AJ/BLL

Numéro 15/ 4532

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 24/11/2015

Dossier : 14/02691

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

G A,

E F

C/

I-J X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Novembre 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Octobre 2015, devant :

Madame Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame Y, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame MORILLON, Conseiller faisant fonction de Président

Madame DIXIMIER, Conseiller

Madame Y, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 24 juin 2015

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur G A

né le XXX à RENNES

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame E F

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR- DANGUY, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

Madame I-J X

née le XXX à BESANÇON

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Jacques BERNADET de la SCP BERNADET JACQUES, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 12 JUIN 2014

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE PAU

RG numéro : 1113000264

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 10 avril 2009, M^me I-J X a donné à bail à M. C A et à M^me E F un immeuble à usage d’habitation situé à XXX, XXX, résidence les Cimes, moyennant un loyer mensuel de 540 €, outre 110 € de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 6 mai 2011.

Par acte du 8 avril 2013, M^me X a assigné M. A et M^me Z devant le tribunal d’instance de Pau aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires, et les voir condamner au paiement de la somme de 2 550,24 € au titre des loyers impayés.

Les locataires ont libéré les lieux le 19 février 2014.

Par jugement du 12 juin 2014, le tribunal a :

— constaté la résiliation du bail,

— constaté que les demandes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation étaient sans objet,

— condamné solidairement M. A et M^me Z à payer à M^me X la somme de 4 071,24 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2014 inclus,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. A et M^me Z aux dépens ainsi qu’à payer à M^me X la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 11 juillet 2014, M. A et M^me Z ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du magistrat de la mise en état du 2 septembre 2015, la clôture de l’instruction de l’affaire a été déclarée.

Prétentions et moyens des parties

Selon dernières conclusions du 2 septembre 2015, M. A et M^me Z demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter M^me X de ses demandes,

— à titre subsidiaire condamner M^me X au paiement de la somme de 4 071,24 € ou de toute autre somme à laquelle ils seraient condamnés et ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties,

— à titre reconventionnel condamner M^me X à leur payer la somme de 789,51 €,

— en toutes hypothèses condamner M^me X à leur restituer le dépôt de garantie de 540 €, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2014,

— condamner M^me X aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP DUALE, ainsi qu’au paiement de la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants exposent que très rapidement après leur entrée dans les lieux ils ont constaté un certain nombre de difficultés ( défaut d’insonorisation, problèmes électriques, d’eau, de boîte aux lettres, d’interphone, de chauffage) qu’ils ont vainement signalées à la bailleresse ; qu’en revanche cette dernière leur a réclamé des régularisations de charges et une augmentation de la provision mensuelle, sans jamais justifier ses réclamations et en refusant de leur transmettre les quittances de loyers ; qu’en l’absence de réponse à leurs interrogations, ils ont continué à payer le montant du loyer et des charges prévu au bail, ce qui a conduit M^me X à leur délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils rappellent que selon l’article 23 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification ; que la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur ; que ce dernier doit communiquer au locataire un mois avant la régularisation un décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs ; que les pièces justificatives doivent être mises à disposition des locataires durant un mois ; que dès lors que l’une de ces conditions fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

Ils prétendent que les décomptes qui leur ont été adressés par l’agence immobilière ne sont que les décomptes de la copropriété qui ne reflètent pas les charges récupérables sur le locataire en vertu du décret de 1987 ; qu’en outre les justificatifs de ces charges n’ont pas été mis à leur disposition.

Ils ajoutent que certaines des charges réclamées ne font pas partie des charges récupérables prévues par le décret de 1987, telles que le coût du relevé des compteurs d’eau ou encore les millièmes généraux ; que les consommations de chauffage sont basées sur des consommations collectives exorbitantes, liées à l’impossibilité de régler les radiateurs ; que les charges relatives à l’ascenseur ne peuvent pas leur être réclamées dès lors qu’ils n’en avaient pas l’usage ; qu’il en va de même des charges relatives au vide-ordure qui était inutilisable.

Ils exposent qu’ils ont fait établir en cours de procédure un rapport comptable par M. B afin de mettre en exergue les incohérences de la récupération des charges ; qu’il en résulte que les provisions qu’ils ont versées ont largement couvert les charges réelles de l’appartement loué.

A titre subsidiaire, ils font valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme et décent ; qu’elle a omis de communiquer le diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion du bail, ce qui constitue une manoeuvre frauduleuse ; que contrairement à ce qui est indiqué dans le contrat, la cave donnée à bail n’avait aucun caractère privatif puisqu’il y était installé une chaudière collective ; que le chauffage de l’appartement était défaillant ; que l’eau chaude sanitaire devenait régulièrement marron.

Ils considèrent que la responsabilité de M^me X est également engagée du fait qu’elle a sous-estimé les provisions sur charge afin de rendre le logement plus attractif et qu’elle ne leur a délivré aucune quittance de loyer.

Ils contestent enfin la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse.

* * *

Selon dernières conclusions du 31 août 2015, M^me X demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter M. A et M^me Z de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BERNADET, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée rappelle qu’en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des charges est une obligation du locataire ; que les quittances de loyer n’ont pas été délivrées en raison du non-paiement des charges par M. A et M^me Z.

Elle prétend qu’elle a adressé les décomptes et justificatifs de charges aux locataires ; qu’il est constant qu’un décompte du syndic présentant la nature des charges courantes constitue un justificatif suffisant.

Elle considère que le coût du chauffage et de l’eau n’est pas exorbitant et correspond au contraire à une consommation 'classique'.

Elle précise que le décompte de charges au titre de l’année 2009 a été établi au prorata de la durée d’occupation des lieux par les locataires.

Elle fait valoir que le rapport d’expertise effectué par M. B n’a fait l’objet d’aucun débat contradictoire ; qu’en outre, ses méthodes de calcul ne sont pas explicitées.

Elle souligne qu’elle a été amenée à augmenter la provision sur charges en 2010 afin de tenir compte de l’importante régularisation des charges en 2009, et ce afin de ne pas pénaliser financièrement ses locataires.

Elle rappelle que le décret du 26 août 1987 dispose en son annexe 1 que peuvent être récupérées les charges relatives aux ascenseurs.

Elle soutient que les locataires n’ont jamais voulu payer le montant des loyers révisés suivant l’indexation prévue au bail.

Elle conteste avoir sous-estimé les provisions sur charge, soulignant qu’il est impossible pour un propriétaire de prévoir le montant des charges de chauffage et d’eau chaude.

Elle considère avoir satisfait à son obligation de délivrance, précisant que s’agissant de la cave il s’agit bien d’une pièce à usage privatif.

Elle s’oppose à la restitution du dépôt de garantie, aux motifs d’une part que l’appartement a dû être intégralement nettoyé suite au départ des locataires et d’autre part qu’il est permis au bailleur de conserver le dépôt de garantie lorsqu’à l’extinction du bail le preneur est encore redevable d’une partie des charges.

MOTIVATION

Les locataires ayant quitté les lieux, il convient de constater que la demande de résiliation du bail est sans objet, au même titre que les demandes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

* * *

Les locataires ont payé régulièrement durant l’année 2009 les sommes dues au titre du loyer et de la provision sur charges.

Ils ont par la suite contesté la régularisation sur charges intervenue le 18 mars 2010, ainsi que l’augmentation des provisions, en l’absence de production de justificatifs de la bailleresse.

En application du texte susvisé, il appartient au bailleur de communiquer au locataire un mois avant la régularisation un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Les décomptes de régularisation de charges des 18 mars 2010, 24 mars 2011, et 6 février 2014 adressés aux locataires par l’agence immobilière en charge de l’immeuble ne répondent pas à cette définition. En effet ils ne précisent pas la nature et le détail des charges. Si le premier courrier mentionne le montant des sommes dues au titre des consommations d’eau chaude et d’eau froide, les autres se limitent à mentionner le montant des charges réelles et à déduire de ce montant les provisions versées par les locataires.

Par ailleurs, malgré leurs multiples demandes en ce sens, par courriers des 18 octobre 2010, 26 février 2011, et 20 mai 2013, les locataires n’ont jamais obtenu les justificatifs de ces charges.

La bailleresse verse aux débats dans le cadre de la présente procédure les décomptes de charge établis par le syndic de copropriété à l’attention de M^me X ainsi que les comptes de gestion du syndic et les budgets prévisionnels établis au titre des années 2009 et 2010.

Cependant ni ces décomptes ni ces comptes de gestion ne constituent des pièces justificatives valables en l’absence de toute ventilation entre les charges incombant à la bailleresse et aux locataires.

A défaut pour la bailleresse d’avoir respecté les dispositions légales en matière de notification de décomptes de charges et de mise à disposition des justificatifs, il convient de la débouter de sa demande au titre de la régularisation des charges.

Il convient par conséquent de déduire du décompte récapitulatif versé aux débats par M^me X la somme de 2 257,49 € à ce titre.

Il doit également être déduit de ce décompte la somme de 92,71 € prélevée le 12 mai 2011 au titre d’ 'honoraires d’huissier’ non justifiés.

Les autres sommes figurant au débit du compte des locataires, que ce soit au titre des loyers ou des taxes sur les ordures ménagères, n’apparaissent pas sérieusement contestables.

Les locataires sont donc redevables de la somme de 1 813,75 € arrêtée au 19 février 2014 ( 4 163,95 – 2 257,49 – 92,71), de laquelle il convient de déduire la somme de 540 € au titre du dépôt de garantie que la bailleresse est autorisée à conserver.

Il convient par conséquent de condamner M. A et M^me Z à payer à M^me X la somme de 1 273,75 € au titre de la dette locative, infirmant en ce sens le jugement déféré.

Les locataires ne justifient pas des désordres locatifs allégués ni des fautes commises par la bailleresse au titre de la délivrance du logement, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts à ce titre, le jugement étant confirmé sur ce point.

Ils seront également déboutés de leur demande de condamnation de M^me X au paiement des frais d’huissier et d’expertise qu’ils ont engagés à hauteur de 789,51 € dès lors que ni les constats qu’ils ont fait réaliser ni l’expertise qu’ils ont sollicitée n’étaient indispensables à la solution du présent litige.

Chaque partie succombant pour une part, les dépens seront partagés par moitié, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 alinéa 1 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a constaté que les demandes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation étaient sans objet, et en ce qu’elle a débouté M. A et M^me Z de leur demande de dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Constate que la demande relative à la résiliation du bail est sans objet,

Condamne M. A et M^me Z à payer à M^me X la somme de 1 273,75 € au titre de la dette locative,

Et y ajoutant,

Déboute M. A et M^me Z de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

Les déboute de leur demande reconventionnelle en paiement au titre des frais d’huissier et d’expertise,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 alinéa 1 1° du code de procédure civile,

Ordonne le partage des dépens de première instance et d’appel, par moitié entre les parties,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame MORILLON Conseiller faisant fonction de Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT