Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 11

ARRÊT DU 20 MAI 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/21962

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2013 -Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2010087342

APPELANTE

Société Z A C,

ayant son siège XXX

XXX

N° SIRET : B 380 058 875 (Paris)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Maxime CLÉRY-MELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0438

INTIMÉE

SARL Y REAL ESTATE DEVELOPPEMENT FRANCE

ayant son siège social XXX

XXX

N° SIRET : 431 574 631 (Paris)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Représentée par M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : P0077

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Patrick BIROLLEAU, Président de la chambre

Madame Michèle LIS SCHAAL, Présidente de chambre, chargée du rapport

Madame Claudette NICOLETIS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Patricia DARDAS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Patrick BIROLLEAU, président et par M^me Patricia DARDAS, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Les sociétés Y REAL ESTATE (Y) et X, devenue la SARL Z A C, ont signé, le 9 septembre 2004, un contrat par lequel X s’engageait à effectuer des recherches de sites qu’elle présentait à X dans la perspective de la réalisation de projets immobiliers.

La rémunération de X comprenait une partie forfaitaire mensuelle et une rémunération 'au succès’ pour chaque projet retenu, à convenir au cas par cas dans le cadre de la validation, par Y, d’un site présenté.

Sur six projets, X n’a pas discuté ses honoraires 'au succès’ au moment de la validation de chaque site, mais a engagé les discussions globalement en 2008-2009.

Le 17 mai 2009, Y a résilié son contrat et en a proposé un nouveau. X mettait comme condition la conclusion d’un accord sur ses honoraires de succès pour le passé. Les discussions engagées entre les parties ont échoué.

Le 16 novembre 2010, la société X a assigné Y devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de condamnation de Y à réparer le préjudice qu’elle a subi du fait du défaut de paiement des honoraires de succès, chiffré à 1.170.000 euros, ce refus constituant une violation de ses obligations contractuelles, subsidiairement, juger que Y a commis une faute et la condamner à lui payer une somme de 936.000 euros au titre de sa perte de chance, juger que la résiliation du contrat du 9 septembre 2004 est brutale et la condamner à lui payer 172.800 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à une indemnité équivalente à un préavis de 12 mois.

Par jugement du 23 septembre 2013, le tribunal de commerce de Paris a :

— débouté X de sa demande d’indemnité de 1.170.000 euros au titre d’honoraires des succès ;

— débouté X de sa demande subsidiaire d’indemnité de 936.000 euros au titre de la perte de chance ;

— débouté X de ses demandes au titre de la rupture brutale des relations commerciales avec Y ;

— condamné X à payer à Y un somme de 3.000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

— condamné X aux dépens.

Le tribunal a estimé qu’il résultait de l’équilibre du contrat et de ses termes-mêmes que la décision de X de renoncer à cesser, en début de phase 2 de développement par Y, sa mission contractuelle pour les phases 2 et 3 relative à un site retenu par Y en fin de phase 1, alors que rien n’était conclu en matière d’honoraires de succès, constituait nécessairement, de la part de X, un renoncement à revendiquer un tel honoraire de succès ultérieurement. Il a considéré que la perte de chance invoquée par X était infondée puisque qu’en l’ absence de notification à Y de l’arrêt de sa mission d’assistance interdisait de proposer les sites à des concurrents.

En outre il a estimé qu’il n’y avait pas eu rupture brutale des relations commerciales, la lettre du 16 février 2009 de Y indiquant clairement à X qu’elle entendait remettre en cause à l’échéance du contrat en cours, les conditions de la collaboration, le préavis ayant été supérieur au préavis contractuel de 3 mois, la lettre du 17 mai 2009 ne faisant que réitérer cette résiliation.

En outre, le tribunal a estimé que X n’a pas démontré sa situation de dépendance économique vis à vis de Y et n’a pas contesté que Y représentait 30% environ de son chiffre d’affaire.

Un préavis de 6 mois était suffisant dans un secteur tel que la promotion immobilière.

La société X, devenue Z A C, a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Prétentions des parties

La société A C (anciennement X), par conclusions signifiées par le RPVA du 18 février 2014, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris ;

— dire que le refus de Y de régler les honoraires de succès constitue une violation de ses obligations contractuelles, de la condamner à réparer le préjudice qu’elle a subi d’ un montant de 1.170.000 euros ;

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement entrepris sur la demande au titre de la perte de chance,

— dire et juger que Y a commis une faute,

— la condamner à lui payer une somme de 936.000 euros à ce titre,

En tout état de cause,

— infirmer le premier jugement sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Y à lui payer un montant de 10.000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile .

Elle soutient que leurs relations commerciales ont débuté en 2003 et qu’un contrat a été signé le 9 septembre 2004, lui conférant un mandat de recherche de sites. Dans le cadre de ce contrat, X avait pour mission de rechercher des terrains bâtis ou non bâtis, des bâtiments existants, des droits à construire et d’ une manière générale toute zone géographique identifiée ou identifiable sur laquelle est susceptible d’ être réalisé un projet.Elle avait également une mission d’assistance portant sur l’appréciation des potentialités sur site et de la faisabilité des projets ainsi que sur tout ce qui est susceptible de permettre à Y de s’assurer de la maîtrise foncière d’un site.

Le contrat prévoyait 3 phases dans la réalisation de sa mission et une rémunération par un honoraire mensuel forfaitaire de 19.200 euros HT.Les parties devaient se rapprocher à l’issue de la première phase et convenir d’un honoraire de succès au profit de X calculé en fonction de la spécificité de chaque site.

En raison des bonnes relations entre les parties, ce rapprochement n’a pas eu lieu à l’issue de la première phase pour chaque opération en cours et X n’a pas usé de sa faculté de présenter les sites à des concurrents de Y, son implication et son rôle central n’étant pas mis en cause. Sa contribution a permis le succès de quatre projets et les deux projets en cours ont été apportés par X. Les 6 projets ont été présentés par X et retenus par Y.

En 2008 et 2009, X a remis à Y des notes de synthèse destinées aux discussions des honoraires de succès. Le 17 mai 2009, X a reçu une lettre de résiliation du contrat et s’est vue proposer un nouveau contrat. Elle a réservé la conclusion du nouveau contrat au règlement de la question du paiement des honoraires de succès.

Elle conteste avoir renoncé aux honoraires de succès en continuant sa collaboration avec Y à la fin des premières phases des projets. Une renonciation nécessite une manifestation de volonté, elle ne se présume pas, elle doit être certaine, expresse et non équivoque.

A l’issue de la phase 1 pour les six projets, les parties ont discuté des honoraires de succès de X, elles ont fait l’objet de nombreuses négociations et Y n’a jamais opposé une fin de non recevoir aux demandes de X. C’est pourquoi X a continué l’exécution de sa mission sur tous les projets au delà de la phase 1.

Les honoraires de succès sont acquis en application de l’article 7.2 du contrat, car ils sont liés au fait que le site a été retenu par Y à la fin de la phase1qui s’ achève au moment où X présente à Y RED, pour validation, le ou les sites qu’il aura prospectés soit pour quatre sites, LYON Confluence, Paris D E, Boulogne Seguin, Metz amphithéâtre.Les deux projets en cours, Plaine Commune Landy Ouest et Nice ont été apportés par X. Il n’y a pas eu de contestations d’ NG à la fixation d’honoraires de succès.Le paiement de ces honoraires est une obligation pour Y, et non une option dès lors que le projet est retenu à l’issue de la phase 1.

Aucune clause contractuelle ne prévoit le renoncement de X en continuant ses missions pour Y .

Les négociations pour évaluer ces honoraires ont eu lieu en 2007, en 2008 et 2009 et ont donné lieu à l’établissement de notes de synthèse à ce sujet les 28 janvier et 2 février 2009.

X a exécuté sa mission dans quatre projets :

— la phase 1 du projet Lyon Confluence s’est achevée le 30 avril 2004.

— la phase 1 du projet paris D E s’est achevé le 17 septembre 2003 et 5 novembre 2003.

— la phase 1 du projet Boulogne Seguin s’est achevée le 16 novembre 2003.

— la phase 1 du projet Metz Amphithéâtre s’est achevée le 25 mars 2004.

Elle soutient également que les honoraires de succès n’étaient pas conditionnés à la participation des phase 2 et 3 ; elle ajoute qu’elle ne peut produire les actes d’ acquisition qui sont en possession de Y., et que le paiement des honoraires de succès ne sont pas conditionnés par l’acquisition d’un site.

C’est pourquoi, les honoraires de succès sont exigibles pour les 4 projets signés et pour les deux en cours ; leur évaluation a été calculée selon les usages en matière d’apporteur d’affaires sur la valorisation foncière.

Elle estime, à titre subsidiaire, devoir être indemnisée sur la base d’ une perte de chance (disparition actuelle et certaine d’un événement favorable) de proposer ses services à des concurrents comme le prévoit l’article 7.2 du contrat ; elle précise que cette perte de chance est certaine et actuelle et doit être évaluée à 80 % du montant de 1.170.000 euros, soit un montant de 936 000 euros.

Par conclusions signifiées par RPVA du 11 avril 2014 la société Y REAL ESTATE DEVELOPMENT FRANCE, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— débouter la société Z A de sa demande au titre des honoraires de succès dont les conditions de paiement ne sont pas réunies ;

— la débouter de sa demande au titre de la perte de chance ;

A titre subsidiaire,

— dire que le montant du préjudice réclamé au titre de la perte de chance est incertain et ne saurait être indemnisé ;

En tout état de cause,

— confirmer le jugement sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner X à lui payer un montant de 40.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur les honoraires de succès, elle soutient que leur paiement était subordonné à un accord entre les parties et à la signature d’actes définitifs d’acquisition de sites présentés par X, ce qui n’est pas le cas pour aucun des projets cités par X.

Sur la perte de chance, X ne peut y prétendre alors qu’elle avait la possibilité contractuelle de proposer les sites à d’autres opérateurs et les chances de succès des opérations seraient restées aléatoires. De plus, les montants réclamés ne sont pas justifiés.

La mission était organisée en trois phases distinctes et indépendantes, de sorte que Y avait la faculté, à l’issue de chaque phase de ne pas poursuivre la mission de X.Le contrat était conclu pour une durée déterminée d’un an avec un délai de préavis de 3 mois. La rémunération était de 19.200 euros HT mensuel, et il était prévu un honoraire de succès.

Trois conditions étaient nécessaires : il fallait que X ait accompli la phase 1 et ait identifié un site retenu par Y, qu’un accord entre les parties soit trouvé sur le montant de l’honoraire de succès et que le site soit acquis.Elle estime que la phase 1 n’a pas été accomplie par X qui ne justifie pas être à l’origine de chacune des opérations pour laquelle elle demande un honoraire de succès, que, de plus, aucun accord, ni négociation n’a eu lieu entre les parties à l’issue des phases 1 des projets.

Elle soutient que X a donc renoncé à réclamer des honoraires de succès en poursuivant sa mission alors qu’aucun accord sur les honoraires de succès n’était intervenu.

Concernant la perte de chance, elle rappelle la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée. L’indemnisation doit prendre en compte l’aléa. Or, les honoraires d’un apporteur d’affaires en matière immobilière sont particulièrement incertains, et X ne démontre pas qu’elle aurait pu obtenir des honoraires de succès de la part d’autres intervenants.

Elle estime que les montants réclamés ne sont pas justifiés, et que la demande est en tout état de cause tardive.

Elle ajoute que l’économie du contrat explique pourquoi X n’a jamais réclamé auparavant d’honoraires de succès, qu’en effet, elle a perçu une rémunération annuelle de 230.400 euros HT, à laquelle s’ajoutent des frais d’un montant de 250.062 euros sur quatre ans, soit une moyenne de 56.000 euros par an.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leur argumentation et de leurs moyens.

SUR CE

Considérant que les parties ont souscrit, le 9 septembre 2004, un contrat de prestations de service conférant à la société X un mandat de recherche de sites ainsi qu’une mission d’assistance ; que la mission confiée à X se découpait en trois phases distinctes et indépendantes les unes des autres :

— la phase 1, consistant en un mandat de recherche de site en France et se terminant par la validation par Y du site ;

— la phase 2, correspondant, après validation, par Y, à l’assistance dans l’appréciation des potentialités et dans la faisabilité des projets ;

— la phase 3, consistant, à l’issue de la phase 2, si Y décidait de poursuivre ses démarches en vue de la maîtrise foncière d’un site, en une mission générale d’assistance portant sur tout ce qui est susceptible de permettre la maîtrise foncière des sites ;

Que la rémunération en contrepartie de l’exécution de la mission était fixée à un montant mensuel de 19.200 euros HT ;

Que le contrat détermine, en son article 7.2, les conditions de fixation de l’honoraire de succès et prévoit qu'' A l’issue de la phase 1, … et au titre de chacun des sites retenus par Y, les parties se rapprocheront afin de convenir d’un honoraire de succès au profit de X, calculé en fonction des spécificités de chaque site et / ou projet’ ;

Que ce même article précise qu''en cas d’ accord entre les parties sur cet honoraire de succès, celui-ci sera exigible dans les 15 jours de la signature de l’acte définitif d’acquisition du site, après obtention des autorisations définitives nécessaires à la réalisation du projet ; qu’à défaut d’accord sur les modalités de fixation de cet honoraire de succès pour un site considéré, X sera libre de ne pas poursuivre les missions 2 et 3 au titre de ce site, sous réserve d’en informer Y, selon les formes prescrites infra article 12.2.

Dans ce cas, X aura, en outre, la faculté de présenter le site considéré à toute autre personne, par dérogation aux dispositions visées infra l’article 8' ;

Considérant qu’aux termes de ces dispositions, le rapprochement entre les parties et la négociation sur les honoraires de succès doivent avoir lieu après la phase 1 de chaque opération, après validation par Y d’un site présenté par X ;

Considérant qu’il n’est pas contesté qu’aucun accord n’a été conclu entre les parties pour fixer un honoraire de succès dans chaque opération à l’issue de la phase 1, aucune pièce ne justifiant d’ailleurs de l’existence d’une négociation sur un projet déterminé ; que ce n’est qu’au début du mois d’octobre 2009 que X a réclamé pour la première fois le paiement d’honoraires de succès après que les négociations pour la conclusion d’un nouveau contrat aient échoué et après que Y lui ait notifié son intention de mettre fin au contrat ;

Considérant qu’il importe peu de déterminer si X a été à l’origine des six projets en cause et si le paiement des honoraires de succès était subordonné à la signature d’une acquisition, le litige ne portant pas sur ces points qui ne sont d’ailleurs pas établis par les pièces produites par A C ;

Considérant que le litige concerne les modalités et les conditions de paiement des honoraires de succès prévus contractuellement par l’article 7.2 du contrat ;

Considérant que le paiement de tels honoraires était subordonné à un accord entre les parties qui devait intervenir à l’issue de la phase 1 et avant de poursuivre la collaboration pour les phases 2 et 3 ; qu’il importe peu à cet égard que la société X ait renoncé ou pas à réclamer des honoraires de succès en poursuivant sa collaboration ; qu’il est constant qu’aucun accord n’a été conclu entre les parties sur la fixation des honoraires de succès ; qu’en l’absence d’accord, le contrat prévoyait que la société X serait libre de ne pas poursuivre sa mission dans les phases 2 et 3 et qu’elle aurait la faculté de présenter le site à toute autre personne ; qu’il est constant que la société X n’a pas usé de cette faculté ; qu’il n’en demeure pas moins que faute d’accord, les clauses du contrat étant parfaitement claires, les honoraires de succès ne sont pas dus ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Z A C de sa demande de ce chef ;

Sur la perte de chance

Considérant que la société X a choisi de continuer sa collaboration en toute connaissance des clauses du contrat et de ne pas présenter le site à d’autres opérateurs ; qu’elle ne peut donc prétendre subir une perte de chance , le fait invoqué résultant de son propre choix ; le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Z A C de sa demande de ce chef ;

Considérant que l’équité impose de condamner l’appelante à payer à Y la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement entrepris,

CONDAMNE la société Z A C à payer à la société Y REAL ESTATE DEVELOPMENT la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président