Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 JUIN 2015

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14533

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/11637

APPELANT

Monsieur Z Y

XXX

XXX

Représenté par M^e François WAGNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0366

INTIMÉE

SA NEXITY STUDEA prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assistée de M^e Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0319, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 1998, M^me B C, aux droits de laquelle vient M. Z Y, a donné à bail commercial à la société Campus Habitat, devenue Nexity Studea, un studio constituant le lot 439 d’un ensemble immobilier étudiant dénommé XXX, situé à XXX, XXX

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2007, M. Z Y a donné congé à la société preneuse pour le 4 août 2007.

Par jugement partiellement avant dire droit du 14 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a dit que le congé avait mis fin au bail pour la date du 4 août 2007, que les locaux loués constituaient partie du fonds de commerce exploité par la société Nexity Studea et formé par l’ensemble de la résidence étudiante Voltaire, et dit que le congé avait ouvert droit au versement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité.

M. D X a été désigné afin de déterminer l’incidence économique que constitue l’éviction du lot 439 sur le fonds formé par la résidence Voltaire dans son ensemble.

M. X a déposé son rapport le 11 mai 2012. Il conclut à une indemnité principale de 8 900 € et une indemnité accessoire de 1 203,07 €.

Par jugement du 25 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a:

— dit que l’éviction entraîne la perte partielle du fonds exploité par la société Nexity Studea dans les locaux appartenant à M. Z Y sur les locaux situés 4 à XXX et 1 à XXX à XXX,

— fixé à la somme de 13 191 € le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par M. Z Y à la société Nexity Studea, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

— débouté la société Nexity Studea de sa demande tendant à faire courir les intérêts légaux sur l’indemnité d’éviction,

— ordonné la capitalisation des intérêts susceptibles de courir à compter du commandement qui pourra être délivré à la société Nexity Studea en application de l’article L.145-30 du code de commerce,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z Y aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

M. Z Y a interjeté appel de ce jugement le 16 juillet 2013.

Par ses dernières conclusions du 19 septembre 2013, il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel,

— infirmer le jugement entrepris,

— dire que le transfert du fonds est possible dans l’immeuble sis à XXX,

— dire que le droit au bail n’a aucune valeur et fixer l’indemnité d’éviction à verser par Z Y à la société Nexity Studea aux seules indemnités accessoires, à savoir le trouble commercial pour 566,97€ et les frais de déménagement pour 636,10 €,

Subsidiairement,

— dire que l’indemnité d’éviction sera calculée par pondération entre les recettes des services para-hôteliers et les loyers, à hauteur de 50 % entre elles,

— fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 3 175 €,

— dire que moyennant le paiement de cette somme, la société Nexity Studea devra restituer les lieux libres de toute occupation, dans les conditions prévues à l’article L 145-29 du code de commerce,

— condamner la société Nexity Studea au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les dépens, dont distraction.

Par ses dernières conclusions du 18 novembre 2013, la société Nexity Studea demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. Y au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

M. Y conteste l’argumentation des premiers juges et de l’expert ; il soutient que le transfert du fonds est possible dans l’immeuble lui même ou dans l’immeuble Buttes Chaumont 2 et que la réalité est différente dans l’immeuble depuis le dépôt du rapport compte tenu d’un taux d’inoccupation certain ; que l’indemnité de transfert a pour assiette la valeur du droit au bail ; que, s’agissant de locaux identiques dans le même immeuble loués au même prix, la différence entre la valeur locative de marché et ce qu’aurait été le loyer en cas de renouvellement du bail est nulle ; que le droit au bail n’a plus de valeur.

Selon l’appelant, il ne subsiste que les indemnités accessoires, soit, au titre de l’indemnisation du trouble commercial une somme de 566,97 €, et, au titre des frais de déménagement, une somme de 636,10 €.

L’appelant soutient encore que les prestations para-hôtelières sont des services fournis par des prestataires autres que Nexity Studea payés par le locataire de sorte qu’elles n’affectent pas la rentabilité du fonds de Nexity Studea ; que l’état d’entretien déplorable du local et des installations démontre que Nexity Studea n’entend rien dépenser pour ce poste de charges et que la rentabilité de son fonds n’en est pas affectée.

L’appelant fait également valoir que l’excédent brut d’exploitation a nécessairement diminué sur les années 2011 à 2013 par rapport à 2009-2011, que la bonne rentabilité du fonds est démentie en fin 2012 et en 2013, en raison de la vacance des locaux ; que l’expert aurait dû retenir un multiple de 3 pour l’estimation par la rentabilité ; il reproche au jugement entrepris d’avoir retenu les loyers comme unique assiette de calcul de l’indemnité d’éviction et soutient que l’assiette de l’indemnité d’éviction est constituée à la fois des services para-hôteliers et des loyers et que la majoration de 8 % de l’indemnité n’est pas justifiée. Il demande une fixation de l’indemnité à la somme de 3 175 €.

La société Nexity Studea soutient que c’est à bon droit que le tribunal de grande instance de Paris a jugé que l’éviction du studio donné à bail par M. Y a eu pour conséquence la perte partielle de son fonds de commerce, ce qui impose de fixer l’indemnité d’éviction sur la valeur du fonds de commerce, que le choix d’un coefficient de 4, inférieur au coefficient le plus bas de la fourchette, n’est pas justifié compte tenu de l’absence totale de fourniture d’éléments concernant les ratios EBE/CA en matière d’hôtellerie meublée, de sorte qu’elle demande à la cour de confirmer le jugement sur le choix d’un coefficient de 5.

Elle soutient en outre qu’aucune pondération n’est justifiée car la société Nexity Studea exerce une activité commerciale, peu important la proportion des services fournis et elle sollicite une majoration à 8 % du montant de l’indemnité et demande de confirmer le montant des indemnités accessoires retenu par le premier juge conformément aux propositions de l’expert.

Or M Y fonde essentiellement sa critique du jugement qui a retenu que l’éviction entraîne la perte partielle du fonds, sur la vacance des logements étudiants qui serait démontrée selon lui, par des fiches d’occupation de logements étudiant des mois de juin et septembre 2013 (jusqu’au 17) ; or outre que cette prétendue vacance n’est pas démontrée puisque que les studios étudiant sont occupés majoritairement d’octobre à mai de l’année universitaire et sont plus fréquemment vacants en juin et septembre, le jugement a exactement fait observer que l’éviction d’un lot entraîne la perte de clientèle afférente à ce lot laquelle ne peut être reportée sur un autre lot compris dans le même fonds ou dans un autre fonds également géré par Nexity Studea.

La méthode de calcul de l’indemnité d’éviction à partir de la rentabilité du fonds n’est pas sérieusement critiquée par M Y qui insiste cependant sur l’état de délabrement de la résidence lequel ne peut cependant résulter de la seule lettre de réclamation envoyée par la société Nexity Studea à un propriétaire de lot ni du procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, étant observé que les deux photographies produites par M. Y pour démontrer le mauvais état de la résidence ne sont ni datées ni documentées.

Le tribunal a choisi d’appliquer à l’excédent brut d’exploitation qui a été en progression constante de 2009 à 2011 un coefficient de 5, supérieur à celui proposé par l’expert qui était de 4 tandis que M Y demande d’appliquer un coefficient de 3.

Compte tenu de la très bonne rentabilité du fonds ( augmentation du chiffres d’affaires et diminution des charges), de sa situation à un très bon emplacement au regard de l’activité considérée, ce qui est de nature à conforter sa rentabilité financière et des charges induites par l’offre de services, le choix du coefficient de 5 doit être approuvé;

En revanche, le tribunal a appliqué à la somme obtenue une majoration de 8 % aux motifs que la société Nexity Studea était contrainte de maintenir son offre de services pour conserver à la résidence son caractère de résidence hôtelière soumise à un régime fiscal particulier mais que la multiplication de congés était susceptible de mettre en péril la rentabilité à terme du fonds dans son ensemble, compris comme une unité d’ exploitation.

Or si la rentabilité des services collectifs est elle-même proche de l’insignifiance en raison d’une désaffectation de la clientèle, soit qu’ils ne répondent pas à la demande, soit qu’il sont trop chers, il n’est établi ni que leur maintien serait compromis par la multiplication des congés par les bailleurs ni que ces services ne resteraient pas accessibles de toute façon aux sous locataires des lots que Nexity Studea n’administre pas, s’agissant de services payants proposés en sus de la location meublée proprement dite ; il ne peut être retenu en conséquence et en l’état des informations communiquées par Nexity Studea , comme l’a fait le tribunal, que la réduction du nombre de lots gérés sur lequel est répartie la charge de l’amortissement des services va entraîner une perte supplémentaire de la valeur du fonds considéré dans son ensemble ;

Le choix du coefficient multiplicateur de l’excédent brut tient d’ailleurs compte des charges induites par les prestations annexes et Nexity Studea ne démontrant pas suffisamment l’influence financière de la multiplication alléguée des congés sur la valeur du fonds en litige, la majoration de 8 % de l’indemnité n’est pas en l’espèce justifiée.

Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris en fixant le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 11 100 € et, après ajout des indemnités accessoires non sérieusement contestées de 566, 97 + 636, 10 €, de ramener l’indemnité d’éviction due à la société Nexity Studea à la somme de 12 303, 07 €, arrondie à la somme de 12 300 €.

M. Y qui succombe en grande partie en son appel sera condamné au paiement des dépens d’appel. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, à l’exception de la disposition relative au montant de l’indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité d’evicion due par M Z Y à la société Nexity studea à la somme de 12 300 €,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. Z Y aux dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE