Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 07 MAI 2014

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/11656

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8^e chambre 2è section – RG n° 10/02984

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic le Cabinet BLANKENBERG, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

assisté de M^e Jérôme MAICHE, avocat au barreau de VERSAILLES

SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

assistée de M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

INTIME

Monsieur D I X

XXX

XXX

représenté par M^e Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : J076

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Février 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

La SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION, ci-après dénommée « société MVAR » a acquis le 26 juillet 2006 dans le cadre d’une opération immobilière relevant du régime fiscal dit des Marchands de biens, un immeuble sis XXX à Paris 10^e. Elle a ensuite divisé cette immeuble en différents lots et fait établir un état descriptif de division ainsi qu’un règlement de copropriété qui a été reçu le 24 janvier 2007 par Maître DUPONT, notaire à Paris. Puis selon compromis de vente du 11 décembre 2006, elle s’est engagée à vendre à Monsieur D X les lots 22, 23 et 24 dépendant du bâtiment B escalier B sis au 2^e étage de l’immeuble, correspondant à un palier (lot 22) donnant accès aux lots 23 et 24, et deux appartements de deux pièces. Cette vente a été régularisée par acte authentique du 7 mars 2007.

En avril 2007, à l’occasion de travaux de création d’une canalisation d’évacuation des eaux usées entreprise par le syndicat des copropriétaires, le plombier requis a constaté lors du percement du plancher bas de l’appartement de M. X, le mauvais état de la structure bois du plancher et l’impossibilité de reboucher l’ouverture pratiquée. Le 24 avril 2007, l’architecte de l’immeuble (M. F G), missionné par le syndic, a relevé le mauvais état de la structure d’un mur porteur à pan de bois, le bois pourri par l’humidité dû à des fuites et la nécessité de procéder à des travaux de reprise des pans de bois défectueux. Monsieur X a quant à lui sollicité l’intervention de son assureur la FILIA MAIF qui a désigné le cabinet Y en qualité d’expert. Le rapport de ce cabinet, établi le 20 juin 2007, a constaté la dégradation de certains poteaux et poutres de la structure par l’action des vrillettes.

Le 13 juillet 2007, un début d’incendie s’est déclaré sur le plancher haut de l’appartement du premier étage, en cours de réhabilitation, propriété de la société MVAR.

Le 19 juillet 2007 un architecte de sécurité de la Préfecture de Police de Paris a constaté la matérialité des désordres et préconisé divers travaux de nature à assurer la stabilité et la solidité des ouvrages et à garantir la sécurité des occupants de l’immeuble.

Le 19 octobre 2007, la société MVAR a informé la FILIA MAIF de sa décision de faire effectuer à ses frais les travaux de confortement du plancher, mais n’a pas eu le temps de les réaliser car le 12 novembre 2007, le plancher du 2^e étage s’est partiellement effondré, situation constatée par l’architecte de sécurité de la préfecture de police le 15 novembre 2007.

Par ordonnance de référé du 16 janvier 2008, et à la demande de Monsieur X, Monsieur B C a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport le 30 septembre 2008.

Après dépôt du rapport d’expertise, Monsieur D X a fait assigner par acte d’huissier de justice du 16 février 2010 devant le Tribunal de grande instance de Paris la SARL MVAR et le syndicat des copropriétaires du XXX en indemnisation de ses divers préjudices.

Par jugement du 31 mai 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre a :

— homologué le rapport déposé par Monsieur B C le 30 septembre 2008,

— déclaré recevable et, partiellement fondé Monsieur D X en ses demandes principales et accessoires,

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à XXX, représenté par son syndic le cabinet BLANKENBERG, était responsable des désordres affectant la structure de l’immeuble,

— dit que la SARL MEDUCIN VERGES & ASSOCIES RENOVATION était responsable, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, des vice cachés affectant l’appartement de Monsieur Z X,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité, à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire selon le devis de l’entreprise RAUTUR du 2 juin 2008 pour un montant de 7057,95 euros et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur D X la somme mensuelle de 480 euros à compter du 16 février 2010 jusqu’à la date de réalisation effective des travaux susvisés,

— condamné la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION à verser à Monsieur D X la somme de 1232,92 euros en indemnisation du préjudice financier subi,

— condamné in solidum la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION et le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur D X la somme de 16560 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la période allant du mois d’avril 2007 au 16 février 2010,

— dit que l’ensemble des condamnations en principal porterait intérêts au taux légal à compter du 16 février 2010 et ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions stipulées à l’article 1154 du code civil,

— condamné in solidum la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION et le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur D X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles fondée sur l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION et le syndicat des copropriétaires du XXX, aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de la procédure de référé, ceux de l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur B C, lesquels pourront être recouvrés par la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX et la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION ont relevé appel de ce jugement par déclarations d’appel séparées du 25 juin 2012 et 16 juillet 2012.

Ces appels ont été joints par ordonnance du conseiller de la mise en état du 5 septembre 2012 et regroupés sous l’unique numéro RG 12/11656.

Vu les dernières conclusions signifiées par :

— le syndicat des copropriétaires du XXX le XXX,

— Monsieur Z X le XXX,

— la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION le 24 septembre 2012

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2014.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Le syndicat des copropriétaires du XXX conteste les condamnations prononcées à son encontre sans justification et demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il lui a refusé la garantie de la société MVAR concernant tant le paiement du coût des travaux de reprise sur parties communes ordonnés par lui ainsi que l’astreinte éventuelle dont ils ont été assortis, que les condamnations indemnitaires au paiement de la somme de 480 euros par mois à compter du 16 février 2010 jusqu’à la date de réalisation effective de ces travaux, celle de 16560 euros en réparation du préjudice de jouissances avec intérêts légaux et la condamnation de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande le rejet de toutes demandes indemnitaires maintenues en cause d’appel ou adjointes par appel incident, comme infondées, non justifiées et au surplus redondantes ;

Il prétend être habilité de droit à agir dans l’intérêt et pour le compte de la collectivité des copropriétaires pour la conservation des parties communes de l’immeuble, être fondé et seul habilité à rechercher la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés les affectant. Il soutient que la SARL MVAR qui a acquis et revendu sous le régime de la copropriété en qualité de marchand de biens un immeuble dont elle connaissait parfaitement l’état de vétusté, a tenté abusivement de s’exonérer de la garantie légale des vices cachés qui pèse sur le vendeur, en insérant dans les actes de vente authentiques conclus avec des acquéreurs non professionnels une clause exonératoire inopérante.

Le syndicat des copropriétaires demande donc la condamnation de la société MVAR à le garantir du coût définitif des travaux de reprise des parties communes effectuées en exécution de l’expertise judiciaire ordonnée en première instance, des astreintes éventuelles et du montant des indemnités qu’il plaira à la Cour de prononcer en faveur de Monsieur X.

Il sollicite la condamnation in solidum de la SARL MVAR et de Monsieur D X au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIÉS RÉNOVATION demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déclarée responsable en sa qualité de professionnel de l’immobilier, des vices cachés affectant l’appartement de Monsieur X et condamnée à lui verser des sommes en indemnisation du préjudice financier subi, et in solidum avec le syndicat des copropriétaires, en indemnisation du préjudice de jouissance et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a dit le syndicat des copropriétaires responsable des désordres affectant la structure de l’immeuble.

La société MVAR prétend que l’action engagée contre elle par M. X sur le fondement des vices rédhibitoires est prescrite et que la demande de ce dernier est irrecevable.

Elle soutient par ailleurs que le syndicat des copropriétaires est également irrecevable en sa demande dont il sollicite le rejet avec les demandes de Monsieur X.

Elle demande la condamnation de M. X et du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation de Monsieur X aux entiers dépens.

Monsieur D X sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne l’indemnisation de son préjudice financier, l’indemnisation de son préjudice de jouissance à 480 euros par mois du 16 février 2010 à la date de réalisation effective des travaux et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande sur ces points à la Cour d’infirmer le jugement et de condamner :

— la SARL MVAR à lui payer la somme de 1399,69 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— le syndicat des copropriétaires du XXX à lui payer la somme de 15514,83 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 16 février 2010 au 26 octobre 2012,

ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses conclusions en réponse et d’appel incident, et capitalisation des intérêts,

— in solidum la SARL MVAR et le syndicat des copropriétaires du XXX à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ajoutant à ses demandes, il demande en outre à la Cour de condamner in solidum la SARL MVAR et le syndicat des copropriétaires du XXX à lui payer les sommes de :

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du caractère manifestement abusif de la procédure d’appel engagée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses conclusions en réponse et d’appel incident, et capitalisation des intérêts,

—  4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— outre dépens d’appel, pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il ressort des écritures des parties que si la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est plus contestée, ni l’obligation pour ce dernier d’entreprendre les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux désordres affectant la structure de l’immeuble, en revanche, le syndicat conteste l’indemnisation du préjudice de jouissance mis à sa charge et le rejet de la demande en garantie qu’il avait formée contre la SARL MVAR.

De son côté la SARL MVAR conteste la recevabilité et le fond de l’action en garantie des vices cachés exercée à son encontre tant par Monsieur X que par le syndicat des copropriétaires du XXX.

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur X exercée à l’encontre de la SARL MVAR

Comme en première instance, la SARL MVAR soulève l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés exercée par Monsieur X, action qui selon elle n’a pas été engagée sans le délai de deux ans après la découverte du vice ainsi que le prévoit, à peine de forclusion, l’article 1648 du code civil. Elle soutient que l’intéressé a eu connaissance dès avant son acquisition de la dégradation des parties communes de l’immeuble et au plus tard le 20 juin 2007 des désordres affectant ses lots et les parties communes de l’immeuble; qu’il n’a cependant pour la première fois formé une demande contre son vendeur au titre des vices cachés que par son assignation du 16 février 2010 ; que sa demande est donc irrecevable comme prescrite.

Aux termes de l’article 1648 alinéa du code civil, « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites que bien que que certains désordres soient apparus en avril 2007, ou encore après les constatations ponctuelles effectuées par l’architecte de l’immeuble ou l’expert d’assurance de la FILIA MAIF en juin 2007, en réalité l’ampleur, la nature et l’importance des vices affectant la solidité des structures maîtresses de l’appartement de Monsieur X (planchers hauts et bas, poutres, solives, poteaux) n’ont été clairement et contradictoirement établies qu’après les constatations effectuées au cours des opérations d’expertise judiciaire et après notification aux parties du rapport de l’expert.

Dès lors, l’action en garantie des vices cachés engagée le 16 février 2010 par Monsieur X contre la société MVAR dans le délai de deux ans après le dépôt du rapport de l’expert doit être déclaré recevable, ce rapport ayant seul permis de cerner la nature et l’importance des vices affectant la structure de l’appartement, caractérisés par le pourrissement important des structures porteuses.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la recevabilité de l’action en garantie du syndicat des copropriétaires

La société MVAR prétend que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir contre elle faute d’habilitation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant une telle autorisation n’est pas nécessaire lorsque la demande n’est qu’une défense à l’action principale ainsi que l’ont retenu les premiers juges qui ont à juste titre estimé qu’en l’espèce, la demande en garantie du syndicat avait été formée pour répondre à l’action principale en exécution de travaux formée à son encontre par M. X et qu’elle était recevable.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires justifie avoir été régulièrement autorisé par décision de l’assemblée générale du 20 décembre 2012, pendant le cours de la procédure d’appel, à relever appel du jugement déféré, afin notamment de revenir sur le principe et le montant de la garantie formée à l’encontre de la société MVAR.

L’action en garantie du syndicat sera donc déclaré recevable. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de garantie des vices cachés formée par Monsieur X

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

La société MVAR prétend que les vices structurels dont fait état Monsieur X étaient connus de lui lors de la vente ; qu’il a notamment signé un compromis de vente qui comportait un « diagnostic technique de l’ensemble immobilier », qui a été annexé à l’acte de vente signé le 7 mars 2007 ; qu’il a pris possession des lieux sans attendre la signature de l’acte définitif de vente et a débuté ses travaux dès le 15 février 2007 ; qu’il a déclaré avoir eu parfaitement connaissance du contenu du diagnostic de l’immeuble établi par le Cabinet Global Architecture ainsi que par les recommandations faites par ce même cabinet concernant d’éventuels travaux à entreprendre sur des parties communes, et déclaré en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ; que les parties privatives et les parties communes étaient vendues en l’état, tous travaux de rénovation étant à la charge de l’acquéreur ; que le vendeur avait prévenu le vendeur que certains planchers devraient éventuellement avant la pose de sol être partiellement repris par l’acquéreur, celui-ci devant veiller dans cette hypothèse à n’utiliser que du béton léger de façon à éviter d’affaiblir la structure de l’immeuble ; qu’on ne saurait reprocher au vendeur d’avoir manqué à son obligation d’information.

La Société MVAR en conclut que compte tenu des circonstances de la vente de et des informations portées à la connaissance de Monsieur X, elle ne peut être déclarée responsable des vices cachés affectant l’appartement litigieux.

L’expert a cependant relevé dans son rapport que le diagnostic technique dont se prévalait la société MVAR ne faisait mention d’aucun désordre important, celui-ci indiquant uniquement un « vieillissement normal, des micro dénivellations sans effet sur les menuiseries les cloisons et revêtements » Il ne faisait état d’aucun problème de structure au niveau de l’appartement.

Or les désordres affectant l’immeuble étaient en réalité d’une toute autre nature que ceux résultant de l’évolution d’un immeuble ancien ou vétuste. Les constatations de l’expert ont permis d’établir que les vices affectant l’immeuble mettaient en cause la solidité du bâtiment dont les éléments porteurs ne remplissaient plus leur office de soutien (c’était le cas du plancher haut des WC, des poteaux et poutres porteurs de plancher dans la salle de bains l’entrée et le séjour) ; qu’il s’agissait de désordres très anciens, antérieurs à la vente, et à l’achat de l’immeuble par la société MVAR,ayant pour origine des fuites ponctuelles et récurrentes au niveau des anciens WC et au niveau d’un branchement sur une descente d’eau extérieure.

Au vu de ces constatations, il ne peut être soutenu que Monsieur X avait eu connaissance de l’état réel de dégradation de l’immeuble lié au pourrissement des éléments de ses structures porteuses très endommagées par des dégâts des eaux anciens et récurrents. La Société MVAR a clairement manqué à son devoir d’information sur l’état réel des locaux vendus.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que le vice affectant l’appartement était rédhibitoire et que M. X ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il en avait connu l’existence. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société MVAR connaissait l’état du bien vendu et ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité en opposant la clause de non garantie stipulée en page 12 de l’acte de vente. Elle sera tenue d’indemniser son acquéreur des préjudicies subis consécutifs aux vices cachés.

Sur l’évaluation des préjudices de Monsieur X

Les préjudices de Monsieur X sont d’ordre matériel et immatériel. Sur le plan matériel, il y a nécessité de reprendre les structures endommagées qui sont des parties communes. Monsieur X invoque par ailleurs un préjudice financier correspondant aux investigations réalisées dans le cadre des opérations d’expertise et à sa quote-part sur le coût des travaux de réfection de la structure de l’immeuble.

Sur le plan immatériel, il est manifeste qu’il n’a pu bénéficier d’un usage normal des locaux qu’il avait acquis.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice matériel, dès lors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas contestée, et que ce dernier est seul habilité à faire exécuter les travaux de reprise des parties communes, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire selon le devis de l’entreprise RAUTUR du 2 juin 2008 pour un montant de 7057,95 euros et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

S’agissant du préjudice financier, il y a lieu de confirmer la condamnation de la société MVAR à payer à Monsieur X la somme de 633 euros correspondant aux investigations réalisées dans le cadre des opérations d’expertise. En revanche, il y a lieu de le débouter de sa demande de remboursement de sa quote-part de charges, cette demande faisant double emploi avec le recours en garantie du syndicat des copropriétaires sur lequel il sera statué ci-après. Le jugement attaqué sera infirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice de jouissance subi par Monsieur X, celui-ci recouvre deux périodes:

— une période d’avril 2007 au 16 février 2010 (date de l’assignation) pour laquelle l’intéressé demande confirmation du jugement de première instance lui ayant alloué une somme de 16560 euros

— une période du 16 février 2010 au 26 octobre 2012, pour laquelle M. X a fixé son préjudice de jouissance à la somme de 15514,83 euros.

Bien que le syndicat des copropriétaires et la société MVAR contestent toutes deux être redevables d’une quelconque somme au titre de ce préjudice (le syndicat en soutenant en substance qu’il ne fait que résulter de la stratégie procédurale choisie par M. X et la Société MVAR en prétendant qu’elle ne peut être tenue de réparer un préjudice provoqué par la défaillance du syndicat à ses obligations), il faut cependant relever que le préjudice est la conséquence :

— d’une part des vices cachés affectant l’appartement en cause,

— d’autre part du défaut d’exécution des travaux nécessaires de reprise de structure.

Le syndicat des copropriétaires du XXX et la société MVAR doivent donc être condamnés in solidum à indemniser Monsieur X au titre du préjudice de jouissance subi pour la période d’avril 2007 au 31 mai 2012 (date du jugement de première instance). Ce préjudice sera indemnisé sur la base de 30% de la valeur locative du bien, comme l’ont justement retenu les premiers juges, en se basant sur les attestations de valeur locative produites et le rapport de l’expert. Le montant du préjudice de jouissance sera donc évalué à la somme de 29760 euros (soit 480 euros par mois X 62 mois) et assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1154 du code civil.

Pour la période postérieure au jugement, le préjudice ne résulte que de l’inertie du syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires ordonnés par le Tribunal avec le bénéfice de l’exécution provisoire. Ce dernier sera donc seul condamné à l’indemniser. Il sera donc condamné à verser à Monsieur X une somme de 2400 euros (480 € x 5 mois) pour la période du 1^er juin 2012 au 26 octobre 2012. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.

Sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires s’estime fondé à demander la garantie de la société MVAR qui a vendu un immeuble dans un état de délabrement proche du péril sans informer clairement les acquéreurs de l’état des biens vendus et les mettre en état de pouvoir apprécier exactement les vices.

La société MVAR sollicite la confirmation du jugement de première instance ayant débouté le syndicat de cette demande, en faisant valoir que le syndicat était devenu le gardien des parties communes en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que celui-ci est mal fondé à se retourner contre elle qui n’a ni construit, ni rénové l’immeuble et qui a scrupuleusement pris le soin d’attirer l’attention de chacun des acquéreurs des lots privatifs sur l’état de l’immeuble.

Il est exact que la mise en copropriété de l’immeuble sis XXX a eu pour conséquence de faire du syndicat des copropriétaires le gardien des parties communes. En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Si le syndicat ne conteste pas sa responsabilité et l’obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble, ni l’obligation de devoir indemniser les copropriétaires victimes de désordres ayant pour origine le mauvais état de conservation des parties communes, il est cependant recevable à exercer l’action récursoire prévue par l’article 14 précité à l’égard du marchand de biens ayant vendu par lots un immeuble dont la solidité était gravement atteinte par l’état de délabrement de la structure, bien antérieur à la mise en copropriété. La société MVAR en dissimulant l’état réel de l’immeuble a commis envers le syndicat des copropriétaires une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré et de condamner la société MVAR à garantir le syndicat des copropriétaires du XXX de l’ensemble des condamnations mises à sa charge en principal, intérêts et frais et accessoires, à l’exception du préjudice de jouissance subi par Monsieur X pour la période du 1^er juin 2012 au 26 octobre 2012 .

Sur les demandes accessoires et les dépens.

L’appel étant un droit, la procédure d’appel engagée tant par le syndicat des copropriétaires que par la SARL MVAR ne peut être déclarée abusive. Monsieur X sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de cette procédure. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION et le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur D X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les a déboutés de leur demande reconventionnelle en application du même texte.

Il convient en outre de condamner in solidum la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION et le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur D X une somme de 3000 euros supplémentaires au titre des frais irrépétibles exposés par lui en appel et de les débouter de leur propre demande au titre au titre des frais irrépétibles d’appel.

Les dépens de première instance (incluant les frais de référé et d’expertise) et d’appel seront supportés par la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION qui succombe en définitive. Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 10^e et la société MEDUCIN VERGES & ASSOCIES RENOVATION à payer à Monsieur D X la somme de 29760 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période d’avril 2007 au 31 mai 2012 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 10^e à payer à Monsieur D X la somme de 2400 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période du 1^er juin 2012 au 26 octobre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Condamne la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION à verser à Monsieur D X la somme de 633 euros en indemnisation du préjudice financier subi,

Condamne la société MEDUCIN VERGES & ASSOCIES RENOVATION à garantir le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10^e de l’ensemble des condamnations mises à sa charge en principal, intérêts, frais irrépétibles et accessoires, à l’exception du préjudice de jouissance subi par Monsieur X pour la période du 1^er juin 2012 au 26 octobre 2012,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION et le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10^e à verser à Monsieur D X une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne la SARL MEDUCIN VERGES ET ASSOCIES RENOVATION aux entiers dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,