Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 15 JANVIER 2016

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/16308

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de I – RG n° 13/01462

APPELANTS

Monsieur U B

né le XXX à XXX

23, AU AV

XXX

ET

Madame O Z épouse B

née le XXX à XXX

23, AU AV

XXX

Représentés par : M^e Pascale J, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Assistés par : M^e Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS, toque: D1912.

INTIMES

Monsieur AD F

né le XXX à PARIS

21 AU AV

94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

ET

Madame M A

née le XXX à SAINT-MAUR-DES-FOSSES

XXX

XXX

Représentés par : M^e AH LE AI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 133

SNC KAUFMAN & E PROMOTION 2 prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Assistée par : M^e Béatrice GEISSMANN-ACHILLE avocat au barreau de PARIS, toque : 633.

PARTIES INTERVENANTES :

SOCIÉTÉ G AK en qualité d’assureur de TBI prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par : M^e David GIBEAULT, avocat au barreau de PARIS, toque E119.

SA SMA anciennement dénomée SA SAGENA prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H, à la Cour, toque : L0056

Assistée par : M^e Frédéric DANILOWEZ, avocat au barreau de PARIS, toque G156

SAS TBI prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée et assistée par : M^e Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066

SCP AB D – Q C représenté par M^e Claude LELORAIN, en qualité de liquidateur amiable

XXX

XXX

XXX

Représentée par : M^e AO-AP MAUPAS AQ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

SMABTP en qualité d’assureur de PRMCC prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

MAF en qualité d assureur de la SCP AB D- Q C prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e AO-AP MAUPAS AQ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame AP-Christine BERTRAND, Présidente de chambre

Madame O P, Conseillère

Madame AF AG, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Coline PUECH

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame AP-Christine BERTRAND, Présidente de chambre et par Madame Coline PUECH, greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.

PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Le 25 novembre 2004, la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 a vendu, en état futur d’achèvement, à Monsieur et Madame B une maison de 3 niveaux avec garage et jouissance exclusive d’un jardin, sise 23 AU AV à XXX. Cette maison, de type Anémone, constituant le lot n°12, fait partie d’un ensemble immobilier de 25 maisons.

Le lot n°15, voisin, appartient aux consorts F et A.

La charpente de la couverture du local à vélos appartenant au lot voisin a été liaisonnée au mur pignon du lot n°12, ce qui a eu une incidence acoustique sur les bruits perçus dans le lot n°12, en provenance du lot n°15. Monsieur et Madame B s’en sont plaints auprès de la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 par courrier recommandé avec AR en date du 11 novembre 2005. Afin d’améliorer l’isolation acoustique, la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 a fait coller un complexe acoustique de type 'calibel’ mais cette intervention n’a pas donné de résultat satisfaisant.

Monsieur et Madame B ont sollicité l’intervention de Monsieur K, acousticien, lequel a confirmé l’existence des troubles allégués.

Ils ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage, lequel a dénié sa garantie en considérant que les mesures effectuées ne permettaient pas d’établir un défaut d’isolation par rapport à la réglementation applicable.

Monsieur et Madame B ont alors sollicité la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 28 octobre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de I a désigné Monsieur L en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 14 mars 2012. En sus des nuisances acoustiques invoquées, il a pu être constaté que la descente des eaux pluviales du lot n°15 avait été raccordé sur le regard privatif du lot n°12.

C’est dans ces circonstances que, par exploits d’huissier en date des 9 et 11 juillet 2012, Monsieur et Madame B ont assigné la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2, Monsieur F et Madame A devant le tribunal de grande instance de I, afin qu’il soit procédé aux travaux nécessaires pour mettre fin aux troubles.

La SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 a elle-même assigné la SAGENA (assureur DO et CNR), la SOCIETE EMULITHE (chargé du lot VRD), la SCP AB D Q C (maître d’oeuvre de conception), la MAF, la SOCIETE TBI SHAM (chargée du lot gros oeuvre maçonnerie), la SOCIETE G et la SOCIETE PRMCC (chargée du lot charpente).

Dans son jugement rendu le 27 juin 2014, le tribunal de grande instance de I a statué en ces termes :

— Condamne Monsieur AD F et Madame M A à effectuer les travaux aptes à supprimer l’évacuation des eaux pluviales depuis la toiture du lot n°15 dans le regard du lot n°12 appartenant à Monsieur et Madame B et à en permettre l’évacuation dans leur propre regard, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard, laquelle courra sur une période de 2 mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution;

— Déboute Monsieur et Madame B de toutes leurs autres demandes;

— Dit sans objet les appels en garantie de la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Fait masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et seront pris en charge par Monsieur F et Madame A dans la proportion de 30% et par Monsieur et Madame B dans la proportion de 70% et au besoin les y condamne.

Monsieur et Madame B ont régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 28 juillet 2014, l’appel étant exclusivement dirigé contre la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 et Monsieur F et Madame A.

La SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 a assigné en appel provoqué la SCP AB D Q C et la MAF, la SOCIETE TBI et son assureur la compagnie G AK, la SMA (assureur DO et CNR) et la SMABTP (assureur PMRCC).

Par exploit d’huissier en date du 23 mars 2015, la SCP D ET C et la MAF ont assigné la SMABTP(assureur PMRCC) en intervention forcée.

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Dans leurs conclusions régularisées le 23 avril 2015, Monsieur et Madame B sollicitent l’infirmation du jugement. Ils font valoir que :

' les poutres du lot n°15 ont été scellées dans le mur du lot n°12, alors que ces 5 poutres n’étaient pas prévues dans le projet d’origine. La charge du local du lot voisin devait être reportée sur 4 poteaux ancrés dans le sol du lot n°15. Il s’agit d’un empiétement, qui a été réalisé sans aucun accord des époux B et en violation de l’article 544 du code civil. C’est cette insertion, qui permet la transmission des bruits par voie solidienne.

' le pavillon des époux B est totalement privatif en toutes ses faces. Contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, il ne peut être déduit de l’acte d’acquisition et de sa référence au permis de construire modificatif que le mur séparant le lot n°12 du local à vélo du lot n°15 serait devenu mitoyen. Le permis de construire modificatif n’a fait qu’autoriser la fermeture des auvents situés entre les maisons par la construction de deux murs avec portes.

Le permis de construire n’a pour objet que de vérifier la conformité d’un projet avec les règles d’urbanisme sans indiquer de notions juridiques (mitoyenneté). La référence qui a été effectuée dans le permis à la mitoyenneté est purement descriptive et non juridique.

' le lot n°12 constitue le seul pavillon de la résidence à rencontrer ce problème, ce qui s’explique par le fait que le lot n°15 a été construit avant et qu’il est sans doute apparu que le local en litige était destiné au lot n°12. C’est également pourquoi le recueil des eaux pluviales de ce local a été dirigé vers lot n°12. Aucune mitoyenneté n’a été prévue dans la résidence et tous les pavillons sont séparés.

' l’ancrage des poutres est à l’origine des nuisances acoustiques et celles-ci ont été aggravées par la mezzanine qui a été installée dans le local à vélo par Monsieur H et Madame A. L’expert a conclu qu’il fallait rendre les lots indépendants, en créant un mur appartenant au lot n°15 pour supporter la toiture de l’auvent. Un devis a été établi par l’entreprise MRCC permettant de chiffrer les travaux à entreprendre. Il y a impropriété à destination de l’immeuble en raison du défaut d’isolation acoustique.

' la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 est responsable de l’empiétement, tandis que Monsieur H et Madame A sont responsables de l’aggravation des nuisances. Ils doivent être condamnés in solidum à procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux nuisances acoustiques et à l’écoulement des eaux pluviales du lot n°15 sur leur propriété.

' la gêne subie depuis la prise de possession du pavillon en septembre 2005 justifie l’allocation d’une somme de 23 100€ à titre de dommages intérêts pour la période courue depuis octobre 2005 jusqu’au 1^er juin 2012, outre une somme de 288,75€ par mois depuis cette date.

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Dans ses conclusions régularisées le 30 septembre 2015 la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Elle fait valoir que:

' compte tenu de la teneur de l’acte de vente du pavillon faisant référence au permis de construire modificatif, les époux B ne pouvaient ignorer que leur pavillon était un pavillon relié au pavillon voisin par un local à vélos fermé à l’avant et à l’arrière. Ils ne peuvent donc pas reprocher à la venderesse d’avoir réalisé cet ouvrage sans avoir sollicité leur consentement, puisque ce consentement était déjà acquis. La charpente litigieuse ne peut constituer une atteinte au droit de propriété puisqu’elle était prévue dans l’acte de vente et qu’elle faisait partie intégrante de l’ouvrage vendu. Les maisons ont de toute façon été conçues avec des joints destinés à empêcher la transmission des bruits solidiens.

' aucun devis n’a été établi pour les travaux dont la réalisation est sollicitée sous astreinte. Les travaux ne sont même pas définis.

' l’expert judiciaire s’est contenté de reprendre les mesures acoustiques réalisées par Monsieur K. Or, les éléments recueillis par cet expert ne permettent pas de démontrer que les normes applicables n’auraient pas été respectées. Au surplus, le simple fait que des bruits soient audibles n’est pas de nature à caractériser un désordre décennal.

' en vertu du règlement de copropriété, les voisins sont seuls responsables des nuisances induites par les aménagements qu’ils ont réalisés et par leurs faits et gestes.

' le raccordement des eaux pluviales constitue une non conformité aux documents contractuels, mais les prétentions à ce sujet des époux B sont sans objet, puisqu’il est établi par Monsieur H et Madame A qu’ils ont fait réaliser les travaux nécessaires pour un montant de 350€ TTC. Monsieur H et Madame A ne peuvent solliciter le remboursement de cette somme contre la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2, car il s’agit d’une demande nouvelle et parce qu’aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre de cette société.

' le trouble de jouissance invoqué par Monsieur et Madame B n’est pas caractérisé car il n’est pas établi que les bruits dénoncés excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

' à titre subsidiaire, la garantie de l’architecte et des entreprises est sollicitée sur le fondement de l’article 1792 ou de l’article 1147 du code civil. L’empiétement engage la responsabilité de l’architecte et de son assureur, ainsi que de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la SOCIETE PRMCC (lot charpente). Les nuisances acoustiques engagent la responsabilité de l’architecte et des entreprises chargées du gros oeuvre et de la charpente, faute d’avoir avisé le maître de l’ouvrage des risques de nuisances, et justifient la mise en oeuvre de la garantie de la compagnie SAGENA.

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Dans ses conclusions régularisées le 23 février 2015, la SMA assureur CNR de la SOCIETE KAUFMAN & E sollicite la confirmation du jugement. Elle fait valoir que :

' Monsieur et Madame B ont régularisé une déclaration de sinistre auprès d’elle en sa qualité d’assureur DO. Elle a opposé un refus de garantie car aucun défaut d’isolation n’était démontrée par rapport à la réglementation applicable et parce que la plupart des bruits dénoncés provenaient de l’aménagement intérieur du local à vélos réalisé par les consorts F-A.

' en sa qualité d’assureur, sa garantie ne peut être sollicitée que sous la forme d’un équivalent pécuniaire et non sous la forme d’une obligation de faire.

' la mise en oeuvre de sa garantie implique la démonstration d’un désordre de nature décennale. Les poutres insérées dans le mur du pavillon, comme la gêne phonique alléguée, ne compromettent nullement la solidité ou la destination de l’immeuble.

' subsidiairement, elle sollicite la garantie des constructeurs qui sont à l’origine des ouvrages litigieux.

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Dans leurs conclusions régularisées le XXX, Monsieur F et Madame A sollicitent la confirmation du jugement. Ils font valoir que :

' ils ont eux mêmes subi la modification du permis de construire et n’ont rien fait pour s’opposer à l’amélioration du confort de leurs voisins.

' Monsieur et Madame B ont accepté la nouvelle configuration de leur maison et aucun empiétement n’a été caractérisé par l’expert judiciaire.

' ils n’ont pas installé une mezzanine dans le local à vélos mais une simple étagère, qui est fixée sur leur propre mur et pour laquelle aucune autorisation n’était nécessaire. Il n’est nullement démontré que cette étagère serait à l’origine d’un trouble anormal de voisinage.

' ils ont fait réaliser les travaux nécessaires pour le raccordement des eaux pluviales sur leur propriété.

' ils ne sont pas responsables du préjudice de jouissance invoqué par Monsieur et Madame B.

' le coût des travaux de raccordement des eaux pluviales doit être imputé à la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 car cette société est responsable des non conformités contractuelles à l’égard de l’acquéreur.

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Dans leurs conclusions régularisées le 5 octobre 2015, la SCP AB D Q C et son assureur la MAF sollicitent la confirmation du jugement. Elles font valoir que:

' les prétentions énoncées contre la SCP AB D Q C sont irrecevables car l’architecte ne peut pas être condamné à réaliser des travaux sous astreinte.

' la mission de la SCP AB D Q C a été limitée à l’établissement d’une demande de permis de construire, puis d’un modificatif exigé par la mairie pour des raisons de sécurité. Elle n’a aucunement participé à la maîtrise d’oeuvre du chantier et n’a pas rédigé de CCTP. La définition de l’isolation acoustique entre les lots n°12 et 15 n’est donc jamais rentrée dans sa mission. C’est la SOCIETE VIATEC qui a été chargée de la maîtrise d’oeuvre du chantier.

' l’expert judiciaire n’a pas véritablement rempli sa mission puisqu’il n’a pas objectivement caractérisé les désordres dénoncés et qu’il n’a pas chiffré le coût des remèdes nécessaires.

' il incombait au maître de l’ouvrage de fournir aux acquéreurs toutes les précisions nécessaires sur les caractéristiques du bien vendu après le permis modificatif.

' à titre subsidiaire, la garantie de la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2, de la SOCIETE TBI et de son assureur G et de la SMABTP assureur de la SOCIETE PRMCC (en liquidation) est sollicitée ainsi que celle de la SMA en qualité d’assureur CNR.

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Dans ses conclusions régularisées le 6 mars 2015, la SOCIETE TBI sollicite la confirmation du jugement. Elle fait valoir que :

' aucun élément de droit ou de fait ne justifie le recours en garantie énoncé à son encontre par la SOCIETE KAUFMANN & E. Elle n’était que le titulaire du lot gros oeuvre et ne peut être impliquée dans des nuisances acoustiques ou dans l’écoulement des eaux pluviales. Elle a réalisé ses travaux conformément aux plans qui lui ont été remis.

' subsidiairement, la compagnie G lui doit sa garantie.

Dans ses conclusions régularisées le 21 avril 2015/19 octobre 2015, la compagnie G AK, assureur de la SOCIETE TBI sollicite la confirmation du jugement. Elle fait valoir que :

' la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2 ne peut solliciter sa garantie sur le fondement des troubles anormaux de voisinage puisqu’elle ne démontre pas avoir indemnisé le tiers pour le trouble subi.

' aucun désordre de nature décennale n’a été caractérisé (absence de vice caché) et l’expert judiciaire n’a, de surcroît, procédé à aucune mesure permettant d’établir l’existence de nuisances acoustiques.

' aucune faute n’a été démontrée à l’encontre de la SOCIETE TBI, qui n’est pas impliquée dans la modification du permis de construire.

' la compagnie G AK ne peut pas être condamnée à la réalisation de travaux sous astreinte et les sommes réclamées au titre de la réparation du préjudice de jouissance sont disproportionnées par rapport au trouble subi. En cas de condamnation, elle est fondée à solliciter la garantie de la SOCIETE KAUFMAN & E PROMOTION 2, de la SCP SCP AB D Q C et de la MAF, de la SMABTP et de Monsieur F et de Madame A.

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Dans ses conclusions régularisées le 21 avril 2015, la SMABTP, assureur de la SOCIETE PRMCC (lot charpente) sollicite le rejet de toutes les prétentions formées à son encontre par voie d’intervention forcée. Elle fait valoir que :

' elle n’a jamais été appelée aux opérations d’expertise, ni en première instance.

' l 'intervention forcée dirigée à son encontre en cause d’appel est irrecevable, aucun élément ne justifiant cette intervention au regard de l’évolution du litige.

' les prétentions en garantie doivent être considérées irrecevables comme nouvelles, dès lors qu’il n’est pas établi que de telles prétentions aient été régularisées contre la SOCIETE PRMCC en première instance.

' les prétentions ne sont en tout état de cause pas fondées, dès lors que l’empiétement n’est pas démontré, qu’il en est de même du trouble phonique, et que le raccordement des eaux pluviales ne peut être imputé à la SOCIETE PRMCC.

' la garantie ne peut être mise en oeuvre, dès lors qu’elle ne peut se faire qu’en équivalent pécuniaire et que les travaux n’ont pas été chiffrés.

' la garantie, si elle est mise en jeu, ne peut concerner que la garantie obligatoire, les autres volets ayant été résiliés au 31 décembre 2009. Mais aucun dommage de nature décennale n’a été établi.

' en cas de condamnation, la garantie de la SCP SCP AB D Q C et de la MAF ainsi que la garantie de la SOCIETE TBI et de la compagnie G AK sont sollicitées.

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Dans ses conclusions régularisées le 23 février 2015, la SMA assureur CNR de la SOCIETE KAUFMAN & E sollicite la confirmation du jugement. Elle fait valoir que :

' Monsieur et Madame B ont régularisé une déclaration de sinistre auprès d’elle en sa qualité d’assureur DO. Elle a opposé un refus de garantie car aucun défaut d’isolation n’était démontrée par rapport à la réglementation applicable et parce que la plupart des bruits dénoncés provenaient de l’aménagement intérieur du local à vélos réalisé par les consorts F-A.

' en sa qualité d’assureur, sa garantie ne peut être sollicitée que sous la forme d’un équivalent pécuniaire et non sous la forme d’une obligation de faire.

' la mise en oeuvre de sa garantie implique la démonstration d’un désordre de nature décennale. Les poutres insérées dans le mur du pavillon, comme la gêne phonique alléguée, ne compromettent nullement la solidité ou la destination de l’immeuble.

' subsidiairement, elle sollicite la garantie des constructeurs qui sont à l’origine des ouvrages litigieux

La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 22 octobre 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur l’existence d’un empiétement;

Il est soutenu que l’encastrement (invisible lors de la livraison) de 5 poutres dans le mur pignon de la maison de Monsieur et Madame B pour soutenir la charpente du local vélos, appartenant exclusivement à leurs voisins, Monsieur F et Madame A, constitue un empiétement portant atteinte à leur droit de propriété.

L’existence de l’empiétement invoqué implique de démontrer que le mur supportant l’encastrement est la propriété exclusive de Monsieur et Madame B, ce qui doit écarter tout caractère mitoyen.

Par application de l’article 653 du code civil 'dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge….est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire'. L’héberge désigne la ligne correspondant à la limite de mitoyenneté d’un mur séparatif commun à deux constructions accolées ou adossées de hauteur inégale.

En l’espèce, les plans de façade (pièce 5 KAUFMAN) montrent que la maison (lot 12) de Monsieur et Madame B est accolée au local vélo qui fait partie du lot 15, ce local vélos étant d’une hauteur inférieure à la hauteur de la maison des appelants. Il s’en déduit que le mur est, du fait de son apparence et de sa fonction, présumé mitoyen jusqu’à l’arrête supérieure du local vélos.

Cette présomption est la conséquence directe des travaux d’encastrement des poutres permettant de supporter la toiture du local vélos (qui a remplacé l’auvent de liaison prévu initialement), dont Monsieur F et Madame A ont la propriété exclusive. Ce sont, en effet, ces travaux (remplacement de l’auvent par un local vélos fermé), qui ont conféré un caractère séparatif au mur de la maison de Monsieur et Madame B. Pour produire tous ses effets, la présomption de mitoyenneté ne doit pas être contredite par les énonciations d’un titre ou des marques contraires.

Aux termes de l’acte notarié du 25 novembre 2004, Monsieur B et Mademoiselle Z ont fait l’acquisition, en l’état futur d’achèvement, du lot 12 d’un ensemble immobilier, sis AU AV à XXX. Ce lot est décrit comme consistant en une maison sur 3 niveaux.

Le règlement de copropriété, visé à l’acte (page 4), précise que les parties privatives 'appartiennent divisément à chacun des copropriétaires, selon la division des lots indiquées à l’état descriptif de division… qui sont affectées à son usage exclusif et particulier'. Le plan de masse annexé au règlement de copropriété (pièce 3 des appelants et 6 de KAUFMAN & E), daté du 7 octobre 2004, permet de relever que les lots 11 et 15 sont parfaitement différenciés, donc autonomes, l’espace existant entre le mur pignon du lot 11 et le mur pignon du lot 15, étant la propriété exclusive du lot 15. Ce plan ne fait donc aucunement apparaître la possibilité d’une mitoyenneté du mur pignon du lot 11 avec le lot 15.

Les plans cotés du lot 12 (visés dans l’acte notarié) signés le 16 septembre 2014 par Monsieur B et Mademoiselle Z (pièce 2 des appelants et pièce 7 de KAUFMAN & E), ne montrent strictement aucun élément permettant de retenir que le mur pignon litigieux devrait être considéré comme mitoyen, dès lors que ce mur apparaît destiné à l’usage exclusif du lot 12, rien n’y étant raccordé ou accolé, situation particulièrement visible sur les plans murs pignon gauche et droite et XXX).

La comparaison de ces plans avec ceux du lot 15 (planche AZbv-AZcv-04bis) est significative parce que les mêmes plans du lot 15 montrent clairement l’adossement du local vélo sur la seule maison principale constituant le lot 15 (annexe 11 du rapport d’expertise de Monsieur L). Par ailleurs, les plans charpente produits par la SOCIETE KAUFMAN & E en cours d’expertise (annexe 18 du rapport L) révèlent que l’auvent de liaison n’est mentionné que sur les plans charpente du lot 15, ce qui est conforme au devis descriptif du lot n°4 (charpente page 8 – pièce 19 KAUFMAN & E).

Ces plans sont en parfaite conformité avec la notice descriptive commerciale du 4 novembre 2004, laquelle évoque la construction de 25 maisons de type individuel isolées ou accolées. Dans le paragraphe 'caractéristiques techniques générales du logement', il est fait référence à des murs mitoyens entre les maisons jumelées. Cette notion ne peut donc pas s’appliquer au mur pignon droit du lot 12, puisque le lot 12 n’est pas jumelé avec le lot 15.

La description du lot vendu (maison individuelle sur 3 niveaux), la définition des parties privatives par le règlement de copropriété et les plans afférents (plan de masse, plan du lot privatif et plans charpente) ne permettent pas de retenir la possibilité d’une mitoyenneté du mur pignon droit de la maison constituant le lot 12.

Le tribunal a cependant consacré la mitoyenneté de ce mur pignon en relevant que l’acte de vente notarié (page 11) visait le permis de construire modificatif en date du 27 septembre 2004, lequel a impliqué les adaptations suivantes : 'fermeture des auvents situés entre les maisons 16 et 17, 21 et 22, 12 et 15, 13 et 14, 11 et mitoyenneté, permettant la création de 5 locaux vélos'. Il en a déduit que cette modification avait entraîné une situation de mitoyenneté générale, là où les auvents avaient été fermés, ce qui avait été nécessairement accepté par Monsieur B et Mademoiselle Z puisqu’ils avaient consenti à la vente dans ces conditions. L’examen attentif de la phrase litigieuse permet cependant de relever que la notion de mitoyenneté peut viser uniquement le lot 11 en raison de la ponctuation qui est appliquée. Le rapprochement nécessaire de cette phrase avec les plans ne laisse aucun doute sur le fait que la mitoyenneté visée ne peut s’appliquer qu’au lot 11, parce que le plan masse (pièce 3 appelants) montre que le local vélo prévu pour le lot 11 se trouve en bordure de clôture périphérique.

L’abri à vélos du lot 11 fait, d’ailleurs, l’objet d’une mention technique particulière dans le marché PRMCC (page 3) conclu avec la SOCIETE KAUFMAN & E (pièce 19) parce que le lot 11 se situe en limite de propriété. La définition des parties communes générales figurant dans le règlement de copropriété (page 32) prévoit expressément que les murs ou clôtures périphériques de l’ensemble immobilier peuvent relever d’un régime de mitoyenneté.

Au regard des énonciations de l’acte authentique de vente du 25 novembre 2004, complétées par les plans annexés (s’agissant d’une vente en état futur d’achèvement) et le règlement de copropriété, Monsieur B et Mademoiselle Z sont donc fondés à soutenir que le pignon droit de leur maison individuelle est privatif et dépourvu de tout caractère mitoyen et que les poutres encastrées dans ce mur, au bénéfice exclusif des propriétaires du lot 15, caractérisent un empiétement qui porte atteinte à leur droit de propriété.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il n’a pas reconnu l’existence de cet empiétement.

Sur les conséquences de cet empiétement;

Pour faire cesser l’empiétement, il est nécessaire de rétablir l’indépendance totale des éléments de construction du lot 12 et du lot 15, ce qui signifie qu’il faut réaliser un mur sur toute la longueur du local à vélo du lot 15 (coté lot 12), sur le sol dont Monsieur H et Madame A ont la jouissance exclusive, le mur devant supporter la toiture du local à vélos. Monsieur L, expert acousticien, précise en page 23 de son rapport que ce 'mur devra être désolidarisé du mur extérieur du lot 12 par un résilient'. Il faudra, d’autre part, boucher les percements du mur extérieur du lot 12 (là où les poutres étaient encastrées) et réaliser un enduit pour remettre le mur en état.

Monsieur B et Madame Z ont produit un devis de l’entreprise MRFCC en date du 13 octobre 2015, aux termes duquel le coût des travaux envisagés (étaiement de la charpente, dépose de la mezzanine, dépose des plaques d’isolant, mise en place d’un résilient sur la totalité du mur pignon du lot 12, construction d’un mur en briques alvéolaires sur la dalle du local vélo avec reprise de toutes les pannes de charpente) s’élève à la somme de 21731,27€ TTC (pièce 24 appelants).

La demande de suppression de l’empiétement est dirigée à la fois contre les propriétaires actuels du lot 15 (Monsieur F et Madame A) et contre la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2, qui a construit et livré leur maison à Monsieur F et Madame A. La SOCIETE KAUFMANN & E est donc poursuivie en sa qualité de maître de l’ouvrage et vendeur en l’état futur d’achèvement, responsable de ne pas avoir construit et délivré un pavillon indépendant (page 9 des conclusions des appelants).

Ces prétentions doivent être considérées comme fondées puisque Monsieur F et Madame A sont les propriétaires actuels du lot 15 qui empiète du fait de la structure du local à vélos, tandis que la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 est l’auteur de l’empiétement en sa qualité de maître d’ouvrage des lots 12 et 15 qu’elle a vendus.

Par application de l’article 544 du code civil, la réalisation des travaux nécessaires pour faire supprimer l’empiétement incombe, tant à Monsieur F et Madame A, propriétaires actuels, qu’à la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 qui a livré un lot 'empiété’ et un lot 'empiéteur'. Les travaux consistant à dé-solidariser les deux lots ont été décrits par les deux experts acousticiens intervenus sur place. C’est la réalisation de ces travaux en nature qui a été sollicitée à titre principal par les appelants (le montant des travaux ne figurant pas dans le dispositif des conclusions), même s’ils ont été évalués selon un devis MRFCC produit par Monsieur B et Madame Z. Aucune autre partie n’a pris l’initiative d’établir un devis, en particulier la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2.

Monsieur B et Madame Z ainsi que la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 doivent donc être condamnés in solidum à supprimer l’empiétement concrétisé par l’ancrage des poutres dans le mur pignon du lot 12, sous astreinte, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de cet arrêt. Monsieur B et Madame Z n’ont pas justifié de la nécessité de désigner un maître d’oeuvre pour procéder à la suppression de l’empiétement. Leur demande de condamnation de la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 à désigner un tel maître d’oeuvre sous astreinte sera donc rejetée.

Aucun recours en garantie n’a été énoncé par Monsieur F et Madame A, pour ce qui concerne la suppression de l’empiétement.

La SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 fait valoir qu’elle est constructeur non réalisateur et a pris le soin de s’entourer de professionnels compétents pour la réalisation de son programme de construction. Elle entend donc exercer des recours en garantie sur le fondement de l’article 1792 ou de l’article 1147 du code civil. Pour ce qui a trait à l’empiétement, elle sollicite la garantie de la SCP D ET C (et de son assureur) maître d’oeuvre de conception, qui avait l’obligation de livrer un ouvrage exempt de vice, ainsi que la garantie de la SMABTP en qualité d’assureur de l’entreprise chargée du lot charpente (SOCIETE PRMCC en liquidation judiciaire).

L’empiétement caractérise un désordre de nature décennale car il porte atteinte à la solidité de l’immeuble, même s’il ne s’agit que d’une partie de cet immeuble. En l’occurrence, il nécessite la reprise de la charpente soutenant la toiture du local à vélos puisqu’il faut supprimer l’encastrement des poutres dans le mur pignon du lot 12, supportant cette charpente, et construire un nouveau mur pour la supporter sans empiétement.

Par application de l’article 1792 du code civil, le maître d’oeuvre est de plein droit responsable des désordres de nature décennale, pour autant que ces désordres relèvent de sa sphère d’intervention. La SCP D ET C justifie que sa mission a été strictement limitée à l’obtention des permis de construire et modificatifs. Elle n’a fait qu’établir les documents et les pièces graphiques nécessaires à la constitution des dossiers de demandes de permis de construire, par rapport à la réglementation d’urbanisme applicable. Elle n’a reçu aucune mission de détail et n’a pas participé à la maîtrise d’oeuvre du chantier. Elle n’a donc rédigé aucun CCTP et n’a pas eu à définir les détails, ni à appréhender les conséquences techniques (et juridiques par rapport aux caractéristiques de vente) de la transformation des auvents (ouverts) en locaux à vélos (fermés), ni d’une quelconque isolation acoustique.

Les CCTP produits aux débats ne font pas mention de la SCP D ET C et la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 ne produit aucun élément permettant de contredire le champ de la mission qui est invoqué par le maître d’oeuvre mis en cause. Ce champ de mission est consacré par l’extrait de la police CNR (pièce 12 SMA) produit aux débats, qui fait apparaître que c’est la SOCIETE KAUFMANN & E qui était chargée de la direction et de la surveillance des travaux ainsi que de l’OPC (ordonnancement, pilotage et coordination). Les contrats de maîtrise d’oeuvre, conclus les 22 avril 2004 et 29 septembre 2004 (pièce 3 SCP D ET C), précisent, d’autre part, que 'le maître d’ouvrage se chargera de toutes les taches concernant les études techniques sur l’infrastructure ou la superstructure des ouvrages…'. La SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 doit donc être déboutée de son recours en garantie contre la SCP D ET C.

La demande de garantie énoncée contre la SMABTP en qualité d’assureur de la SOCIETE PRMCC, en liquidation judiciaire, suppose que la mise en cause de cet assureur, par voie d’intervention forcée en cause d’appel (assignation du 31 décembre 2014) soit recevable. Par application de l’article 555 du code de procédure civile, une telle intervention directe en cause d’appel doit être justifiée 'par l’évolution du litige'. Or, la liquidation judiciaire de la SOCIETE PRMCC, invoquée par la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2, en pages 7 et 27 de ses conclusions, ne peut justifier une telle mise en cause, puisqu’elle a été prononcée en février 2013, élément non contesté, soit bien avant le jugement dont appel (27 juin 2014). Les prétentions de la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 en garantie contre la SMABTP (assureur PRMCC) doivent donc être déclarées irrecevables.

Les autres recours en garantie formés contre les constructeurs et/ ou leurs assureurs par la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 (contre la SOCIETE TBI entreprise chargée du gros oeuvre et son assureur et contre la SMABTP) n’ont pour objet que les condamnations susceptibles d’être prononcées au titre des nuisances sonores (en tant que telles), que ces nuisances aient un caractère décennal ou relèvent du trouble anormal de voisinage. Ces demandes en garantie sont sans objet, parce que les nuisances sonores ont pour cause unique l’empiétement constaté. Si des irrégularités ont pu être invoquées en matière d’isolation phonique, compte tenu de la configuration des lieux, ces irrégularités ne sont, en effet, pas en relation de causalité directe avec la gêne sonore dénoncée, parce que cette gêne est le résultat de l’empiétement, qui consacre à lui seul une situation irrégulière pour laquelle aucune conformité acoustique ne peut être exigée de façon légitime.

La SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 sollicite également la garantie de la SMA, en tant qu’assureur CNR. Cette garantie n’a été sollicitée, de façon explicite, que pour les nuisances sonores mais la SMA a répondu à la demande de garantie à la fois pour l’empiétement et les nuisances sonores en relevant que, dans les deux cas, le désordre constaté devait être décennal. L’empiétement étant un désordre décennal puisqu’il met en cause la solidité de l’immeuble en raison de la démolition encourue, la SMA est en principe débitrice de sa garantie. Cette garantie ne se conçoit, toutefois, qu’en équivalent monétaire. Or, la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 est condamnée à une obligation de faire et n’a sollicité aucune garantie en équivalent monétaire puisqu’elle n’a elle-même fait établir aucun devis des travaux nécessaires pour supprimer l’empiétement.

Elle ne peut solliciter ni le remboursement 'du montant des travaux qu’elle serait tenue de réaliser', puisque ce montant est indéterminé (le devis produit par les appelants n’étant qu’une indication et estimation des travaux à réaliser), ni la garantie de la SMA pour les astreintes, qui sont exclues de la garantie. La SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 doit, en conséquence, être déboutée de sa demande de garantie énoncée contre la SMA, assureur CNR.

Sur les nuisances acoustiques;

Les nuisances dénoncées constituent un trouble de jouissance qui est consubstantiel à l’empiétement puisque celui-ci a été révélé du fait même de la gêne acoustique, dont Monsieur B et Madame Z se sont plaints. La demande spécifique de réalisation de travaux pour faire cesser les nuisances est sans objet puisque la disparition de l’empiétement permettra d’y remédier.

Seule la demande de réparation du préjudice subi du fait de la gêne sonore occasionnée par la transmission solidienne doit donc être appréciée. Cette gêne est établie par la configuration des lieux (empiétement), les énonciations du rapport de Monsieur K (expert amiable) et du rapport de Monsieur L et confortée par une attestation régulière, qui a été établie le 20 mars 2010 par Monsieur S T, ami de Monsieur B et Madame Z.

L’utilisation du local à l’origine des bruits n’étant manifestement pas permanente, le trouble ressenti à l’intérieur du mur pignon du lot 12 doit être évalué à 66€ par mois, ce qui correspond à 4% environ de la valeur locative mensuelle du pavillon (selon l’estimation produite en date du 7 février 2012).

Le préjudice subi depuis octobre 2005 jusqu’au mois d’octobre 2015 (époque de la clôture et des plaidoiries) s’élève donc à 7920€ et doit être majoré de 66€ par mois jusqu’à la réalisation effective des travaux de dé-solidarisation des lots 12 et 15.

Monsieur F et Madame A et la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 doivent être condamnés in solidum au paiement de ces sommes en réparation du trouble de jouissance subi.

Aucun appel en garantie n’a été formé à ce titre par Monsieur F et Madame A.

Pour les raisons ci-dessus exposées les appels en garantie formés par la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 à l’encontre de la SCP D ET C et son assureur, contre la SOCIETE TBI et son assureur et contre la SMABTP assureur de la SOCIETE PRMCC ne peuvent être accueillis.

Les énonciations des conclusions de la SMA révèlent que la police couvrait tant les dommages matériels que les dommages immatériels puisqu’une franchise est prévue pour ces deux types de dommages (6500€). Le trouble de jouissance étant la conséquence d’un désordre décennal (empiétement), la SMA doit être condamnée à garantir la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 pour le préjudice subi jusqu’en octobre 2015, puisque le montant du préjudice est connu de façon certaine jusqu’à cette date, ce qui permet la mise en oeuvre de la garantie.

Il doit être souligné que la SMA n’a pas produit la police CNR (sauf pour la liste des intervenants au chantier) et qu’elle n’a invoqué aucune clause qui écarterait la garantie due au titre du trouble de jouissance.

La SMA doit être déboutée de ses recours en garantie formés contre la SCP D ET C et la MAF et contre la SOCIETE TBI et son assureur G puisqu’il n’est pas démontré que ces intervenants aient concouru d’une quelconque façon aux désordres (empiétement) à l’origine des nuisances.

Sur l’écoulement des eaux pluviales;

Aucune des parties n’a contesté le fait que l’écoulement des eaux de pluie de la toiture du lot 15 se faisait dans les regards du lot n°12, ce qui constituait une non conformité contractuelle. Au cours des opérations d’expertise, Monsieur L a invité la SOCIETE EMULITHE (chargé du lot VRD) a intervenir pour que le circuit normal d’écoulement soit rétabli sur le lot 15. La SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 produit un ordre de reprise (pièce 18) destiné à la SOCIETE EMULITHE, mais cet ordre, daté du 24 juin 2010, ne comporte aucune signature, ce qui en rend la portée pour le moins aléatoire.

En revanche, Monsieur F et Madame A produisent en pièce 5 une facture établie le 10 décembre 2014 par un couvreur (Monsieur X) faisant état de la dépose et la reprise de la gouttière litigieuse pour un montant de 350€ TTC.

En l’absence de tout élément venant contredire cette facture, il doit être considéré qu’il a été remédié au problème d’écoulement des eaux et que la demande à ce titre de Monsieur B et Madame Z est dépourvue d’objet.

Monsieur F et Madame A sollicitent le remboursement de cette facture contre la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 puisque leur maison leur a été livrée avec une non conformité afférente à l’écoulement des eaux pluviales.

Ainsi qu’il est soutenu par la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 cette demande doit être déclarée irrecevable car il s’agit d’une demande nouvelle, dès lors qu’aucune demande en garantie n’a été énoncée, à ce titre, même sous l’angle d’une obligation de faire, en première instance par Monsieur F et Madame A.

Sur les recours en garantie secondaires;

En l’absence de condamnations prononcées à l’encontre de la SCP Y ET C et de son assureur, ainsi qu’à l’encontre de la SOCIETE TBI et de la compagnie G et de la SMABTP, les recours en garantie formés par ces parties sont sans objet.

Sur les demandes accessoires;

L’équité commande que la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 soit condamnée à payer à Monsieur B et Madame Z une somme de 8000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est également équitable que la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 soit condamnée à payer à la SCP D ET C, à la SOCIETE TBI, à la compagnie G (assureur TBI gros oeuvre) et à la SMABTP (assureur PRMCC- charpente) une somme de 3000€ chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Les dépens seront mis à la charge exclusive de la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 car, si Monsieur F et Madame A sont responsables de l’empiétement en raison de leur qualité de propriétaires actuels du lot qui empiète, ils ne sont pas les auteurs de l’empiétement qui est imputable au maître de l’ouvrage-vendeur, qui leur a livré le lot 15 en son état actuel. Les dépens intégreront, outre le coût de l’expertise judiciaire, le coût de l’expertise amiable réalisée par Monsieur K (956,80€), laquelle expertise a permis de justifier la demande d’expertise judiciaire et a d’ailleurs été annexée au rapport d’expertise de Monsieur L (annexe 3).

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— INFIRME le jugement en toutes ses dispositions;

— CONDAMNE in solidum Monsieur AD F et Madame M A et la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 à faire procéder, sans délai, à la réalisation dans les règles de l’art des travaux nécessaires pour supprimer l’empiétement résultant de l’ancrage de poutres appartenant au lot 15 (charpente local vélos) dans le mur pignon du lot 12, sous astreinte de 100€ par jour de retard, depuis l’écoulement d’un délai de 3 mois à compter de la signification de cet arrêt;

— DEBOUTE Monsieur U B et Madame O Z de leurs prétentions en désignation d’un maître d’oeuvre énoncées à l’encontre de la SOCIETE KAUFMANN & E pour les travaux de suppression de l’empiétement;

— CONDAMNE in solidum Monsieur AD F et Madame M A et la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 à payer à Monsieur U B et Madame O Z une somme de 7920€ au titre du trouble de jouissance induit par les nuisances sonores résultant de l’empiétement pour la période d’octobre 2005 à octobre 2015 inclus, outre la somme de 66€ par mois depuis le mois de novembre 2015 jusqu’à la réalisation effective des travaux de dé-solidarisation des lots 12 et 15;

— DECLARE la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 irrecevable en ses prétentions en garantie contre la SMABTP en sa qualité d’assureur de la SOCIETE PMRCC en liquidation;

— DEBOUTE la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 en ses recours en garantie contre la SCP D ET C et son assureur la MAF et contre la compagnie G assureur de la SOCIETE TBI;

— DEBOUTE la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 de son recours en garantie énoncé contre la SMA, assureur CNR, ayant pour objet l’obligation de faire cesser l’empiétement lui incombant et le paiement de l’astreinte;

— CONDAMNE la SMA à garantir la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 de la condamnation prononcée à son encontre au titre du trouble de jouissance subi par Monsieur B et Madame Z pour la période d’octobre 2005 à octobre 2015;

— DIT que la SMA doit sa garantie sous réserve de la franchise prévue dans la police;

— DEBOUTE la SMA de ses recours en garantie;

— DECLARE sans objet les recours en garantie formés par la SCP D ET C et la MAF, la SOCIETE TBI et la compagnie G et la SMABTP;

— CONSTATE que les prétentions de Monsieur B et Madame Z afférentes à l’écoulement des eaux pluviales sont devenues sans objet, du fait de la réalisation des travaux nécessaires;

— DECLARE Monsieur F et Madame A irrecevables en leurs prétentions en remboursement de ces travaux (350€) énoncées contre la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2;

— CONDAMNE la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 à payer à Monsieur B et Madame Z une somme de 8000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 à payer à la SCP D ET C, la compagnie G et à la SMABTP une somme de 3000€ chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— REJETTE toute autre prétention fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE la SOCIETE KAUFMANN & E PROMOTION 2 aux entiers dépens qui intégreront les frais du référé-expertise ainsi que le coût de l’expertise amiable de Monsieur K et le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître J (conseil des appelants), de Maître AH AI (conseil F-A), de Maître AO AP AQ (conseil SCP D ET C), et de la SELARL 2H (conseil G et SMABTP et SMA) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE