Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2015

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/15435

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/10722

APPELANTE

SARL MEHANA FRANCE (RCS PARIS 378 285 6 47) prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER- DELION- GAYMARD – RISPAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

INTIMÉE

SAS JADE prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Isabelle DE LIPSKI, avocat plaidant substituant M^e Marc CABOUCHE de la SELARL CABOUCHE GABRIELLI MARQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0531

PARTIES INTERVENANTES

SCA FONCIERE MASSENA (RCS PARIS 632 019 261) prise en la personne de ses représentants légaux

Intervenante forcée

XXX

XXX

Représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338, avocat postulant

Assistée de M^e Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C337, avocat plaidant

SA EIFFAGE CONSTRUCTION ILE DE FRANCE HABITAT (RCS NANTERRE 408 063 436), anciennement EIFFAGE CONSTRUCTION GRAND PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux

Appel provoqué déclaré irrecevable à son égard par ordonnance du 08 avril 2014

Intervenante forcée

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003, avocat postulant

Assistée de M^e Patrick PONCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0899, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Août 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2006, la SARL Mehana France a acquis un fonds de commerce de parfumerie, articles de Paris, situé XXX Septembre dans le 2^e arrondissement de Paris et a vu renouvelé à son profit le bail commercial conclu avec la société Foncière Massena, propriétaire des murs, par acte sous seing privé du 1^er mars 2006.

La société Jade, propriétaire de l’immeuble voisin, XXX, a entrepris des travaux de rénovation de ce bâtiment entre 2007 et 2009 et désigné M. X comme maître d''uvre et la société Eiffage Construction Ile De France comme entreprise générale.

De septembre à décembre 2008, la société Foncière Massena, bailleresse des murs du fonds de commerce, a également mis en oeuvre des travaux de ravalement de la façade du XXX Septembre.

Arguant d’une perte d’accessibilité et de visibilité de son fonds de commerce et, d’autre part, de nuisances sonores et de nuages de poussière occasionnés par les opération de ravalement et les travaux, la société Mehana France a fait assigner les sociétés Jade et Foncière Massena devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 30 janvier 2008, le juge des référés a désigné M. Y en qualité d’expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 31 décembre 2009.

Suivant actes d’huissier des 12 juillet 2011, la société Mehana France a fait assigner en ouverture de rapport, la société Jade et la société Foncière Massena afin obtenir l’indemnisation des préjudices résultant des troubles de voisinage imputables à la société Jade et des manquements à l’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du locataire, imputables à la société Foncière Massena.

Le tribunal a en outre été saisi de l’appel en garantie de la société Jade contre M. X et contre la société Eiffage Construction Paris Patrimoine.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 28 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la société Mehana France a subi des pertes de visibilité et des gênes d’exploitation constitutives de troubles anormaux de voisinage,

— dit que la société Jade est responsable à l’égard de la société Mehana France des gênes d’exploitation que lui a occasionné le chantier dont elle était maître de l’ouvrage de 2007 à 2009 sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

— dit que la société Foncière Massena est responsable à l’égard de la société Mehana France des gênes d’exploitation et des pertes de visibilité que lui a occasionné le chantier de ravalement dont elle était maître de l’ouvrage de septembre à décembre 2008 sur le fondement de l’article 1719 du Code civil,

— dit que les dommages consécutifs aux pertes de visibilité et gênes d’exploitation subies par la société Mehana France s’élèvent à :

—  5 000 € en ce qui concerne les pertes de visibilité et gênes d’exploitation imputables à la société Foncière Massena,

—  5 000 € en ce qui concerne les gênes d’exploitation imputables à la société Jade,

— condamné la société Foncière Massena à payer la somme de 5 000 € à la société Mehana France en indemnisation des gênes d’exploitation et pertes de visibilité sur le fondement de l’article 1719 du Code civil,

— condamné la société Jade à payer la somme de 5 000 € à la société Mehana France en indemnisation des gênes d’exploitation sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

— dit que ces sommes portent intérêt au taux légal à compter du jugement,

— dit que la société Eiffage Construction Paris Patrimoine doit garantir la société Jade de toutes les condamnations mises à sa charge dans le présent jugement sur le fondement des articles 4.3.1 et 4.3.2 du CCAP travaux,

— condamné in solidum la société Jade et la société Foncière Massena à payer à la société Mehana France la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Jade et la société Foncière Massena aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

— dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité de procédure seront réparties à hauteur de 50 % pour la société Foncière Massena et de 50 % pour la société Jade garantie par la société Eiffage Construction Paris Patrimoine,

— ordonne l’exécution provisoire.

La société Mehana France a relevé appel de ce jugement le 25 juillet 2013 à l’encontre de la société Jade.

Par exploit du 3 janvier 2014, la société Jade a formé contre la société Eiffage Construction Ile de France Habitat un appel provoqué.

Par ordonnance du 8 avril 2014, confirmée par arrêt de déféré du 3 décembre 2014, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel provoqué formé par la société Jade à l’encontre de la société Eiffage Construction Ile de France Habitat et condamné la société Jade au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 29 avril 2015, la société Mehana France demande à la cour de :

— condamner la société Jade à lui payer la somme de 80 000 € correspondant à la perte de chiffre d’affaires subie sur la période de novembre 2007 à octobre 2009 et au changement du store, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouter la société Jade de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la société Foncière Massena à lui payer la somme de 5 000 € correspondant à la perte de chiffre d’affaires subie sur la période de septembre à fin décembre 2008 et au changement du store, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— débouter la société Foncière Massena de l’ensemble de ses demandes,

— condamner in solidum la société Jade et la société Foncière Massena à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés Jade et Foncière Massena en tous les dépens, y compris les honoraires d’expertise, dont distraction au profit de la SCP Lemonnier Delion Gaymard Rispal, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Jade, par dernières conclusions du 29 avril 2015, sollicite de voir :

— dire et juger que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

— débouter la société Mehana France de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire :

— dire et juger que le préjudice financier subi par la société Mehana France ne saurait excéder la somme de 5 000 €, telle que retenue par le tribunal, au titre de la gêne d’exploitation.

À titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que le préjudice financier subi par la société Mehana France ne saurait excéder la somme de 45 088 €, telle que retenue par l’expert,

— débouter la société Mehana France du surplus de ses prétentions, notamment au titre de la demande de remboursement des travaux relatifs au changement du store,

En tout état de cause :

— condamner la société Mehana France à lui verser à la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Mehana France aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise et dont distraction, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 28 février 2014, la société Foncière Massena prie la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société Mehana France de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Mehana France au paiement de la somme de 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 19 février 2014, la société Eiffage Construction Ile De France demande à la cour de :

— dire et juger irrecevable l’appel provoqué de la société Jade.

A titre subsidiaire :

— débouter purement et simplement la société Mehana France de toutes ses demandes.

A titre encore plus subsidiaire :

— débouter la société Jade de son appel en garantie,

— condamner la société Jade à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction pour ceux la concernant au profit de M^e Goirand.

MOTIFS

Il convient de souligner que l’appel provoqué de la société Jade contre la société Eiffage Construction Ile de France Habitat a définitivement été jugé irrecevable par arrêt du 3 décembre 2014 statuant sur requête de déféré contre l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 avril 2014.

Sur la responsabilité de la société Jade :

La société Mehana France soutient que les troubles occasionnés par le chantier voisin étaient anormaux dans la mesure où ce dernier gênait toute visibilité et rendait l’accès au magasin très difficile à tel point que la clientèle l’a déserté ; que les nuisances ne permettaient plus l’exercice normal d’une activité commerciale, et ce, pendant plus de deux années. Elle entend démontrer que les éléments constitutifs des troubles anormaux de voisinage sont réunis.

Elle soutient que c’est en raison de l’existence même du chantier de construction mené par la société Jade que la société JC Decaux a pu installer des panneaux publicitaires, et les apposer sur les palissades du chantier et que le préjudice résultant de la perte de visibilité née de l’apposition des panneaux publicitaires est donc bien un préjudice direct en relation avec le chantier de la société Jade ; qu’en toute hypothèse, la cabane de chantier installée par la société Jade au dos des grilles de chantier et des panneaux publicitaires était de la même hauteur que lesdits panneaux et masquait intégralement à elle-seule la devanture du commerce de même que la benne et la colonne d’évacuation des gravois.

Il en est résulté, selon elle, un préjudice économique direct se traduisant par une perte de clientèle et une perte de chiffre d’affaires consécutive. Elle se fonde à ce titre sur les conclusions du rapport d’expertise et relève que la moyenne mensuelle du chiffre d’affaires sur l’exercice 2010 est équivalente au chiffre réalisé en septembre 2006 ou à celui réalisé en septembre 2007 avant le démarrage des travaux, ce qui démontre que la baisse du chiffre d’affaires était liée de manière quasi-exclusive aux travaux réalisés.

La société Jade rappelle que l’expert a pu distinguer trois périodes de développement des travaux.

— selon elle, seule l’apposition de panneaux publicitaires par la société JC Decaux sur les grilles de chantier a pu masquer le commerce en cause durant la première période, et ce, de façon partielle, puisque la devanture rouge restait encore visible depuis la place de l’Opéra ;

— durant la deuxième période, de septembre à décembre 2008, les troubles liés aux travaux voisins ont été aggravés par le ravalement entrepris par la bailleresse de la société Mehana France, notamment par l’apposition de bâches sur la devanture du magasin, rendant ce dernier quasiment invisible depuis la place de l’Opéra ;

— au cours de la troisième période, les désagréments relevés par l’expert tiennent à l’installation d’un système d’évacuation des gravois en étage, occasionnant des retombées de poussière, et ce à compter du mois de janvier 2009 à la fin du mois de juin 2009, et à l’installation d’un Algeco de juillet 2009 à mi-octobre 2009, accroissant la gêne visuelle.

En conséquence, elle soutient que les désagréments subis par la société Mehana France ont des origines multiples et que cette dernière ne démontre pas qu’ils aient eu un caractère anormal ou qu’ils aient été imputables à la société Jade ; elle considère, en effet, que les troubles olfactifs et auditifs ainsi que la présence de poussière n’ont rien d’anormal au regard de l’ampleur de l’opération de construction et que la gêne visuelle ne lui est pas imputable et que le fonds de commerce de vente d’articles de Paris dispose d’une clientèle de passage et que l’accès à la boutique n’a pas été bouché.

Elle conclut subsidiairement à une fixation du préjudice à la somme de 5 000 € telle qu’arbitrée par le tribunal et reléve que la comptabilité de la société Mehana France n’est pas fiable, que les demandes sont exorbitantes et fondées sur des références et attestations non sérieuses et le préjudice de la société Mehana France n’est constituée que d’une perte de chance ; que la demande de changement de store n’est accompagnée d’aucune facture.

Il appartient à la société Mehana France de rapporter la preuve que, lors des opérations de rénovation de l’immeuble du XXX, la société Jade, voisine du fonds de commerce exploité au 28 de la même rue a causé à la société Mehana France, exploitante du magasin de vente de souvenirs de Paris, du fait de ces opérations, des troubles anormaux de voisinage devant être indemnisés par l’auteur du trouble.

Elle a obtenu en référé la nomination de l’expert Y dont le rapport circonstancié, établi à la suite de visites intervenues pendant le chantier, permet de déterminer, d’une part, la nature des troubles subis par l’exploitant du fonds de commerce et, d’autre part son préjudice financier.

Le rapport de M. Y détaille 3 phases du chantier de rénovation de l’immeuble de la société Jade :

— une première phase, de novembre 2007 au 11 septembre 2008, au cours de laquelle ont été installées des palissades sur la voirie sur lesquelles ont été apposés en novembre 2007 deux grands panneaux publicitaires ; les palissades neutralisaient le trottoir permettant d’accéder au magasin Mehana France depuis la place de l’Opéra et obligeaient les piétons à circuler sur un passage de largeur réduite mis en place sur la chaussée et le passage des engins de travaux accédant au chantier a entraîné la présence de salissures et de gravats sur le sol ; en outre, les panneaux publicitaires installés par la société JC Decaux à l’initiative de la Mairie de Paris ont gêné sensiblement la vision du magasin, et, notamment, sa devanture rouge et son enseigne en façade depuis la place de l’Opéra .

Il résulte de ces constations que, pendant cette phase, a été subi un trouble visuel causé par ces panneaux publicitaires, étant précisé par l’expert que la clientèle est composée en quasi totalité de touristes de passage attirés par la devanture rouge depuis la place de l’Opéra, mais également des difficultés d’accès au magasin en raison des palissades, des salissures et des nuisances sonores liées aux allers et venues des camions et à l’utilisation de marteaux-piqueurs, étant précisé que le chantier était exploité pendant toute sa durée, du lundi au vendredi, de 8 h à 17 h avec arrêt des engins vers 16 h.

— la deuxième phase, du 12 septembre à fin décembre 2008, a vu le chantier se poursuivre dans les conditions décrites dans la première phase avec, selon l’expert, une aggravation des troubles du fait du ravalement de l’immeuble au rez-de-chaussée duquel se trouve le magasin Mehana France en raison d’un échafaudage avec bâches au dessus du magasin qui rend la boutique quasiment invisible depuis la place de l’Opéra ; le magasin a été fermé complètement en novembre et décembre 2008.

— la troisième phase de janvier à octobre 2009 voit le chantier se poursuivre et s’achever avec installation en janvier 2009 d’un système d’évacuation des gravois en étage, qui sera maintenu jusqu’en juin, juillet 2009, qui occasionne une retombée de poussière sur les articles de la boutique qui a conduit à une fermeture partielle du magasin les jours de semaine, de février à avril 2009 ; en outre, en juin, juillet 2009 a été installé sur le trottoir un Algeco qui accroît la gêne visuelle et qui sera démonté en octobre 2009, date de la dépose des panneaux publicitaires étant précisé que le trottoir n’a été rendu à la circulation que fin octobre 2009.

Il résulte de cette description du chantier faite par l’expert la preuve que la société Mehana France a subi pendant deux ans des troubles dont la durée et l’intensité dépassent les troubles normaux de voisinage, s’agissant d’un chantier d’une durée importante ( 2 ans ) exploité 5 jours sur 7, occasionnant au magasin voisin du chantier dont la clientèle est quasi exclusivement composée de touristes fréquentant le quartier de l’Opéra des troubles de toute nature : gêne visuelle, difficultés d’accès au magasin, problèmes de poussière et de bruit qui ne sont contestés par la société Jade propriétaire de l’immeuble voisin qu’au regard de la gêne visuelle occasionnée par les panneaux publicitaires installés sur les palissades du chantier.

La cour estime que la preuve de la réalité des troubles anormaux de voisinage est parfaitement rapportée par le rapport de l’expert Y même si, comme l’a justement retenu le tribunal, la gêne visuelle résultant de l’apposition de panneaux publicitaires posés par l’entreprise JC Decaux sur demande de la ville de Paris n’est pas imputable à la société Jade mais seulement la gêne visuelle résultant des palissades de chantier posées sur le trottoir devant la boutique.

Le rapport de M. Y, expert comptable, permet d’évaluer le manque à gagner subi par la société Mehana France du fait des troubles en provenance du chantier voisin, étant rappelé qu’en la matière est indemnisée non pas la perte de chiffre d’affaires mais la perte de marge.

L’expert a évalué la perte de marge imputable au chantier Jade après avoir estimé le chiffre d’affaires perdu par référence à celui de l’autre magasin de la rue des Pyramides exploité par la société Mehana France, l’expert ayant effectué un calcul hors impact des travaux de ravalement. Il a retenu une perte de chiffre d’affaires hors taxes de 115 845 € puis a calculé une marge de 60 % sur coûts variables, soit une perte de marge de 69 567 € dont il a déduit le coût des salaires et charges de la vendeuse du fonds qui n’a pas renouvelé son contrat à durée déterminée en raison des travaux, soit 27 663 €, puis ajouté la prime de précarité versée lors du départ de la salariée à hauteur de 3 184 €. Il retient un manque à gagner total de 45 088 € qu’il impute au caractère inhabituel des troubles occasionnés par le chantier.

Les critiques de la société Mehana France n’apparaissent pas pertinentes puisque la référence du magasin des Pyramides a été fournie par l’appelante et préconisée par cette dernière pendant les opérations d’expertise et que la similarité des magasins, en terme de taille de boutique, de modalités de gestion, de quartier, de situation en léger retrait des sites touristiques permet de valider cette approche ; il convient, comme l’expert, de ne pas retenir comme pertinents les chiffres d’affaires des 3 autres boutiques de souvenirs produits par l’appelante, toutes situées sur des axes touristiques.

La société Jade qui fait état de l’indemnisation d’une simple perte de chance ne peut pas davantage être suivie par la cour alors que le préjudice subi par la société Mehana France est un préjudice de perte de marge réellement subi et non la perte d’une chance de réaliser un meilleur chiffre d’affaires.

En conséquence, la cour retiendra comme préjudice subi du fait du chantier réalisé par la société Jade la somme de 45 088 € retenue par l’expert sans qu’il y ait lieu d’y ajouter le coût de remplacement d’un store, à défaut de pièce probante de ce préjudice.

Il résulte des constatations de l’expert et des photographies du chantier que la gêne visuelle subie par les clients de la boutique depuis la place de l’Opéra a été causée principalement par les panneaux publicitaires apposés de novembre 2007 à octobre 2009 par la société JC Decaux sur les palissades du chantier qui ont masqué en partie la devanture du magasin depuis la place de l’Opéra.

Ce préjudice visuel ne peut être imputé à la société Jade qui n’est ni le donneur d’ordre ni le propriétaire de ces panneaux .

Il convient de déduire du préjudice total subi par la société Mehana France au titre des troubles anormaux de voisinage causés par le chantier la part du préjudice lié à l’apposition de ces panneaux évaluée à un tiers du préjudice total soit 15 029, 33 €, de sorte que la société Jade sera condamnée à payer à la société Mehana France la somme de 45 088 – 15 029, 33 = 30 058, 67 € .

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris sur la somme de 5 000 € allouée par le tribunal et de la date de mise à disposition du présent arrêt sur le surplus du montant de l’indemnisation.

Sur la responsabilité de la société Foncière Massena

La société Mehana France soutient que les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble entrepris par la société bailleresse ont entravé la visibilité du commerce, notamment en raison de la pose d’un échafaudage avec bâches sur la devanture de la boutique. L’expert a relevé, à ce titre, que cette dernière avait ainsi été rendue quasiment invisible depuis la place de l’Opéra durant la période de ravalement, du 12 septembre à fin décembre 2008. Il a conclu que c’est la combinaison des deux chantiers qui a rendu le magasin quasiment invisible depuis la place de l’Opéra et que le manque à gagner durant cette période devrait être réparti entre les deux chantiers.

La société Mehana France fonde sa demande sur le non respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme de l’article 1719 du code civil nonobstant la clause de l’article 6 du bail.

La société Foncière Massena ne conteste pas avoir apposé un échafaudage sur la façade de l’immeuble durant une période de trois mois et demi en 2008 mais relève que le magasin est resté ouvert durant cette période et a pu fonctionner normalement, pour autant que l’exploitation ne fût pas gênée par le chantier voisin. Elle considère en effet que le préjudice de la société locataire est essentiellement lié au chantier voisin d’une durée de plus de deux années (installation de palissades sur la voirie neutralisant complètement le trottoir devant le magasin, pose de grands panneaux publicitaires sur cette palissade occultant de plus fort l’enseigne, passage d’engins de travaux engendrant salissures et gravats, nuisances sonores, atmosphère de poussière et, ponctuellement, odeurs de mazout, tels que constatés par l’expert).

En toute hypothèse, elle se prévaut du bail la liant à la société Mehana France, aux termes duquelle preneur devra souffrir tous travaux de réparation et d’aménagement exécutés par le bailleur et fait valoir que le ravalement n’a pas interdit au preneur d’exploiter sa boutique. Le bailleur ajoute avoir indemnisé à l’amiable sa locataire des désagréments liés au ravalement par le crédit du compte de sa locataire en novembre 2010 de la somme de 1 976, 50 €.

Or, le bail liant les parties dispose, en son article 6 : Le Preneur aura l’obligation de souffrir, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer toute construction voisine pouvant diminuer le jour et la vue, et ce, qu’elle qu’en soit la durée, excédât-elle quarante jours, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil. ». Et l’article 7 ' 3^e alinéa énonce que : « Le Preneur devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, aménagements, que le Bailleur serait amené à faire exécuter en cours de bail dans les biens immobiliers, objet des présentes, quelles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours, et ce, par dérogation expresse à l’article 1724 du code civil ».

La licéité des clauses dites ' de souffrance ' n’est pas plus discutée que le principe selon lequel le preneur doit supporter sans indemnité les travaux nécessaires.

Il appartient à la société Mehana France qui sollicite, nonobstant l’existence de ces clauses de souffrance, l’indemnisation du préjudice subi pendant les travaux de ravalement d’établir que le bailleur lui a, par son fait, occasionné une gêne anormale excédant les prévisions des clauses de souffrance.

Il résulte du rapport de M. Y que l’échafaudage avec bâches posé par la société Foncière Massena aux fins de ravalement de l’immeuble du 12 septembre à fin décembre 2008 a rendu le magasin Mehana France quasiment invisible depuis la place de l’Opéra ; que la devanture rouge vif de la boutique a disparu alors qu’auparavant elle restait, malgré les emplacements publicitaires, visible selon certains angles depuis les abords de la place de l’Opéra.

Pendant cette période, le chiffre d’affaires de la boutique a chuté de telle sorte que la société Mehana France a décidé de fermer le magasin en novembre et décembre 2008.

La cour estime, comme le tribunal, que les conséquences de la pose de l’échafaudage sur la visibilité du magasin, en raison de la perte complète de visibilité de la boutique depuis la place de l’Opéra excèdent les prévisions des clauses de sorte que la société Foncière Massena sera condamnée, sur le fondement de l’article 1719 du code civil qui oblige le bailleur à garantir la jouissance paisible du preneur, à indemniser la société Mehana France du manque à gagner supporté par le preneur pendant le ravalement justement arbitré par le tribunal à la somme de 5 000 € sans qu’il y ait lieu de déduire de cette somme la ristourne opérée par le bailleur sur le loyer de janvier 2009 à hauteur de 1 976, 50 € qui viendra s’ajouter à l’indemnité de 5 000 €.

Sur le surplus des demandes :

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, y compris les frais d’expertise et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, les sociétés Jade et Foncière Massena qui succombent seront condamnées in solidum à payer à la société Mehana France la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt de cette cour ayant déjà déclaré irrecevable l’appel provoqué formé par la société Jade à l’encontre de la société Eiffage Construction Ile de France Habitat,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la société Jade responsable des troubles anormaux de voisinage occasionnés par son chantier de 2007 à 2009 et la société Foncière Massena responsable des gênes d’exploitation et des pertes de visibilité occasionnées par le ravalement de l’immeuble de septembre à décembre 2008 et le confirme également sur les condamnations de la société Foncière Massena à payer à la société Mehana France la somme de 5 000€ en réparation des troubles causés par le ravalement de l’immeuble et fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,

Le réformant sur le surplus,

Condamne la société Jade à payer à la société Mehana France la somme de 30 058, 67 € en réparation de ses troubles anormaux de voisinage, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013, sur 5 000 €, et à compter de la mise à disposition de l’arrêt sur le surplus,

Condamne, en outre, les sociétés Jade et Foncière Massena in solidum au paiement la société Mehana France de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum les sociétés Jade et Foncière Massena aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE