Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 15 OCTOBRE 2015

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/15777

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Juin 2015 -Président du TGI de CRETEIL – RG n° 15/00083

APPELANTS

Monsieur C Z

XXX

XXX

né le XXX à Mulhouse

Madame I J K CLEMENTE épouse Z

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Représentés par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistés de M^e Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1346

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 26 CHAUSSÉE DE L’ÉTANG A SAINT MANDÉ REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC

XXX

94160 SAINT-MANDÉ

Représenté et Assisté de M^e Olivier GROC de la SCP GROC – NOSTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Frédéric CHARLON, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Frédéric CHARLON, président

Madame Evelyne LOUYS, conseillère

Madame Mireille DE GROMARD, conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me G H

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par M^me G H, greffier.

Faisant grief à M. et M^me Z d’avoir, sans autorisation préalable de la copropriété, supprimé la végétation présente sur une grande partie de la clôture afin de pouvoir accéder plus facilement à leur appartement ainsi que d’avoir créé de nouveaux accès en s’appropriant une partie commune et après une mise en demeure du 2 septembre 2014, laissée sans réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, Chaussée de l’Etang à Saint Mandé, a fait assigner M. et M^me Z devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir les époux Z, à leurs frais et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et du syndic, condamner à remettre en état d’origine les parties communes sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, de voir le juge des référés se réserver la liquidation de l’astreinte et de condamner solidairement les époux Z à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance de référé rendue le 15 juin 2015, le premier juge a':

— condamné M. et M^me C Z à leurs frais et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et du syndic, à remettre en état d’origine les parties communes donc à accomplir les obligations suivantes':

— supprimer les panneaux en métal posés sur la grille de clôture de l’immeuble,

— replanter dans l’état d’origine des arbustes tout au long de la clôture en ce compris devant le portail constitué de 4 vantaux donnant sur la chaussée,

— inverser le sens de l’ouverture des 2 vantaux du portillon d’accès au jardin privatif situé à droite de l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble,

— démolir les 4 marches permettant l’accès à la porte fenêtre de leur appartement afin de rétablir la circulation de l’air des caves par les soupiraux ainsi que le dallage en béton armé construit dans le jardin au droit du portail,

— supprimer les plaques signalétiques «'Entrée de service et Z'»,

ce, moyennant une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de cette ordonnance,

— interdit l’accès du jardin, partie commune à usage privatif par le portail composé de 4 vantaux donnant sur la Chaussée de l’Etang moyennant la même astreinte et sous les mêmes modalités,

Sur l’annexion des parties communes,

— dit n’y avoir lieu à expertise et rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la désignation d’un expert pour vérifier l’annexion des parties communes,

— constate que le syndicat des copropriétaires demandeur est en mesure d’apporter la preuve de ses allégations,

— déboute les époux Z de leurs demandes,

— rejette les demandes plus amples ou contraires,

— dit que le juge des référés ne se réserve pas le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamne solidairement M. et M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Gobelins, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. et M^me Z ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 10 août 2015, ils ont été autorisés à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 26 Chaussée de l’Etang à Saint Mandé devant notre juridiction à la présente audience.

Suivant acte en date du 11 août 2015, M. et M^me Z ont assigné le syndicat des copropriétaires.

Par conclusions en réplique et récapitulatives signifiées 3 septembre 2015, auxquelles il convient de se reporter, ils demandent à la cour de':

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, hormis le rejet de la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau,

Sur les panneaux en métal

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en suppression des

panneaux en tôle sur la grille de clôture de l’immeuble et dire, à titre subsidiaire,

que l’appréciation du trouble manifestement illicite causé par ces panneaux dépasse la compétence du juge des référés,

En tout état de cause, dire qu’il n’y a pas lieu à supprimer les panneaux métalliques sur le portail à usage privatif sur lequel ils existaient préalablement et identiques à ceux du portail commun faisant partie de la même clôture,

Sur les plaques signalétiques

— constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du fondement de sa

demande et l’en débouter,

Sur l’utilisation du portail extérieur à usage privatif

— constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du fondement de sa demande et que celle-ci serait constitutive d’une limitation de jouissance du propriétaire du rez de chaussée, contraire aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— le débouter de cette demande,

Sur les plantations

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en plantation d’arbustes le long de la clôture dès lors qu’ils justifient avoir d’ores et déjà réalisé de nouvelles plantations,

— dire que l’aménagement du jardinet procède des prérogatives attachées à la jouissance privative du propriétaire du rez de chaussée et que le choix de l’emplacement des plantations ne relèvent pas de la compétence du juge des référés,

— dire qu’en tout état de cause, le syndicat doit être déclaré mal fondé à solliciter la plantation d’arbustes devant le portail rénové ce qui en empêcherait l’usage,

Sur l’usage du portail

— dire que c’est dans le cadre des travaux d’entretien qu’ils ont maintenu ce portail en état de fonctionnement et réformer l’ordonnance en ce qu’elle leur en interdit l’usage,

Sur le portail privé (portillon) et les quatre marches d’accès extérieur

— dire qu’ils justifient de la présence et du sens d’ouverture du portillon privé et des 4 marches extérieures en pierre menant à leur logement depuis plus de 40 ans et que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent aux prescriptions tant du code civil que de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de ses demandes en suppression dudit portillon, en modification du sens d’ouverture et en démolition des 4 marches,

Sur la fenêtre de la cuisine et la demande d’expertise

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en démolition de la cuisine et confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise,

Sur la demande reconventionnelle

— dire que la présente procédure relève de l’abus de droit manifeste,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 3 septembre 2015 auxquelles il convient de se reporter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX demande à la cour de':

— débouter les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise.

Y ajoutant,

— condamner M. et M^me Z à démolir leur cuisine et restituer les parties communes annexées sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et du syndic sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Subsidiairement sur l’annexion des parties communes,

— ordonner une expertise et désigner tel expert avec la mission figurant au dispositif de ses écritures,

— condamner solidairement M. et M^me Z à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que les appelants s’opposent aux demandes du syndicat des copropriétaires en faisant valoir pour l’essentiel que la plupart des travaux incriminés remontent à 1972'; qu’ils bénéficient, en tant que propriétaires du rez de chaussée, de la jouissance privative du jardin et qu’ils leur incombent d’assurer l’entretien des grilles clôturant celui-ci ; qu’il convient de tenir compte de l’état antérieur des lieux afin de constater une création ou une modification des lieux’ et de la prescription ce que n’a pas fait le premier juge ;

Considérant que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 26 Chaussée de l’Etang fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 809 alinéa 1^er et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965'et rappelle que si les travaux n’ont pas été autorisés, il peut demander à la juridiction des référés d’ordonner leur suppression et la remise en état sans avoir à apporter la preuve d’un préjudice';

Considérant que les époux Z sont propriétaires du lot de copropriété n° 1 désigné aux termes du règlement de copropriété comme suit': «'Rez de chaussée droite, entrée, cinq pièces, cuisine, office, salle de bains'; débarras, dégagement, placards, water closet'; cave accès sous sol portant le n° 21. Jouissance perpétuelle et gratuite du jardin en face de l’appartement d’une superficie d’environ quatre vingt huit mètres carrés'».

Considérant que l’immeuble est clôturé tout au long de la chaussée par un muret bas surmonté d’une grille à barreaux en fer'; que l’entrée s’effectue par un portail à deux vantaux'; que derrière la clôture et tout au long de celle-ci, il existait une végétation qui selon les dires du syndicat des copropriétaires participait à l’harmonie de l’immeuble et permettait de limiter, depuis la chaussée, la visibilité de l’immeuble';

Considérant que l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile': «'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'»';

Considérant que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose': «'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant':

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'»';

Considérant qu’il s’infère de ces dispositions que tous les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou même l’harmonie de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires'; que l’autorisation doit être spéciale et expresse';que le droit de jouissance privative d’une partie commune ne confère pas à son titulaire le droit de modifier ou d’édifier un ouvrage sans autorisation’et que les travaux exécutés sans autorisation caractérisent un trouble manifestement illicite';

Considérant qu’il résulte des pièces du dossier et notamment d’un constat d’huissier en date du 14 novembre 2014 ainsi que des photographies produites que M. et M^me Z ont arraché la végétation existant le long de la clôture y compris devant le portail d’entrée'; qu’ils ont ouvert ce portail constitué de quatre vantaux et fait installer des panneaux pleins en tôle sur les parties hautes et basses sur toutes les grilles du jardin le long de la chaussée de l’Etang'; qu’ils ne peuvent valablement se prévaloir de leur droit de jouissance privative du jardin et de leur obligation d’entretien de la grille’dès lors qu’ils ont manifestement outrepassé leurs obligations en procédant à de véritables modifications des parties communes et ce sans aucune autorisation de l’assemblée générale’des copropriétaires ;

Considérant que les appelants ne contestent pas avoir réalisé un soubassement maçonné pour empêcher selon eux l’accumulation de la terre contre le bas du portail'; qu’ils ne peuvent davantage valablement se prévaloir de leur obligation d’entretien de la grille'; que la dalle de ciment étant réalisée sur une partie commune, ces travaux étaient soumis à autorisation';

Considérant que l’apposition de plaques signalétiques nécessitaient également une autorisation conformément à l’article 1 2° du règlement de copropriété prévoyant «'qu’aucune modification même pour la peinture ne pourra se faire sans l’autorisation du syndic ou du gérant appuyé par la majorité des copropriétaires associés'»'; que les époux Z ont posé, sans autorisation, sur l’entrée de l’immeuble une plaque indiquant «'Entrée de service'» et sur le portillon «'Z'»'; qu’ils ont ainsi contrevenu au règlement de copropriété et nuit à l’harmonie de l’immeuble';

Considérant que le syndicat des copropriétaires fait encore grief à M. et M^me Z d’avoir modifié le sens d’ouverture du portillon d’accès au jardin, partie commune à usage privatif’ et fait édifier quatre marches permettant l’accès à la porte fenêtre de leur appartement ; que les époux Z font état de l’existence d’une contestation sérieuse au motif que les 4 marches existaient depuis des décennies et auraient été réalisées dans le cadre de l’aménagement de l’immeuble'; qu’en outre, la demande de démolition desdites marches serait prescrite';

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier en particulier': des plans datant de 1972, de la lettre de l’architecte M. Y du 2 août 2015 affirmant que les travaux ont été réalisés en 1972 conformément aux plans, du plan dressé par l’entreprise SNBR en juin 2004 dans le cadre de travaux de ravalement de façades commandés par le syndicat des propriétaires sur lequel figurent les 4 marches d’accès à l’appartement des époux Z, des attestations produites faisant état de ce que le portillon et les marches existent depuis «'très longtemps'», que le trouble manifestement illicite invoqué n’est pas démontré au regard de l’ancienneté des travaux réalisés et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965'selon lequel les actions personnelles nées de la présente loi entre des copropriétaires ou entre copropriétaires et le syndicat, se prescrivent par 10 ans’alors que l’action a été introduite en décembre 2014'; qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de ce chef';

Considérant que s’agissant du grief tenant à l’annexion de parties communes du fait d’une extension de leur cuisine réalisée par les appelants sur la courette intérieure de l’immeuble, ces derniers opposent une autorisation donnée par l’assemblée générale du 4 mai 1993 qui à l’occasion de l’autorisation accordée à M. B de modifier la fenêtre de sa cuisine, a précisé «'les autres copropriétaires sont également autorisés à exécuter ces travaux quand il leur conviendra'»';

Considérant que le syndicat des copropriétaires réplique que l’autorisation donnée à M. B et aux autres copropriétaires en 1973, dont les appartements se situent en étage consistant à modifier «'l’ensemble fenêtre-garde manger- cuisine'», n’est pas transposable aux travaux d’agrandissement de leur cuisine réalisés par les époux Z qui empiète de 7,05 mètres sur les parties communes’et alors que l’annexion des parties communes serait imprescriptible'; qu’il ajoute que l’agrandissement de la cuisine a obstrué la ventilation des caves'; qu’à titre subsidiaire, il a sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise';

Considérant qu’il résulte de l’examen des pièces produites que M. et M^me Z ne peuvent se prévaloir de l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 4 mai 1973 à M. B de modifier la fenêtre de sa cuisine selon plan figurant en annexe, autorisation étendue aux autres copropriétaires et renouvelée lors de l’assemblée du 16 novembre 1994, résolution 12, à la demande de M. et M^me X sous l’intitulé «'Modification de l’ensemble fenêtre, garde-manger, cuisine'; que force est de constater qu’en dépit des déclarations des appelants selon lesquelles ils se seraient contentés de modifier la fenêtre de la cuisine comme les autres copropriétaires dont les biens se situent aux étages supérieurs, il ressort du procès verbal de constat dressé le 31 mars 2015 qu’ils ont réalisé une extension de leur appartement composé d’un muret bas ancien visiblement surmonté d’une véranda toiture le tout avec une emprise sur la courette d’environ 80 cm de large sur la quasi-totalité de la façade s’agissant de la longueur. Cette véranda est quant à elle d’aspect récent'»'; que l’huissier relève également que dans la cave n° 17, un soupirail en partie haute a été bouché avec du ciment visiblement et que dans la cave voisine un autre soupirail ne laisse passer aucun jour, aucune lumière provenant de la courette intérieure';

Considérant encore qu’ils ne peuvent se retrancher derrière l’assemblée des copropriétaires du 21 mai 2003 qui n’a entériné que la modification de l’état descriptif de division correspondant à l’aménagement d’une cave en sous-sol directement accessible depuis la chambre des enfants située au-dessus’et qu’enfin il est constant que l’action d’un syndicat de copropriétaire contre un copropriétaire s’étant approprié des parties communes constituent une action réelle qui n’est pas soumise à la prescription décennale de sorte que ce moyen ne peut être opposé à la demande de l’intimé';

Considérant qu’il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires sans recourir à une mesure d’expertise’sollicitée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires et que les époux Z déclarent sans objet';

Considérant qu’il suit de ce qui précède qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné les époux Z à inverser le sens de l’ouverture des 2 vantaux du portillon d’accès au jardin privatif situé à droite de l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble et à démolir les 4 marches permettant l’accès à la porte fenêtre de leur appartement afin de rétablir la circulation de l’air des caves par les soupiraux et y ajoutant de condamner les appelants à démolir leur cuisine selon les modalités qui seront précisées ci-dessous';

Considérant que les époux Z qui enfreignent de manière récurrente les règles de la copropriété ne sauraient prétendre à l’allocation de dommages et intérêts';

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné les époux Z à inverser le sens de l’ouverture des 2 vantaux du portillon d’accès au jardin privatif situé à droite de l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble et à démolir les 4 marches permettant l’accès à la porte fenêtre de leur appartement afin de rétablir la circulation de l’air des caves par les soupiraux.

L’INFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé sur ces deux demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX.

Y ajoutant,

CONDAMNE M. et M^me Z à démolir leur cuisine et à restituer les parties communes annexées sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et du syndic sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

DÉBOUTE M. et M^me Z de leur demande provisionnelle de dommages et intérêts.

CONDAMNE M. et M^me Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. et M^me Z aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,