Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 JANVIER 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01247

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/03838

APPELANTE

XXX prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°528 662 885

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

INTIMÉES

SCI CES BOURGOGNE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Versailles sous le n°492 104 120

XXX

XXX

Représentée par M^e Ludovic CUZZI, avocat au barreau de PARIS, toque : R272, avocat postulant

Assistée de M^e Marie LEROY, avocat plaidant substituant M^e Emmanuel GUILLINI de la SELARL PARME AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R272

Association X Y prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Matthieu BROCHIER de l’AARPI DARROIS VILLEY MAILLOT BROCHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R170

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 28 RUE DE BOURGOGNE XXX représenté par son Syndic, la SARL NBGI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

c/o SARL NBGI

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, conclu à effet au 1^er décembre 2009, la SCI CES Bourgogne a donné à bail commercial à l’association X Y des locaux situés XXX à XXX , constituant le lot n°1 de l’ensemble immobilier sis 28 et XXX, soumis au régime de la copropriété.

Par acte du 7 septembre 2010, la SCI XXX a acquis de l’État français le lot n° 2 du même ensemble immobilier.

Le 4 juillet 2011, la SCI XXX a fait constater par huissier, désigné par ordonnance sur requête, les conditions d’occupation du local par l’association X Y.

A compter du 25 juillet 2011, des échanges de courriers ont eu lieu entre la SCI XXX et la SCI CES Bourgogne, la première reprochant à la seconde la violation du règlement de copropriété de l’immeuble au regard, d’une part, de la clause de destination des locaux et, d’autre part, de l’occupation de la cour de l’immeuble. La SCI CES Bourgogne a contesté ces prétendues infractions au règlement de copropriété.

Par acte du 21 février 2012, la SCI du XXX a assigné la SCI CES Bourgogne, l’association X Y et le syndicat des copropriétaires XXX devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de juger l’occupation commerciale du local n°1 non conforme à la destination fixée par le règlement de copropriété et de résilier le bail litigieux.

Par jugement du 17 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré prescrite l’action de la SCI XXX au titre de l’infraction au règlement de copropriété de l’immeuble situé XXX à XXX,

— jugé irrecevable la demande de « constat » formée par la SCI CES Bourgogne,

— débouté la SCI CES Bourgogne de sa demande au titre de la procédure abusive,

— condamné la SCI XXX à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 € à la SCI CES Bourgogne, à l’association X Y et au syndicat des copropriétaires XXX,

— condamné la SCI XXX aux dépens, dont distraction au profit de Maître Denis Tassart,

— ordonné l’exécution provisoire.

XXX a relevé appel de ce jugement le 17 janvier 2014.

Par dernières conclusions du 8 août 2014, la SCI XXX demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire et juger que l’occupation commerciale du lot n°1 est en contradiction avec la destination fixée au règlement de copropriété,

— dire et juger que la SCI CES Bourgogne a manqué à son obligation de respecter la destination prévue par le règlement de copropriété,

— dire et juger que la SCI CES Bourgogne a manqué de manière grave et répétée à faire respecter par sa locataire le règlement de copropriété en ayant laissé annexer la cour commune de l’ensemble immobilier,

— prononcer la résiliation du bail commercial liant la SCI CES Bourgogne et l’association X Y à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner l’expulsion de l’association X Y et de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail commercial situés XXX, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la SCI CES Bourgogne et l’association X Y à libérer la cour commune de l’immeuble, sous astreinte de 500 € par jour de retard suivant la signification du jugement à intervenir,

en tout état de cause,

— débouter la SCI CES Bourgogne, l’association X Y et le syndicat des copropriétaires XXX de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI CES Bourgogne à lui payer la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner la SCI CES Bourgogne à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI CES Bourgogne aux entiers dépens, avec distraction.

Par dernières conclusions du 13 juin 2014, la SCI CES Bourgogne prie la cour de :

à titre principal

— constater la caducité de la déclaration d’appel de la SCI XXX,

— juger en conséquence irrecevable ou inopérant l’appel de la SCI XXX,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé la SCI XXX irrecevable en ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire

— débouter la SCI XXX de ses demandes,

à titre incident

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation de la SCI XXX pour procédure abusive et, statuant à nouveau :

— constater que l’action engagée par la SCI XXX à son encontre est abusive,

— condamner la SCI XXX à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamner la SCI XXX à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI XXX aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 13 juin 2014, l’association X Y demande à la cour, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé prescrite l’action de la SCI XXX,

à titre subsidiaire,

— déclarer mal fondées et rejeter les demandes de la SCI du XXX,

en tout état de cause,

— condamner la SCI XXX à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par ses dernières conclusions du 11 juin 2014, le syndicat des copropriétaires XXX sollicite de la cour qu’elle :

— statue ce que de droit sur les demandes de la SCI XXX,

— condamne toute partie succombante à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, avec distraction.

MOTIFS

Sur la caducité de l’appel

La SCI CES Bourgogne demande de prononcer la caducité de l’appel formé par la SCI XXX par application combinée des articles 954 al 4 et 908 du code de procédure civile aux motifs que l’appelant qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’il invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance, que la SCI XXX s’est contentée d’intégrer dans ses conclusions d’appel quelques ajouts à ses conclusions de première instance qui ne caractérisent pas la critique du jugement déféré de sorte qu’elle doit être considérée comme n’ayant pas valablement conclu au sens de l’article 908 du code de procédure civile, que la déclaration d’appel est caduque et l’appel irrecevable.

XXX s’y oppose en soutenant que l’article 954 al 4 du code de procédure civile n’impose nullement à l’appelant d’invoquer de nouveaux moyens en cause d’appel comme l’interprétation a contrario de l’article 563 du code de procédure civile et le principe du double degré de juridiction le confirment.

Sur ce,

En application de l’article 914 du code de procédure civile, toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel est de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état et les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l’irrecevabilité de l’appel après son dessaisissement .

La cour d’appel n’est donc pas compétente pour statuer sur la demande de caducité ou d’irrecevabilité de l’appel, étant observé surabondamment que la SCI XXX a, conformément à l’article 954 al 4 du code de procédure civile, développé des moyens de droit au soutien de sa demande d’infirmation du jugement sans procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance, qu’elle a conclu en défense sur la prescription de son action et a fondé ses demandes de résiliation de bail sur le défaut de respect par la SCI CES Bourgogne du règlement de copropriété, tant au regard de la clause d’habitation bourgeoise que de l’occupation de la cour qu’elle considère comme une partie commune.

Il s’ensuit que ces demandes de prononcé de la caducité ou de l’irrecevabilité de l’appel relevé par la SCI XXX seront rejetées.

Sur la prescription de l’action fondée sur la violation par la SCI CES Bourgogne de la clause d’habitation bourgeoise figurant dans le règlement de copropriété

XXX soutient que c’est à tort que le tribunal a relevé la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors que le point de départ du délai de prescription de 10 ans se situe au moment de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action, à savoir l’entrée en vigueur du bail commercial, soit le 1^er décembre 2009 ; qu’est survenue une rupture dans la chaîne des baux du fait de la résiliation conventionnelle du bail précédent, à l’initiative de la SCI CES Bourgogne, laquelle a pris effet le 30 novembre 2009, que la jurisprudence relative à la prescription de l’article 42 de la loi précitée impose une continuité des baux passés en infraction avec le règlement de copropriété de manière à ce que la même infraction se prolonge sur une durée de plus de dix ans, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, eu égard à la résiliation du bail antérieur.

La SCI CES Bourgogne conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la prescription de l’action fondée sur l’infraction au règlement de copropriété puisqu’il est démontré par les pièces versées aux débats que les locaux sont exploités à usage de bureaux depuis le 1^er avril 1958, soit depuis plus de dix ans, et, en tout état de cause, depuis le 1^er février 1998, date du bail consenti à la société Les Ouvriers du Paradis United Babylone à laquelle la société SCI CES Bourgogne a succédé dans les locaux, que peu importe, à cet égard, le caractère instantané ou discontinu de l’infraction d’affectation régulière d’un lot de copropriété.

L’association X Y sollicite également la confirmation de la prescription de l’action fondée sur l’infraction à la clause d’habitation bourgeoise à défaut d’interruption du délai de prescription de 10 ans par la souscription d’un nouveau bail, rappelant qu’aucune discontinuité dans la chaîne des baux n’est survenue en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires XXX n’a pas conclu sur la prescription.

Sur ce,

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions tendant à obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété sont soumises à une prescription de dix ans. Tel est le cas de l’action en résiliation de bail fondée sur l’infraction à la clause d’habitation bourgeoise figurant dans le règlement de copropriété.

Le point de départ de ce délai de prescription est la date de la survenance de l’infraction et il est constant que ce délai n’est interrompu ni par les ventes successives de lots ni par les baux successifs dès lors qu’ils sont de même nature.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un bail commercial a été conclu sur le lot n° 1 de la copropriété du 28 et XXX à partir du 1^er février 1998, bail qui a pris fin le 30 novembre 2009, et qu’un nouveau bail commercial a été consenti par la société SCI CES Bourgogne à l’association X Y à effet du 1^er décembre 2009.

Il est ainsi démontré que l’affectation à usage commercial du lot n° 1 a duré plus de dix ans au jour de l’assignation du 21 février 2012, peu important que cette affectation se soit matérialisée par deux baux commerciaux successifs, de sorte que le jugement entrepris qui a déclaré prescrite l’action fondée sur la violation de la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété sera confirmé.

Sur la recevabilité des demandes fondées sur l’occupation de la cour de l’immeuble

XXX soutient que son action est recevable, l’action en restitution de la cour de l’immeuble étant une action réelle soumise à la prescription trentenaire et aucune partie ne faisant valoir que la cour commune aurait fait l’objet d’une annexion depuis plus de trente ans.

La SCI CES Bourgogne et l’association X Y concluent toutes deux à la prescription décennale, s’agissant d’une action fondée sur une infraction au règlement de copropriété commise il y a plus de dix ans.

Le syndicat des copropriétaires XXX n’a pas conclu sur la prescription.

Sur ce,

Les demandes de la SCI XXX, de résiliation de bail commercial et de libération de la cour sont fondées sur le non respect par la SCI CES Bourgogne du caractère commun de la cour de l’immeuble tel que prévu, selon l’appelante, par le règlement de copropriété. Il ne s’agit pas d’une action réelle en revendication de la cour mais d’une action personnelle dirigée contre le copropriétaire voisin, son locataire, et le syndicat des copropriétaires qui est soumise à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

XXX soutient que la cour de l’immeuble est utilisée à usage privatif par l’association X Y, locataire de la SCI CES Bourgogne depuis décembre 2009 ; elle a saisi le tribunal le 21 février 2012, soit dans le délai de la prescription décennale, de sorte que la fin de non recevoir tirée de la prescription de son action fondée sur l’occupation de la cour sera rejetée.

Sur le fond

XXX prétend que l’association X Y, locataire de la SCI CES Bourgogne, a annexé la cour commune de l’immeuble qu’elle l’utilise comme une partie privative, que le règlement de copropriété ne mentionne aucune cour commune à l’article 3 qui définit les parties privatives, que la cour figure dans la description du lot n° 2 et qu’il est possible d’accéder au lot n° 2 depuis la cour commune par une porte qui a été obstruée par le preneur à bail, peu important les indications figurant dans les titres privatifs, que compte tenu de la contrariété des titres, la cour sera déclarée commune en raison de l’usage ou de l’utilité de cette cour pour les copropriétaires, que la SCI CES Bourgogne qui s’était engagée à libérer la cour commune dans son courrier du 13 mai 2011 n’a pas donné suite à cette promesse.

La SCI CES Bourgogne rappelle que le règlement de copropriété fait la distinction entre les parties communes et les parties privatives ; que tant la description du lot 1 acquis par elle que l’état descriptif de division permettent d’attribuer la propriété de la cour au propriétaire du lot n°1, ce que confirment les titres de propriété des lots. Elle fait valoir en conséquence qu’elle est en droit de faire un usage privatif de cette cour qui n’a jamais été affectée à l’usage commun des copropriétaires, le lot n°2 disposant d’un accès par la rue au contraire du lot n° 1 qui n’est accessible que par la cour.

L’association X Y soutient également que la cour est la propriété exclusive du lot n° 1,conformément à l’état descriptif de division et à l’attestation de superficie du lot 1 qui inclut la cour et au titre de propriété du lot 1.

Le syndicat des copropriétaires XXX s’en rapporte sur le caractère commun ou privatif de la cour, renvoyant à la description des deux lots dans le règlement de copropriété qui comprend, pour chacun, une cour dans ses parties privatives et fait remarquer que la superficie du lot n° 1 comprend une superficie au sol, au contraire de la superficie du lot n° 2.

Sur ce,

Il appartient à la SCI XXX qui demande la résiliation du bail commercial consenti par la SCI CES Bourgogne à l’association X Y et la libération de la cour de l’immeuble de démontrer que l’association X Y, locataire du lot n° 1 de la copropriété du 28 et XXX, a commis une infraction au règlement de copropriété en utilisant à titre privatif la cour de l’immeuble qu’elle prétend être une partie commune.

Il est constant que ce ne sont pas les titres de propriété qui déterminent la qualité de partie commune ou de partie privative des parties d’un immeuble en copropriété mais le règlement de copropriété et, en l’espèce, la cour de l’immeuble n’est incluse ni dans la définition des parties communes ( article 4 ), ni dans celle des parties privatives (article 5) ; les parties communes sont définies par le règlement de copropriété comme celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires et les parties privatives comme celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

Dans la désignation des lots de l’article 5 du règlement de copropriété, le lot n° 1 comprend un hôtel particulier … cour devant le bâtiment, le tout sur une superficie au sol de 118 m2 4 centièmes et le lot n° 2 comprend un hôtel particulier … cour, le tout sur une superficie de 133 m2 2 centièmes.

L’état descriptif de division de la copropriété versé aux débats comprend un schéma des locaux qui détaille au rez – de – chaussée les deux lots avec leur superficie telle que résultant de l’article 5 du règlement de copropriété ; la cour est intégrée dans le lot n° 1 d’une superficie de 118, 4 m2 alors qu’elle n’est pas mentionnée sur l’état du lot n° 2 d’une superficie de 133, 2 m2. Le syndicat des copropriétaires XXX a justement noté que la superficie du lot n° 1 est une superficie au sol, au contraire de la superficie du lot n° 2.

La seule mention de la cour dans la description du lot n° 2 est insuffisante pour faire la preuve que la cour est une cour commune alors qu’elle n’est pas mentionnée dans les parties communes de l’immeuble et que l’état descriptif de division de l’immeuble intègre la cour dans la description du seul lot n° 1.

XXX ne fait pas davantage la preuve de son utilité par tous les copropriétaires alors que l’accès au lot n° 2 se fait depuis la rue, au contraire de l’accès au lot n° 1, et qu’il résulte du procès -verbal de constat dressé le 4 juillet 2011 sur requête de la SCI XXX que la porte d’accès à la cour depuis le lot n° 2 est partiellement obstruée par des grilles de balcon déposées au sol et que l’appelante ne verse aux débats aucune pièce démontrant que la cour est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Faute de rapporter la preuve du caractère commun de la cour, la SCI XXX ne justifie pas que l’association X Y, locataire du lot n° 1 propriété de la SCI CES Bourgogne, ait violé le règlement de copropriété en utilisant la cour comme une cour privative en y entreposant des meubles et en y consommant des boissons.

Elle sera déboutée de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail commercial et de libération de la cour sous astreinte.

Sur le surplus des demandes

Compte tenu de l’absence d’infraction au règlement de copropriété, la SCI XXX sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Le caractère abusif de la procédure soutenu par la SCI CES Bourgogne n’est pas établi, aucun abus dans l’exercice de ses droits n’étant démontré que ce soit devant le tribunal ou devant la cour ; il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CES Bourgogne sera rejetée par confirmation du jugement entrepris et, y ajoutant, également en cause d’appel.

La confirmation du jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles est également justifiée et la SCI XXX qui succombe également en cause d’appel sera condamnée aux dépens d’appel , et à payer à chacune des parties intimées la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de déclaration de caducité ou d’irrecevabilité de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes fondées sur l’infraction au règlement de copropriété relatif à la cour de l’immeuble,

Déboute la SCI XXX de ses demandes de résiliation du bail consenti à l’association X Y, de libération de la cour de l’immeuble et de paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Condamne la SCI XXX à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des parties : la SCI CES Bourgogne, l’association X Y et le syndicat des copropriétaires XXX,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI XXX aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE