ARRET

N°

C

Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES D E LA SOMME

C/

K

G AC

SARL JB IMMOBILIER

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE SECTION 2

ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/01096

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU DIX FÉVRIER DEUX MILLE DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur H AH AI C

placé sous curatelle renforcée de l’UDAF

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

80300 Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2012/004141 du 17/04/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES

DE LA SOMME

en sa qualité de curatrice renforcée de Monsieur H C

XXX

XXX

Représentés par M^e Isabelle BOUQUET, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e RICARD, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e BOUQUET

APPELANTS

ET

Monsieur J K

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame F G AC

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Grégoire FRISON, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e RICBOURG, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e FRISON

SARL JB IMMOBILIER

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

80300 Z

Représentée et plaidant par M^e Christophe WACQUET, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 25 juin 2013 devant la cour composée de Monsieur Lionel RINUY, président de chambre, Madame AK-AL AM et Madame N O, conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Line ADDINK, greffier.

Sur le rapport de Monsieur RINUY, président et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 octobre 2013, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 22 octobre 2013, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DÉCISION :

Suivant mandat du 26 avril 2010, Monsieur H C a confié la vente de son immeuble situé à Conty à la SARL J.B. Immobilier moyennant un prix net vendeur de 150.000 €.

Monsieur J K et Madame F G AC ont fait une proposition à hauteur de

129.000 € nets vendeur, qui a dans un premier temps a fait l’objet d’un refus de la part du Monsieur H C puis qu’il a acceptée après quelques jours de réflexion.

La SARL J.B. Immobilier a donc fait régulariser un compromis de vente entre les parties le 22 mai 2010, sous la condition suspensive d’obtention d’un financement par les acquéreurs.

Par jugement du 29 juin 2010, le juge des tutelles du tribunal d’instance d’Amiens a placé Monsieur H C sous sauvegarde de justice.

Par jugement du 19 novembre 2010, il l’a placé sous curatelle renforcée pour une durée de 60 mis et désigné l’UDAF en qualité de curateur.

L’UDAF s’est alors refusée à conclure définitivement la vente sollicitant la vérification des conditions dans lesquelles le compromis avait été régularisé, ainsi qu’une estimation de la valeur vénale du bien immobilier objet des conventions d’ores et déjà signées.

Par acte du 31 octobre 2011, Monsieur J K et Madame F G AC ont fait assigner à jour fixe Monsieur H C, l’UDAF et la SARL J.B. Immobilier devant le tribunal de grande instance d’Amiens afin de voir Monsieur H C et l’UDAF condamnés solidairement à réitérer sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les deux mois de la signification du jugement l’acte de vente de l’immeuble conformément au compromis signé le 22 mai 2010 et à leur verser la somme de 3.000 € pour résistance abusive ainsi que la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire d’obtenir la condamnation de la SARL J.B. Immobilier à leur verser les sommes de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur H C et l’UDAF ont sollicité en défense le débouté de Monsieur J K et Madame F G AC et de voir constater la nullité du compromis de vente régularisé le 22 mai 2010, à titre subsidiaire la condamnation de la SARL J.B. Immobilier à leur verser les sommes de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et la condamnation de l’ensemble des autres parties à leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SARL J.B. Immobilier a conclu au débouté de Monsieur J K et Madame F G AC de leurs demandes subsidiaires et la condamnation solidaire de Monsieur H C et l’UDAF à réitérer la vente dans le délai d’un mois sous astreinte de 100 € par jour de retard ainsi qu’à lui payer les sommes de 1.500 € à titre de dommages et intérêts et de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du jugement rendu le 10 février 2012, le tribunal de grande instance d’Amiens a débouté Monsieur H C et l’UDAF de leur demande de nullité du compromis de vente régularisé le 22 mai 2010, les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de la SARL J.B. Immobilier, les a condamnés solidairement à régulariser la vente immobilière conformément au compromis signé par les parties le 22 mai 2010 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 30 € par jour de retard, astreinte qui courra pendant un délai de 6 mois et au bénéfice de Monsieur J K et Madame F G AC, a débouté Monsieur J K et Madame F G AC de leur demande de dommages et intérêts, débouté la SARL J.B. Immobilier de sa demande de dommages et intérêts, débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes autres ou plus amples, condamné in solidum Monsieur H C et l’UDAF aux dépens, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration enregistrée le 20 mars 2012, Monsieur H C et l’UDAF ont interjeté appel général de cette décision.

Par acte du 28 mars 2012, ils ont saisi le Premier Président de la Cour d’appel d’une demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement, demande rejetée aux termes de l’ordonnance rendue le 14 juin 2012 qui a également dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, il est renvoyé aux conclusions transmises par RPVA le 3 octobre 2012 par Monsieur H C et l’UDAF, le 4 avril 2012 par Monsieur J K et Madame F G AC, et le 15 janvier 2013 par la SARL J.B. Immobilier.

Monsieur H C et l’UDAF – en sa qualité de curatrice renforcée de Monsieur C – demandent à la Cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, en conséquence, d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens le 10 février 2012 en toutes ses dispositions, de prononcer la nullité du compromis de vente régularisé le 22 mai 2010, par application des dispositions de l’article 464 du code civil, ou subsidiairement par application des dispositions de l’article 414-l du code civil, à titre subsidiaire, de dire que le transfert de propriété ne pourrait intervenir qu’à la date de signature de l`acte authentique, à titre infiniment subsidiaire, de condamner la SARL J.B. Immobilier à payer à Monsieur H C et l’UDAF ès-qualité la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, par application des dispositions de l’article 1147 du code civil, en tout état de cause, de condamner Monsieur J K, Madame F G AC et la SARL J.B. Immobilier solidairement à leur payer la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, et d’accorder à la SCP Bouquet Chivot Fayein-Bourgois Wadier le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur J K et Madame F G AC demandent à la Cour, vu les dispositions des articles 489, 1583 et 1589 du code civil, de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens en date du 10 février 2012 et par conséquent de déclarer leur recevable et bien fondée, et en conséquence de condamner Monsieur H C et l’UDAF en qualité de curateur solidairement à réitérer sous astreinte de 30 € par jour de retard dans les deux mois de la signification du présent jugement (sic) en l’étude de Maître X un acte de vente pour l’immeuble sis à XXX, XXX, conformément au compromis signé entre les parties le 22 mai 2010, les condamner solidairement à payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre infiniment subsidiaire, si la demande de réitération n’était pas jugée fondée, de condamner la SARL J.B. Immobilier à leur payer solidairement les sommes de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SARL J.B. Immobilier demande à la Cour de dire l’UDAF et Monsieur H C autant irrecevables que mal fondés en leur appel, de les débouter purement et simplement de leurs fins, moyens et prétentions, par suite, de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens le 10 février 2012 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre les appelants, en conséquence, de déclarer Monsieur J K et Madame F G AC autant recevables que bien fondés en leurs demandes principales, mais mal fondés en leurs demandes subsidiaires, de la déclarer autant recevable que bien fondée en ses demandes, à titre principal, de condamner solidairement Monsieur H C et l’UDAF es-qualité de curateur à réitérer la vente immobilière ayant fait l’objet d’un compromis en date du 22 mai 2010 dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement du 10 février 2012 et au-delà, sous astreinte de 30 € par jour de retard, et , sous le bénéfice de la même solidarité, à lui verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, à titre subsidiaire, dire qu’elle n’a commis aucune faute, de débouter Monsieur J K et Madame F G AC de leur demande visant à obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur H C et l’UDAF es-qualité de curateur à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de procédure de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2013 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 juin 2013 pour y être plaidée.

SUR CE

Monsieur H C et l’UDAF font valoir les dispositions de l’article 464 du code civil et soutiennent que Monsieur J K et Madame F G AC ne pouvaient pas ne pas avoir conscience des troubles présentés par Monsieur H C, qu’il ressort de l’évaluation du bien en cause par Maître X à la somme de 160.000 € un préjudice de l’ordre de 30.000 €, que Maître Y a évalué l’immeuble à un montant identique, qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement et de prononcer la nullité du compromis de vente en date du 22 mai 2010, qu’à titre subsidiaire ce compromis doit être déclaré nul et de nul effet par application des dispositions de l’article 414-l du code civil, que la jurisprudence précise que 'la nullité des actes faits par un majeur en tutelle antérieurement à l’ouverture de cette mesure de protection ne suppose pas la preuve de l’insanité d’esprit au moment où l’acte a été passé mais est seulement subordonnée à la condition que la cause ayant déterminé l’ouverture de la tutelle ait existé à l’époque où l’acte a été fait’ (1^re Civ. 24 mai 2007, Bull. 2007, I, n°208), que la Cour de cassation a également considéré qu’il convient de prendre en considération les constatations faites par le jugement d’ouverture d’un régime de protection intervenu avant ou après l’acte en question (1^re Civ. 7 mars 2000, Bull. Civ. 2000, I, n°79), que dans une autre espèce il a été jugé que 'la preuve de l’existence d’un trouble mental au moment de la souscription des avenants litigieux pouvait être rapportée par tous moyens’ (1^re Civ. 20 juin 2012), qu’il résulte du jugement ordonnant la curatelle renforcée que, dès le 1^er avril 2010, le Docteur A, médecin spécialiste inscrit sur la liste établie par le Procureur de la République, a constaté les troubles dont Monsieur C était atteint, alors que le compromis a été régularisé le 22 mai 2010, que sur la base de ce certificat médical Monsieur le Procureur de la République a, dès le 7 juin 2010, saisi le juge des tutelles, qu’il résulte du certificat médical établi par le Docteur B, son médecin traitant, qu’il présente depuis plusieurs années un état de vulnérabilité certain, l’ayant amené à mettre en place une mesure de sauvegarde de justice depuis mars 2010, que la mesure de sauvegarde de justice ordonnée le 29 juin 2010 a pour but d’assurer une protection pour Monsieur C, de manière provisoire, dans l’attente de la décision du juge des tutelles sur l’opportunité d’un régime de protection et qu’une mission complémentaire de vérification des conditions du compromis de vente a été confiée à l’UDAF 80 le 24 août 2010 prouvant les craintes émises par le juge des tutelles quant à la signature de ce compromis de vente, qu’il résulte des termes mêmes de l’assignation que c’est dans le cadre des démarches effectuées par Monsieur C pour se reloger qu’il est apparu qu’il présentait des 'signes de vulnérabilité', que la SARL J.B. Immobilier invoque des décisions rendues par des juridictions d’appel qui n’ont pas été confirmées (sic) par la Cour de cassation mais que cette dernière a estimé que la charge de la preuve incombe à l’acquéreur en cas de placement sous sauvegarde de justice postérieurement à la signature d’un compromis de vente (1^re Civ. 11 mai 2012), que 1'UDAF n’a pas été informée de l’existence du second mandat de vente invoqué par la SARL J.B. Immobilier mais que celle-ci se garde de verser aux débats, qu’à titre très subsidiaire, si la Cour ne suivait pas l’argumentation développée, elle devrait en tout état de cause, considérer que le transfert de propriété ne peut intervenir rétroactivement à la date de signature du compromis, qu’il résulte en effet des dispositions mêmes de ce compromis que 'l’acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l’acte authentique', qu’en conséquence Monsieur J K et Madame F G AC ne peuvent se prévaloir de l’adage 'compromis de vente vaut vente', qu’il y aurait lieu enfin de constater que la SARL J.B. Immobilier, qui a été en contact avec Monsieur C, ne pouvait ignorer les troubles dont il était atteint, et que sa responsabilité doit être engagée par application des dispositions de l’article 1147 du code civil, que sa représentante reconnaît avoir interpellé Monsieur C et lui avoir fait régulariser un mandat de vente, dans des conditions pour le moins suspectes alors qu’il se trouvait dans son jardin, qu’il apparaît encore que le compromis de vente a été régularisé au domicile de Monsieur C qui ne pouvait pas se déplacer… en raison de son état de santé, que, comme l’ensemble des personnes entrant en contact avec lui, elle ne pouvait pas ne pas avoir conscience de ses troubles, qu’en sa qualité de professionnelle, la SARL J.B. Immobilier ne pouvait ignorer que la somme fixée au compromis de vente était inférieure au prix du marché et entraînait à son détriment un préjudice important.

Monsieur J K et Madame F G AC soutiennent que le jugement ne pourra qu’être confirmé, que la mise sous curatelle de Monsieur H C n’est pas susceptible de remettre en cause son accord à la vente et la signature du compromis, que cette mesure de justice est intervenue postérieurement à la signature du compromis et que rien ne permet de suspecter l’existence d’un vice du consentement, que la Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 20 janvier 2009, a considéré que n’est pas nulle une promesse de vente pour défaut de consentement dès lors qu’il n’est pas démontré que la gérante de la SCI venderesse était atteinte d’un trouble mental au moment de la signature de l’acte, la promesse de vente étant antérieure à sa mise sous curatelle ( n° 06/03780, n° JurisData 2009 016809), que la Cour d’appel de Montpellier a jugé dans un arrêt du 5 février 2008 qu''il n’est pas non plus démontré que l’état de santé de Monsieur M ne permettait pas d’authentifier la vente. En effet, la mise sous curatelle simple de celui-ci est postérieure à la vente’ (n° 06/8246), qu’aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur H C était atteint d’un trouble mental l’ayant privé de ses capacités de discernement au moment de la signature de la promesse de vente, que de ce fait, cette dernière vaut vente conformément à la jurisprudence (Douai, 19 mai 2008, n° 06/05411; Lyon, 26 octobre 2010, n° 09/06346 ; Chambéry, XXX, n° 10/00950), que Monsieur H C souhaitait vendre son immeuble trop grand pour se rapprocher d’Amiens et obtenir un logement plus petit, qu’il lui a été laissé la possibilité de rester jusqu’au mois d’octobre et que la proposition lui permettait ainsi de régler ce problème à une valeur proche de celle du marché et rapidement, qu’ils n’ont jamais appelé ou rencontré Monsieur H C en dehors de la visite organisée par l’agence et de la signature du compromis, qu’ils ont obtenu leurs prêts bancaires, adressé toutes les pièces nécessaires à la réitération de l’acte chez le notaire, donné leur préavis depuis octobre 2010 et, en conséquence, logent chez leurs parents, qu’aucune correspondance ne leur a été adressée pour leur indiquer que le compromis serait caduc, qu’il leur a seulement été demandé de faire une proposition plus élevée pour l’achat de l’immeuble mais que leur prêt est engagé et que leur situation professionnelle ne leur permet pas de faire une proposition supplémentaire, que l’UDAF invoque la nullité du compromis sur le fondement des dispositions de l’article 464 du code civil mais que le certificat médical du Docteur B ne mentionne aucunement une altération notoire des facultés personnelles mais simplement une confusion d’esprit qui n’a pu être établie par le médecin expert au moment où il a rédigé son certificat, qu’il précise que cette confusion dure depuis plusieurs années, ce qui exclut l’aspect d’urgence que semble mettre en avant l’UDAF, qu’il n’est produit aucune pièce de nature à justifier qu’au moment de la signature de l’acte l’altération des facultés mentales de Monsieur H C était notoire et connue d’eux, que le seul fait qu’il aurait vendu son immeuble environ 20.000 € moins cher que la valeur du marché est parfaitement insuffisant, qu’il est courant que sur un mandat de vente, il y ait une diminution du prix demandée, qu’il était pressé de partir en ville compte tenu de sa situation et avait fait des démarches à cet effet, que le prix n’est aucunement lésionnaire, s’agissant seulement d’une différence de 15 % du prix, qu’il n’est pas justifié de propositions de vente à hauteur de 150.000 € ou plus, qu’il est établi que Monsieur H C a bien donné son consentement éclairé, qu’il avait la possibilité de le donner et qu’il n’y a aucun vice dans celui-ci, que le notaire a lui même évalué l’immeuble à moins de 150.000 €, qu’à titre subsidiaire, l’UDAF invoque la nullité du compromis au titre des dispositions de l’article 414-1 du code civil, que l’insanité d’esprit n’est pas établie mais une simple vulnérabilité, qu’il y a bien eu un accord sur la chose et sur le prix et dès lors la vente doit être considérée comme parfaite conformément à l’article 1589 du code civil selon une jurisprudence constante, qu’à titre subsidiaire, s’il était conclu à l’existence d’un vice du consentement lié à l’insanité d’esprit de Monsieur H C, il conviendrait de condamner la SARL J.B. Immobilier à leur payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre, que les juges de première instance les ont déboutés de leur demande de dommages intérêts, au motif qu’il ne pouvait être reproché à Monsieur H C et l’UDAF d’avoir commis une résistance abusive, qu’en cause d’appel les appelants ont sollicité la suspension de l’exécution provisoire du jugement de première instance alors qu’ils ne s’étaient pas opposés à cette demande dans le cadre de leurs écritures et ont tardé à conclure au fond, qu’ils font donc traîner la procédure, alors que depuis 2010, eux-mêmes sont contraints de se loger dans des conditions particulièrement délicates, que cette situation leur cause indéniablement un préjudice, qu’il convient de réparer à hauteur de 3.000 €.

La SARL J.B. Immobilier soutient le caractère parfait de la vente, en application des dispositions de l’article 1583 du code civil, Monsieur H C ayant régularisé avec Monsieur J K et Madame F G AC un compromis de vente pour son immeuble sis à Contay alors qu’il était majeur non protégé et parfaitement conscient de ses actes, que la fixation du prix de cession d’un bien immobilier est parfaitement libre et que la condition suspensive insérée au compromis de vente a été levée de longue date puisque les acheteurs ont trouvé un financement dans les délais impartis, que la réitération doit donc être effectuée au plus vite, que l’UDAF refuse de régulariser la vente car elle semble croire que Monsieur H C aurait présenté un trouble mental au moment de la signature du compromis de vente, qu’il résulte des dispositions de l’article 414-1 du code civil que celui qui veut faire annuler un acte sur ce fondement doit non seulement prouver le trouble mental mais encore sa concomitance avec la formation de l’acte, qu’une personne non soumise à un régime de protection est présumée être en possession de toute ses facultés pour conclure valablement, l’ouverture d’une sauvegarde de justice puis d’une curatelle ne faisant pas à elle seule présumer le trouble mental (1^re Civ., 25 mai 2004), d’autant que les causes justifiant l’ouverture d’une mesure de protection ne se confondent pas avec celles permettant l’annulation d’un acte pour insanité d’esprit, qu’a contrario, l’absence de mesure de protection peut être un élément permettant d’écarter l’insanité d’esprit, que dès lors il appartient à l’UDAF de rapporter la preuve que Monsieur H C présentait une insanité d’esprit à l’instant même où il a apposé sa signature sur le compromis de vente le 22 mai 2010, que ni les salariés de l’agence immobilière ni les acheteurs n’ont perçu le moindre signe de défaillance mentale ou encore d’une quelconque fragilité ou vulnérabilité, qu’elle aurait naturellement refusé d’accepter le mandat de vente et de régulariser le compromis si elle avait eu le moindre doute sur l’état de santé du cédant, qu’une agence immobilière d’Z avait également régularisé un mandat de vente avec Monsieur H C sans détecter le moindre signe de vulnérabilité, que Monsieur H C a pris le temps de la réflexion avant de donner sa réponse aux acheteurs ce qui reflète clairement une attitude sensée et met à mal la thèse de l’UDAF, que l’accord sur la chose et sur le prix est donc intervenu au moment même où il a accepté l’offre formulée par les acheteurs, que malgré le certificat médical du 1^er avril 2010 invoqué par l’UDAF et non versé aux débats, celui de son médecin traitant et l’avis du Parquet, le juge des tutelles a placé Monsieur H C uniquement sous sauvegarde de justice le 29 juin 2010, sans que ne soit attribuée à l’UDAF la capacité de l’assister ou de le représenter pour la conclusion des actes d’aliénation, qu’il était donc considéré par le juge des tutelles comme capable de disposer librement de ses biens, qu’en appel, Monsieur H C et l’UDAF ne versent aux débats aucun document supplémentaire par rapport à la procédure de première instance de sorte qu’ils ne rapportent pas plus qu’en première instance, la preuve de leurs allégations, ceci devant entraîner la Cour à confirmer le jugement entrepris, que les jurisprudences de la Cour de cassation évoquées par l’UDAF sont des affaires inédites et ne correspondent en rien au cas d’espèce,qu’il ne lui appartient pas de rapporter la preuve de la lucidité de Monsieur H C que c’est à l’UDAF de rapporter la preuve du trouble mental de ce dernier au moment de la régularisation des actes de vente en l’absence de toute mesure de protection, ce qu’elle est dans l’incapacité de faire, et pour cause, qu’enfin, l’UDAF a cru bon de faire évaluer l’immeuble mais que la fixation du prix de vente d’un bien immobilier est laissée à la libre négociation des parties qui sont libres de fixer un prix de vente au juste prix du marché, en-dessous ou encore au-dessus de celui-ci, que l’article 464 du code civil implique trois conditions cumulatives pour réduire les obligations souscrites par la personne protégée : la preuve d’une inaptitude à défendre ses intérêts, une inaptitude notoire ou connue du cocontractant et une inaptitude à l’époque où les actes ont été passés mais que l’UDAF ne rapporte nullement la preuve de ces éléments ni d’un préjudice subi par la personne protégée, que cette situation entraîne un préjudice tant pour les acheteurs qui n’ont pas pu entrer en possession de l’immeuble et en jouir depuis plus d’un an, que pour elle-même qui ne peut, en l’absence de réitération et de versement du prix de vente, percevoir la commission qui lui est due, qu’à titre subsidiaire il n’est indiqué aucun fondement au soutien des prétentions des acheteurs pour engager sa faute, qu’aucune faute ne saurait lui être imputée dans la mesure où elle n’a jamais décelé aucun trouble mental chez le cédant, que les acheteurs ont rencontré plusieurs fois Monsieur H C, tant au cours de leurs visites que lors de la signature du compromis sans eux non plus déceler le moindre trouble.

Sur la demande de nullité du compromis de vente du 22 mai 2010 en application des dispositions de l’article 464 du code civil

Le premier juge a rappelé les dispositions de l’article 464 du code civil et considéré qu’aucun des documents versés aux débats n’établissait que Monsieur J K et Madame F G AC avaient connaissance de la vulnérabilité de Monsieur H C lors de la signature du compromis de vente ni l’existence d’un préjudice causé à celui-ci par la passation de ce compromis.

Monsieur H C et l’UDAF produisent le certificat médical établi le 1^er avril 2010 par le Docteur D E, médecin spécialiste, aux termes duquel Monsieur H C 'du fait de ses troubles de la personnalité, (…) a été abusé par des démarcheurs malhonnêtes au point d’être endetté à plus de 100 % de ses revenus semble-t-il. Son intelligence est normale. Son incapacité à résister aux demandes d’autrui impose une protection juridique de type curatelle. (…) Il pourrait bénéficier d’une mesure de curatelle définitive, sa pathologie n’étant pas susceptible d’amélioration selon les données acquises de la science', un certificat médical de son médecin traitant, le Docteur P B, en date du 16 mars 2011, attestant que 'Monsieur H C présente depuis plusieurs années un état de vulnérabilité certaine m’ayant amené à mettre en place une demande de sauvegarde de justice depuis mars 2010', une attestation de Monsieur T U, voisin demeurant également XXX, en date du 18 octobre 2012, qu’entre 2008 et la fin de l’année 2010 'des colporteurs mal intentionnés ont profité de sa naïveté pour lui vendre : fenêtres, volets roulants (…) à des prix éhontés. Il n’a pas su faire le choix entre ce qui lui était utile et inutile. Compte tenu de ces circonstances, avec l’assistante sociale je lui ai plusieurs fois rendu visite pour lui venir en aide et surtout pour qu’un régime de protection soit prononcé en sa faveur. Ces faits remontent à la fin de l’année 2009. Courant du mois de mars 2010, Mr C toujours fort influençable et sous l’emprise de ces beaux parleurs a encore signé des crédits à la consommation. La situation s’est dégradée jusqu’au mois de mai époque où par l’intermédiaire d’une agence immobilière il a signé la vente de sa maison', éléments qui confirment certes l’état de vulnérabilité installé de Monsieur H C mais ne démontrent pas que celui-ci était connu de Monsieur J K et Madame F G AC ni de la SARL J.B. Immobilier.

En outre, l’estimation, non datée, de Maître Bénédicte Y, notaire à Acheux-en-Amiénois, adressée à l’UDAF et concluant à ce que 'compte tenu des éléments de comparaison sur le marché immobilier actuel, la valeur vénale de cette maison pourrait se situer dans une fourchette de prix allant de 155 000 Euros 160 000 €', à laquelle fait référence sans y acquiescer expressément Maître R X dans la lettre adressée par lui le 17 janvier 2011 à Monsieur J K et Madame F G AC ('Le 2 décembre 2010, nous vous informions de la décision de l’UDAF de mettre en vente l’immeuble au prix de 160.000 € selon l’estimation de Maître Y et vous demandions de prendre position'), dont les termes sont dubitatifs ('pourrait') et n’impliquent pas que le prix dont il s’agirait soit net pour le vendeur, ne démontre pas suffisamment l’existence d’un préjudice résultant de la conclusion de la vente au prix net vendeur de 129.000 €, étant également observé que la mise en vente est intervenue sur la base d’un prix net vendeur de 150.000 € et que les appelants ne justifient d’aucune offre faite à un montant supérieur à celui du compromis.

Monsieur J K et Madame F G AC produisent quant à eux la lettre que leur a également adressée Maître R X le 21 octobre 2010, leur indiquant : 'A la demande de l’UDAF, il a été procédé à deux nouvelles estimations de la maison, par moi-même et par un de mes confrères. Mon estimation s’élève à 150.000,00 €, et celle de mon confrère est supérieure', qui ne fait pas non plus mention de ce qu’il s’agit d’un prix net vendeur et s’établit en deçà de l’estimation de Maître Y.

En conséquence, ni la connaissance par les intimés de la vulnérabilité de Monsieur H C lors de la signature du compromis de vente ni l’existence d’un préjudice résultant pour lui de la passation du compromis n’étant démontrés, le jugement doit être approuvé en ce qu’il a débouté Monsieur H C et l’UDAF de leur demande de nullité du compromis de vente sur le fondement de l’article 464 du code civil.

Sur la demande subsidiaire de nullité du compromis de vente du 22 mai 2010 en application des dispositions de l’article 414-l du code civil

C’est par de justes motifs, adoptés par la Cour, que le premier juge a également débouté Monsieur H C et l’UDAF de leur demande de nullité du compromis de vente du 22 mai 2010 sur le fondement de l’article 414-l du code civil après avoir rappelé que devait être apportée la preuve de l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte attaqué et qu’une telle preuve ne résultait pas des deux certificats médicaux, ci-dessus analysés, des 1^er avril 2010 et 16 mars 2011.

Force est de constater qu’en cause d’appel et même en considérant l’attestation de Monsieur T U du 18 octobre 2012 précédemment évoquée, la preuve n’est pas davantage rapportée par Monsieur H C et l’UDAF de l’existence d’un trouble mental lorsque Monsieur H C a déclaré accepter l’offre de Monsieur J K et Madame F G AC puis a signé le compromis de vente.

En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur H C et l’UDAF de leur demande de nullité du compromis de vente sur ce fondement.

Sur les demandes des appelants de condamnation à dommages et intérêts de la SARL J.B. Immobilier

Le premier juge a rappelé les dispositions de l’article 1147 du code civil dont les appelants demandent l’application pour mettre en jeu la responsabilité de la SARL J.B. Immobilier.

Il ne résulte pas des circonstances de la signature du compromis de vente par Monsieur H C telles qu’elle sont été rappelées que la SARL J.B. Immobilier ait connu la vulnérabilité de celui-ci ni que la passation de cet acte ait causé un préjudice à Monsieur H C, dont il n’est pas en outre démontré qu’il était l’objet d’un trouble mental au moment de l’acte.

Par ailleurs, le fait que la représentante de la SARL J.B. Immobilier a interpellé Monsieur H C dans son jardin et l’a alors invité à lui confier un mandat de vente de son immeuble, dont il ne disconvient pas qu’il souhaitait effectivement le vendre, et le fait qu’ensuite le compromis de vente a régularisé à son domicile en raison de son état de santé, étant observé qu’une difficulté de déplacement ne constitue pas en elle-même une vulnérabilité et ne démontre pas un trouble mental, ne démontrent pas l’inexécution par la SARL J.B. Immobilier de ses obligations contractuelles et ne justifient donc pas la demande de dommages et intérêts formée à son encontre par Monsieur H C et l’UDAF.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur J K et Madame F G AC de condamnation solidaire des appelants à réitérer en l’étude de Maître X, sous astreinte de 30 € par jour de retard, l’acte de vente de l’immeuble sis à XXX, XXX, conformément au compromis signé le 22 mai 2010

Dès lors que Monsieur H C et l’UDAF sont déboutés de leurs demandes principale et subsidiaire de nullité du compromis signé le 22 mai 2010 et qu’aucun autre motif de mise en cause de la validité de cet acte, comportant un consentement réciproque sur la chose et le prix de Monsieur H C, d’une part, et de Monsieur J K et Madame F G AC, d’autre part, n’est relevé, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à régulariser la vente immobilière dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 30 € par jour de retard, courant pendant un délai de 6 mois.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur J K et Madame F G AC

S’il n’est pas démontré que l’état de vulnérabilité de Monsieur H C était connu de Monsieur J K et Madame F G AC lors de la passation de l’acte en cause, cet état n’en était pas moins réel dès le mois de mai 2010.

Monsieur H C a été placé le 29 juin 2010 sous sauvegarde de justice puis, par jugement du 19 novembre 2010, sous curatelle renforcée, l’UDAF étant désignée en qualité de curateur et ainsi chargée de s’assurer des conditions de réalisation de cet acte, notamment au regard des dispositions des articles 464 et 414-1du code civil.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur J K et Madame F G AC de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’exercice du droit d’appel ne dégénère en abus pouvant fonder une demande de dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou de légèreté blâmable. Ces exigences ne sont pas satisfaites en l’espèce.

De même, il ne saurait être reproché à Monsieur H C et l’UDAF d’avoir sollicité la suspension de l’exécution provisoire du jugement frappé d’appel.

Ajoutant au jugement, la Cour déboutera donc Monsieur J K et Madame F G AC de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SARL J.B. Immobilier

C’est par de justes motifs, adoptés par la Cour, que le premier juge a débouté la SARL J.B. Immobilier de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive dès lors qu’un préjudice n’était pas démontré.

En tout état de cause, le recours introduit par Monsieur H C et l’UDAF dans le contexte précédemment décrit d’un acte passé quelques jours avant la mise sous sauvegarde de justice et alors que Monsieur H C avait été sollicité dans son jardin par un représentant de la SARL J.B. Immobilier ne présente pas un caractère fautif dont cette dernière puisse se prévaloir.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SARL J.B. Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et, y ajoutant, la Cour la déboutera de sa demande en ce qu’elle s’appuie sur le temps écoulé du fait de la procédure d’appel, en l’absence d’abus des appelants dans l’exercice de cette voie de recours.

Sur les dépens et frais hors dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de celui-ci et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en leur appel, Monsieur H C et l’UDAF seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et ne peuvent qu’être déboutés de leur demande sur le fondement de cet article.

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur J K et Madame F G AC l’entière charge de leurs frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SARL J.B. Immobilier la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 février 2012 par le tribunal de grande instance d’Amiens,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur J K et Madame F G AC de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel,

Déboute la SARL J.B. Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel,

Condamne in solidum Monsieur H C et l’UDAF en qualité de curatrice aux dépens d’appel,

Déboute Monsieur H C et l’UDAF de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL J.B. Immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur H C et l’UDAF en qualité de curatrice à payer à Monsieur J K et Madame F G AC la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT