CD/CD

Numéro 22/00450

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 01/02/2022

Dossier : N° RG 20/00884 -

N° Portalis DBVV-V-B7E-HQ54

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Affaire :

B C

épouse X,

Y X

C/

S.A.R.L. VICTOR,

D E,

Z A,

F G

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 01 Février 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 23 Novembre 2021, devant :

Madame K, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame B C épouse X

née le […] à Pau

de nationalité Française

[…]

64121 SERRES-CASTET

Monsieur Y X

né le […] à Paris

de nationalité Française

[…]

64121 SERRES-CASTET

Représentés et assistés de Maître CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

S.A.R.L. VICTOR

ayant son siège social

[…]

64121 SERRES-CASTET

Représentée par Maître DABAN de la SELARL PARGALA/DABAN, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX Monsieur D E

[…]

64121 SERRES-CASTET

Assigné

Monsieur Z A

[…]

64121 SERRES-CASTET

Assigné

Monsieur F G

[…]

[…]

Assigné

sur appel de la décision

en date du 18 FEVRIER 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 19/00029

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 mars 2018, M. Z A, agissant en qualité de mandataire d’une indivision familiale, a donné à la SARL VICTOR (enseigne ORPI, Agence immobilière du Luy), mandat de vendre sans exclusivité un terrain situé à Serres-Castet, de 3.000 m² dont 2.000 m² constructibles, au prix de 74.900 € dont 6.000 € d’honoraire de l’agent immobilier, à la charge du vendeur.

Le 5 mai 2018, M. Y X a pris contact avec l’agence ORPI immobilière du Luy par le biais de leur page Facebook en indiquant « souhaiter obtenir des informations sur le terrain mis en vente pour un prix de 74.900 euros ».

Il ajoutait être « prêt à faire une proposition écrite pour acquérir ce terrain dans les meilleurs délais. » Il demandait à la SARL VICTOR si celle-ci pouvait leur «accorder une visite, lundi 7 mai '

».

Le lundi 7 mai 2018, à 9 h, M. F G et sa compagne ont formulé auprès de M. D E, agent commercial de la SARL VICTOR une proposition d’achat du terrain litigieux pour un montant total de 74.900 €, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le même jour, le lundi 7 mai 2018, à 9 h 45, un tiers s’est présenté pour le compte de M^me B C épouse X et a déposé en mains propres à l’agence immobilière du Luy un courrier contenant la proposition d’achat du terrain litigieux d’un montant de 74.900 €. M. Z A, au nom de l’indivision venderesse, a opté pour la proposition de M. F G et sa compagne.

Les époux Y et B X considèrent que leur offre déposée le 7 mai 2018 à 9 h 45 au prix demandé par les vendeurs a emporté accord sur la chose et sur le prix et donc vente parfaite.

Le 4 octobre 2018, les époux Y et B X ont fait assigner la SARL VICTOR, M. D E et M. Z A devant le juge des référés afin d’obtenir la communication de divers documents. Par ordonnance en date du 21 novembre 2018, le juge des référés a constaté que la SARL VICTOR avait spontanément remis aux époux Y et B X les pièces dont ils sollicitaient la communication.

Par actes en date du 17 décembre 2018, les époux Y et B X ont fait assigner M. D E, M. Z A, M. F G et la SARL VICTOR devant le Tribunal de grande instance de Pau.

Par jugement réputé contradictoire en date du 18 février 2020, le tribunal a :

- débouté les époux Y et B X de leur demande tendant à la condamnation solidaire de M. D E, M. Z A, M. F G et de la SARL VICTOR à leur payer des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de leur perte de chance,

- débouté les époux Y et B X de leurs plus amples demandes tendant notamment à ce qu’il soit statué sur la régularité du mandat liant M. Z A et la SARL VICTOR ou l’offre d’achat de M. F G,

- débouté la SARL VICTOR de sa demande tendant à la condamnation solidaire des époux Y et B X à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour procédure abusive,

- condamne in solidum les époux Y et B X à payer à la SARL VICTOR la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

- condamne in solidum les époux Y et B X aux entiers dépens de 1'instance.

Par déclaration formée le 17 mars 2020, les époux Y et B X ont interjeté appel de cette décision qu’ils critiquent en chacune de ses dispositions à l’exception de celle rejetant la demande reconventionnelle pour procédure abusive.

Suivant leurs conclusions déposées le 14 septembre 2020, les époux Y et B X demandent à la cour :

A titre liminaire

- de déclarer irrecevable le moyen opposé par l’agence immobilière en tête de ses écritures,

- de l’en débouter,

- de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 18 février 2020 sur les chefs de jugement éminemment critiqués et visés dans la déclaration d’appel et les conclusions des appelants.
sur le mandat de vente n° 2640 :

- de dire et juger que M. Z A ne justifie pas, par un mandat exprès et spécial, de sa qualité à engager l’indivision,

- de dire et juger que ce mandat n’est pas conforme à ce qu’exigent les dispositions d’ordre public de la Loi Hoguet, et de son Décret d’application de 1972, tels que ces critères sont rappelés plus avant,

- de dire et juger qu’il est affecté d’irrégularités susceptibles d’entraîner son annulation.

Sur l’offre d’achat :

- de dire et juger que l’offre de M. F G (terrain de 3.000 m², pour un prix de 74.900

€), repose sur un mandat de vente portant le n° 2641,

- de dire et juger que ce mandat n’a jamais été communiqué,

- de dire et juger que cette offre de vente ne peut être confondue avec celle régulière, des époux Y et B X,

- d’annuler l’offre d’achat de M. F G,

- de dire et juger que l’offre d’achat des époux Y et B X du 5 mai 2018, réitérée le 7 mai 2018, est conforme au terrain mis en vente décrit dans le mandat n° 2640, est valable et régulière,

- de déclarer cette offre ferme et définitive, en ce qu’elle renferme la volonté d’acquérir ce terrain par les époux Y et B X.

Sur la responsabilité civile délictuelle de la SARL VICTOR, de M. D E, de M. Z A et de M. F G :

- de dire et juger que la SARL VICTOR, agence immobilière du LUY, M. D E, M. Z A et M. F G ont commis de concert des manquements fautifs, tels qu’ils sont relatés plus avant,

- de condamner, in solidum, la SARL VICTOR, agence immobilière du LUY, M. D E, M. Z A et M. F G, au paiement d’une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel causé aux époux Y et B X,

- de condamner, in solidum, la SARL VICTOR, agence immobilière du Luy, M. D E, M. Z A et M. F G, au paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé aux époux Y et B X.

Sur l’indemnité article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens :

- de réformer le jugement du tribunal judiciaire sur ce point et :

- de condamner, in solidum, la SARL VICTOR, agence immobilière du Luy, M. D E, M. Z A et M. F G, au paiement d’une indemnité de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner, in solidum, les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les entiers dépens de première instance et au coût des sommations interpellatives.

Suivant ses conclusions déposées le 7 août 2020, la SARL VICTOR demande à la cour :

- de confirmer la décision rendue le 18 février 2020 par le tribunal judiciaire de Pau en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a écarté la demande de versement d’un euro symbolique pour procédure abusive.

En conséquence,

- d’écarter des débats les 11 chefs de prétentions du type « dire et juger » ;

- de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, notamment en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’agence ORPI immobilière du Luy,

- de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné les consorts X à régler une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, et aux entiers dépens ;

Y ajoutant,

- de condamner reconventionnellement in solidum les consorts X à régler à la concluante les indemnités d'1 € symbolique à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive de première instance, et de 1.000 € pour l’appel abusif ;

- de condamner in solidum les appelants à régler à la concluante la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés, M. D E, M. Z A et M. F G n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2021.

MOTIFS

Il appartient à la cour, et non au magistrat de la mise en état, de définir le périmètre de sa saisine, au regard, d’une part, de la déclaration d’appel s’agissant de l’effet dévolutif et d’autre part, des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, s’agissant des prétentions des parties dont elle est saisie. Cette recherche intervient même en l’absence de demande en ce sens. La SARL VICTOR est parfaitement recevable à faire état de ce que les demandes de 'dire et juger’ ne constituent pas des prétentions.

Au vu de la déclaration d’appel et de l’appel incident de la SARL VICTOR, l’entier litige est dévolu à la cour.

Suivant les dispositions de l’article 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…)

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.
Les demandes contenues au dispositif des conclusions tendant à « constater », « dire et juger », ne constituent pas des prétentions mais des rappels de moyens.

Ainsi, les époux Y et B X en demandant à la cour, sur le mandat de vente n° 2640 :

'- dire et juger que M. Z A ne justifie pas, par un mandat exprès et spécial, de sa qualité à engager l’indivision,

- dire et juger que ce mandat n’est pas conforme à ce qu’exigent les dispositions d’ordre public de la Loi Hoguet, et de son Décret d’application de 1972, tels que ces critères sont rappelés plus avant,

- dire et juger qu’il est affecté d’irrégularités susceptibles d’entraîner son annulation',

ne forment aucune prétention relativement à ce mandat, dont l’annulation n’est pas demandée, ni aucune autre conséquence de droit recherchée.

Par conséquent, la cour qui n’est saisie d’aucune demande relativement au mandat de vente n° 2640 liant M. Z A à la SARL VICTOR confirmera le jugement en ce qu’il a débouté les époux Y et B X de leurs demandes tendant à ce qu’il soit statué sur la régularité du mandat liant M. Z A à la SARL VICTOR.

En ce qui concerne les demandes des époux Y et B X relatives à leur offre d’achat, elles sont ainsi libellées :

'- dire et juger que l’offre de M. F G (terrain de 3.000 m², pour un prix de 74.900 €), repose sur un mandat de vente portant le n° 2641,

- dire et juger que ce mandat n’a jamais été communiqué,

- dire et juger que cette offre de vente ne peut être confondue avec celle régulière, des époux Y et B X,

- annuler l’offre d’achat de M. F G,

- dire et juger que l’offre d’achat des époux Y et B X du 5 mai 2018, réitérée le 7 mai 2018, est conforme au terrain mis en vente décrit dans le mandat n° 2640, est valable et régulière,

- déclarer cette offre ferme et définitive, en ce qu’elle renferme la volonté d’acquérir ce terrain par les époux Y et B X '.

Seule la demande tendant à l’annulation de l’offre d’achat de M. F G constitue une prétention emportant des conséquences juridiques.

Les autres formulations constituent des moyens et non des prétentions, y compris la demande tendant à déclarer l’offre des époux Y et B X régulière, ferme et définitive, puisqu’ils n’en tirent aucune conséquence juridique au regard de leurs droits ou des obligations des intimés.

La cour est en définitive saisie :

- de la demande tendant à l’annulation de l’offre formée par M. F G,

- des demandes tendant à la condamnation des intimés à des dommages et intérêts,
- de la demande reconventionnelle de la SARL VICTOR pour procédure abusive.

Sur la demande tendant à l’annulation de l’offre formée par M. F G

Les époux Y et B X exposent que l’offre qu’ils ont formée le 7 mai 2018, déjà émise le 5 mai 2018 était ferme et définitive ; qu’elle correspond en tous points aux termes de l’annonce correspondant au mandat n° 2640 ; qu’elle a été formée antérieurement à celle de M. F G ; que ce dernier a émis son offre sur la base d’un mandat n° 2641 qui n’est pas produit au débat et qui concerne un tout autre terrain.

Le mandat de vente produit au débat, n° 2640, conclu entre M. Z A pour l’indivision qu’il représente et la SARL VICTOR porte sur 'un terrain de 3.000 m² dont 2.000 m² constructibles’ situé '[…], 64121 Serres-Castet', au prix de 74.900 €. Les références cadastrales ne sont pas mentionnées.

Le 7 mai 2018, M. F G et sa compagne (qui n’est pas dans la cause) ont émis deux offres d’achat, signées seulement par M. F G :

- l’une portant sur un terrain à bâtir d’une surface de 3.000 m² (partie haute) situé […], 64121 Serres-Castet, au prix de 74.900 €. Ils déclaraient entendre financer l’opération sur leurs deniers personnels.

Ce document a été signé le 7 mai 2018 à 9 h, par M. F G.

Il indique en ce qui concerne le mandat de vente, le n° 2641.

Les références cadastrales ne sont pas mentionnées.

- l’autre portant sur un terrain à bâtir d’une surface de 6.041 m² cadastré section AC 150/151/152/153/155/[…], 64121 Serres-Castet, au prix de 95.000 €.

Ils déclaraient entendre financer l’opération sur leurs deniers personnels.

Ce document a été signé le 7 mai 2018 par M. F G.

Il indique en ce qui concerne le mandat de vente, le n° 2641.

La cour relève qu’à l’appui de leur demande d’annulation de l’offre de M. F G, les époux Y et B X, qui sont des tiers tant à l’offre d’achat qu’au mandat de vente, ne font état d’aucune cause de nullité absolue.

Le fait que selon eux, leur offre aurait dû être préférée à celle de M. F G n’emporte pas sa nullité.

Le numéro de mandat porté à l’offre (2641) qui ne correspond pas à celui du mandat produit au débat (2640) est sans lien avec l’annulation sollicitée. Contrairement à ce qu’avancent les époux Y et B X il y a nécessairement une identité des biens, au moins pour la première des deux offres qui porte sur la même contenance, même adresse et même prix, faute de quoi les parties ne seraient pas en procès.

Sur la responsabilité des intimés

Les époux Y et B X exposent qu’en choisissant l’offre de M. F G, alors que la leur, antérieure, ferme et définitive aurait dû être retenue, M. Z
A, la SARL VICTOR, M. D E et M. F G ont commis des fautes qui engagent leur responsabilité délictuelle.

L’offre formée par M. F G le 7 mai 2018, relative au terrain de 3.000 m² au prix de 74.900 € porte engagement d’acquérir le bien à ce prix, avec la précision que l’acquéreur n’entend pas recourir à un crédit.

De leur côté les époux Y et B X se sont manifestés en plusieurs étapes.

Le 5 mai 2018, M. Y X a pris attache avec l’agence immobilière via sa page Facebook. Il indiquait 'souhaiter obtenir des informations sur le terrain mis en vente pour 74.900 €'. Il lui était répondu, sur Facebook, qu’une employée de l’agence le contacterait rapidement.

Le 5 mai 2018, M. Y X a adressé à l’agence un courriel ainsi rédigé : 'je me permets de vous contacter au sujet du terrain mis en vente à Serres-Castet, d’une superficie de 3.000 m² au prix de 74900 €.

Nous avons une proposition de prêt acceptée par la banque, pour le montant considéré, et nous serions prêts à faire une proposition écrite pour acquérir ce terrain dans les meilleurs délais.

Pouvez-vous nous accorder une visite, lundi 7 mai '

Veuillez trouver ci-après les coordonnées de mon épouse, B X '.

Cette correspondance, rédigée au conditionnel concernant l’offre, en l’absence de proposition de prix, ne constitue pas une proposition d’achat.

Le 7 mai 2018, à 9 h 45, un courrier a été déposé à l’agence immobilière pour le compte de M^me B C épouse X, daté du 5 mai 2018, suivant lequel elle fait : 'par la présente une proposition d’achat au prix de soixante quatorze mille neuf cent euros (74.900 €) pour le terrain situé […] à Serres-Castet, faisant l’objet de l’annonce mise en ligne ce jour, le 05/05/2018'.

Ce document constitue une offre en ce qu’il fait état de la volonté d’acheter le bien décrit au prix de 74.900 €. Il est cependant muet quant aux modalités de financement.

Le même jour, M. Y X adressait à l’agence (à M. D E) un courriel suivant lequel il souhaite faire une proposition à 105.000 € pour le terrain mis en vente, en limite de sa propriété, sans condition suspensive liée au permis de construire, précisant que 'les fonds sont disponibles, pour un achat de ce terrain'.

M. D E demandait alors, par retour de courriel à M. Y X si lui et son épouse entendaient faire un prêt pour l’acquisition.

A quoi M. Y X répondait, le 8 mai 2018 : 'Effectivement nous faisons un prêt auprès de notre banque, qui nous avait déjà suivi sur le projet d’achat d’une parcelle à 74900 €'.

Mercredi matin, j’aurai une nouvelle proposition compte tenu du prix revu.

Nous comprenons parfaitement la volonté des propriétaires de vendre rapidement ce terrain, et nous affichons clairement notre volonté de l’acquérir rapidement.

Il n’y aura pas de condition suspensive a être (sic) acquisition'.
Ces deux courriels sont pour le moins confus, en ce que dans le premier les fonds sont disponibles alors que dans le second il est question d’un financement au moyen d’un prêt, pour lequel l’accord de principe de la banque n’était pas encore acquis. De plus s’agissant de la somme de 74.900 €, l’accord allégué de la banque n’est pas justifié.

Au regard de deux offres intervenues le même jour, le 7 mai 2018, il faut considérer qu’elles sont concomitantes. Il n’appartenait pas à l’agence qui n’était pas pourvue d’un mandat de représentation de donner elle-même une réponse sur ces propositions.

En présence de deux offres concomitantes, M. Z A pour le compte de l’indivision et par l’intermédiaire de la SARL VICTOR n’a commis aucune faute en choisissant l’acquéreur dont l’offre était de façon non équivoque dépourvue de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Quant à M. F G qui n’a fait qu’établir une offre d’achat, dans l’ignorance de l’existence d’un concurrent, aucune faute ne peut lui être reprochée.

Par conséquent, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté les époux Y et B X de leurs demandes indemnitaires.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Quoique mal fondés, l’action des époux Y et B X et leur appel qui ne procèdent pas d’une intention malveillante ne constituent pas un abus du droit d’agir en justice ni de celui d’exercer les voies de recours.

Le jugement sera confirmé de ce chef. La SARL VICTOR sera déboutée de sa demande au titre de la procédure d’appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux Y et B X supporteront les dépens, in solidum.

Au regard de l’équité, les époux Y et B X seront condamnés in solidum à payer à la SARL VICTOR la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge étant en outre confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare la SARL VICTOR recevable à faire état de ce que les demandes de 'dire et juger’ ne constituent pas des prétentions qui saisissent la cour ;

Confirme la décision déférée.

Y ajoutant,

Déboute la SARL VICTOR de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’appel ;

Condamne les époux Y et B X in solidum à payer à la SARL VICTOR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux Y et B X in solidum aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par M^me K, Présidente, et par M^me I, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,