Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 01 AVRIL 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/11003

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/09016

APPELANTE

SAS C agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN RAYMONDJEAN, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB05

INTIMES

Monsieur F Z

LE BUISSON

XXX

Monsieur X O

LE BUISSON

XXX

Représentés par M^e Richard ruben COHEN de la SELARL SELARL RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame H I, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame R S, Conseillère

Madame H I, Conseillère

Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.

RG : 13/11003

del 1^er avril 15

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 avril 1978, Monsieur T Z a donné à bail commercial à la société C une remise de 9, 40 m de façade sur 4, 10 m de profondeur, située à l’extrémité droite de la cour de l’immeuble sis XXX . Ce bail a été renouvelé entre les parties par acte du 9 novembre 1987

M. X B et M^me F Z sont devenus nus propriétaires de ce local par donation partage du 5 décembre 1990, M. T Z en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.

Les consorts B Z ont fait constater par huissier, le 5 novembre 2008, l’état de la remise et la présence de matériels dans la cour commune.

Par exploit du 4 décembre 2008, les consorts B Z ont fait délivrer à la société C un commandement visant la clause résolutoire du bail en raison de l’installation d’une mezzanine dans les locaux loués sans autorisation des bailleurs. Cet acte contenait sommation au preneur de remettre en état la façade de la remise et de supprimer la mezzanine installée sans autorisation du bailleur.

La société C a contesté par courrier du 26 décembre 2008 avoir enfreint ses obligations contractuelles.

Par exploit du 3 février 2009, les consorts B Z ont également signifié au preneur un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation de l’établissement secondaire au registre du commerce et des sociétés.

Par acte du 4 juin 2010, les consorts B Z ont assigné la société C devant le tribunal de grande instance de Paris afin, notamment, de prononcer ou de constater la résiliation du bail renouvelé du 9 novembre 1987.

Par actes des 4 et 10 juin 2010 la société C a fait citer devant le même tribunal les consorts B Z afin, notamment, de prononcer la nullité du congé du 3 février 2009 avec refus de renouvellement.

Ces deux procédures ont été jointes.

En cours d’instance, la société C a fait l’objet, le 28 juillet 2011, de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, puis de l’adoption d’un plan de continuation sur une période de 10 années par jugement du tribunal de commerce de Paris du 7 juin 2012. La SCP Valliot et associés a été désignée commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement du 2avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la société C a exécuté dans les locaux objet du bail renouvelé du 9 novembre 1987 d’importants travaux au mépris de son obligation contractuelle d’être autorisée préalablement par le propriétaire,

— dit que les conditions sont réunies pour que les consorts B Z soient en droit de faire jouer la clause résolutoire inscrite au bail renouvelé du 9 novembre 1987,

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti le 9 novembre 1987 à la société C sur des locaux à usage de remise sis à XXX , XXX à la date du 5 janvier 2009,

— ordonné l’expulsion de la société C et de tout occupant de son chef dans les formes légales et avec assistance de la force publique, si besoin est, faute pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux sis XXX, XXX dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit que les meubles, matériels et objets mobiliers trouvés dans les locaux litigieux donnent lieu à application des dispositions des articles L.433-1 et R-433-1 du code des procédures civiles de l’exécution,

— condamné la société C à payer aux consorts B Z une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours à compter du 5 janvier 2009 et jusqu’à la complète libération des locaux,

— dit que les actions des parties en validité ou en nullité du congé avec refus notifié le3 février 2009 sont sans objet,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société C aux entiers dépens, dont distraction.

La société C et la SCP Valliot et associés, es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société C, ont interjeté appel de ce jugement le 31 mai 2013.

Par leurs dernières conclusions en date du 30 juillet 2013, la société C et la SCP Valliot et associés demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonné l’expulsion de la société C du local sis XXX,.

— dire et juger que le motif avancé dans le congé est mal fondé,

— condamner solidairement M. B et M^me Z à payer à la société C représentée par son administrateur judiciaire la SCP Abitbol et associes, et en présence de la Selarl Actis, mandataire liquidateur, 23 920 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux réalisés par elle,

— débouter Monsieur B et M^me Z de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur B et M^me Z à payer à la société C et la SCP Valliot et associés, es qualités de commissaire à l’exécution du plan, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 20 septembre 2013, M. X B et M^me F Z demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et mal fondé,

— constater que la société C a réalisé dans les lieux loués des travaux sans l’autorisation du bailleur en violation des stipulations contractuelles,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, la société C ayant refusé de déférer à la sommation du 4 décembre 2008 dans le délai d’un mois,

— constater l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris de la société C pour les locaux sis XXX

— dire et juger que la société C n’a pas le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au titre des lieux loués sis XXX

— valider en conséquence le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 3 février 2009,

— dire et juger qu’en se maintenant dans les lieux au-delà du 30 septembre 2009 la société C est devenue occupante sans droit ni titre,

— ordonner à la société C de quitter immédiatement les lieux et de les laisser vides de tout matériel,

— ordonner l’expulsion de la société C ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, et ce le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— débouter les appelantes de toutes leurs demandes,

— condamner la société C au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 000 € à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur,

— condamner la société C à leur payer une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et celle de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties

La société C et son commissaire à l’exécution du plan reprochent au jugement entrepris de ne pas avoir analysé les pièces produites, se contentant de reprendre les simples allégations des bailleurs.

Ils soutiennent qu’il résulte des pièces même du dossier que le problème des travaux ne résidait pas dans la nécessité d’une autorisation, mais plutôt dans la défaillance du bailleur qui aurait dû les entreprendre lui-même depuis longtemps, le bâtiment menaçant ruine, que les travaux réalisés n’ont pas entraîné de modification des lieux et ont permis d’éviter au bâtiment de s’effondrer alors qu’il constituait un danger pour les personnes, que l’état de la façade nécessitait des travaux de gros 'uvre, dont la charge pesait sur le bailleur et que la mezzanine existait bien avant l’exécution des travaux, ce dont il est justifié par attestations, que la société C a exécuté les travaux avec l’accord tacite de son bailleur qui n’a émis aucune contestation, que les enfants de l’ancien bailleur multiplient les procédures visant à la résiliation du bail.

Les consorts B Z soutiennent que l’appelante a reconnu par courrier avoir entrepris des travaux sur la façade et avoir créé une mezzanine avant de se rétracter, que la mezzanine n’existait pas lors de la prise de jouissance des lieux et qu’elle a été créée postérieurement par la demanderesse, sans autorisation du bailleur, que la société C n’apporte aucune preuve des dégradations et des désordres qui auraient affecté le bâtiment lors de la prise de jouissance du preneur, si ce n’est deux photographies non datées et non certifiées, que les attestations de ses salariés sont sans valeur probante.

Ils demandent à la cour de confirmer l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 5 janvier 2009, les travaux ayant été entrepris contrairement aux clauses du bail, sans l’accord du bailleur et l’infraction s’étant poursuivie après l’expiration du délai d’un mois donné au locataire pour remettre les lieux en l’état.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société C a bien, comme le lui reprochent ses bailleurs, exécuté dans la remise dont les consorts B Z sont propriétaires des travaux importants qui sont détaillés dans la pièce 15 de la société C et qui comprennent, d’une part, le remplacement du plancher avec escalier de meunier et, d’autre part, des travaux de fourniture et pose d’un nouveau linteau et des murs l’entourant à l’aide de pierres et de plâtre ; cette note technique établie par la société C elle même, son activité lui permettant d’exécuter les travaux, mentionne qu’il s’agit de travaux de sécurité dus aux risques d’effondrement du plancher mezzanine et de travaux sur les linteaux au – dessus de la porte d’entrée complètement affaissés ne permettant plus l’ouverture de la porte.

Il n’est pas discuté que la société C n’a demandé l’autorisation du bailleur ni avant de faire exécuter ces travaux ni pendant leur exécution alors que ces travaux comportent des percements de planchers et du mur de façade et que la clause 3 du bail exigeait le consentement exprès et écrit du bailleur pour l’exécution de ce type de travaux.

Pour autant, le commandement délivré le 4 décembre 2008 à la société C visant la clause résolutoire du bail reprochait expressément à la société C d’avoir ' sans autorisation de vos bailleurs, fait procéder à l’installation d’une mezzanine dans les locaux loués ' en contrevenant aux clauses 3 et 5 du bail reproduites dans la suite du corps du commandement.

Il est constant qu’un commandement ne peut avoir pour effet d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail que s’il est établi la réalité d’une infraction à une ou plusieurs clauses du bail et si le bail contient une clause résolutoire à défaut de respect de la clause prétendument violée par le preneur.

En l’espèce, il n’est pas reproché dans le commandement du 4 décembre 2011 visant la clause résolutoire une autre infraction au bail que celle d’avoir fait procéder à l’installation d’une mezzanine dans les lieux loués, le terme d’installation supposant non pas l’aménagement mais la création dans les lieux loués d’un tel aménagement.

Les bailleurs prétendent que l’absence de mezzanine dans la remise résulte des énonciations du bail, des plans des locaux, et de la reconnaissance de ce fait par la société C dans son courrier du 24 juillet 2008.

S’il est exact qu’aucune mezzanine ne figure sur le bail pas plus que sur le plan des lieux, la cour ne peut en tirer aucune conséquence certaine sur l’absence de mezzanine, eu égard au caractère sommaire de la désignation des locaux, à savoir une remise de 9, 40 m de façade sur 4, 10 m de profondeur environ, à l’extrémité droite de l’immeuble, et au fait que le plan versé aux débats est un plan général des locaux, établi à une date incertaine, non annexé au bail et à son renouvellement, la remise n’y figurant qu’avec ses mesures sans autre précision que ses ouvertures.

En tout cas, aucun constat de l’intérieur de la remise antérieur aux travaux n’est versé aux débats par les bailleurs .

En revanche, trois salariés de l’entreprise C attestent que la remise comportait une mezzanine avant l’exécution des travaux, M. X précisant que la mezzanine existait au moins depuis novembre 1993 ; ces salariés certifient l’état vétuste de la mezzanine, M. A écrivant que son accès se faisait par un escalier droit et que le plancher menaçait de s’effondrer ; M. Y, délégué du personnel, atteste que les délégués ont suggéré à M. C de remettre en état ce bâtiment et la mezzanine, le local n’étant pas en très bon état ; M. X expliquant que le plancher et la structure de la mezzanine étaient complètement détériorés et donc inutilisables et dangereux pour ses compagnons, l’entreprise ayant déposé et reconstruit à neuf à l’identique afin de stocker du matériel et de l’utiliser en toute sécurité.

Le fait que ces trois attestants soient les salariés de la société C ne retire pas aux attestations leur caractère probatoire dans la mesure ou les attestations, réguliéres en la forme, à l’exception de celle de M. A, qui n’est pas accompagnée de la copie de la carte d’identité de l’attestant, sont précises et circonstanciées et ne sont pas rédigées en termes identiques.

La cour, en revanche, écartera l’attestation de M. C, qui est l’ancien gérant de la société appelante.

Quant au courrier du 24 juillet 2008 aux termes duquel la société C écrivait : ' nous avons réalisé de gros travaux afin de réaliser un plancher pour optimiser ce volume et donc le rangement ', il permet seulement de constater que la société C a reconnu la réalisation d’un plancher, réalisation qui figure bien sur la liste des travaux réalisés par la société C versée aux débats, mais ne contredit pas, contrairement à ce que soutiennent les intimés, l’existence d’une mezzanine antérieure aux travaux, dont les témoignages s’accordent à dire qu’elle était en mauvais état.

Il en résulte que les bailleurs ne peuvent valablement solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison de l’installation par le preneur d’une mezzanine sans autorisation du bailleur, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion, autorisé la séquestration des meubles, et condamné la société C au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de validation du congé délivré le 9 février 2009

Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 9 février 2009 reproche à la société C de n’avoir pas procédé à l’immatriculation de son établissement secondaire à l’adresse des lieux loués, ce qui constitue, selon les bailleurs, une violation de l’article L 145 – 1 du code de commerce.

Les appelantes contestent l’obligation d’immatriculation du local qui est un local accessoire qui sert à entreposer du matériel servant à l’exploitation du fonds de commerce se situant au siège social au 86, rue Lecourbe, non soumis à l’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Les bailleur soutiennent que la société C ne démontre pas que la remise est un local accessoire au sens de l’article L 145 – 1 du code de commerce ; que la société C n’établit en effet ni que la privation du local serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce principal, ni que le local a été loué au vu et au su du bailleur en vue d’une utilisation jointe.

L’article L 145 – 1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

La remise litigieuse est située au XXX en face du magasin principal exploité par la société C au XXX, dont l’activité est, suivant les indications mentionnées sur l’extrait K bis de la société, le commerce de peinture, décoration, ravalement, vitrerie, revêtement de mur et sol.

Il résulte des indications portées sur le bail initial du 12 avril 1978 et sur l’acte de renouvellement du 9 novembre 1987 que la destination des lieux loués est la suivante ' dépendances de son magasin de ' Aménagements de Bureaux ' étant formellement convenu qu’aucun produit dangereux ou inflammable y sera entreposé '.

Ces mentions figurant au bail font la preuve de la connaissance par le bailleur qui n’était pas propriétaire du fonds de commerce principal de la société C du caractère accessoire du local.

Les photographies versées aux débats, notamment celles figurant dans le constat d’huissier dressé le 5 novembre 2008, établissent que cette remise sert d’entrepôt au magasin exploité par la société C au 86 rue Le courbe dans l’immeuble situé en face de l’immeuble abritant la remise ; elle contient en effet de nombreux matériels de bricolage destinés au commerce de peinture, décoration, aménagements de sol exploité par la société C. Elle constitue ainsi un élément indispensable à l’exploitation du fonds principal de l’entreprise de décoration , peinture, revêtements de sols qui doit pouvoir entreposer son matériel technique dans un local approprié.

La preuve est ainsi faite que la remise louée aux consorts B Q répond aux conditions du local accessoire posées par l’article L 145 – 1 du code de commerce susvisé .

Il ne peut s’agir, comme le prétendent les consorts B Z, d’un local secondaire au sens de l’article R 123 – 40 du code de commerce, puisqu’il ne s’agit nullement d’un local exploité de façon distincte de l’exploitation du magasin principal, celui – ci ne recevant, au surplus, aucune clientèle.

Dans ces conditions, il convient de dire et juger que la société C n’était nullement dans l’obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés du chef de cet établissement accessoire et de rejeter la demande de validation du congé formée par les consorts B Z.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La société C qui a exécuté dans les lieux loués de sa propre initiative, sans avoir mis en demeure son bailleur d’y procéder, des gros travaux dans la remise louée, et ce, afin d’ameliorer l’exploitation de cette remise, est mal fondée à solliciter le paiement de 23 920 € à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux réalisés par elle ; la société C ne peut pas plus se fonder sur un prétendu enrichissement sans cause des bailleurs du fait des travaux alors que les parties sont dans les liens d’un contrat de bail.

Quant au prétendu préjudice financier subi par les bailleurs du fait des travaux réalisés, il n’est nullement démontré alors qu’au contraire les travaux de rénovation entrepris par la société C ont permis de mettre la remise en état de servir à l’usage auquel elle était destiné, les photographies versées aux débats par la société C permettant de constater l’amélioration apportée par les travaux au local tant sur la façade qu’à l’intérieur.

Les consorts B Z seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée en l’absence de résiliation du bail et de validation du congé.

Le jugement entrepris qui avait rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les parties mérite ainsi confirmation.

Sur le surplus des demandes

Les consorts B Z qui succombent en leurs demandes seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile et paieront à la société C la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris, sauf en ses dispositions ayant débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts, qui seront confirmées,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute les consorts X B et F Z de leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux du XXX et d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’indemnités d’occupation,

Y ajoutant,

Dit que la remise louée par la société C au XXX est un local accessoire et rejette la demande de validation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction signifié le 3 février 2009,

Condamne M. X B et M^me F Z à payer à la société C la somme de 3000€ par application d’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. X B et M^me F Z aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE