FRANCE et par la SOCIÉTÉ X CONSEIL, dit que la société X CONSEIL a manqué à son obligation d’information à l’égard de Madame B-Y, condamné la SOCIÉTÉ X CONSEIL à payer à Madame B-Y la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, débouté Madame B-Y du surplus de ses demandes, condamné Madame B-Y à payer au I J DE FRANCE la somme de 1 € au titre de l’indemnité de remboursement anticipée, condamné la SOCIÉTÉ X CONSEIL à payer à Madame B-Y la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SOCIÉTÉ X CONSEIL aux dépens, ordonné l’exécution provisoire ;

Vu les appels interjetés par la SOCIÉTÉ X CONSEIL et Madame B-Y à l’encontre de ce jugement et l’ordonnance de jonction intervenue le 20/5/2014 ;

Vu les conclusions signifiées le 17/3/2014 par la SOCIÉTÉ X CONSEIL qui demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de déclarer Madame A irrecevable en ses demandes et, subsidiairement, mal fondée et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions signifiées le 12/9/2014 par Madame G A Q B-Y qui demande à la cour de la recevoir en son appel, de l’y déclarer bien fondée, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’ a déboutée de ses demandes à l’encontre du I J DE FRANCE , en ce qu’il a considéré que le I J DE FRANCE n’avait pas manqué à son obligation et à son devoir de mise en garde sur les risques encourus vis-à-vis d’elle, par conséquent, de dire et juger que le I J DE FRANCE a manqué à son obligation d’information et à son devoir de mise en garde sur les risques encourus vis-à-vis d’elle, que la SOCIÉTÉ X CONSEIL a manqué à son obligation d’information et de conseil et à son devoir de mise en garde sur les risques encourus vis-à-vis d’elle, de condamner in solidum le I J DE FRANCE et la SOCIÉTÉ X CONSEIL à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme totale de 52.630,16 euros, de condamner in solidum le I J DE FRANCE et la SOCIÉTÉ X CONSEIL à lui verser au titre du préjudice moral la somme de 30.000 euros, de rejeter toutes demandes contraires aux présentes, de condamner in solidum le I J DE FRANCE et la SOCIÉTÉ X CONSEIL à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les conclusions signifiées le 16/7/2014 par le I J DE FRANCE qui demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame B-Y de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre et de condamner Madame B-Y à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame B-Y aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE

Considérant qu’au cours de l’année 2006, la société X CONSEIL, conseil en gestion de patrimoine, a recommandé à Madame B-Y de s’engager dans une opération de défiscalisation ; qu’elle lui a conseillé de procéder à un investissement locatif au sein d’une Résidence de tourisme, dénommée l’XXX à d’Ondres, dans les Landes, en acquérant et exploitant, sous le régime du loueur en meublé non professionnel, un bien immobilier ; que par acte authentique en date du 14 septembre 2006, Madame B-Y a acquis un appartement comprenant deux pièces, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, au prix de 116.727 euros ; qu’elle a, pour financer cette acquisition, souscrit un emprunt bancaire dit ' J transformable’ d’une durée de 30 ans auprès du I J, consenti selon offre du 29 mai 2006, acceptée le 13/6/2006 et réitéré par acte authentique du 14/9/2006, pour un montant de 134.500 euros ; qu’il a été prévu trois périodes, la première d’une durée de 24 mois maximum dite de compte courant pendant laquelle les versements étaient libres, une deuxième de différé d’amortissement d’une durée de 240 mois, pendant laquelle l’emprunteur devaient régler des mensualités de 411,23 € hors assurance pendant lesquelles il ne remboursait que les intérêts, la troisième d’une durée de 120 mois au cours de laquelle il réglait des mensualités de 1.377,83 € hors assurance, avec amortissement du capital ; que le taux était de 3,55 %, révisable à compter du 12 ème mois suivant le point de départ du différé d’amortissement, sur la base du taux interbancaire européen à un an majoré de 1,55% ; que Madame B-Y a affecté en garantie de ce prêt un contrat d’assurance -vie ' Planetis’ sur lequel elle a versé la somme de 20.000 € ; qu’elle a également consenti un bail commercial à la SOCIÉTÉ TOPOTEL le 7 juillet 2006 pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juin 2007 ; qu’à compter de 2008, la SOCIÉTÉ TOPOTEL a cessé de s’acquitter des loyers dus en vertu dudit contrat de bail ; que jugement en date du 21 avril 2010, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SOCIÉTÉ TOPOTEL ; que l’administrateur judiciaire de la société a écrit à Madame B, ainsi qu’aux autres copropriétaires, pour indiquer 'qu’il lui paraissait vital, du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande touristique résultant de l’accroissement du nombre de résidence de tourisme et de la stagnation du marché touristique de renégocier le montant des loyers'; que ceux -ci ont été diminués de 20 % ; que par jugement en date du 7/11/2012, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ TOPOTEL ; que l’exploitation n’a pas été reprise ; que Madame B-Y a tenté de revendre sans succès le bien immobilier qui n’est plus loué ; qu’au mois d’avril 2010, Madame B-Y a vendu un autre bien immobilier lui appartenant et procédé au remboursement anticipé du prêt contracté auprès du I J DE FRANCE ;

Considérant que par acte d’huissier de justice du 19 janvier 2009, Madame B-Y et 48 autres demandeurs ont assigné la SOCIÉTÉ I J DE FRANCE devant le tribunal de grande instance de Paris ; qu’elle a parallèlement assigné par acte du 18 mars 2009 la SOCIÉTÉ TOPOTEL et la SOCIÉTÉ X CONSEIL devant la même juridiction ; que par jugement du 5 avril 2011, le tribunal a donné acte à Madame B-Y de son désistement de cette dernière instance et en a constaté l’extinction ; que par ordonnance du 26 avril 2011, le juge de la mise en état a ordonné, dans la première instance, la disjonction du litige opposant Madame B-Y à la SOCIÉTÉ I J DE FRANCE ; que par acte d’huissier de justice du 16 novembre 2011, Madame B-Y a appelé dans la cause la SOCIÉTÉ X CONSEIL ; que la jonction des procédures a été prononcée le 3 janvier 2012 ;

Considérant que Madame B-Y a, essentiellement, demandé aux premiers juges de constater qu’aucune transaction n’était intervenue avec le I J DE FRANCE de dire et juger que le I J DE FRANCE a manqué à son obligation d’information et à son devoir de mise en garde sur les risques encourus, que la SOCIÉTÉ X CONSEIL a manqué à son obligation d’information et de conseil et à son devoir de mise en garde sur les risques encourus, de condamner in solidum le I J DE FRANCE et la SOCIÉTÉ X CONSEIL à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme totale de 136.941,91 euros, de condamner in solidum le I J DE FRANCE et la SOCIÉTÉ X CONSEIL à lui verser au titre du préjudice moral la somme de 30.000 euros ; que le I J DE FRANCE a lui demandé au tribunal de dire Madame B-Y irrecevable en son action, une transaction étant intervenue, de déclarer irrecevables les nouveaux moyens invoqués par Madame B-Y dans ses dernières conclusions , à titre subsidiaire a demandé sa condamnation au paiement de la somme de 3.376,23 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et de débouter Madame B -Y de ses prétentions ; que la société X CONSEIL a demandé au tribunal de déclarer Madame A irrecevable en ses demandes, compte tenu du désistement intervenu ;

Considérant que c’est dans ces circonstances et conditions qu’est intervenu le jugement déféré, le tribunal rejetant les fins de non recevoir soulevées par la SOCIÉTÉ X CONSEIL et par le I J DE FRANCE, jugeant que la SOCIÉTÉ X CONSEIL avait failli à son obligation d’information envers Madame B-Y, que la perte de chance subie par celle-ci devait être indemnisée à hauteur de 25.000 € et que le I J DE FRANCE n’avait pas engagé sa responsabilité ;

Considérant que devant la cour, seule la SOCIÉTÉ X CONSEIL reprend la fin de non recevoir soulevée devant le tribunal ;

Considérant que la SOCIÉTÉ X CONSEIL expose qu’elle a été assignée le 18/3/2009, avec la SOCIÉTÉ TOPOTEL, par Madame A Q B-Y devant le tribunal de grande instance de Paris ; que sa constitution d’avocat a été signifiée à l’avocat de Madame B-Y le 7/4/2009 mais qu’elle n’a pas été prise en compte par la juridiction ; que par jugement rendu le 5/4/2011 le tribunal de grande instance de Paris (18 ème chambre) a 'vu les conclusions de désistement d’instance du 11/1/2011 de Madame A , vu les conclusions de la SOCIÉTÉ TOPOREL et de Maître Z, ès qualités, du 10/11/2010 qui prennent acte du désistement de Madame A', par jugement réputé contradictoire , constaté le désistement parfait et déclaré l’instance éteinte ;

Qu’ elle soutient qu’elle n’ a pas été à même de pouvoir accepter ou refuser ce désistement d’instance, et qu’en conséquence, Madame A ne pouvait introduire une nouvelle procédure à son encontre ;

Considérant qu’aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ; que selon l’article 395 le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; que toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste ;

Considérant que si la SOCIÉTÉ X CONSEIL soutient qu’elle avait constitué avocat avant l’intervention du jugement constatant le désistement, elle ne prétend pas avoir conclu au fond ou avoir soulevé des fins de non recevoir avant le 11/1/2011, de sorte que le désistement de Madame B-Y n’était pas sujet à acceptation et qu’il était en soi parfait ;

Considérant, en tout état de cause, qu’il résulte des énonciations du jugement que Madame B-Y s’est désistée de l’instance qu’elle avait introduite et pas de son action ; que selon l’article 398 du code de procédure civile le désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action, mais seulement extinction de l’instance ; que dès lors, Madame B-Y est recevable à en introduire une nouvelle ;

Considérant que la fin de non recevoir soulevée par la société X CONSEIL sera en conséquence rejetée et que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Considérant, sur le fond, que Madame B-Y soutient que le I J DE FRANCE et la SOCIÉTÉ X CONSEIL étaient tenus d’un devoir de conseil et d’information à son égard et qu’ils devaient l’avertir des risques, ce qu’ils n’ont pas fait ; qu’en l’espèce la SOCIÉTÉ X CONSEIL ne l’a pas mis en garde du risque de l’opération financière réalisée et ne l’a pas informée, alors au surplus qu’elle avait perçu une commission du promoteur ; qu’elle réclame la confirmation du jugement déféré, en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SOCIÉTÉ X CONSEIL, et son infirmation en ce qui concerne le I J DE FRANCE ; qu’elle prétend que le I J DE FRANCE a manqué à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde lors de la souscription du prêt immobilier ; qu’il aurait dû attirer son attention sur les avantages financiers et les risques de l’opération immobilière projetée, voire même la dissuader de la réaliser ; qu’elle sollicite la condamnation du I J DE FRANCE et de la SOCIÉTÉ X CONSEIL in solidum, à lui verser des dommages et intérêts pour compenser le préjudice matériel qu’elle subit et qu’elle évalue à la somme de 52.630,16 euros (7.727 euros correspondant à la différence entre le prix d’achat de l’appartement et son prix de vente (116.727-109.000), 11.975 euros correspondant à la TVA qu’elle devra rembourser, 9.692,99 euros correspondant aux loyers impayés (3.260,99 € jusqu’à novembre 2012 + 6.432 € de novembre 2012 à mars 2014 (402 € X 16 mois), 23.235,17 euros correspondant aux intérêts du prêt qu’elle a réglés : 2.878,61 euros pour l’année 2006 (411,23 X 7), 4.891,62 euros pour l’année 2007 (411,23 X 6 + 404,04 X 6), 6.965,40 euros pour l’année 2008, 6.760,50 euros pour l’année 2009, 1.739,04 euros pour l’année 2010 ) et pour réparer son préjudice moral évalué à 30.000 euros ;

— sur les demandes formées contre la société X CONSEIL

Considérant que la SOCIÉTÉ X CONSEIL soutient qu’il ne saurait lui être reproché aucun défaut de conseil envers Madame B-Y, son seul rôle ayant été de présenter à celle-ci la société MONNE DECROIX, le promoteur immobilier dans le but de réaliser un investissement fiscal destiné à payer moins d’impôts ; que c’est la SOCIÉTÉ MONNE DECROIX qui a proposé à Madame B-Y le montage auprès de la société TOPOTEL, ce dont elle n’était pas informé ; qu’elle n’a pas non plus garanti à Madame B-Y le paiement de ses loyers ; qu’il incombait à cette dernière de s’informer afin de connaître les risques, qui sont parfaitement identifiés, pour ce type de montage ; qu’elle ajoute que la défaillance de la société TOPOTEL est due à celle de très nombreux opérateurs du tourisme dont elle ne peut, à l’évidence, être tenue pour responsable ;

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats par Madame B-Y, d’une part, que la SOCIÉTÉ X CONSEIL a, sur son papier à en tête, établi plusieurs croquis à son attention pour lui expliquer l’opération proposée ; que sur ces documents manuscrits, il est notamment écrit 'mise de départ 0€ revenus garantis 500€ 403€' et ' garantie financière, garantie administrative et de gestion, garantie de revenus, garantie de suivi fiscal et déclaratif’ ; que, d’autre part, la SOCIÉTÉ X CONSEIL a transmis à Madame B une étude personnalisée d’investissement immobilier, comprenant l’analyse de sa situation actuelle, de l’investissement et une synthèse de l’investissement ; que dans ce dernier document il est, notamment, indiqué que les sorties de Madame B-Y sont constituées par les remboursements du prêt, l’assurance décès invalidité du prêt, les frais de syndic de copropriété, la taxe foncière, les versements sur l’adossement, et que ses entrées sont constituées, par les loyers garantis par bail commercial et la récupération de TVA de sorte que la différence entre entrées et sorties moyennes, soit l’épargne moyenne mensuelle se chiffre à 105 € (écrit en majuscules et en gras) ; qu’il est également mentionné qu’au terme du financement, l’investissement aura été financé à hauteur de 66% par « votre locataire et de 10% par la »récupération de TVA« , de 10% par »vos apports et de 14% par "vous-même’ ;

Considérant qu’il résulte des documents établis par la société X CONSEIL et transmis à Madame B-Y que l’opération a été présentée comme totalement sécurisée en ce qui concerne le paiement des loyers puisqu’ils étaient garantis et constituaient une 'entrée’ régulière, alors que s’il s’agissait de loyers perçus dans le cadre d’un bail commercial, qu’il y avait un risque de défaut de paiement , qui n’était pas en l’espèce couvert par une assurance ;

Considérant que le risque s’est réalisé ; que les loyers n’ont pas été perçus ; que leur montant a été réduit dans le cadre de la procédure de sauvegarde ; qu’ils n’ont plus été versés , que la société exploitante a fait l’objet d’une liquidation judiciaire ; que Madame B-Y a déclaré, dans le cadre de cette procédure, une créance locative de 3.260,99 euros soit un an de loyer ; que le bail commercial a été résilié ; que Madame B-Y n’a perçu aucun loyer depuis le mois de novembre 2012 ; qu’aucun autre exploitant ne s’est substituée à la SOCIÉTÉ TOPOTEL ; que le bien n’est plus loué et qu’il n’a pas pu être vendu ; qu’ainsi l’équilibre de l’opération a été détruit ;

Considérant que le tribunal a exactement jugé que la SOCIÉTÉ X CONSEIL avait manqué à son devoir d’information et que le préjudice résultant de ce défaut d’information consistait dans la chance qu’avait perdue Madame B-Y, si elle avait été mieux informée, de ne pas procéder à l’investissement en cause, et d’opérer d’autres arbitrages ; qu’il a justement fixé le préjudice à 25.000 € ;

Considérant que le jugement sera de ce chef confirmé et également en ce qu’il a débouté Madame B-Y de ses demandes au titre du préjudice moral, qui n’est pas établi ;

— sur les demandes formées à l’encontre du I J DE FRANCE

Considérant que Madame B-Y soutient que le I J DE FRANCE lui a proposé un prêt particulièrement inadapté à sa situation ; qu’elle expose qu’à la date du prêt elle avait 47 ans ; que son revenu de base mensuel s’élevait à la somme de 1.813,36 euros et était lié à différentes commissions de sorte qu’il variait entre 2.500 euros et 3.000 euros ; que le I souscrit était particulièrement long et coûteux, ce qui augmentait les risques de se retrouver face à des impayés de loyers ; que les mensualités ont fortement augmenté au cours de l’année 2008 passant de 410,50 euros à 821,73 euros au taux de 6,65 % ; qu’elle avait en outre la charge de divers frais et taxes liés à la propriété du bien ; qu’elle ajoute qu’elle a perdu son travail au cours de l’année 2006, qu’elle a demandé au I J DE FRANCE un report d’échéances ainsi que la renégociation de son prêt; que le 27 août 2008, la banque lui a proposé une renégociation du prêt sous la forme d’un prêt à taux fixe à hauteur de 5,85 % et des échéances d’un montant de 665,81 euros hors assurance, ce qui était inacceptable ; que le I J DE FRANCE a refusé de lui accorder un taux d’intérêt à hauteur de 5% qu’elle sollicitait ; qu’elle n’a pu vendre le bien financé qui a fait l’objet d’une estimation à hauteur de 100.000 euros et qu’elle n’a eu d’autre choix que de vendre l’unique bien immobilier dont elle était propriétaire à savoir un appartement situé à RUEIL-MALMAISON, au prix net de 92.663,61 euros afin de solder son prêt, étant à préciser qu’elle avait vendu son autre bien immobilier pour investir dans l’assurance vie endossé au contrat de prêt litigieux à hauteur de 20.000 €; que le prêt étant d’autant plus inadapté que lorsqu’il serait entré dans sa deuxième phase, elle aurait eu 67 ans et aurait été retraitée; qu’elle soutient que le I J DE FRANCE a manqué à son devoir d’information et de conseil ; qu’il devait l’informer des aspects moins favorables et des risques inhérents à un investissement immobilier de défiscalisation qu’il finançait et étudier sérieusement la viabilité du projet financé, la prévenir du risque extrêmement sérieux de ne pas parvenir à obtenir le paiement des loyers et par conséquent du risque de ne pas pouvoir régler les mensualités du I contracté, du montant non maîtrisé des mensualités d’emprunt, des risques de dépréciation du bien financé, rendant impossible le remboursement du capital, s’agissant d’un I in fine; qu’elle ajoute que le I J DE FRANCE, qu’elle n’a jamais rencontré, devait lui expliquer que les mensualités étaient variables et qu’elle souscrivait un prêt à un taux révisable ; que le calcul du taux d’intérêt est complexe, le contrat de prêt étant particulièrement obscur et difficilement compréhensible pour elle qui est un emprunteur profane ; que le tableau d’amortissement faisait état de mensualités constantes ; qu’elle termine en disant qu’elle a perdu toutes ses économies dans ce projet et se trouve dans une situation de détresse totale tant sur le plan financier que sur le plan moral ;

Considérant qu’il y a lieu de relever tout d’abord, comme le fait le I J DE FRANCE, que cette banque n’est pas à l’origine du choix de l’opération et de la détermination du montage ; qu’il résulte des pièces communiquées par Madame B-Y elle même, qui ont déjà été examinées, que c’est un conseil en gestion de patrimoine, la société X CONSEIL, qui a conseillé à l’appelante de réaliser un investissement immobilier locatif, qui supposait l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA, sa location et la conclusion d’un bail commercial, la souscription d’un contrat d’assurance vie adossé à un prêt in fine, et ce dans une optique de défiscalisation ; que c’est cette société qui a réalisé l’étude personnalisée de l’opération projetée et a opéré les simulations chiffrées qui intègrent le choix du prêt in fine ;

Considérant qu’il ne peut être sérieusement contesté que le I J DE FRANCE n’est intervenu qu’en qualité de prêteur de deniers pour financer une opération dont les modalités avaient été arrêtées par un conseil en gestion de patrimoine et par Madame B-Y ; que dès lors non seulement il n’est soumis à aucune obligation de conseil mais qu’il lui est interdit, en application du principe de non-immixtion, de s’immiscer dans les affaires de son client et de procéder à la vérification de l’opportunité de l’opération financée ; qu’il ne saurait supporter les risques d’une opération qu’un autre professionnel a initié et monté et sur lesquels il ne possédait pas d’autres informations que Madame B -Y ait ignorées ;

Considérant que les seules obligations qui pesaient sur le I J DE FRANCE étaient d’éclairer Madame B-Y sur les caractéristiques du prêt consenti et de la mettre en garde au regard de ses capacités financières et du risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt, étant à préciser que Madame B-Y n’était pas, antérieurement, la cliente du I J DE FRANCE et qu’ainsi que cela vient d’être rappelé, le choix initial du prêt in fine a été décidé par Madame B-Y et qu’il était cohérent avec l’objectif de défiscalisation qui était prépondérant et adapté au projet d’investissement ; que Madame B-Y pouvait ainsi déduire l’intégralité des intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs avec report des déficits sur les 6 années suivantes, bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du bien répartie sur 9 ans, soit une réduction totale estimée de 33.625 €, récupérer la TVA sur le prix d’acquisition c’est-à-dire en l’espèce 21.042 € selon l’évaluation réalisée par la SOCIÉTÉ X CONSEIL, être exonérée d’impôts sur le produit du contrat d’assurance-vie ; qu’en outre, le financement d’investissements locatifs au moyen d’un prêt in fine adossé à un contrat d’assurance-vie apporté en garantie est un montage classique ;

Considérant que Madame B-Y a déposé une demande de financement, dans laquelle elle exposait vouloir financer une acquisition immobilière d’un montant de 134.500 € sans aucune mise de départ, au moyen d’un prêt in fine, d’une durée de 24 ans, avec franchise, sans préciser le taux (fixe, variable, modulable), en indiquant être salariée et avoir un revenu annuel de 49.185 € ;

Considérant que suivant offre préalable du 29 mai 2006, le I J DE FRANCE a proposé à Madame B-Y un prêt in fine dit 'J Transformable’ d’un montant de 134.500 €, d’une durée de 360 mois, comprenant deux périodes, l’une dite de différé d’amortissement d’une durée de 240mois, l’autre dite d’amortissement d’une durée de 120mois, outre 24 mois maximum de période de compte courant ; que le taux d’intérêt de 3,55% est précisé révisable 'à compter du 12^e mois suivant le point de départ du différé d’amortissement sur la base du taux interbancaire européen à un an constaté le premier jour ouvré du mois de la révision majoré d’une partie fixe de révision de 1,55 % et ensuite tous les 12 mois après la première révision’ ; que dans les conditions financières, il est expliqué que l’indice de révision est publié sous l’égide de la Fédération bancaire de l’Union européenne et que ses modalités de consultation sont indiquées ; qu’il est précisé que durant la période de compte courant, l’emprunteur règle uniquement le montant des assurances (63,89 €), et les frais ; qu’il est spécifié en gras que pendant cette période l’emprunteur aura la faculté d’effectuer à sa convenance des versements qui seront portés au I du compte et réduiront les sommes dues, que cette période de compte courant sera clôturée le quantième suivant ou égal à la date du dernier déblocage des fonds dans la limite de 24 mois et qu’à cette date, le solde liquidatif sera arrêté et constituera le montant définitif du prêt ; qu’il est à nouveau mentionné en gras que le prêt fonctionne à taux révisable, en envisageant deux périodes, période in fine (ou différé d’amortissement) période amortissable (amortissement du capital) ; qu’un tableau très clair énonce le taux révisable, la durée en mois, les échéances (étant distingué leur périodicité, leur montant avec et sans assurances, le montant de l’assurance) selon les périodes ; que les conditions financières explicitent le jeu de la variation du taux sur le montant des échéances ; qu’à propos des échéances, qui sont chiffrées , il est spécifié qu’elles sont déterminées sur la base du solde estimatif du compte courant ; qu’il est prévu que l’emprunteur bénéficie d’une option de passage à taux fixe qu’il peut exercer à compter de la première révision du taux d’intérêt du prêt, qu’en cas de remboursement anticipé, il bénéficie de l’exonération de l’indemnité si celui-ci intervient à compter de la 6^e année du prêt, tant qu’il fonctionne à taux révisable, et s’il intervient dans les six mois précédant la fin du différé d’amortissement et d’une option de transformation en prêt amortissable en tout ou partie ; qu’il est enfin indiqué qu’à l’issue de la période de différé d’amortissement et sauf demande par l’emprunteur d’un passage en amortissement du prêt, les parties conviennent expressément que le prêteur procèdera au rachat des contrats d’assurance ou de capitalisation apportés en garantie pour rembourser le I et qu’en cas d’insuffisance des fonds ainsi perçus le solde du prêt restant dû sera amorti ; que l’offre était accompagnée d’une 'Fiche européenne d’information standardisée’ qui résume sur 2 pages les caractéristiques essentielles du prêt à l’aide de 15 rubriques synthétiques ;

Considérant , ainsi que le relève le I J DE FRANCE, que le prêt proposé à Madame B-Y était adapté aux investissements locatifs acquis en VEFA, et permettait de cumuler les avantages fiscaux , puisqu’il comporte une période de compte courant, où l’emprunteur n’est contraint de régler que des sommes minimes, qui correspond à la phase de construction du bien, une période de différé d’amortissement, pendant laquelle l’emprunteur ne règle que les intérêts dus au moyen des loyers, le remboursement du capital se faisant en une seule fois au terme de cette période, à l’aide du contrat d’assurance vie qui lui est adossé ; que Madame B-Y bénéficiait d’une option d’amortissement et d’une option de passage à taux fixe qui étaient cumulables entre elles ;

Considérant que Madame B-Y a accepté l’offre de prêt le 13 juin 2006 sans solliciter l’information complémentaire qui lui était proposée ; que le prêt a fait l’objet d’un acte authentique régularisé en l’étude et avec l’assistance de Maître C D le 14 septembre 2006, qui rappelle les caractéristiques du prêt telles qu’elles résultent des Conditions Particulières de l’offre et reproduit l’intégralité des clauses des Conditions Financières de l’offre ainsi que les Conditions Générales de l’offre de prêt ; que cet acte comporte également un renvoi express à l’offre dont un exemplaire lui est annexé ;

Considérant qu’en l’espèce , la période de compte courant, a duré 11 mois entre septembre 2006 et juin 2007 ; que l’emprunteur n’a réglé que les cotisations d’assurance mensuelles d’un montant de 63,89 € et les frais de dossier de 600 € ; que les intérêts dus calculés au taux d’intérêt contractuel de 3,55 % ont été reportés et capitalisés; que le capital a donc été arrêté à la somme de 136.575,84 € ; qu’ensuite il est entré en phase de différé d’amortissement ; que la première révision est intervenue pour l’échéance du 6 juillet 2008 ;

Considérant qu’il résulte de la lecture de l’offre, qui est très complète, de la fiche synthétique, de l’acte notarié que le prêt qui a été consenti à Madame B-Y était à un taux révisable qui n’était pas capé puisqu’aucune limite de variation, plafond ou plafonnement n’était prévue ; qu’il est clairement indiqué dans l’acte de prêt d’une part que ce n’est qu’à l’issue de la période de compte courant que le solde liquidatif est arrêté de sorte que le montant définitif du prêt n’est connu qu’à cette date, et que les échéances y figurant ont été ' déterminées sur la base du solde estimatif du compte courant indiqué dans l’en tête de l’échéancier des amortissements prévisionnels’ ; que sur l’échéancier, il est précisé que l’échéancier prévisionnel est établi en estimant le solde liquidatif du compte courant à 139.006 €, étant rappelé que le solde liquidatif a été estimé forfaitairement en concertation avec l’emprunteur ; que l’emprunteur est spécialement averti dans la Fiche européenne d’information standardisée que le prêt qu’il sollicite est assorti d’un taux révisable, de sorte que le montant et/ou la durée des échéances sont susceptibles de varier ;

Considérant, dès lors, qu’ il ne peut être sérieusement contesté, ainsi que les premiers juges l’ont retenu, que Madame B-Y, qui se devait de prendre connaissance de l’intégralité des documents qui lui ont été communiquées au moment de l’offre, avant de s’engager, en sollicitant au besoin des explications complémentaires, avant de l’accepter, a été informée de ce qu’elle souscrivait un prêt à taux révisable suivant l’évolution de l’index Tibeur un an, non capé, dont le mode de calcul a été défini(Tibeur 1 an + 1,55), que le montant des échéances allait varier en fonction du taux pendant la période le différé d’amortissement, que l’influence de la variation du taux sur le montant des échéances pendant la période d’amortissement a été explicitée ;

Considérant, sur l’obligation de mise en garde, que le I J DE FRANCE fait justement remarquer qu’il est prévu au contrat que le remboursement du capital doit en principe intervenir en une seule fois au terme de la période de différé d’amortissement ; que ce n’est donc que si le prêt n’est pas remboursé en tout ou partie au terme de la période de différé que le capital restant dû peut être amorti ; qu’en outre Madame B-Y a exercé l’option dont elle disposait et a procédé au remboursement anticipé total du prêt ; qu’en toutes hypothèses, ce devoir n’existe qu’en cas de risque d’endettement excessif ;

Considérant qu’en l’espèce, au moment de la souscription du contrat, date à laquelle il y a lieu de se placer, Madame B-Y disposait des revenus salariaux (plus de 49.000€ par an) suffisants pour rembourser les échéances et devait percevoir des revenus locatifs (estimés à plus de 400 € ), étant en outre à souligner qu’elle était en outre propriétaire d’un bien immobilier, qui lui procurait des revenus locatifs ; que Madame B-Y ne conteste le calcul effectué par le I J DE FRANCE selon lequel ses ressources annuelles totales s’élevaient à 57.388 €, et ses charges au titre d’un prêt immobilier finançant un précédent investissement locatif à 8.040 € par an, étant à préciser qu’elle était logée à titre gratuit , de sorte que ses ressources nettes de charges se chiffraient à 49.348 € (57.388 € – 8.040 €) ; que les charges résultant du prêt octroyé par le I J DE FRANCE n’étaient pas excessives par rapport à ses capacités financières, les échéances à l’origine étant de 411,23 € hors assurance, et de 9.082,32 € hors assurance après la première augmentation, étant à préciser que dans le cas d’espèce , il est constant qu’après la première augmentation où le taux d’intérêt est passé à 6,65 % et les échéances à 756,86 € hors assurance pour 12 mois, il est passé ensuite à 3,25 %, taux inférieur au taux de première période de 3,55 % et que les échéances ont diminué à 369,89 € hors assurance ;

Considérant que Madame B-Y incrimine en réalité les risques de l’opération et non ceux du prêt, c’est à dire le non paiement du loyer, l’impossibilité de vendre le bien immobilier acquis, le faible rendement de l’assurance vie, la perte de son emploi, tous événements qui sont postérieurs à la conclusion du contrat et ne sont pas imputables au I J DE FRANCE ; qu’en ce qui concerne la perte de son emploi, il y a lieu en outre de relever, ainsi que le souligne le I J DE FRANCE, que Madame B-Y a refusé expressément un aménagement de ses conditions de travail, contraignant ainsi son employeur à la licencier ;

Considérant en définitive que le I J DE FRANCE n’a failli à aucune de ses obligations ; que le jugement déféré doit être confirmé et que l’appelante doit être déboutée de ses demandes dirigées contre le I J DE FRANCE ;

Considérant que la SOCIÉTÉ X CONSEIL, qui succombe et sera aux dépens ne peut prétendre à l’octroi de sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que l’équité commande au contraire qu’elle verse 3.000 € à Madame B-Y ;

Considérant que Madame B-Y, qui succombe dans son appel dirigé contre le I J DE FRANCE et sera condamnée aux dépens de cette instance, ne peut prétendre à l’octroi de sommes de la part du I J DE FRANCE ; que l’équité ne commande pas pour autant sa condamnation à ce titre ;

Considérant que les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées ;

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société X CONSEIL et déclare l’action engagée par Madame B-Y à son encontre recevable,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société X CONSEIL à payer à Madame B-Y la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Condamne, dans l’instance opposant la société X CONSEIL et Madame B-Y, la société X CONSEIL aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne dans l’instance opposant Madame B-Y et le I J DE FRANCE, Madame B-Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT