COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53H

13^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JUIN 2016

R.G. N° 15/06417

AFFAIRE :

XXX

C/

M^e B X (SELARL AJ

ASSOCIES) ès qualités d’Administrateur judiciaire de la Société Délices du Palais,

…

SELARL SMJ prise en la personne de Maître H de Y és qualités de liquidateur judiciaire de la Sté DELICES DU PALAIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Août 2015 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 2014F00454

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16.06.2016

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Marc LENOTRE

M^e Pascale REGRETTIER-

GERMAIN

TC VERSAILLES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE SEIZE JUIN DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX à Directoire et Conseil de surveillance, agissant par son Président du directoire domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

SA SOGEFIMUR agissant par son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

SA CICOBAIL agissant par son Président du conseil d’administration domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

SA NORBAIL-IMMOBILIER à Conseil d’administration, agissant par son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentées par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat Postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1555048 et par M^e LE COLLETER du Cabinet TORIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

APPELANTES

****************

Maître B X de la SELARL AJ ASSOCIES, ès qualités d’Administrateur judiciaire de la Société Délices du Palais, fonctions auxquelles il a été désigné par Jugement du tribunal de Commerce de VERSAILLES du 12/04/2012.

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 459 – N° du dossier 12829

SAS NOUVELLE DELMOTTE RENAISON Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 752 922 974

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat Postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 408 – N° du dossier 1400416 et par M^e Virginie VERFAILLIE-TANGUY de la Selarl BREMOND & Associés et de M^e Morgane VALLA, avocats plaidants au barreau de PARIS

INTIMES

****************

SELARL SMJ prise en la personne de Maître H de Y és qualités de liquidateur judiciaire de la Sté DELICES DU PALAIS

XXX

XXX

Représentée par M^e Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 459

PARTIE INTERVENANTE

**********

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Mai 2016, Madame Hélène GUILLOU, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Aude RACHOU, Présidente,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Karine MOONEESAWMY, adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier

FAITS ET PROCEDURE,

XXX et Norbail immobilier (les crédit-bailleurs) ont consenti un crédit-bail immobilier à la société Délices du Palais.

Le 12 avril 2012 le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de cette société, maître X étant nommé administrateur judiciaire et maître A de Y mandataire judiciaire.

Les crédits-bailleurs ont déclaré une créance d’un montant de 509 058,99 euros incluant la facturation de la taxe foncière 2012 pour la période du 1^er janvier au 11 avril 2012.

Le 3 juillet 2012 le tribunal de commerce a homologué un plan de cession de la société Délices du Palais au profit de la société Européenne des desserts à laquelle s’est substituée la société Nouvelle Delmotte Renaison (la société SNDR) et le crédit-bail a été cédé dans le cadre de l’article L. 642-7 du code de commerce. La jouissance des lieux a été fixée rétroactivement au 1^er juillet 2012.

Le 15 novembre 2012 la société Délices du Palais a été mise en liquidation judiciaire.

Estimant que la société SNDR était redevable de la taxe foncière pour la période du 1^er juillet au 31 décembre 2012, les crédit-bailleurs ont assigné par actes des 24 et 28 avril 2014, la société SNDR et maître X, ès qualités, notamment en paiement de la somme de 90 008,56 euros outre intérêts de retard et en réitération, par acte authentique, de la cession du contrat de crédit-bail immobilier.

Par jugement du 14 août 2015, le tribunal a :

— débouté les crédit-bailleurs de leur demande relative au paiement de la taxe foncière pour la période du 1^er juillet 2012 au 31 décembre 2012,

— ordonné à la société SNDR de régulariser un acte notarié réitérant la cession du contrat de crédit-bail et ce, dans les deux mois de la signification du présent jugement,

— débouté les crédit-bailleurs de leur demande d’astreinte,

— déclaré le présent jugement commun à maître B X, ès qualités,

— dit qu’en cas de levée d’option par la société SDNR les crédit-bailleurs ne pourront lui réclamer aucune somme au titre de la taxe foncière pour la période du 1^er juillet 2012 au 31 décembre 2012,

— condamné solidairement les crédit-bailleurs à payer à la société SDNR la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire,

— condamné les crédit-bailleurs aux dépens par quart dont les frais de greffe s’élèvent à la somme de 174,72 € TTC.

Les crédit-bailleurs ont interjeté appel de ce jugement le 7 septembre 2015.

Dans leurs dernières conclusions du 4 avril 2016, ils demandent à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du 14 août 2015, en ce qu’il a ordonné à la société SDNR de régulariser un acte notarié réitérant la cession du contrat de crédit-bail et déclaré la décision commune à Maître X, es qualité d’administrateur judiciaire de la société Délice du palais,

Le réformant pour le surplus, et statuant à nouveau :

— condamner la société SDNR à payer aux crédit-bailleurs la somme de 90 008, 56 euros, correspondant au prorata de la refacturation de la taxe foncière 2012, pour la période comprise entre les 1^er juillet et 31 décembre 2012, outre intérêts de retard au taux contractuel (art 12) à compter de la présente assignation, valant mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts qui seront dus pour une année entière, à la date de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire, en cas de mise hors de cause de maître X, ès qualités,

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à maître A de Y, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Délices du Palais,

en tout état de cause :

— débouter la société SNDR ainsi que maître B X, ès qualités de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner la société SNDR au paiement d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés par la SELARL Lexavoue Paris- Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 1^er avril 2016, la société SNDR demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Versailles du 14 août 2015 en ce qu’il a ordonné à la société SNDR de régulariser un acte notarié réitérant la cession du contrat de crédit-bail,

En conséquence,

— juger que le jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 3 juillet 2012,

ayant arrêté le plan de cession, a emporté cession du contrat de crédit-bail et qu’il se substitue à l’acte de cession notarié du contrat de crédit-bail sollicité par les crédit-bailleurs,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Versailles du 14 août 2015 en toutes ses autres dispositions,

— condamner solidairement les crédit-bailleurs à verser à la société SNDR la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 6 janvier 2016, maître X en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL SMJ en qualité de liquidateur judiciaire ont demandé à la cour :

— de mettre hors de cause maître X ès qualités,

— de confirmer la décision en ce qu’elle a débouté les crédit-bailleurs de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner les crédit-bailleurs aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à la SELARL SMJ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la demande de mise hors de cause de maître X administrateur judiciaire de la société Délices du Palais :

Considérant que la société Délices du Palais a été mise en liquidation judiciaire le 15 novembre 2012, qu’il a été mis fin à la mission de maître X qui doit être mis hors de cause ; que la SELARL SMJ, prise en la personne de maître A de Y doit être reçue en son intervention volontaire en qualité de liquidateur ;

Sur la demande en paiement des sommes dues au titre de la taxe foncière :

Considérant que les crédit-bailleurs soutiennent que le contrat de crédit-bail immobilier poursuivi après ouverture du redressement judiciaire a été cédé dans le cadre d’une offre de reprise qui prévoyait au paragraphe 3.7 intitulé 'Comptes proratas et arrêtés comptables du site de Renaison’ l’engagement pour le preneur de s’acquitter à compter de la date d’entrée en jouissance des contributions, impôts, taxes et autres charges auquel pourra donner lieu sa propre exploitation et ce, sous la condition que le fait générateur soit postérieur à la date d’entrée en jouissance ;

Qu’en tout état de cause le cessionnaire doit exécuter le contrat de crédit-bail immobilier du 3 juillet 2009 aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire, à compter de son entrée en jouissance, fixée au 1^er juillet 2012 ; que le tribunal a commis une confusion entre la date dont dépend l’assujettissement à la taxe foncière dans les rapports entre l’administration fiscale et le propriétaire de l’immeuble, qui correspond en effet au 1^er janvier de l’année d’imposition et la date du fait générateur de la créance qui est fonction de la période d’occupation du bien donné en crédit bail ; qu’en effet la refacturation de la taxe foncière ne rend pas le locataire redevable fiscal de la taxe ; qu’il s’agit d’un complément de loyer d’ailleurs assujetti à la TVA ; que dès lors son fait générateur est la période d’occupation ; qu’il en a été jugé ainsi en matière de bail à construction ; que la fraction de taxe correspondant à la période d’occupation des locaux postérieure à l’entrée en jouissance du cessionnaire incombe à ce dernier ; que cette position est conforme à l’offre homologuée par le tribunal qui prévoit l’engagement du cessionnaire d’acquitter les charges de toutes natures à condition que le fait générateur de ces charges soit postérieur à la date d’entrée en jouissance ; que les articles 6.3 et 8 du contrat qui déterminent la liste des charges devant être assumées par le crédit preneur n’ont pas vocation à régir la question du fait générateur de cette refacturation ; que l’article 7 de l’acte de cession d’entreprise prévoit la prise en charge par le cessionnaire des impôts charges et taxes de toute nature à compter de la date de jouissance au prorata temporis ;

Considérant que la société SNDR réplique que le contrat de crédit-bail stipule que le bailleur facturera le preneur des impôts fonciers et autres impôts ainsi que toute autre taxe, que l’article 18 prévoit que le preneur devra acquitter ses impôts professionnels ainsi que toutes taxes de ville et de police, les impôts fonciers (…) et tous impôts nouveaux qui pourraient être à la charge du bailleur ; que rien n’indique donc que le fait générateur de la créance de taxe foncière diffère entre les relations crédit bailleurs/ crédit preneur et les relations crédit preneur/administration fiscale ; que les facturations de taxe foncière se font sur l’année et non par trimestre avec l’appel du loyer ; que la taxe foncière 2012 s’élevait à 181 006,23 euros soit plus de 30 % du prix de cession réglé au titre du site de Renaison ; qu’eu égard aux montants en cause, il est indicutable que la prise en charge de cette taxe pour 2012 a été écartée dans le cadre de la reprise de ce site, ce qui est confirmé par l’acte de cession régularisé le 21 novembre 2012 qui prévoit que la taxe foncière restera à la charge du cédant et que c’est uniquement à défaut pour le bailleur d’avoir déclaré cette partie de taxe foncière que le liquidateur judiciaire ne peut payer aux crédit-bailleurs la taxe foncière dans son intégralité ;

Considérant que l’offre de reprise de la société SNDR comportait la reprise du contrat de crédit bail aux conditions exposées dans l’offre ; que cette offre indique en son article 3.7 Comptes proratas et arrêtés comptables du site de Renaison les mentions suivantes :

'Le repreneur s’engage à acquitter, à compter de la date d’entrée en jouissance, les contributions, impôts, taxes et autres charges de toute nature auxquelles pourra donner lieu sa propre exploitation, du site de Renaison, ce sous la condition que le fait générateur desdites charges soit postérieur à la date d’entrée en jouissance.

S’agissant des charges de toute nature réglées par l’administrateur judiciaire et se rapportant à la période postérieure à la date d’entrée en jouissance ou au contraire celles réglées par le repreneur et se rapportant à une période antérieure à la date d’entrée en jouissance, celles-ci seront réparties au prorata temporis de la date d’entrée en jouissance entre l’administrateur judiciaire et le repreneur.

Les contrats transférés feront l’objet d’un arrêté comptable dans les trois mois qui suivent la date d’entrée en jouissance’ ;

Considérant que l’acte de cession d’entreprise signée le 21 novembre 2012 entre le cédant et le cessionnaire prévoit en son article 7: 'le cessionnaire s’oblige (… à ) supporter à compter de l’entrée en jouissance les charges de toutes natures nées à compter de l’entrée en jouissance et au titre du fait générateur de l’exploitation à compter de l’entrée en jouissance.

Le cessionnaire s’engage à payer les impôts charges et autres de l’année 2012 et ce à compter de la date de jouissance au prorata temporis. Toutefois conformément à l’offre de reprise du cessionnaire la CFE et la taxe foncière seront dues pour l’année entière par le cédant et resteront à sa charge. Il s’oblige en conséquent à rembourser au cédant sur simple demande de sa part et sur justificatifs les sommes dues depuis la date de jouissance qui auraient été payées par le cédant et réciproquement’ ; que cette disposition ne lie que le cédant au cessionnaire et régit leurs seuls rapports ; que les crédit-bailleurs sont tiers à cet acte ;

Considérant que le litige dont le tribunal est saisi porte sur les relations entre les crédit-bailleurs et le cessionnaire du crédit bail ; que le fait que dans les rapports cédant/cessionnaire une autre répartition des charges soit prévue ne prive pas le droit du crédit bailleur d’obtenir du crédit preneur l’exécution du crédit-bail aux conditions en vigueur lors de la cession ainsi qu’en dispose l’article L 642-7 du code de commerce ;

Considérant qu’à compter de l’entrée en jouissance des biens pris en crédit bail, le preneur est redevable des loyers et charges dus en exécution du contrat de bail ; que l’article 6.3 du contrat de crédit-bail dispose que le bailleur facturera au preneur les impôts fonciers et autres impôts ainsi que toute autre taxe ; que c’est à ce titre que la taxe foncière est facturée par le crédit-bailleur au crédit-preneur ;

Considérant que lorsque le locataire rembourse au propriétaire une partie des impôts dont ce dernier est personnellement redevable, la somme ainsi payée l’est en contrepartie de la location consentie (et non à titre fiscal) ; qu’elle est donc directement liée à l’occupation des lieux qui en constitue le fait générateur ; qu’à compter du jour où le cessionnaire est entré dans les lieux, il est donc redevable auprès du crédit bailleur des sommes dues par le preneur au titre de l’occupation des lieux et par conséquent en fonction de la jouissance des lieux et non de la date d’appel des charges ; qu’il importe donc peu que celle-ci soit récupérée annuellement et non trimestriellement comme le loyer, dès lors que c’est à titre de complément de loyer et en contrepartie de l’occupation des lieux ; que les crédit-bailleurs sont donc bien fondés à demander le paiement de la somme de 90 008,56 euros correspondant à la refacturation de cette taxe pour la période d’occupation des lieux par le cessionnaire soit du 1^er juillet au 31 décembre 2012 ; que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et également en ce qu’il a fait droit à la demande reconventionnelle de la société SNDR tendant à voir juger qu’en cas de levée d’option les crédit-bailleur ne pourront lui réclamer aucune somme au titre de la taxe foncière relative à la période du 1^er juillet au 31 décembre 2012 ;

Considérant que les intérêts de retard sont stipulés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 points ; qu’ils sont dus à compter de l’assignation du 24 avril 2014, conformément à la demande ; que la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les termes de l’article 1154 du code civil ; qu’elle a été demandée dès l’assignation ;

Sur la demande de réitération de l’acte par acte notarié :

Considérant que les crédit-bailleurs demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la régularisation d’un acte notarié se limitant à reprendre les termes de l’offre homologuée : que l’article L 642-7 du code de commerce prévoit que les contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure nonobstant toute clause contraire et que l’article 22 du contrat de crédit-bail prévoit que la cession 'interviendra obligatoirement au terme d’un acte authentique dont une copie sera remise au bailleur sans frais pour lui’ ;

Considérant que la société SNDR réplique que le jugement qui arrête le plan entraîne cession des contrats et que les dispositions d’ordre public de l’article L 642-7 du code de commerce font échec aux stipulations contractuelles relatives aux modalités de cession d’un contrat ;

Considérant que le 9 avril 2014, les crédit-bailleurs et la société SNDR , à la requête de la société Délices du Palais, appelés à signer un acte de cession du crédit bail ont signé un procès-verbal de difficulté faisant état du litige relative à la charge de la taxe foncière de l’année 2012 ; que les parties ont refusé de signer l’acte, chaque partie se réservant le droit de faire trancher en justice le litige ;

Considérant que l’article L.642-7 instaure un mécanisme de cession judiciaire de contrats, les droits et obligations contractuelles étant transmis au cessionnaire qui devient partie au contrat ; que cette cession judiciaire intervient indépendamment de la volonté du cocontractant à qui elle s’impose ; que cette nature judiciaire justifie que soient écartées les clauses restrictives de la cession, et notamment les clauses imposant des formalités de cession ou la délivrance d’une copie de l’acte authentique au bailleur, ce qui est le cas de l’article 22 du contrat de crédit-bail qui impose l’agrément du bailleur en cas de cession et la remise au bailleur d’un acte authentique dont la rédaction est stipulée obligatoire ; que l’article 23.2 prévoit la possibilité pour le bailleur d’obtenir la constatation de la résiliation du bail en cas d’inexécution d’une seule des charges et conditions du crédit-bail ; que le jugement de cession ne prévoit aucune disposition imposant à l’administrateur judiciaire de régulariser la cession du contrat de crédit-bail par acte authentique ; qu’aux termes de l’article 457 du code de procédure civile le jugement a d’ailleurs la force probante d’un acte authentique ; qu’il ne sera donc pas fait droit à la demande de réitération du contrat de crédit bail par acte notarié, le jugement étant infirmé de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

La COUR,

Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE,

Met hors de cause maître F X, ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Délices du Palais,

Reçoit l’intervention volontaire de la SELARL SMJ, prise en la personne de maître A de Y,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 14 août 2015, et, statuant à nouveau,

Condamne la société Nouvelle Delmotte Renaison à payer aux sociétés CM-CIC lease, Sogefimur, Cicobail et Norbail immobilier la somme de 90 008,56 euros au titre de la taxe foncière due à titre de complément de loyer pour la période du 1^er juillet au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 points depuis le 24 avril 2014,

Dit que les intérêts échus à compter du 24 avril 2014, produiront eux-mêmes intérêts au taux légal dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année,

Déboute les sociétés CM-CIC lease, Sogefimur, Cicobail et Norbail immobilier de leurs demandes tendant à voir ordonnée la régularisation d’un acte notarié réitérant la cession du contrat de crédit-bail,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Nouvelle Delmotte Renaison aux dépens et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Aude RACHOU, Présidente et par Madame Karine MOONEESAWMY, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, La présidente,