Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 6 FÉVRIER 2013

( n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/04380

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2008 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 07/04433

APPELANTS

Monsieur V X

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Dominique OLIVIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Maître Eric COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, Toque : PC 45

Madame H Q épouse X

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Dominique OLIVIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Maître Eric COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, Toque : PC 45

INTIMES

Monsieur AI-AJ Z

XXX

XXX

Ayant pour avocat Maître F G, avocat au barreau de Paris, Toque : C1326

Madame J A épouse Z

XXX

XXX

Ayant pour avocat Maître F G, avocat au barreau de Paris, Toque : C1326

Syndicat des copropriétaires XXX représenté par son syndic

Ayant pour avocat postulant la SCP FISSELIER représentée par Maître Alain FISSELIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant Maître Caroline GUINCESTRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, Toque : PC36

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MESLIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Madame Sylvie MESLIN, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’appel déclaré le 28 février 2008 par M. V X et son épouse AA AB Q, ci-après les époux X, contre le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 8 janvier 2008 dans l’affaire qui les oppose à M. AI-AJ Z et à son épouse AA M^me J A, ci-après les époux Z et au syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX,

Vu le jugement attaqué,

Vu, régulièrement déposées le 6 avril 2011, les ultimes conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX sis au XXX, ci-après le syndicat, intimé,

Vu, régulièrement déposées le 6 avril 2011, les conclusions récapitulatives des époux X, appelants,

Vu, régulièrement déposées le 22 octobre 2012, les dernières conclusions des époux Z, intimés et appelants incidents,

Vu l’ensemble des pièces versées au dossier.

SUR CE,

La cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales.

Il suffit de rappeler les éléments suivants :

1. les données factuelles

Les époux Z sont propriétaires des lots XXX d’un immeuble sis XXX et correspondent à un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B ainsi qu’à deux caves : ces lots représentent 205/1000èmes selon le règlement de copropriété établi par Maître Guy MENESSON, notaire à VINCENNES.

Les époux X sont propriétaires des autres lots du bâtiment B représentant 795/1000èmes.

Le plancher bas du rez-de-chaussée de ce bâtiment présente depuis plusieurs années de graves désordres portant atteinte à sa solidité et empêchent l’occupation de l’appartement des époux Z : cet état a été révélé à l’occasion d’un dégât des eaux survenu le 22 mars 1999 consécutivement à l’engorgement et au refoulement du collecteur des eaux usées, partie commune.

Les époux Z ont été indemnisés de ce sinistre dans le cadre de la convention d’indemnisation directe et de recours dégâts des eaux dite 'convention CIDRE’ et ont mis leur appartement en vente.

L’assemblée générale particulière des copropriétaires de l’immeuble a décidé le 5 février 2002 de réaliser des travaux de réfection en sous oeuvre de ce plancher, en décidant d’en imputer le coût par moitié à chacun des copropriétaires du bâtiment B, les époux Z, d’une part et les époux X, d’autre part – résolution n° 5.

Contestant le mode de répartition du coût lié à ces travaux de réfection, les époux Z poursuivent en justice l’annulation de cette résolution.

2. les données procédurales

Par actes extrajudiciaires des 3 avril 2002 et 14 avril 2003, les époux Z ont fait assigner le syndicat ainsi que, sur intervention forcée, les époux X, en annulation de la résolution critiquée.

Le juge de la mise en état a par ordonnance du 3 mars 2004 prescrit une mesure d’expertise afin, de déterminer la cause des désordres affectant le plancher, de savoir si ces désordres sont ou non de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination, de savoir si les malfaçons ou vices de construction retenus comme causes de désordres étaient ou non apparents à la date de réception ou de la prise de possession et enfin, de savoir si les désordres proviennent d’un manquement des défendeurs à leurs obligations contractuelles et de distinguer l’évaluation de ces différentes catégories de désordres.

Le technicien désigné, M. T U, a procédé à l’exécution de sa mission et a déposé son rapport le 5 septembre 2006.

Les époux Z ont dans le dernier état de leurs prétentions, sollicité l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 5 février 2002 ainsi que la condamnation solidaire des époux X au paiement de 41 415 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de loyer, 1 210 € en réparation du préjudice financier, 283,60 euros à titre de réévaluation de l’indemnité reçue pour la réfection du parquet intérieur et 10 000 € en indemnisation du préjudice moral.

Par jugement du 8 janvier 2008, le tribunal de grande instance de Créteil a jugé selon les dispositions suivantes :

— dit irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 5 février 2000 formulée par Monsieur et Madame Z,

— dit que la réparation des désordres affectant la partie haute du plancher des caves du bâtiment B et des dommages causés à Monsieur et Madame Z du fait de ces désordres, incombe au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic bénévole M^me X,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic bénévole M^me X, à faire effectuer, dans un délai de six mois courant à compter de la date de signification du présent jugement, les travaux de réfection du plancher haut des caves du bâtiment B selon les préconisations de l’expert M. Y, et ce sous astreinte de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard à l’expiration du délai de six mois, mesure qui courrera sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

— dit que Madame X en sa qualité de syndic bénévole, a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de Monsieur et Madame Z,

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic bénévole M^me X et M^me B en sa qualité de syndic bénévole, à payer à Monsieur et Madame Z les sommes de :

— VINGT MILLE EUROS (20 000 euros) en réparation des préjudices résultant de la perte des loyers,

— TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispense M. et M^me Z de toute participation à la dépense commune au titre des condamnations et frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonne l’exécution provisoire du présent jugement

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représentée par son syndic bénévole M^me X et M^me X en sa qualité de syndic bénévole aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

— accorde à M^e F G avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejette toutes les demandes plus amples ou contraires des parties.

Les époux X ont régulièrement déclaré appel de cette décision

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 novembre 2012 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 novembre suivant tenue en formation de juge rapporteur.

3. Les prétentions et moyens des parties

Les conclusions des parties ci-avant visées, dispose dans les termes qui suivent:

Les époux X prient la cour de :

— dire et juger M. M^me X recevables et fondés en leur appel et faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris :

— sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse du 5 février 2002,

— sauf en ce qu’il a débouté les époux Z de leurs demandes dirigées contre les époux X,

— confirmer le jugement de ce chef,

— débouter en conséquence les époux Z de leur appel incident,

— réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

— dire irrecevables, subsidiairement mal fondées les demandes des époux Z notamment en ce qu’elles sont dirigées contre M^me X ; les en débouter,

— constater et en tant que de besoin, dire et juger l’absence de toute faute imputable à M^me X, en sa qualité de syndic bénévole,

— constater au surplus que les époux Z ne rapportent pas la preuve à leur charge de ce qu’ils auraient subi un quelconque préjudice imputable à M^me X ès qualités,

— condamner in solidum M et M^me Z à verser à M^me X :

— la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— celle de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d’expertise et d’appel, que M^e OLIVIER, pour en recouvrer directement pour ceux le concernant dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Les époux Z demandent qu’il plaise à la cour de :

— vu les dispositions de la loi du 10.07.1965,

— vu les dispositions du décret du 17. 03. 1965 et notamment de l’article 11,

— vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil,

— vu les dispositions du code de procédure civile relative à l’intervention forcée,

— vu le rapport d’expertise, vu les pièces,

— recevoir Monsieur et Madame Z en leur appel incident, les déclarer bien fondés, y faisant droit et en conséquence ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé que la réparation des désordres affectant la partie haute du plancher des caves du bâtiment B et des dommages causés à Monsieur et Madame Z du fait de ces désordres incombait au syndicat des copropriétaires,

— jugé que M^me X avait engagé sa responsabilité en qualité de syndic de la copropriété,

— condamné le syndicat des copropriétaires à l’exécution des travaux sous astreinte suivant les préconisations de l’expert judiciaire,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M^me X à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 20 000 € à titre de préjudice financier

— condamné le syndicat des copropriétaires et M^me C à payer à M. et M^me Z la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise,

— dispensé M. et M^me Z de toute participation aux frais et condamnations conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10.07.1965,

— infirmer le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— à titre principal, prononcer la nullité de la résolution de l’assemblée générale du 05. 02. 2002 en ce qu’elle a établi l’aggravation des charges au préjudice de M. et M^me Z, après avoir notamment constaté les irrégularités des règles de tenue des assemblées et les mentions contradictoires des différents procès-verbaux,

— subsidiairement et dans l’hypothèse où la cour ne prononcerait pas la nullité de l’assemblée générale du 05. 02. 2002, constater que la décision d’aggravation des charges constitue par extension une obligation nouvelle pour les copropriétaires de tout l’ensemble immobilier et qu’une telle modification aurait dû être adoptée selon les formes et les règles légales présidant aux modifications du règlement de copropriété,

— à titre principal, dire que le préjudice financier pour perte de loyer subi par Monsieur et Madame Z s’élève à la somme de 81 725,06 euros et condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M^me X, ès qualités d’ancien syndic, à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 61 725,06 euros en complément à la somme de 20 000 € déjà allouée par les premiers juges,

— subsidiairement, et dans l’hypothèse où la cour retiendrait la méthode de fixation des préjudices effectués par les premiers juges, dire que le préjudice subi s’élève à 400 € par mois sur 11 années et 10 mois soit 56 800 € et condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M^me X à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 36 800 € en complément de la somme de 20 000 € déjà alloués par les premiers juges,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires et M^me X à payer à Monsieur et Madame Z l’intégralité des charges récupérables inscrites dans les livres de la copropriété résultant de l’impossibilité de récupérer sur un locataire des charges locatives de leur studio,

— de même, condamner le syndicat des copropriétaires et M^me X à payer à Monsieur et Madame Z les intérêts au taux légal sur la somme de 1798,89 euros à titre de réévaluation de l’indemnité reçue pour la réfection du parquet intérieur et ceux à compter du 20 mai 2001,

— en outre, condamner le syndicat des copropriétaires et M. V X et M^me X , en leur qualité de copropriétaires, à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral et de jouissance paisible de leur bien,

— dire que M. et M^me Z seront dispensés de toute participation à la dépense commune appelée au titre des condamnations et des frais de procédure qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires en cause appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX, ou tout autre succombant à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de frais irrépétibles en cause appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX, ou tout autre succombant, aux entiers dépens de l’instance en appel et les frais éventuels d’exécution, dont distraction au profit de F G, et dire qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 8 janvier 2008 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 5 février 2002,

— constater l’absence de toute faute imputable syndicat des copropriétaires,

— à titre principal, constater l’absence de tout préjudice subi par les époux Z et imputable au syndicat des copropriétaires,

— débouter en conséquence les époux Z de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, si le tribunal devait reconnaître la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ramener les prétentions des époux Z à de plus justes calculs,

— condamner les époux Z à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner les époux Z à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Considérant que les parties s’opposent à hauteur d’appel sur le principe de responsabilité des dégradations constatées sur le plancher bas du rez-de-chaussée, partie commune de l’un des bâtiments d’un ensemble immobilier sis à LE PERREUX SUR MARNE, XXX, sur le mode de répartition du coût de leur réfection décidée dans le cadre d’une assemblée générale particulière et sur l’appréciation et l’étendue des préjudices corrélatifs allégués ;

1. sur la nature et le siège des dégradations alléguées

Considérant que la cour devant se pronocner sur chaque chef de préjudice susceptible de recevoir réparation, il apparaît pour des raisons propres à la anture de ce litige, nécessaire de présenter et de rappeler les éléments d’appréciation fournis par le rapport établi par l’expert judiciaire ;

Considérant que celui-ci décrit dans son rapport les détériorations subis dans les parties communes du bâtiment B de l’ensemble immobilier dont s’agit dans les termes suivants – voir pp. 18 à 21 ;

'Mars 1999, suite au dégât des eaux dans l’appartement Z, la copropriété prend conscience que le plancher haut des caves du bâtiment B est en mauvais état./ (…) 25 février 2000, les époux X sont au courant de l’état de ce plancher haut (…). L’état du plancher haut des caves se trouve fortement dégradé. (…)

Il est vrai qu’en regard de la constitution du plancher haut des caves (poutrelles métalliques-hourdis plâtre) une inondation en partie supérieure n’est jamais souhaitable. Cependant, face à l’état du plancher haut des caves, l’expert affirme que les dommages sont très antérieurs à cette inondation.

Pour cette affirmation l’expert s’appuie :

a) sur l’état très avancé de rouille des solives métalliques,

Un tel état ne s’obtient pas en plusieurs mois, mais, sur des années.

Les caves n’étant pas utilisées, personne n’a constaté l’état du plafond.

Il n’y a pas eu d’entretien, de traitement anti-rouille sur les poutrelles métalliques.

(…)

La prise de conscience de l’état du plancher haut des caves du bâtiment B remonte au début de l’année 1999, à cause ou grâce à l’inondation.

En regard de l’état très avancé de rouille, dont certaines extrémités de poutrelles métalliques n’existent plus 'manger’ (sic) par cette dernière, il n’y a que le temps, l’humidité, la mauvaise aération, l’absence d’entretuien qui ensemble ont amené ce plancher haut à l’état de ruine, de danger pour les occupants du RDC./ Cette position est confortée par la présence de grilles de ventilation existantes en pied de façade. Celà signifie que nous sommes dans un secteur très humide avec des remontées dans la structure, d’où ces aérateurs.

Conclusions sur l’origine

La dégradation du plancher haut des caves trouve son origine dans :

— une mauvaise ventilation du local,

— la présence d’une humidité naturelle permanente et non accidentelle

— une absence d’entretien des poutrelles métalliques.

L’état de vétusté du plancher haut des caves est de nature à rendre inhabitable l’appartement situé au -dessus./Ce plancher est de nature à atteindre à la sécurité des biens et des personnes.

2. sur la nullité de la résolution de l’assemblée générale du 5 février 2002

Considérant que les époux Z critiquent la décision des premiers juges en ce qu’ils n’ont pas tenu compte des irrégularités flagrantes entachant la validité de la décision de l’assemblée générale du 5 février 2002 et en ce que cette assemblée aggrave de manière illégitime les charges pesant sur eux ;

Qu’ils observent sur ces points : – qu’eu égard aux dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les règles de tenue de l’assemblée générale n’ont, dans les circonstances de cette espèce, pas été respectées, – que leur consentement a été vicié et subsidiairement, que cette décision d’aggravation de charges crée une nouvelle obligation pour tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier sans que la procédure de modification du règlement de copropriété ait été respectée ;

Qu’ils précisent : – qu’il existe plusieurs versions du procès-verbal de cette assemblée générale puisqu’ont ainsi été successivement produits, un procès-verbal manuscrit et une feuille de présence datée du jour de cette assemblée outre, un procès-verbal dactylographié daté du 5 février 2002 mais non signé, un procès-verbal dactylographié du 5 février 2002 signé du président de séance avec mention de la résolution litigieuse et enfin, un procès-verbal dactylographié daté du 5 février 2002 pré-rédigé par le syndic bénévole ; – que le procès-verbal manuscrit et le procès-verbal dactylographié ne contiennent pas les mêmes mentions, notamment sur le vote relatif à la désignation du président de l’assemblée; – que les mentions du procès-verbal manuscrit ne sont pas reproduites in extenso dans le procès-verbal dactylographié ; – que les mentions relatives à la tenue du secrétariat de l’assemblée sont absentes alors que le secrétariat était ce jour là, tenu par une copropriétaire assurant habituellement les fonctions de secrétaire lors de toutes les assemblées générales, M^lle J M ; – qu’ils n’étaient pas assistés par leur conseil lors de cette assemblée générale mais par l’agent immobilier chargé de négocier leur appartement ; – que ces vices substantiels ont pour conséquence d’invalider la résolution querellée ;

Qu’ils ajoutent n’avoir pu voter la résolution critiquée avec un consentement éclairé dès lors que l’intégralité des documents afférents à cette résolution n’a pas été transmis avec la convocation à cette assemblée, le devis correspondant aux travaux votés et la lettre qui l’accompagnait consacrant leur responsabilité n’ayant en effet été présentés qu’au cours de l’assemblée au mépris des dispositions légales et réglementaires applicables; qu’ils relèvent encore que le syndicat n’a présenté aucun projet de maîtrise d’oeuvre ni même de projet de souscription d’assurance dommages-ouvrage alors que ces deux éléments étaient indispensables compte tenu de la nature des travaux projetés ;

Qu’ils concluent que quoi qu’il en soit, la résolution critiquée a été votée dans des conditions hâtives et en l’absence d’éléments sérieux, au moment où ils cherchaient à vendre leur bien ;

Qu’ils sont en droit, en qualité de copropriétaires non opposants, de mettre en cause la validité d’une résolution dès lors que le vote de celle-ci résulte d’un dol ; que tel est en l’espèce le cas, le syndic bénévole ayant, en convoquant l’assemblée des copropriétaires, poursuivi un intérêt strictement personnel contraire à la neutralité devant présider à sa qualité puisque, pour faire en sorte que les travaux de reprise soient partagés par moitié, il a notamment et principalement fait valoir que la solidité du plafond haut des caves avait été affectée par le sinistre consécutif au dégât des eaux survenu en 1999, imputable aux époux Z, sans informer l’assemblée des copropriétaires de l’existence d’une expertise contradictoire diligentée à l’initiative de l’assureur de l’immeuble ayant conclu à la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Considérant que pour sa part, le syndicat conclut à la confirmation pur et simple de ce chef du jugement entrepris, en objectant : – que le sens du vote n’est pas contesté et que par ailleurs, les époux Z avaient bénéficié des conseils de leur avocat en vue de cette assemblée générale ; – que les époux Z ne démontrent aucunement l’existence de manoeuvres frauduleuses visant à déterminer leur vote favorable ;

Considérant enfin que les époux X objectent : – que les dispositions réglementaires applicables n’exigent pas une information complète des copropriétaires dès lors que ceux-ci sont avertis du coût global de l’opération et du coût de sa réalisation pour chacun d’eux ; – qu’en l’espèce, les époux Z avaient une parfaite connaissance de la teneur et du coût des travaux envisagés ; – que le vote des copropriétaires présents s’est exprimé sur trois devis ; – que l’une des copropriétaires présentes – M^lle J M – atteste que chacun a eu la possibilité de s’exprimer sur les questions à l’ordre du jour, sans aucune pression ; – que M. AI-AJ Z a voté la résolution querellée et signé en tant que président de l’assemblée générale des copropriétaires, régulièrement désigné à cet effet, le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 février 2002 ; – que quoi qu’il en soit, leur conseil était présent lors de la tenue de cette assemblée et n’a soulevé aucune contestation sur la régularité de celle-ci ; – qu’il est faux de soutenir qu’ils ont fait pression sur les époux Z pour critiquer les formes et conditions de la vente de leur lot que ces derniers projetaient ; – que l’ensemble des copropriétaires soutient l’action du syndic; – que finalement, les éléments du dossier conduisent au rejet de la demande de nullité présentée par les époux Z ;

Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Considérant que la violation des normes légales et réglementaires relatives au fonctionnement d’une assemblée générale des copropriétaires est susceptible de constituer le fondement de l’action en nullité d’une décision prise par cette assemblée ; que par ailleurs, un copropriétaire ayant voté en faveur d’une décision n’est recevable à agir en nullité de celle-ci, qu’à la condition de démontrer avoir été victime d’un dol ayant vicié son consentement ;

Considérant qu’il est en l’espèce constant que l’existence d’une expertise contradictoire diligentée par l’expert de l’assureur de l’immeuble concluant le 8 février 2001 à la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance du sinistre litigieux n’a pas été portée à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2002 ; qu’il est tout aussi constant que la lettre d’accompagnement du devis de l’entreprise contactée pour la réalisation des travaux de confortation du plancher haut des caves concernées consacrant la responsabilité des époux Z, n’a pas été davantage soumise à l’appréciation de cette même assemblée ;

Considérant que la lecture de la lettre de convocation fait apparaître que le projet de résolution des travaux litigieux mentionné dans la convocation des copropriétaires à l’assemblée du 5 février 2002 était fondé sur le seul avis de l’architecte de l’immeuble, M. J.M. E ;

Que cet avis daté du 5 novembre 2001 se lit comme suit : ' Suite à votre demande, veuillez trouver un récapitulatif des faits et constatations que j’ai relevé et ayant rapport avec le dégât des eaux survenu dans l’appartement de Monsieur et Madame Z-A./ Ce dégât a fait l’objet d’une déclaration auprès des assurances, le 22 mars 1999. Il consistait en une détérioration du plancher de l’appartement suite à un écoulement d’eau./ Le collecteur en cave était obstrué ainsi que la canalisation d’évacuation de l’évier de l’appartement ci-dessus nommé. Les eaux usées ne pouvant plus s’écouler se sont épanchées dans l’épaisseur du plancher en endommageant le plancher de l’appartement, les hourdis en plâtre et les solives métalliques, lesquelles passablement rouillées n’avaient pas besoin de cet incident aggravant leur état./Le locataire, l’UDAF (et non la copropriété) a directement commandé le dégorgement des canalisations bouchées./ En ma qualité d’architecte, lors d’une visite, j’ai pu constater l’état très dangereux des poutrelles et hourdis, notamment au droit des deux premiers soupiraux. Les fers IPN servant de chevêtres sont au 3/4 rongés par la rouille et peuvent céder à la suite d’une surcharge./Il a bien été précisé à l’époque aux copropriétaires concernés, que cet état était dangereux, qu’un effondrement partiel était possible et qu’il était indispensable de procéder soit à une réfection, soit à une confortation sérieuse par reprise en sous-oeuvre./J’ai également remarqué que la cave était privée d'1/3 de sa ventilation par l’obstruction d’un soupirail à la verticale du seuil d’entrée de l’appartement de M. et M^me Z- A: cette situation ne fait qu’aggraver l’oxydation des poutrelles.'

Considérant qu’eu égard aux énonciations de cet avis, et au fait qu’il est constant et qu’il ressort des éléments portés au débat judiciaire, que les époux Z avaient bénéficié dans les jours ayant précédé la tenue de l’assemblée, des conseils de leur avocat, lequel était d’avis que tant que les responsabilités n’étaient pas exactement déterminées, au besoin judiciairement, il n’était pas possible de subordonner la réalisation des travaux de confortation en cause à l’accord préalable de ses clients de prendre en charge la moitié du coût de ces derniers, les époux Z, qui ne se sont pas opposés à cette résolution et ont déposé le jour même un chèque de 661, 49 euros, n’apparaissent pas démontrer avoir été victimes d’un dol susceptible de justifier leur qualité à agir en nullité de celle-ci ; que cette décision s’infère d’autant plus naturellement des éléments du débat judiciaire qu’il ressort des termes de la lettre adressée le 19 octobre 2001 au syndic par l’avocat des époux Z, que ces derniers avaient connaissance d’une expertise en cours ;

Considérant que sur l’ensemble de ces constatations et pour ces raisons, le jugement entrepris sera sur ce point, confirmé ;

2.1. en ce qui concerne les responsabilités encourues et la réparation des préjudices allégués

2.1.1. s’agissant des responsabilités encourues

Considérant que les époux X contestent la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres constatés sur le plancher haut des caves de l’immeuble en cause ;

Qu’ils soutiennent à cette fin que le tribunal a fait une inexacte appréciation des circonstances de la cause dès lors : – que le syndicat a toujours parfaitement assuré sa mission, ce dont témoignent les nombreuses factures correspondant aux différents travaux réalisés dans tous les bâtiments de la copropriété versés aux débats ; – que rien ne permet d’affirmer que le rapport de l’expert de la MAIF, au demeurant postérieur à la tenue de l’assemblée litigieuse, ait été dénoncé au syndicat ; – que quoi qu’il en soit, ce rapport n’est pas un rapport judiciaire objectif mais a été établi par l’assureur des époux Z ; – qu’enfin, ces derniers ne justifient pas avoir versé leur quote-part de travaux et ne sauraient donc reprocher au syndicat et au syndic ut singuli la non exécution de la décision de travaux de réfection du plancher haut des caves décidée par l’assemblée générale du 5 février 2002;

Qu’ils ajoutent que c’est à tort que les premiers juges ont retenu la responsabilité de M^me H X en qualité de syndic bénévole au motif qu’il appartenait à celle-ci ès qualités, nonobstant l’action en nullité exercée par les époux Z, compte tenu de l’urgence avérée des travaux litigieux, de les faire réaliser dans les meilleurs délais possibles ;

Qu’ils expliquent : – qu’il était en effet impossible au syndic bénévole de faire effectuer les travaux votés le 5 février 2002 tant que les époux Z n’avaient pas payé l’intégralité de leur quote-part de charges tendant à faire face au paiement des entreprises soit 3 457, 93 euros sauf à engager sa responsabilité ; que la responsabilité d’un syndic bénévole s’apprécie moins sévèrement que celle d’un syndic professionnel ; – qu’en l’espèce aucune faute personnelle du syndic en lien avec le préjudice allégué, n’apparaît avoir été établie ; – que quoi qu’il en soit, un nouveau syndic bénévole a été désigné à partir du 9 février 2006 ; – que les époux Z sont, eu égard au défaut d’entretien de leur bien dûment établi par les pièces versées aux débats, à l’origine de leur propre préjudice et ne sauraient caractériser une quelconque faute personnelle à leur encontre ; – que les réclamants ont par ailleurs déjà été indemnisés de leur préjudice par leur assureur, à hauteur de 1 798, 90 euros ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires s’associent à cette approche, en développant un argumentaire similaire à celui des époux X ;

Considérant que de leur côté les époux Z objectent que c’est à bon droit que les premiers juges ont consacré la responsabilité du syndicat qui, aux termes des investigations menées par l’expert judiciaire, a en effet manifestement failli à sa mission tendant à la conservation des parties communes alors que la connaissance de la nécessité de réaliser des travaux était avérée depuis la tenue de l’assemblée générale du 14 juin 2000; qu’ils ajoutent que le syndicat est par principe responsable des actes de son syndic, sans préjudice d’une action récursoire contre ce dernier ;

Qu’ils soutiennent être recevables et fondés à engager la responsabilité de M^me H X ès qualités de syndic dès lors que celle-ci n’a pris aucune initiative pour faire réparer les désordres survenus dans les parties communes leur ayant occasionné un préjudice direct et personnel dans la jouissance de leurs parties privatives et dès lors qu’elle s’est abstenue d’user de la faculté permise par les dispositions réglementaires applicables aux travaux revêtant une certaine urgence bien qu’ayant connaissance de la nécessité de ces travaux depuis les désordres du 1^er mars 1999 ainsi qu’il ressort des énonciations du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2000 ;

Qu’ils ajoutent être enfin en droit de se prévaloir de la responsabilité personnelle des époux X pris en leur qualité de copropriétaires puisque : – ceux-ci ont à l’évidence profité de l’exercice des fonctions de syndic bénévole de M^me H X pour faire entrave à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des parties communes en raison de la charge financière que représentaient pour eux ces travaux du fait de l’importance des tantièmes attachés à leurs lots ; – souhaitant depuis plusieurs années faire l’acquisition de leur studio afin d’être les seuls et uniques copropriétaires du bâtiment B, ils n’ont en outre pas hésité à faire échouer la vente de leur bien, projetée à l’époque de l’assemblée générale litigieuse ;

Vu l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382 et 1383 du code civil ;

Considérant qu’eu égard aux constatations de l’expert ci-dessus reprises, c’est par d’exacts et de justes motifs que la cour adopte sans rien y retrancher ou y ajouter que les premiers juges ont retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres litigieux ;

Considérant qu’il est par ailleurs de principe que le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire pour les fautes commises par lui dans l’accomplissement de sa mission ; que la qualité de syndic bénévole est à cet égard, inopérante à l’égard des autres copropriétaires;

Considérant qu’eu égard à l’urgence avérée et connue des travaux dont la non exécution est reprochée et à la gravité du péril encouru par la copropriété, M^me H S a, ès qualités de syndic, nonobstant l’action en nullité formée par les époux Z contestataires, manifestement commis une faute en relation avec le dommage subi par ces derniers en ne procédant pas à toute mesure susceptible de permettre la réalisation de ces travaux dans des délais compatibles avec cette urgence et cette gravité d’autant que cette copropriété ne comprend que deux copropriétaires ; qu’elle ne saurait arguer du non versement de la totalité de la quote-part des époux Z alors qu’elle n’a elle-même déposé le montant de sa quote-part que postérieurement au prononcé du jugement entrepris et à l’assemblée générale du 13 mai 2008 ;

Considérant qu’en revanche, les époux Z ne justifient pas davantage que devant les premiers juges d’éléments sérieux susceptibles de permettre de retenir la responsabilité des époux X dans l’échec de la vente projetée par eux au moment des faits litigieux; que leur réclamation de ce chef ne peut donc qu’être rejetée ;

Considérant que sur ces constatations et pour ces raisons, le jugement entrepris sera confirmé pour ce qui concerne les responsabilités encourues ;

2.1.2. s’agissant de la réparation des préjudices subis

Considérant que les époux Z soulignent : – que leur préjudice ne fait que s’aggraver depuis le jugement déféré puisque le syndicat ne s’est pas conformé aux préconisations de l’expert et a suscité le vote de l’assemblée générale sur un devis différent établi par l’entreprise RMG ; – qu’ils ont voté contre ce dernier, en raison même de cette modification et en l’absence d’autres éléments d’information ; – que quoi qu’il en soit, il ressort de la seule lecture du devis en cause qu’il ne correspond pas au descriptif établi par l’architecte sur les recommandations de l’expert et à l’appui duquel trois entreprises ont été mises en concurrence lors de l’expertise judiciaire ; – qu’ils estiment pour leur part que les travaux doivent être exécutés tels qu’ils sont déterminés par le rapport d’expertise et non pas, à l’économie et sans aucune garantie ;

Considérant qu’ainsi que le souligne à juste titre le syndicat, cette demande n’est cependant ni quantifiée ni justifiée par des éléments probants et circonstanciés ; que ce chef de réclamation sera donc écarté ;

2.1.2.1. quant à la perte de loyers

Considérant que les époux Z font reproche au jugement entrepris de n’avoir fixé le préjudice financier résultant de la perte de loyers qu’au titre de la période comprise entre le 1^er novembre 2003 et le 31 décembre 2007 sur la base d’un loyer mensuel moyen de 400 euros sans tenir compte d’aucune indexation, alors qu’en réalité, ils ne perçoivent pour ce bien destiné à l’usage de rapport, plus aucun loyer depuis le 15 janvier 2000, date de départ de leur locataire ; qu’ils s’estiment en droit d’obtenir une indemnisation complémentaire de 61 725, 06 euros pour une période de 11 années et 10 mois ;

Considérant que les époux X contestent devoir indemniser quelle que perte de loyer que ce soit tandis que le syndicat conclut subsidiairement à la confirmation du jugement déféré et à la prise en compte de ce préjudice à compter du 5 février 2002 ;

Considérant que la perte de loyers subie par les époux Z est certaine, l’expert indiquant clairement dans le rapport qu’il a déposé que l’appartement litigieux était impropre à toute habitation, notamment pour des questions de sécurité et précisant même que la prise de conscience de l’état dangereux de ce plancher remontait au début de l’année 1999 ;

Considérant que dans ces conditions, le jugement déféré sera complété dans les termes du dispositif de cette décision sans que l’indexation réclamée ne soit cependant retenue, le bail signé par le dernier locataire régulièrement produit aux débats ne comportant aucune clause d’indexation ; que par suite le préjudice financier de perte de loyers sera fixé à 4 800 euros par an, soit 56 800 euros pour 11 ans et 10 mois à compter du 1 février 2000;

2.1.2.2. quant au remboursement de charges récupérables

Considérant que les époux Z sollicitent de nouveau à hauteur d’appel la condamnation du syndicat et des époux X à leur rembourser l’intégralité des charges récupérables inscrites dans les livres de la copropriété en soulignant qu’il ne les ont assumées qu’en raison de l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de louer leur studio ; qu’ils précisent que ces charges sont plus particulièrement les charges d’eau récupérables ;

Considérant que le syndicat ne s’oppose par précisément à cette demande ; que de leur côté, les époux X objectent que cette réclamation n’est pas justifiée ;

Vu les articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile ;

Considérant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de sa créance ; qu’en outre, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaire au succès de sa prétention ;

Considérant que contrairement aux affirmations du syndicat, les époux Z justifient avoir versé au titre des charges d’eau réclamées pour la période comprise entre le 14 juin au 31 mai 2004, 2 005, 40 euros à titre de charges d’eau ' voir pièces n° 57, 58, 59 et 74 ;

Considérant que ces constatations et pour cette raison, il sera fait droit à cette réclamation dans les termes du dispositif ci-après ;

2.1.2.3 quant à la réparation du préjudice moral et du trouble apporté à la jouissance paisible de leur bien

Considérant que les époux Z font grief aux premiers juges de ne pas avoir fait droit à ce chef de réclamation alors que depuis 1999, ils ont du subir la carence de leurs adversaires ;

Considérant que les époux X concluent à la confirmation du jugement querellé sur ce point en objectant qu’ils ne justifient d’aucun préjudice moral distinct d’un préjudice de jouissance, déjà indemnisé au titre de la perte des loyers ;

Considérant que, eu égard à cette dernière objection qui ne fait que reprendre la motivation des premiers juges, la cour écartera ce chef de demande ;

2.1.2.4 quant à l’indemnisation de la perte de valeur de l’indemnité versée en 2001 pour la réfection du plancher de leur appartement

Considérant qu’il est constant que les époux Z n’ont pu excéuter les travaux de réfection du plancher de leur studio puisque les travaux de réfection des caves n’ont pas été exécutés ;

Qu’ils sont par conséquent en droit d’obtenir l’allocation des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement querellé en indemnisation du préjudice du fait de ce retard ;

3. sur les autres demandes

Vu l’article 10- 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Considérant qu’en l’absence d’opposition circonstanciée de ses adversaires, la dispense des époux Z de toute participation à la dépense commune au titre des condamnations et frais de procédure mis à la charge du syndicat, prononcée par les premiers juges au visa des dispositions précitées sera confirmée ;

Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

Considérant que le syndicat qui succombe à titre principal sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ceux d’appel, faculté de recouvrement direct en faveur de Maître F G et de Maître Dominique OLIVIER , avocats ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande de frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré M. AI-AJ Z et son épouse AA J A irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 5 février 2000,

— jugé que la réparation des désordres affectant la partie haute du plancher des caves du bâtiment B et des dommages causés à M. AI-AJ Z et son épouse AA J A du fait de ces désordres incombe au syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX,

— jugé que M^me H I épouse X a engagé sa responsabilité en qualité d’ancien syndic,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX à l’exécution des travaux sous astreinte suivant les préconisations de l’expert judiciaire,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX et M^me H I épouse X ès qualités d’ancien syndic, à payer à M. AI-AJ Z et à son épouse AA J A trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise,

— dispensé M. AI-AJ Z et son épouse AA J A de toute participation aux frais et condamnations conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

L’INFIRME pour le surplus,

et statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX et M^me H I épouse X ès qualités d’ancien syndic à payer à M. AI-AJ Z et son épouse AA J A cinquante six mille huit cents euros (56 800 euros) à titre de perte de loyers,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX et M^me H I épouse X ès qualités d’ancien syndic à payer à M. AI-AJ Z et à son épouse AA J A deux mille cinq euros quarante centimes (2005, 40 euros) à titre de charges d’eau récupérables,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX sis XXX et M^me H I épouse X à payer à M. AI-AJ Z et à son épouse AA J A les intérêts au taux légal sur la somme de mille sept cent quatre vingt dix huit euros quatre vingt neuf centimes (1798,89 euros) à titre de réévaluation de l’indemnité reçue pour la réfection du parquet intérieur de leur appartement à compter du 8 janvier 2008, jour du jugement entrepris,

Y AJOUTANT

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX, aux entiers dépens de l’instance en appel et les frais éventuels d’exécution, avec faculté de recouvrement direct en faveur de Maître F G et de Maître Dominique OLIVIER, avocats, conformémentr aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Fabrice JACOMET