Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2011

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/28919

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/06014

APPELANTE

Madame L C-K

XXX

XXX

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Geneviève CARALP-DELION plaidant pour la SCP NORMAND et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 141

INTIME

Monsieur D X

46 Rue Notre-Dame des Champs

XXX

représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assisté de Maître Elodie RODRIGUES plaidant et intervenant en tant que collaboratrice du Cabinet LEGRAND et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R 054

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport et Madame BLUM, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

M^me Y a donné à bail un local commercial dépendant d’un immeuble sis à XXX des champs à compter du 28 novembre 1969 à M. X venu aux droits de sa mère. Ce bail a été renouvelé successivement le 8 novembre 1978, le 31 décembre 1987 et le 7 avril 1999 à compter du 1^er janvier 1999 pour se terminer le 1^er janvier 2008.

L’objet initial du bail qui était le commerce d’ antiquités, bibelots, mobilier, tapisserie, décoration générale a été étendu à celui de prêt -à -porter suivant convention du 12 mai 1972 à compter du 1° avril 1971 moyennant indemnité .

Madame C Y, après avoir fait diligenter un constat d’huissier le 13 février 2007 mentionnant la fermeture de la boutique, a fait délivrer à Monsieur X le 5 mars 2007 un commandement d’avoir à reprendre l’exploitation des lieux et à les garnir et produire l’attestation d’assurances contre les risques locatifs sans délai, ledit commandement contenant rappel tant de la clause résolutoire du bail dont la bailleresse entendait se prévaloir que de l’article L 145-17 du code de commerce qui dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il dispose d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant .

Par acte extra judiciaire du 18 juin 2007, M^me C Y a fait délivrer à M. X un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 1^er janvier 2008, en application de l’article L145-17 du Code de commerce, le motif grave et légitime résultant du défaut d’exploitation par M. X du fonds de commerce, objet du bail.

M^me C Y a assigné M. X devant le Tribunal de Grande Instance de Paris le 11 avril 2008 aux fins de voir valider le congé.

Par jugement en date du 24 novembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Paris 18^e Chambre a :

— Dit que M^me C Y ne peut invoquer comme motif grave et légitime le défaut d’exploitation effective du fonds par M. X au cours des 3 années qui ont précédé la date d’ expiration du bail du 07 avril 1999.

— Déclaré valide le congé délivré par M^me C K le 18 juin 2007 avec refus de renouvellement au 31 décembre 2007 mais dit qu’il ouvre droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction prévues à l’article L145-14 du Code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1^er janvier 2008.

Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation commis en qualité d’expert

— Commis M^me Z I chargé de dresser et de déposer un rapport avant le 1^er octobre 2010.

— Fixé la provision à verser à l’expert à la somme de 2000euros;ordonné sa consignation au service de la Régie du Tribunal de Grande Instance de Paris par les soins de la bailleresse avant le 15 janvier 2010, faute de quoi la désignation sera caduque.

— Dit que l’expert commis procédera à sa mission, les parties dûment convoquées, qu’il entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des des faits par elles avancées , qu’il dressera de ses opérations un rapport qui sera déposé au service du contrôle des expertises avant le 1^er novembre 2010

— Fixé à la somme de 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée avant le 1^er février 2010.

— Fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours.

— Renvoyé l’affaire en audience de procédure.

— Ordonné l’exécution provisoire.

— Réservé les dépens.

Madame C Y a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 02 mai 2011 M^me C Y appelante demande à la Cour de :

— Valider le congé délivré à M. X le 18 juin 2007 avec refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

— Condamner M. X au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.260€ par mois à compter du 1^er janvier 2008, et ce sur le fondement de l’article L145-28 du Code de commerce.

— Prononcer l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef

— Subsidiairement, dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 568 du Code de procédure civile.

— Condamner M. X au paiement d’une somme de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner M. X en tous les dépens .

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 10 mai 2011 M. X demande à la Cour de :

— Dire et juger M^me C Y irrecevable et mal fondée en son appel.

— Dire et juger M. X recevable et bien fondé en son appel incident.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M^me C Y ne pouvait invoquer un motif grave et légitime pour refuser à M. X le paiement d’une indemnité d’éviction.-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a procédé à la désignation de Mme l’expert Z I avec mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation dues par M^me C Y.

— Condamner M^me C Y à payer à M. X la somme de 269.000€ au titre de l’indemnité d’éviction.

— Fixer à la somme de 22.400€ le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à compter du 1^er janvier 2008.

— Condamner M^me C Y au paiement des frais d’expertise.

— Débouter M^me C Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.-Condamner M^me C Y à payer à M. X la somme de 50.000euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Condamner M^me C Y à payer à M. X la somme de 5000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens.

SUR CE

Madame C K fait valoir que Monsieur X a fait procéder à la publication du contrat de location avec la société DO venu à expiration le 9 février 2006 , que le fait pour Monsieur X de s’être immatriculé en septembre 2006 au registre du commerce et des sociétés pour une exploitation directe à compter du 9 février 2006 ne procède que de sa seule déclaration contredite par les constatations du 13 février 2007 faites par huissier de justice qui a relevé que la boutique était fermée et n’était pas approvisionnée, une publicité sur la porte indiquant une vente exceptionnelle de la collection d’hiver 2005-2006, ce qui atteste selon l’appelante de l’ancienneté de la fermeture, ces constatations étant confirmées au surplus par les déclarations de la gardienne Madame B qui a indiqué que le magasin était fermé depuis au moins sa prise de fonction en avril 2006 .

Madame C K soutient encore que l’attestation d’assurance produite par Monsieur X en exécution du commandement porte sur un local vide, comme l’était le magasin décrit dans le projet d’acte de cession du fonds , que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés en exploitation directe n’est pas de nature à pallier ce défaut d’exploitation, que le contrat de location gérance opportunément consenti à la société Folia exploitant sous l’enseigne Rodier masque une sous location prohibée par le bail , aucun élément corporel ou incorporel du fonds ayant existé n’ayant été transmis à la société Folia et en particulier la clientèle, le fonds de commerce précédemment exploité par Monsieur X portant sur un prêt à porter pour femmes de grandes tailles, ce qui n’est pas le cas des vêtements vendus sous la marque Rodier .

Or, il n’est pas contesté que Monsieur X titulaire depuis le 29 décembre 1963 du bail initialement à destination d’un commerce d’ antiquités bibelots, mobilier, tapisserie, décoration étendu suivant convention de 1972 à celui de prêt- à-porter, et dont le fonds donné en location gérance a été exploité sous l’enseigne DO jusqu’au 9 février 2006, avait l’intention de céder son fonds ainsi qu’il résulte de l’échange de correspondances intervenu entre lui-même ou son comptable et le mandataire de la bailleresse et de la promesse de cession du fonds du 1° septembre 2006 ainsi que du projet d’acte de cession, projet qui n’a cependant pas vu le jour,

Compte tenu de l’existence de ce projet connu de la bailleresse qui n’a manifesté aucune opposition à une cession du fonds tout en posant néanmoins diverses conditions pour un renouvellement du bail, l’arrêt temporaire de l’exploitation du fonds pour lequel le locataire en titre a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre d’une exploitation directe pendant quelques mois, ne peut cependant s’analyser comme une fermeture définitive du fonds existant dans sa destination étendue au commerce de prêt-à-porter depuis 1971 ;

Dans ces conditions , cette interruption d’activité ne saurait être regardée comme un motif grave et légitime de nature à priver le preneur du bénéfice du statut et ne constitue pas une infraction irréversible de sorte que le preneur devait pouvoir y mettre fin dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer du 5 mars 2007 , ce qu’il a fait en signant un nouveau contrat de location gérance avec la société Folia sous l’enseigne Rodier le 26 mars 2007 ;

A cet égard, l’ interruption d’exploitation temporaire justifiée par des considérations relatives au projet de cession du droit au bail ne saurait davantage permettre de considérer alors que le preneur était immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre d’une exploitation directe après la fin de la location gérance consentie à la société DO qu’il ne remplissait pas les conditions d’exploitation du fonds durant deux années pour conclure un nouveau contrat de location gérance à compter du mois de mars 2007 .

Le contrat conclu le 27 mars 2007 entre Monsieur X et la société Folia ne saurait au surplus s’analyser comme une sous location prohibée ; qu’ était en effet exploité dans les lieux jusqu’en février 2006 un commerce de prêt- à- porter pour femmes de la taille 42 à la taille 60 de la marque Persona appartenant au groupe Max Mara , enseigne haut de gamme se définissant comme 'jeune, chic et constituée de vêtements exprimant féminité de caractère, modernisme et dynamisme’ ; la société Folia exploite actuellement dans les lieux un commerce de prêt- à- porter qui sous l’enseigne notoirement connue Rodier est destiné au même segment de clientèle, même si partie des vêtements qu’elle commercialise est destinée à des plus petites tailles ( inférieures à la taille 42 ) et s’adresse ainsi à la même clientèle simplement élargie .

Ainsi doit- il être considéré que ni le fonds de commerce de prêt à porter existant dans les mêmes locaux depuis de nombreuses années ni la clientèle de ce fonds n’ont disparu du fait de la cessation temporaire d’activité de sorte que le contrat de location gérance, portant essentiellement sur la clientèle du fonds, conclu par Monsieur X avec la société Folia est valablement qualifié et ne saurait constituer une sous location prohibée.

Il s’ensuit que le tribunal a justement considéré d’une part qu’il avait été satisfait aux causes du commandement délivré le 5 mars 2007 dans le délai d’un mois , la boutique étant garnie, achalandée et le fonds exploité en vertu du contrat de location -gérance du 26 mars 2007 et que la bailleresse ne peut invoquer à l’encontre du preneur une infraction aux clauses du bail, d’autre part que le congé délivré le 18 juin 2007 par la bailleresse, faute de motif grave et légitime, ne saurait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

Il n’y pas lieu à évocation à la suite du dépôt du rapport d’expertise de Madame Z I comme le sollicite Monsieur X, ce qui serait de nature à priver la bailleresse du double degré de juridiction et alors qu’il n’est argué d’aucune urgence justifiant de donner au litige en cause d’appel une solution définitive ;

*S’agissant de l’indemnité d’occupation que le tribunal a fixé de façon provisionnelle et pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer pratiqué, Madame C Y demande que celle-ci soit fixée à la somme de 594, 98€ /m² x 65, 76 m² pondérés .

Or, alors que Madame C K demande de ne pas évoquer les points non jugés, l’indemnité d’occupation due par le locataire pendant la période de maintien dans les lieux ne peut être fixée fut ce à titre de provision sans tenir compte du rapport d’expertise de Madame Z I et à partir des seuls éléments non contradictoires que la bailleresse produit, à savoir une attestation de surface qu’elle a fait établir en juin 2010 et une estimation de la valeur locative .

Il s’ensuit que alors que la cour décide de ne pas évoquer les points non jugés, la décision du tribunal en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer pratiqué sera confirmée .

*Monsieur X sollicite en cause d’appel des dommages- intérêts, alléguant que de mauvaise foi, Madame C Y a rompu de manière totalement abusive des pourparlers très avancés entre les parties au sujet de la cession du fonds dont le projet d’acte avait été transmis par son notaire à l’administrateur du bien de Madame C Y le 27 février 2007 et qui n’a pu être régularisé, faute par la bailleresse de consentir un nouveau bail .

Outre que cette demande de dommages-intérêts fondée sur la prétendue rupture abusive des pourparlers entre les parties est nouvelle en cause d’appel, Monsieur X échoue à démontrer que la non signature de l’acte de cession ne procède que de la mauvaise volonté de la bailleresse de sorte qu’il sera débouté de sa demande en dommages-intérêts .

Madame C Y supportera les entiers dépens et paiera à l’intimé une somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ,

Dit n’y avoir lieu à évocation sur les points non jugés,

Déboute Monsieur X de sa demande de dommages -intérêts,

Condamne Madame C Y aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct par les avoués de la cause et la condamne à payer à Monsieur X une somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,