Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/05556

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/15991

APPELANT

Monsieur [Q] [Q]

Né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]S – BELGIQUE

Représenté par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Assisté à l’audience par M^e Serge SMILEVITCH de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R122

INTIME

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PARIS OUEST GESTION, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 722 055 688 00021, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Chez son syndic

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté et assisté à l’audience par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame Claudine ROYER, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Par acte du 11 avril 2011, M. [Q] [Q] a acquis, au sein d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation et de profession libérale dénommé "[Adresse 4]" situé à [Localité 4], un ensemble de locaux sur 4 niveaux : rez-de-chaussée, 1er étage avec terrasse et deux sous-sols, d’une superficie, selon l’acte de vente, de 1122,50 m², à savoir le lot n° 101 au sein du syndicat secondaire de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 2], assorti de 12 765 / 100 000ème des parties communes générales de l’ensemble immobilier et 12 765/ 44 430èmes des parties communes spéciales au syndicat secondaire du bâtiment.

Ces locaux sont classés ERP de 3ème catégorie.

Aux termes de l’état descriptif de division, le lot n° 101 est décrit comme composé de locaux « à usage principal culturel et religieux ».

Suivant trois contrats de bail professionnel conclus en date du 1er octobre 2011, M. [Q] a donné ces locaux en location à trois associations à objet culturel ou religieux, dénommées : Lev, Association pour le Développement de la Connaissance et de la Culture et Maison de la Famille.

En avril 2012, des travaux de démolition effectués au sein des parties privatives du local vendu entraînaient des désordres sur plusieurs murs de l’appartement de Mme [V], copropriétaire résidant au 1er étage du bâtiment, ce qui donnait lieu à l’établissement d’un rapport de visite de l’architecte de la copropriété M. [L] et à l’établissement d’un constat d’huissier du 24 avril 2012. Il était par ailleurs constaté que la gaine de la VMC, partie commune, avait été sectionnée lors de ces travaux, privant plusieurs appartements de leur ventilation.

En juillet 2013, M. [Q] adressait au syndic 6 demandes d’autorisation de travaux dans les termes suivants :

— création d’une trémie pour la pose d’un ascenseur,

— création d’une trémie pour la création d’un escalier en vue de réaliser des unités de passage nécessaires aux normes d’un bâtiment recevant du public,

— rehausse d’une partie du plancher pour répondre aux normes « handicapés »,

— pose de fers au-dessus des portes de passage d’accès aux sanitaires,

— pose d’une climatisation à l’intérieur du local, avec extraction d’air dans le jardin privé du local au R + 1 « exactement comme cela était dans le passé »,

— approbation du dossier concernant l’isolation phonique du local.

Ces demandes étaient soumises simultanément au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" et au syndicat secondaire du [Adresse 2].

Par 6 résolutions n° 4 à 9, les assemblées générales des copropriétaires du syndicat principal et du syndicat secondaire, réunies le 24 septembre 2013, rejetaient chacune l’ensemble des demandes d’autorisations précitées.

Par acte d’huissier délivré le 21 octobre 2013, M. [Q] [Q] faisait assigner le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins, en substance, de :

— prononcer la nullité des résolutions prises le 24 septembre 2013 rejetant ses demandes,

— se voir autoriser à effectuer ces travaux à ses frais, s’agissant d’améliorations,

— voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages et intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement rendu le 23 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M. [Q] [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [Q] à payer au syndicat secondaire des copropriétaire du [Adresse 2] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leur demandes,

— condamné M. [Q] aux dépens.

Par déclarations reçues au greffe de la Cour les 11 et 13 mars 2014, M. [Q] [Q] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 4 juillet 2014, M. [Q] [Q] demande à la Cour d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 23 janvier 2014, statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité des résolutions n° 4 à 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du [Adresse 2] du 24 septembre 2013,

— l’autoriser à effectuer à ses frais sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux suivants :

création d’une trémie pour permettre la pose d’un ascenseur reliant les différents niveaux intérieurs du lot n° 101 ;

création d’une trémie pour permettre l’installation d’un escalier reliant les différents niveaux intérieurs du lot n° 101 et permettre de créer les unités de passage nécessaires aux normes d’un bâtiment recevant du public et rebouchage conséquent de l’ancienne trémie ;

rehausse d’une partie du plancher du lot n° 101 pour répondre aux normes applicables pour l’accessibilité aux handicapés ;

pose de fers au-dessus des portes des passages d’accès aux sanitaires, à la suite de la rehausse du sol ;

pose d’une climatisation à l’intérieur du lot n° 101, avec extraction d’air dans le jardin privé du local situé au niveau R + 1 « exactement comme cela l’était dans le passé » ;

tels que ces travaux sont définis aux descriptifs et plans joints à la convocation des copropriétaires à l’assemblée du 24 septembre 2013 et sous réserve pour M. [Q] [Q] de :

— se conformer à la réglementation en vigueur ;

— faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier ;

— souscrire une assurance dommages-ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais aussi pour les existants ;

— faire réaliser un constat d’huissier préventif sur les parties communes et privatives mitoyennes ;

— lui donner acte de ce qu’il s’oblige à réaliser les travaux d’isolation phonique du lot n°101 dans les termes du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] après s’être assuré de leur pertinence auprès de l’architecte de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 2]) à lui payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, une somme de 9 150 € par mois courant à compter du 24 septembre 2013 jusqu’à l’arrêt à intervenir qui ordonnera la réalisation des travaux sollicités,

— déclarer irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 2] en son appel incident,

— débouter le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 2] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 2] à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 22 octobre 2014, le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la Cour de :

— débouter M. [Q] de sa demande d’annulation des résolutions litigieuses,

— déclarer ce dernier irrecevable en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M.[Q] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son appel incident et condamner M. [Q] à lui payer la somme de 1 762,61 € à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui payer une indemnité de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites régulièrement signifiées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 4 à 9 prises en assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du [Adresse 2] le 24 septembre 2013

M. [Q] invoque :

— le défaut de motivation des décisions rejetant sa demande d’autorisation de travaux, aux termes du procès-verbal d’assemblée générale et en l’état d’attestations,

— le fait que les travaux dont il s’agit sont imposés par les normes légales et réglementaires applicables aux ERP pour le secours en cas d’incendie, l’accessibilité aux personnes handicapées et « en respect des normes sanitaires » s’agissant de la climatisation,

— le mal fondé de ces décisions, qui procèdent, selon sa position, d’un abus de majorité.

Sur le défaut de motivation des décisions de rejet

Il est constant que le procès-verbal d’assemblée générale du 24 septembre 2013 comporte les résultats du vote relatif à chacune des questions posées, sans aucune motivation.

Toutefois le syndicat des copropriétaires est fondé à affirmer, comme il le fait, que ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967, spécialement son article 17, n’imposent que le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne les motifs des décisions prises.

Le défaut de motivation des décisions par le procès-verbal de l’assemblée générale n’entraîne pas leur nullité.

Il résulte, par ailleurs, d’attestations établies par les représentants de M. [Q] présents à l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2013 que les 6 décisions litigieuses ont été prises sans qu’aucun motif n’ait été verbalement exprimé.

Toutefois, cet état de fait est également sans incidence sur la validité des décisions prises, aucune disposition de la loi ou du décret n’imposant un débat oral.

Sur le caractère obligatoire des travaux

S’agissant, en l’espèce, de travaux qu’un copropriétaire demande à effectuer dans ses parties privatives mais qui affectent les parties communes, le syndicat des copropriétaires est en droit de s’y opposer, contrairement à ce qui est prévu par l’article 25 e pour les travaux rendus obligatoires sur les parties communes par les dispositions légales ou réglementaires.

En effet, le fait – allégué par M. [Q] – que les travaux dont il s’agit lui soient éventuellement imposés par l’administration au regard des normes applicables aux ERP, de la loi du 11 février 2005 sur l’accessibilité et des « normes sanitaires » invoquées, n’a pas d’incidence sur le pouvoir de décision du syndicat des copropriétaires.

Sur l’abus de majorité

M. [Q] soutient à juste titre que les décisions prises ne peuvent être discrétionnaires et qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de justifier de motifs légitimes, ses décisions ne devant pas encourir le grief de l’abus de majorité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque principalement pour justifier ses décisions :

— l’incompétence du syndicat secondaire pour autoriser les travaux de pose d’un extracteur d’air affectant l’aspect extérieur de l’immeuble,

— les risques encourus pour la solidité des parties communes et des avoisinants,

— le défaut de prise en compte de la présence d’amiante dans des éléments affectés par les travaux,

— le défaut de levée des réserves, quant aux travaux projetés, formulées par l’architecte de la copropriété, M. [L], dans un avis écrit du 25 juillet 2013,

— l’absence d’engagement précis pris par M. [Q] pour réaliser une isolation acoustique permettant de garantir la tranquillité des habitants au regard des dispositions du règlement de copropriété.

*

S’agissant du rejet de la résolution portant sur la pose d’un extracteur d’air sur une terrasse, le syndicat secondaire est fondé à soutenir que cette demande est de la seule compétence du syndicat principal de la copropriété, pour affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.

S’agissant de la question des risques pour les avoisinants, le syndicat des copropriétaires a motivé son opposition aux travaux par le fait que le bureau de contrôle Qualiconsult missionné par le maître d’ouvrage avait mentionné dans un rapport que la mission qui lui était confiée ne concernait pas « la solidité des avoisinants » et avait indiqué : « Quelles que soient les précautions prises, les travaux envisagés risquent de perturber quelque peu les conditions d’équilibre des ouvrages avoisinants. De ce fait ils peuvent conduire à des manifestations mineures (fissurations, déformations d’huisseries) pour la correction desquels une somme à valoir doit être prévue dans le bilan prévisionnel des travaux (…). Bien que la mission confiée à Qualiconsult ne concerne pas la solidité des ouvrages avoisinants, nous attirons votre attention sur les risques que l’exécution des travaux leur fait courir, compte tenu de la nature et de l’état apparent de leur structure. Qualiconsult demeure à la disposition du maître d’ouvrage pour étudier une éventuelle extension de la mission de contrôle technique aux aléas correspondants ».

S’agissant de la présence d’amiante, de la même manière, l’architecte de la copropriété n’a émis aucune réserve sur ce point dans sa lettre du 25 juillet 2013 ; toutefois, le syndicat des copropriétaires pouvait légitimement motiver sa décision de refus par l’absence de disposition prise sur ce point.

S’agissant du défaut de levée des réserves émises par l’architecte de la copropriété, il résulte du règlement de copropriété, sous la rubrique intitulée « usage des parties privatives », paragraphe 5, que les travaux affectant les parties privatives doivent être réalisés dans le respect des stipulations du règlement, relatives notamment à « la destination, l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité de l’ensemble immobilier » et que « dans tous les cas », le copropriétaire concerné « devra faire exécuter les travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété ». Dans une lettre du 25 juillet 2013, l’architecte de la copropriété a émis des réserves à son approbation des travaux projetés par M. [Q] en demandant « un avis favorable du bureau de contrôle sur les aménagements liés à la sécurité l’accessibilité le fonctionnement et l’isolation acoustique » et a demandé corrélativement l’extension de la mission du bureau de contrôle à l’isolation acoustique, au fonctionnement des installations, à l’accessibilité des locaux aux PMR, à la sécurité des personnes et à la sécurité incendie.

S’agissant des travaux d’isolation acoustique, enfin, le syndicat des copropriétaires a pu considérer que M. [Q] ne s’était pas engagé sur un projet suffisamment précis, en l’état d’une simple « étude de faisabilité » établie par un bureau d’études, et ce, alors que le règlement de copropriété énonce expressément que « compte tenu de la destination particulière des locaux en cause qui s’insèrent dans un ensemble immobilier à usage principal d’habitation et de profession libérale, ils devront veiller à réaliser les isolations, notamment phoniques, nécessaires à la sauvegarde de la tranquillité des autres occupants de l’immeuble ».

C’est dès lors sans encourir le grief d’abus de majorité que le syndicat des copropriétaires a pu rejeter les demandes d’autorisations de travaux présentées par M. [Q].

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 :

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat secondaire estime en premier lieu que ce chef de demande devrait être déclaré irrecevable s’il était fait droit à la demande d’annulation des résolutions.

La question est sans objet dès lors que la Cour confirme le jugement qui a rejeté la demande d’annulation des résolutions litigieuses.

Le syndicat secondaire estime ensuite que, comme l’a retenu le tribunal, la demande d’autorisation de travaux est irrecevable dès lors que les travaux ont déjà commencé, s’agissant en l’espèce de très importants travaux préparatoires présentant un caractère d’indivisibilité avec ceux pour lesquels une autorisation est demandé.

Il est établi par le syndicat des copropriétaires au moyen d’un constat d’huissier du 10 avril 2014 que l’appelant, ou ses locataires dont il doit répondre, a fait procéder à la réalisation d’une chape en béton au rez-de-chaussée de ses locaux s’agissant dès lors nécessairement de travaux s’inscrivant dans les travaux de « rehausse d’une partie du plancher pour répondre aux normes handicapés » pour lesquels une demande d’autorisation a été présentée au syndicat des copropriétaires.

M. [Q] n’est dès lors pas admis à obtenir une autorisation judiciaire de réaliser les travaux correspondants, faisant l’objet de la résolution n° 6, qu’il a commencé à entreprendre.

Pour le surplus, il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que les travaux qui ont été réalisés consistant en une dépose des aménagements intérieurs : carrelage, sanitaire, moquette, cloisons, faux plafonds, constitueraient un commencement d’exécution des travaux de création de trémies et pose de fers de renforcement faisant l’objet des demandes d’autorisations litigieuses.

Le syndicat des copropriétaires estime en troisième lieu que M. [Q] est irrecevable à solliciter des autorisations judiciaires de travaux dès lors qu’il résulte des documents qu’il verse aux débats que le véritable maître d’ouvrage est l’association Lev, son locataire.

Toutefois, seul un copropriétaire étant recevable à présenter une demande d’autorisation de travaux, cette objection est dépourvue de pertinence.

Sur le fond

— les travaux de climatisation avec pose d’un extracteur d’air ont été soumis au syndicat principal de la copropriété qui avait compétence pour se prononcer et qui n’est pas dans la cause.

En conséquence la Cour ne peut autoriser M. [Q] à réaliser ces travaux au seul contradictoire du syndicat secondaire.

Pour le surplus, les travaux suivants :

— création d’une trémie pour la pose d’un ascenseur,

— création d’une trémie pour la création d’un escalier en vue de réaliser des unités de passage nécessaires aux normes d’un bâtiment recevant du public,

— pose de fers au-dessus des portes de passage d’accès aux sanitaires,

représentent des améliorations pour le lot de copropriété de M. [Q], local de vastes dimensions destiné à l’accueil du public en vue d’y pratiquer des activités culturelles ou religieuses ainsi qu’il est stipulé par le règlement de copropriété.

Dès lors ce copropriétaire doit se voir autoriser à réaliser les travaux précités dans les conditions visées au dispositif.

Infirmant le jugement, la Cour accueille dès lors les demandes de M. [Q] s’agissant des travaux énumérés ci avant.

Sur la demande de donné acte

L’appelant demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’il s’oblige à réaliser les travaux d’isolation phonique du lot n°101 dans les termes du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] après s’être assuré de leur pertinence auprès de l’architecte de l’immeuble.

Cette demande est toutefois sans objet : en effet il incombe à M. [Q] se conformer aux termes du règlement de copropriété et d’effectuer tous travaux qu’il juge nécessaire dans les locaux dont il est propriétaire sauf à demander une autorisation si ces travaux affectent les parties communes, ce qui n’apparaît pas être le cas, s’agissant des travaux d’isolation phonique.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Q] [Q]

M. [Q] fait valoir qu’il a été privé des loyers correspondant aux baux qu’il avait conclus avec trois associations, du fait des décisions prises par le syndicat secondaire.

Ce dernier réplique que son refus d’autorisation de travaux n’était pas abusif.

*

M. [Q] a acquis les locaux objets du litige en avril 2011 ; six mois plus tard, il a donné ces locaux à bail professionnel à des associations ; encore ultérieurement, il a souhaité réaliser des travaux dans ces locaux. Du fait de l’opposition du syndicat secondaire à ses demandes, M. [Q] a dispensé ses locataires de loyers.

Il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice allégué par ce dernier découlant de sa renonciation à percevoir tout loyer et les décisions, prises de manière non fautive et sans abus, par le syndicat secondaire.

La demande est dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

La demande présentée à hauteur de 1 762,61 € est détaillée en :

— réfection d’une VMC endommagée : 226,20 €

— vacation de l’architecte : 897,00 €

— constat d’huissier : 436,09 €

— honoraires du syndic : 203,32 €

Le tribunal a rejeté ces demandes au motif que leur fondement juridique n’était pas précisé.

Devant la Cour, le syndicat des copropriétaires expose que ces demandes sont fondées sur les principes de la responsabilité, en l’état des fautes commises par M. [Q].

M. [Q] indique réitérer son « offre de paiement » effectuée devant les premiers juges, et précise que le syndic « ne lui a jamais réclamé les sommes précitées », s’agissant de charges dont il serait personnellement débiteur, pour solliciter aux termes du dispositif de ses conclusions le rejet des demandes du syndicat secondaire.

*

— s’agissant du coût de réparation de la VMC, dont il justifie au moyen de sa facture, le syndicat des copropriétaires établit au moyen notamment des constatations du technicien ayant procédé à la réparation et d’une attestation circonstanciée établie par M. [P], copropriétaire, que ce dommage est survenu en raison des travaux de M. [Q] en avril 2012 ;

— s’agissant du coût de la vacation de son architecte et du syndic et des frais de constat d’huissier du 24 avril 2012, le syndicat des copropriétaires en justifie au moyen des factures correspondantes et rapporte la preuve de ce qu’il s’agit de frais engagés en conséquence des travaux réalisés sans précaution par M. [Q], lesquels ont entraîné des microfissures et fissures dans l’appartement d’une copropriétaire, qu’il était nécessaire de faire constater en présence de l’architecte de l’immeuble ;

Le jugement est dès lors infirmé sur ce point et M. [Q] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires le coût de ses dépenses s’élevant à un total de 1 762,61 €.

L’équité ne justifie pas que l’une ou l’autre des parties soit condamnée à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté M. [Q] [Q] de sa demande d’annulation des résolutions n° 4 à 9 prises en assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du [Adresse 2] le 24 septembre 2013,

— débouté M. [Q] [Q] de sa demande d’autorisation de travaux présentée sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant des travaux de rehausse d’une partie du plancher du lot n° 101 pour répondre aux normes applicables pour l’accessibilité aux handicapés et de pose d’une climatisation à l’intérieur du local, avec extraction d’air dans le jardin privé du local au niveau R + 1,

— débouté M. [Q] de sa demande de dommages et intérêts,

L’infirme pour le surplus,

Autorise M. [Q] [Q] à effectuer à ses frais les travaux suivants :

— création d’une trémie pour permettre la pose d’un ascenseur reliant les différents niveaux intérieurs du lot n° 101 ;

— création d’une trémie pour permettre l’installation d’un escalier reliant les différents niveaux intérieurs du lot n° 101 et permettre de créer les unités de passage nécessaires aux normes d’un bâtiment recevant du public et rebouchage conséquent de l’ancienne trémie

— pose de fers au-dessus des portes des passages d’accès aux sanitaires, à la suite de la rehausse du sol ;

tels que ces travaux sont définis aux descriptifs et plans joints à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du 24 septembre 2013 et sous réserve pour M. [Q] [Q] de :

— se conformer à la réglementation en vigueur,

— faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier,

— souscrire une assurance dommages-ouvrage,

— faire réaliser un constat d’huissier préventif sur les parties communes et privatives mitoyennes,

Condamne M. [Q] [Q] à payer au syndicat secondaire du [Adresse 2] la somme de 1 762,61 € à titre de dommages et intérêts,

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Faisant masse des dépens de première instance et d’appel, en ordonne le partage par moitié entre les parties, et dit que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,