Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 AVRIL 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08969

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/01164

APPELANTE

Madame [P] [D] [Q] [R]

Née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 2] ESPAGNE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée par M^e Marie-Laure FOUCHÉ, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : D1429

INTIMES

Madame [H] [O] [U]

Née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistée par M^e Jean-Louis COUSTOU, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : D1165

Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CPCI (COMPAGNIE PARISIENNE DE CONSEILS IMMOBILIERS), inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 420 069 957 00041, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté et assisté par M^e Agnès MARTIN DELION, substitué par M^e Nathalie BROUSSE, avocats au barreau de PARIS, toque : B1162

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame Claudine ROYER, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Suivant acte extra-judiciaire du 17 janvier 2012, Mme [P] [D] [Q] [R] a formé tierce-opposition contre le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 avril 2011 qui avait, à la requête de Mme [H] [U], dit que les WC situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] ne constituaient ni une partie commune de l’immeuble, ni une partie commune du bâtiment sur cour, ni une partie commune spéciale qui n’aurait pas été mentionnée dans le règlement de copropriété, mais une «'partie commune privative'» (sic) dépendant des seuls lots n° 19 et 20 de l’immeuble.

Par jugement du 20 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a':

— déclaré recevable la tierce-opposition formée par Mme [P] [D] [Q] [R] à l’encontre du jugement du 6 avril 2011,

— l’a dite partiellement fondée,

— rétracté le jugement du 6 avril 2011 en ce qu’il avait dit que les WC situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l’immeuble du [Adresse 2] et donnant sur le palier constituaient une partie commune privative dépendant des seuls lots n° 19 et 20 de l’immeuble,

— statuant à nouveau, dit que lesdits WC étaient une partie commune spéciale réservée à l’usage exclusif et privatif des propriétaires des seuls lots n° 19 et 20 de l’immeuble,

— rejeté pour le surplus la tierce-opposition formée par Mme [P] [D] [Q] [R],

— dit irrecevable la demande de Mme [H] [U] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sous astreinte à effectuer des travaux de branchement des WC litigieux sur le compteur divisionnaire,

— débouté Mme [H] [U] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes de dommages-intérêts,

— condamné Mme [P] [D] [Q] [R], Mme [H] [U], et le syndicat des copropriétaires à supporter, chacun à concurrence d’un tiers, les dépens de l’instance,

— dit que Mme [P] [D] [Q] [R] devrait participer, comme les autres copropriétaires, à la dépense commune des frais de procédure,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [P] [D] [Q] [R] a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2015, de':

au visa des articles 582 et suivants du code de procédure civile, 1351, 2261, 2262 et suivants du code de procédure civile, 15 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que les WC litigieux constituent une partie commune spéciale au bâtiment sur cour, mais non une partie commune à jouissance privative aux deux lots n° 19 et 20,

— débouter Mme [H] [U] de ses demandes, notamment de sa prétention tendant à voir dire qu’elle est devenue propriétaire desdits WC par prescription acquisitive trentenaire,

— débouter le syndicat de toutes demandes dirigées contre elle,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Mme [H] [U] à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— confirmer le jugement pour le surplus.

Mme [H] [U] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 novembre 2014, de':

au visa des articles 122 du code civil, 2, 3, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que lesdits WC étaient une partie commune spéciale réservée à l’usage exclusif et privatif des propriétaires des seuls lots n° 19 et 20 de l’immeuble,

— l’infirmer pour le surplus et, au visa des articles 2258 et 2261 du code civil, constater que, depuis 1970, le propriétaire du lot n° 20 peut se prévaloir d’une possession paisible, ininterrompue et à titre de propriétaire sur les WC litigieux,

— dire qu’elle a acquis, par prescription acquisitive trentenaire, la propriété desdits WC,

— condamner in solidum Mme [P] [D] [Q] [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer les sommes de 15.000 € à titre de dommages-intérêts et de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2015, de':

— dire que les WC dont s’agit sont une partie commune spéciale du bâtiment cour,

— débouter Mme [H] [U] de ses demandes dirigées contre lui,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner solidairement Mme [P] [D] [Q] [R] et Mme [H] [U] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Il est expressément renvoyé au jugement et aux écritures des parties pour un exposé complet du litige.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur le caractère privatif ou commun des WC

Au soutien de son appel, Mme [P] [D] [Q] [R] fait valoir qu’il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble et des plans qui y sont annexés, de l’absence de tout document postérieur à l’établissement de la copropriété en 1950 qui dirait que les WC en cause sont privatifs aux lots n° 19 et 20, du comportement du syndicat des copropriétaires, que les WC dont s’agit sont communs et non privatifs';

Mme [H] [U] réplique que le règlement de copropriété n’évoque qu’un seul WC commun situé dans l’immeuble sur rue (supprimé par le syndicat) alors que celui en litige est situé dans l’immeuble sur cour, que tous les appartements de l’immeuble disposent, depuis l’origine, de WC privatifs, à l’exception des lots n° 19 et 20, que lors de l’assemblée générale du 23 juin 1993, le syndicat des copropriétaires a reconnu explicitement le caractère commun à usage privatif du WC en écartant du devis Sogesanit les travaux relatifs au WC du rez-de-chaussée'; elle reproche au syndicat d’avoir supprimé, sans vote de l’assemblée générale, le WC commun sur cour pour le transformer en local poubelles, ce qui le conduit à réclamer à présent l’usage du WC du bâtiment sur cour pour les ouvriers travaillant dans l’immeuble, et elle conteste la réalisation de travaux par le syndicat sur ces WC, indiquant avoir de son côté assumé l’entretien de ceux-ci pour un montant total de 4.160,85 €'; enfin, elle se prévaut d’une prescription acquisitive trentenaire sur le local en cause au motif que, depuis l’installation d’un WC privatif dans le lot n° 20 en 1970, les propriétaires successifs du lot n° 19 et leurs locataires sont les seuls à utiliser les WC et à y exercer des actes de possession';

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient pour sa part que les WC en litige sont une partie commune, qu’en effet, à l’origine, il existait dans l’immeuble trois WC au rez-de-chaussée, deux dans le bâtiment sur rue et un dans le bâtiment sur cour, tous trois équipés de cuvettes «'à la turque'», que, par la suite, avant l’établissement d’un règlement de copropriété en 1950, un des deux WC du bâtiment sur rue a été transformé en débarras, que le deuxième WC du bâtiment sur rue a été transformé en local poubelles en 1988, que le WC du bâtiment sur cour, qui n’est pas mentionné dans les actes d’acquisition des lots 19 et 20 est resté commun, seule Mme [H] [U] en ayant revendiqué l’usage privatif après son acquisition en 1981, cette prétention ayant été écartée lors de l’assemblée générale du 30 mai 1983';

En droit, le règlement de copropriété d’un immeuble énumère les parties communes et privatives dépendant de la copropriété ; dans le silence du règlement de copropriété et des titres , il convient de rechercher, selon la configuration de l’immeuble et la situation du local litigieux, quelle est sa nature, commune ou privative ;

Au cas d’espèce, le local WC situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, sur palier, n’est rattaché ni physiquement ni juridiquement aux lots n° 19 et 20, séparés par un vestibule'; il n’est accessible que par la cage d’escalier'; les plans de l’immeuble établis en 1949 font figurer ces WC sous la mention «'commun'»'; le règlement de copropriété mentionne l’existence de deux WC communs au rez-de-chaussée de l’immeuble, un dans le bâtiment sur rue et un WC sur cour, qui ne peut correspondre aux WC litigieux qui sont situés au fond du bâtiment sur cour et qui donnent sur l’escalier dudit bâtiment sur cour, les plans de 1949 montrant que les WC donnant sur la cour de l’immeuble étaient situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, ce que corroborent les plans de 1900 où figurent deux WC communs donnant sur la cour'; il est à noter que le règlement de copropriété prévoit qu’en cas d’hivers particulièrement rigoureux, le concierge devra, après notification à chaque copropriétaire, fermer les colonnes montantes et, notamment, les vider en cas de gelées, qu’il ne pourra pendant les gelées, être jeté d’eau dans les conduits d’évacuation, ces contingences étant à l’origine de la présence au rez-de-chaussée de trois WC équipés de cuvettes à la turque, restant utilisables pendant les gelées’car non reliés aux canalisations ;

Ni le titre de Mme [P] [D] [Q] [R] ni celui de Mme [H] [U] ne mentionnent la présence d’un WC dans la description de leurs lots': plus précisément, le lot n° 20 acquis par Mme [H] [U] en 1981 décrit ce lot comme « une chambre au rez-de-chaussée à gauche du bâtiment sur cour et la copropriété à concurrence de 9/1.000ème des parties communes générales et 9/27èmes des parties communes aux propriétaires du bâtiment sur cour »'; aucun de ces deux titres ne mentionne non plus l’existence d’un droit aux WC extérieurs sur le palier';

Les aménagements réalisés par Mme [H] [U] qui a équipé lesdits WC de l’électricité ou fait changer la cuvette ne peuvent conférer un caractère privatif à ceux-ci, pas davantage que les mentions apposées sur le diagnostic d’exposition au plomb qui mentionne ces WC comme privatifs, assertion sans incidence sur la solution du litige puisque émanant d’un tiers à la copropriété';

L’assemblée générale tenue le 30 mai 1983 a rappelé expressément que le cabanon de la courette et les WC du rez-de-chaussée du bâtiment sur cour étaient la propriété commune de tous les copropriétaires de ce bâtiment, que les WC ne devaient pas être fermés à clef ni utilisés comme débarras'; le syndic Padroni a encore écrit, les 29 octobre et 12 novembre 1986, 4 mars et 5 octobre 2009, à Mme [H] [U] pour réfuter ses tentatives de privatisation, que le WC situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour était commun à tous les copropriétaires de ce bâtiment ; quant à l’assemblée générale du 23 juin 1993, elle n’a pas reconnu ni entériné le caractère commun à usage privatif des WC comme le prétend Mme [H] [U], mais s’est bornée à refuser de financer le poste de travaux de réparation (dépose cuvette, vérification du raccordement) afférents aux WC du rez-de-chaussée du bâtiment sur cour pour 6.000 F, car le devis Sogesanit faisait apparaître que ces réparations étaient consécutives à la réalisation par Mme [U] de travaux irréguliers et non conformes aux règles de l’art (pose d’une cuvette à l’anglaise sur le siphon de siège à la turque), à l’origine de désordres,'ce qui a conduit les copropriétaires à estimer que la copropriétaire à l’origine de ces travaux devait assumer la charge financière de la remise en état conforme des WC, le procès-verbal de l’assemblée générale résumant cette discussion en qualifiant maladroitement ce local de «'commun à usage privatif'», étant observé que lesdites réparations ont été finalement réglées par la copropriété';

Il suit de ces éléments que les WC litigieux ne peuvent être, par défaut, que des parties communes de l’immeuble, rien ne permettant, hormis leur usage un temps exclusif par les lots 19 et 20, dérivant d’une longue tolérance avant d’être contesté, de les qualifier de partie privative, ou de partie commune à usage exclusif pour les lots n° 19 et 20, ou même de partie commune spéciale au bâtiment sur cour, le juge ne pouvant suppléer un règlement de copropriété muet sur ce point en présumant ou instituant des parties communes spéciales à un bâtiment, comme le requièrent sans fondement Mme [Q] [R] et le syndicat';

Sur la demande de Mme [H] [U] tendant à se voir reconnaître propriétaire des WC par prescription acquisitive trentenaire

Pour prescrire, il faut justifier d’une possession paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire pendant trente années consécutives à la date de la demande, suivant l’article 2261 du code civil ;

Or Mme [H] [U] ne réunit aucune de ces conditions, dès lors que les documents produits aux débats établissent que sa revendication sur les WC, émise depuis 1983, a été constamment battue en brèche par le syndic et les autres copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 30 mai 1983, dans une lettre du syndic du 20 juillet 1983, dans une autre lettre du 29 octobre 1986, et encore le 3 février 1987 et le 5 octobre 1989, que le syndic, confronté au refus de Mme [U] de lui remettre les clefs de ce local, les a fait dupliquer afin d’assurer sa disponibilité et son accès libre';

En 1986, Mme [H] [U] s’est plainte que, lors de son entrée en possession en 1981, elle avait trouvé les WC dans un état repoussant et indiqué qu’elle n’en remettrait les clefs que lorsque les dépenses engagées pour l’assainir lui seraient remboursées'; en réponse à une lettre du syndic, elle a indiqué que les WC étaient aisément accessibles par tous avec un simple double des clefs, reconnaissant ainsi l’inanité de sa revendication d’un usage exclusif'; en 2009 elle a souhaité que Mme [P] [D] [Q] [R] «'sa voisine de palier'» participât aux frais de réfection des WC'; le syndicat a assumé, quoi qu’en dise Mme [H] [U], le coût de nombreux travaux d’entretien et de réparation sur les WC dont s’agit (changement de joint par la société Houdry en 1983, réparation par la société Blanche en 1989, travaux de la société Sogesanit en juin 1994, intervention de la société Blanche en 1996 et de la société Escher en 1999)';

Il ressort de ces constatations que Mme [U] n’a exercé aucune possession utile, notamment paisible et dépourvue d’équivoque, sur le local WC extérieur à son lot depuis son acquisition le 8 janvier 1981'et qu’elle ne peut se prévaloir d’aucune possession exercée dans les années passées pendant un laps de temps après l’installation d’un WC intérieur par le propriétaire du lot n° 19 ; il convient, à toutes fins, d’observer que les calculs auxquels se livre Mme [H] [U] pour prétendre qu’un tantième de copropriété aurait été attribué au lot n° 20 pour tenir compte de la propriété des WC attachée audit lot sont non seulement fantaisistes et invérifiables mais encore contradictoires avec sa prétention tendant à se voir dire propriétaire de ce local par voie d’usucapion ; quant aux déclarations fiscales relatives au paiement de l’impôt foncier, elles sont dépourvues de force probante puisque reposant sur les déclarations des parties ou de leurs auteurs, donc non opposables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], d’autant plus que le CDIF Paris Ouest, interrogé sur la teneur de cette déclaration, a indiqué que les WC correspondant à la case «'WC'» de la déclaration modèle H2 souscrite en 1970 cochée par le prédécesseur de Mme [H] [U], ne pouvait être qu’un WC intérieur aux 12 m² du lot 20, d’où il suit que ce n’est qu’à la suite d’une erreur de la déclarante que la taxe foncière a intégré dans son calcul la présence de WC comme élément de confort de ce lot';

Au vu de ces éléments, Mme [H] [U] sera déboutée de sa demande tendant à se voir dire devenue propriétaire des WC situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour par prescription acquisitive trentenaire';

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d’espèce ;

Ni Mme [P] [D] [Q] [R] ni Mme [H] [U] ne sont fondées à demander à être dispensées de leur participation aux frais et dépens de la présente instance';

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement dont appel en ce qu’il a dit que les WC situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l’immeuble du [Adresse 2] et donnant sur le palier constituaient une partie commune spéciale réservée à l’usage exclusif et privatif des propriétaires des seuls lots n° 19 et 20 de l’immeuble,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit que les WC en cause, situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l’immeuble du [Adresse 2], sont une partie commune de l’immeuble,

Confirme le jugement pour le surplus,

Rejette toute autre demande,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,