Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 OCTOBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/15787

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 19 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS -
RG n° 12/12182

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 39 RUE
CAULAINCOURT 75018 PARIS, représenté par son syndic, S.A SIMON TANAY DE KAENEL, exerçant sous le nom commercial 'K.S.T.', SA inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 582 005 690 00026, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Vincent DE LA
SEIGLIERE, avocat au barreau de PARIS, toque :
D1261

INTIMEE

Madame X Y

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Caroline BORIS
LIPSZYC, avocat au barreau de PARIS, toque :
G0667

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame X Z,
Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame A B, Présidente de chambre,

Madame X Z, Conseillère,

Madame C D, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame X
Z, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Madame X Y est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis 39 rue Caulaincourt à
Paris (18^e). Une difficulté l’oppose au syndicat des copropriétaires de son immeuble au sujet des charges de ravalement.

Le règlement de copropriété de l’immeuble, du 9 janvier 1953, prévoit que sont comprises dans les charges communes «les frais de ravalement des façades extérieures et intérieures (en ce compris lorsqu’ils sont la conséquence d’un ravalement général des frais des peintures des balcons, des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des gardes-corps, balustrades, appuis des balcons et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriété privée) ». Le même règlement prévoit cependant que « les boutiques au rez-de-chaussée ne participeront pas à cette dépense, par contre elles doivent assurer l’entretien à leurs frais de leurs devantures, vitrines, fermeture comme il est dut au paragraphe B du chapitre 1^er au titre 2 ».

Le 8 novembre 2010, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n°4 votant des travaux de ravalement des façades côté jardin et de réparation des balcons et de leur étanchéité.
L’assemblée a décidé de répartir les charges de ce ravalement en charges communes générales.

Dès la réception de l’appel de fonds du 22 novembre 2010 pour les travaux de ravalement, Madame Y a protesté. Après avoir annulé l’appel, le syndic l’a finalement réitéré, indiquant à Madame Y qu’aucune régularisation ne pouvait intervenir, faute par elle d’avoir contesté le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2010 dans les délais légaux.

Madame Y n’ayant pas réglé ses charges de ravalement, une assemblée générale du 4 juin 2012 a voté une résolution n°20 décidant d’engager contre elle une procédure de recouvrement.

Par acte d’huissier du 9 août 2012, Madame Y a assigné le syndicat des copropriétaires du 39 rue Caulaincourt afin de voir à titre principal :

— déclarer illicites les appels de fonds réclamés par le syndicat depuis le 22 novembre 2010 à hauteur de 4.870,70 euros au titre des travaux de ravalement des façades votés à la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2010,

— prononcer la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2012.

Par jugement du 19 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— déclaré illicites les appels de fonds réclamés à Madame Y par le syndicat des copropriétaires du 39 rue Caulaincourt à hauteur de 4.870,70 euros au titre des travaux de ravalement des façades votés à la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2010,

— débouté Madame Y de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2012,

— réputé non écrite la clause du règlement de copropriété du 9 janvier 1953 stipulant en page 15 à propos des frais de ravalement: « Toutefois les boutiques au rez-de-chaussée ne participeront pas à cette dépense, par contre elles doivent assurer l’entretien à leurs frais de leurs devantures, vitrines, fermeture comme il est dit au paragraphe B du chapitre 1^er au titre 2 » et dit que les boutiques du rez-de-chaussée participeront à hauteur de leurs tantièmes aux frais de ravalement de l’immeuble, tout en conservant à leur charge l’entretien à leurs frais de leurs devantures, vitrines, fermetures,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 39 rue Caulaincourt de sa demande de condamnation de
X Y à lui verser la somme de 4.870,70 euros au titre des charges de ravalement impayées,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 39 rue Caulaincourt à payer à X Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— rappelé que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent bénéficier de droit à Madame Y,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 39 rue Caulaincourt aux entiers dépens recouvrables conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 39 rue
Caulaincourt a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 23 juillet 2014, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 février 2015,

— d’infirmer le jugement déféré sauf :

en ce qu’il a réputé non écrite la clause du règlement de copropriété du 9 janvier 1953 stipulant en page 15, à propos des frais de ravalement, que les boutiques au rez de chaussée ne participeront pas à cette dépense,

·

en ce qu’il a débouté Madame Y de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2012,

·

— débouter Madame Y de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame Y à lui payer la somme de 4.870,70 euros avec intérêt légal à compter au 6 juillet 2012, après avoir constaté que les appels de fonds réclamés depuis le 22 novembre 2010 au titre des travaux de ravalement de façade et de réparation des balcons votés en 4^e résolution de l’assemblée générale du 08 novembre 2010 étaient licites et, subsidiairement, que Madame Y a approuvé leur répartition individuelle par son vote de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2013,

— dire que la clause de dispense de participation des boutiques du rez-de-chaussée aux dépens des ravalements, réputée non écrite, est censée n’avoir jamais existé,

— condamner Madame Y à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile,

— condamner Madame Y aux entiers dépens avec distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Madame X Y demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 5 mars 2015, de:

— confirmer le jugement déféré ayant :

déclaré illicites les appels de fonds pour les travaux de ravalement à hauteur de 4.870,70 euros, votés à la résolution n°4 de l’assemblée générale du 08 novembre 2010,

·

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 4.870,70 euros au titre des charges de ravalement impayées,

·

condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

·

— infirmer le jugement entrepris ,

en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 04 juin 2012,

·

et en ce qu’il a réputé non écrite la clause du règlement de copropriété du 09 janvier 1953 dispensant les boutiques du rez-de-chaussée des dépenses de ravalement tout en conservant à leur charge l’entretien à leurs frais de leurs devantures vitrines, fermetures ;

·

— statuant à nouveau, prononcer la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 juin 2012 ayant décidé d’engager contre elle une procédure de recouvrement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, dire que la clause réputée non écrite ne vaut que pour l’avenir et ne pourra prendre effet que pour l’avenir, à compter de la date à laquelle la décision aura acquis l’autorité de la chose jugée,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 39 rue Caulaincourt 75018 Paris à la somme de 4.500 euros au profit de Madame Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispenser, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute contribution aux frais engagés par la copropriété au titre de la présente instance,

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de son avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA
COUR,

Sur la licéité des appels de fonds pour les travaux de ravalement

Les parties restent divisées sur la licéité des appels de fonds émis par le syndic en exécution de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2010 ayant voté les travaux de ravalement des façades côté jardin et de réparation des balcons et de leur étanchéité, et prévu que les charges de ce ravalement seraient réparties en charges communes générales.

Le syndicat des copropriétaires prétend que Madame Y ne peut contester ces appels de fonds, faute d’avoir demandé l’annulation de la décision d’assemblée générale du 8 novembre 2010 devenue définitive, quand bien même celle-ci serait contraire au règlement de copropriété. Il conteste la décision de première instance ayant estimé que le syndic aurait dû répartir les charges communes conformément aux dispositions du règlement de copropriété, sans tenir compte des décisions prises par l’assemble en violation des règles prescrites par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que si le syndic a bien l’obligation de respecter le règlement de copropriété, il doit aussi assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale et ne peut se faire juge de l’opportunité ou de la régularité des décisions prises en assemblée ;
qu’il ne lui appartenait pas de considérer comme inopérante la résolution du 8 novembre 2010, ce rôle revenant à la juridiction compétente saisie d’une demande d’annulation. C’est pourquoi il demande à la cour de condamner Madame Y au paiement de ces appels de fonds.

Madame Y soutient en substance qu’elle est recevable en son action en rectification de son décompte individuel de charges, soumise à la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965. Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a relevé que la clause du règlement de copropriété exonérant des charges de ravalement les locaux du rez-de-chaussée n’avait pas été modifiée à la date des travaux, ni par l’assemblée générale statuant dans les conditions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ni par le tribunal statuant en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965; que le syndicat avait contrevenu au règlement de copropriété en lui réclamant les appels de fonds au titre des travaux de ravalement votés le 8 novembre 2010.

S’il est exact qu’un copropriétaire peut toujours demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels, ou invoquer le fait que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété, cette contestation étant soumise à la prescription décennale, en l’espèce, la situation est un peu différente et plus complexe puisque le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement des charges communes de ravalement sur la base d’une décision d’assemblée générale ayant voté ces travaux et décidé que la répartition des charges, pour ces travaux, serait faite en charges communes générales.

Dès lors que les charges ont été réclamées en vertu d’une décision d’assemblée générale du 8 novembre 2010, il appartenait à Madame Y de contester la modification de la répartition des charges opérée par cette décision dans le délai de 2 mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Or ce délai était expiré à la date de l’assignation. Dès lors que l’intimée ne démontre pas que la répartition des charges de ravalement votée était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle est aujourd’hui irrecevable à contester la modification effectuée le 8 novembre 2010 et à revendiquer l’application d’une clause contraire du règlement de copropriété dont le syndicat des copropriétaires demande par ailleurs de constater le caractère illicite et de la réputer non écrite.

Dans ce contexte, si le syndicat des copropriétaires a bien l’obligation, comme l’a rappelé le premier juge, de veiller au respect du règlement de copropriété, il a aussi celle d’assurer l’exécution des délibérations d’assemblée générale et d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble, et pour cela de faire exécuter les travaux votés par ladite assemblée et poursuivre le cas échéant le recouvrement des charges nécessaires à leur exécution.

Enfin si l’article 11 prévoit effectivement que « sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires », ce texte prévoit aussi que « lorsque des travaux (') sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité

exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité », ce qui peut s’appliquer aux travaux de ravalement nécessitant une répartition conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 8 novembre 2010 que les travaux de ravalement litigieux ont été votés à la majorité requise par la loi (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) et adoptés précisément à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, et leur répartition en charges communes générales a été décidée à la même majorité.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré, de déclarer licites les appels de fonds effectués par le syndicat des copropriétaires sur la base de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2010 et de condamner Madame Y à lui payer la somme de 4.870,70 euros au titre des charges de ravalement impayées, avec intérêt légal à compter au 6 juillet 2012, date à laquelle cette somme était exigible, ainsi que cela résulte du relevé individuel de charges adressé à M^me Y le 14 juin 2012.

Sur la validité de la clause de répartition des charges de ravalement du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a réputé non écrite la clause du règlement de copropriété du 9 janvier 1953 dispensant les boutiques du rez-de-chaussée de participer aux frais de ravalement au regard des dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame Y sollicite l’infirmation du jugement déféré, en soutenant que les boutiques du rez-de-chaussée étaient exonérées des frais de ravalement, et qu’en tout état de cause, la décision constatant le caractère non écrit d’une clause ne pouvait avoir d’effet que pour l’avenir. Elle fait valoir comme en première instance que son local commercial ne dispose d’aucun accès ni ouverture du mur sur cour dont le ravalement a été voté, et qu’elle assure déjà l’entretien de ses devantures et vitrines;
que le paiement de frais de ravalement viendrait à lui faire supporter deux fois le coût de l’entretien.

La constatation du caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété ne pouvant être prononcée que par le juge ainsi que cela résulte des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère illicite de la clause peut être invoquée par le syndicat des copropriétaires par voie d’exception à la suite d’une demande en paiement de charges.

L’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d’ordre public, prévoit que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Le premier juge a relevé a juste titre que les charges de ravalement sont des charges d’entretien et de conservation de l’immeuble et que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ne pouvaient en être dispensés. Par ailleurs, il ne peut être soutenu comme le fait l’intimée qu’elle supporterait deux fois le coût de l’entretien puisqu’elle assure déjà l’entretien de ses vitrines et devantures, ces derniers éléments étant selon le règlement de copropriété des parties privatives dont l’entretien lui incombe et ne pouvant constituer des dépenses communes. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré illicite la clause du règlement de copropriété dispensant les boutiques du rez-de-chaussée de participer aux frais de ravalement.

S’agissant des conséquences de l’illicéité de la clause, l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « lorsque le juge en application de l’alinéa premier du présent article répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Contrairement à ce que soutient Madame Y, la constatation du caractère non écrit de la

clause de dispense de participation aux frais de ravalement des boutiques du rez-de-chaussée, ne nécessite pas en l’espèce d’autre répartition que celle de dire que son lot du rez-de-chaussée doit participer à la dépense, la clause de dispense prévue au règlement de copropriété étant censée ne jamais avoir existé. Elle ne peut soutenir que l’illicéité de la clause ne saurait avoir d’effet que pour l’avenir, les appels de fonds ayant été été effectués, comme il a été dit plus haut, en vertu d’une décision définitive d’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2012

Cette résolution a autorisé le syndic à entamer une procédure en recouvrement de charges notamment à l’encontre de Madame Y à la suite des appels de fonds pour le ravalement de la façade arrière.

Madame Y soutient que le fait de voter une action en recouvrement en raison d’une d’une créance non certaine non liquide et non exigible, constituait un abus de droit.

Il y a abus lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits sans profit pour elle même, dans l’intention de nuire, ou dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’appelante, le vote de la résolution n°20 ne fait que tirer les conséquences des appels de fonds votés pour les frais de ravalement par l’assemblée générale du 8 novembre 2010. La résolution litigieuse repose bien sur un intérêt collectif visant à récupérer les fonds nécessaires à l’exécution des travaux de travaux de ravalement dont le vote est définitif. Le syndicat des copropriétaires fait en outre observer à juste titre que lors de l’assemblée générale du 26 février 2013, les copropriétaires ont approuvé les comptes des campagnes travaux, lesquels ont été liquidés pendant l’exercice 2012 ainsi que leur répartition individuelle par copropriétaire.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Madame Y de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2012.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Madame Y perdant son procès contre le syndicat des copropriétaires, sa demande de dispense de participation aux frais de procédure fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé cette dispense au profit de l’intimée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel. Madame Y sera condamnée à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’intimée sera par ailleurs déboutée de ses demandes sur le fondement du même texte. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par Madame X Y qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Déclare valables les appels de fonds effectués par le syndicat des copropriétaires du 39 rue de
Caulaincourt à Paris 18^e en vertu de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2010,

Condamne Madame X Y à payer au syndicat des copropriétaires du 39 rue de
Caulaincourt la somme de 4.870,70 euros au titre des charges de ravalement impayées, avec intérêt légal à compter au 6 juillet 2012,

Condamne Madame X Y à payer au syndicat des copropriétaires du 39 rue de
Caulaincourt la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame X Y de sa demande de de dispense de participation aux frais de procédure fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne Madame X Y aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,