Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/06505

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS 09 – RG n° 11-13-528

APPELANTE

Société civile UFG PIXEL 1

Suite forme juridique : de placement immobilier à capital variable, agissant en la personne de son liquidateur amiable,

la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS dont le siège social :

XXX, prise en

la personne de ses représentants légaux domiciliés

SIRET : 491 102 489

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIME

Monsieur C X

Né le XXX à Paris

Demeurant : XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Romain DARRIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1753

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mai 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame I VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame I J, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame I J , Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame I VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 19 août 1998 ,la SCI LES RENTIERS DE L’AVENIR aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI PIXEL I à la suite d’une vente intervenue le 20 octobre 2006, a consenti à Monsieur C X, Mademoiselle K L et Monsieur Q-R S, un bail mixte d’habitation et professionnel portant sur un appartement de six pièces au premier étage d’un immeuble sis à XXX, et ce, pour une durée de six ans à compter du 19 août 1998, moyennant le versement d’un loyer en principal actualisé à la somme de 2 414,63 € par mois, outre les provisions sur charges de 177 €.

Aux termes de l’acte de vente, la SCI PIXEL I s’est engagée, au visa de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 à proroger de six années à compter du transfert de propriété, les baux à usage d’habitation des locataires en place.

Par courrier en date du 15 novembre 2006, le bailleur a envoyé aux trois locataires deux exemplaires de l’avenant de prorogation à retourner datés et signés par tous les titulaires du bail.

Demeurant sans nouvelles des co-locataires, le bailleur leur a alors écrit un courrier de relance le 13 juin 2007.

Par lettre en date du 3 juillet 2007, Monsieur C X a informé le bailleur qu’il demeurait seul locataire de l’appartement, précisant qu’il était le seul à assumer la responsabilité du loyer, l’un des locataires initiaux n’ayant jamais vécu dans l’appartement et le second ayant donné congé.

Le bail s’est tacitement renouvelé dans ces conditions le 21 octobre 2012 pour une durée de six ans arrivant à échéance le 20 octobre 2018.

Alléguant avoir découvert dans le courant du mois d’octobre 2013 une annonce sur un site internet spécialisé dans la location saisonnière de logement 'AIRBNB’ indiquant qu’une chambre de l’appartement pouvant accueillir deux personnes, était disponible à la sous-location, le bailleur a, par acte du 11 juillet 2013, introduit une requête afin de constat d’huissier devant le président du Tribunal d’Instance du 9^e arrondissement de Paris aux fins de faire constater les conditions d’occupation des lieux.

Le juge a fait droit à la requête par ordonnance en date du 12 juillet 2013 et commis Maître Z pour procéder aux mesures de constat.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 août 2013, la SCI PIXEL I a fait délivrer assignation à Monsieur C X devant le Tribunal d’Instance du 9^e arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le 13 février 2014, a :

* dit que Monsieur C X a manqué à ses obligations mais que les manquements établis à son encontre, pour sérieux qu’ils soient, ne justifiaient pas, au moins en l’état, le prononcé de la résiliation du bail, à charge néanmoins pour lui de considérer la procédure comme valant avertissement solennel d’avoir désormais à se conformer strictement aux obligations résultant du bail et de la loi du 6 juillet 1989.

* débouté la société PIXEL I de sa demande d’expulsion et de sa demande de dommages-intérêts.

* condamné Monsieur C X à verser à la société PIXEL I la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* prononcé l’exécution provisoire.

* débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

* condamné Monsieur C X aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat en date du 29 juillet 2013.

La SCI PIXEL I a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 10 mai 2016, elle poursuit l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf celle condamnant Monsieur C X sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

principalement :

* écarter des débats les attestations produites en défense sous la pièce numéro 4 qui ne remplissent pas le formalisme requis par les dispositions du Code de procédure civile.

* dire et juger que Monsieur C X a gravement et de manière répétée, manqué à ses obligations contractuelles telles que résultant du contrat de bail du 19 août 1998.

* dire et juger en conséquence que ces manquements entraînent la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

* dire et juger que le bail prendra fin à la date du délibéré de l’arrêt à intervenir.

* dire et juger qu’à compter de cette date, Monsieur C X sera occupant sans droit ni titre et qu’il sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant de son loyer jusqu’à la libération effective de l’appartement.

* ordonner en tant que de besoin l’expulsion de Monsieur C X, ainsi que celle de tous occupants de son chef s’il venait à se maintenir dans les lieux au-delà de la date de résiliation du bail, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

* ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives pouvant être dues.

subsidiairement :

* ordonner à Monsieur C X de cesser toute activité de sous-location dans l’appartement.

en tout état de cause :

* condamner Monsieur C X à verser à la SCI PIXEL I la somme de 25 080 € à titre de dommages-intérêts.

* condamner Monsieur C X à verser à la société PIXEL I la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur C X, intimé, par dernières conclusions du 22 avril 2016, demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de la société civile PIXEL I.

Sur la demande de résiliation du bail pour manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles.

La société civile PIXEL I fait grief au premier juge d’avoir constaté que le locataire avait manqué à ses obligations contractuelles et légales, notamment aux articles 4 n) et 8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 ,telle qu’applicable au moments des faits, en tirant un profit financier des sous-locations qu’il a consenties de manière régulière et répétée dans l’appartement mais de n’avoir pas, contre toute attente, fait droit à la demande de résiliation du bail au motif que les faits reprochés n’étaient pas d’une gravité suffisante eu égard au fait qu le locataire qui occupait les lieux depuis 15 ans avait indiqué à l’audience avoir régularisé sa situation et que le bailleur n’avait pas délivré de mise en demeure préalable au locataire de se conformer à ses obligations contractuelles et légales.

Monsieur C X réplique que de toute bonne foi, il a toujours pensé ne faire qu’héberger des amis de passage, que l’appelante ne dispose d’aucun élément lui permettant d’affirmer qu’il sous-loue deux chambres depuis mars 2012, que le manquement qu’on lui impute à faute n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques.

Il est constamment admis que la sous-location interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et non autorisée par le bailleur justifie la résiliation du bail, cette interdiction concernant aussi bien la sous-location totale que partielle.

Le bail conclu entre la société UFG PIXEL I et Monsieur C X est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dont l’article 8 interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement sauf disposition contractuelle contraire ou accord écrit du bailleur.

Aux termes de ce contrat de location, le preneur a l’obligation d’occuper les lieux personnellement et ne peut en aucun cas sous-louer meublé ou non meublé, ni céder son droit à la présente location.

Les dispositions légales et contractuelles n’interdisent pas d’héberger occasionnellement des membres de sa famille ou des amis, mais permettent au bailleur de contester le commerce régulier et onéreux que le locataire pourrait faire de son logement.

La société civile PIXEL I justifie en l’espèce, que n’ayant jamais donné son autorisation pour ce faire, Monsieur C X a bien sous-loué partie du bien donné à bail de manière permanente mais aussi de manière saisonnière s’agissant d’une chambre de l’appartement.

Sur la sous-location permanente.

La société civile PIXEL I verse aux débats une annonce Internet publiée par Monsieur C X au cours de l’année 2012 aux termes de laquelle il est indiqué que l’appartement est occupé par trois personnes, cadres dynamiques dans le secteur des médias et de la communication.

Or, il est constant que ces trois personnes ne sont pas les colocataires d’origine, mais bien les sous-locataires du preneur ainsi qu’il ressort des constatations de l’Huissier de justice mandaté sur requête qui mentionne dans son procès-verbal de constat daté du 29 juillet 2013 que Monsieur C X lui a indiqué : 'nous habitons à trois, comme stipulé dans le bail.

L’huissier poursuit en mentionnant :

* qu’ayant demandé à Monsieur X l’identité des deux autres personnes habitant ce logement avec lui, il a consulté son ordinateur portable pour lui indiquer l’identité exacte de ces personnes en donnant les précisions ci-après :

° A Y qui travaille à Paris chez Lanvin.

° Antonin M-P qui travaille chez Orange.

* que Monsieur X lui a précisé qu’il s’agit 'd’amis de passage’ qu’il dépanne en attendant qu’ils trouvent un logement.

* que concernant le premier, Monsieur X lui a indiqué qu’il le dépannait depuis le mois de février 2013 et concernant le second, qu’il était arrivé à Paris le mois dernier.

* qu’ayant demandé à Monsieur X si Messieurs Y et M-P lui versent un loyer, il lui a répondu par la négative en ajoutant qu’ils participent aux charges à raison de 300 € chacun par mois.

Monsieur C X ne saurait sérieusement soutenir que Messieurs Y et M-P sont des amis de passage alors qu’il ne connaît pas spontanément les noms et coordonnées de ses prétendus amis dont il est allé rechercher les identités dans son ordinateur portable.

En outre, il y a lieu de se demander pourquoi l’annonce Internet de 2012 décrit l’appartement comme habité par trois personnes, s’il s’agit simplement d’amis de passage.

De ce faisceau d’indices, il ressort indubitablement que Monsieur C X ne se borne pas à héberger simplement des amis mais qu’il sous-loue de manière irrégulière, partie de l’appartement moyennant une contrepartie financière fixe et non négligeable de 300 € par mois et par occupant soit 600 € au total, et c’est donc à juste titre sur ce point là que le premier juge a considéré que les sommes ainsi versées en contrepartie de leur hébergement ne constituent nullement une participation à la vie de l’appartement mais une véritable participation financière nettement caractérisée puisque représentant près d’un quart du montant du loyer d’environ 2 500 € versé par Monsieur X à la société civile UFG PIXEL I.

Ce paiement à échéance régulière d’une somme d’argent d’un montant fixe caractérise indiscutablement un loyer, ce qui constitue pour Monsieur C X un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles et légales.

Sur les sous-locations saisonnières.

Bien plus, aux termes de son procès-verbal de constat, l’huissier de justice mentionne encore que :

* s’agissant de l’annonce que Monsieur X aurait fait passer sur un site internet spécialisé dans la location saisonnière de logements 'Airbnb.com', indiquant qu’une chambre de l’appartement pouvant accueillir deux personnes, est disponible à la sous-location à raison de 70 € la nuit avec une durée minimum de séjour de deux jours, ou de 450 € la semaine ou de 1 500 € le mois, Monsieur X confirme qu’il s’agit de la chambre d’amis qu’il sous-loue ponctuellement depuis janvier 2013.

* lui ayant demandé ensuite de lui indiquer quel revenu mensuel il tire de cette sous-location, Monsieur X lui a répondu : 'ce mois-ci 210 € mais disons en moyenne 180 € par mois. Cela couvre les frais de ménage et les frais divers de gestion. Le gens ne louent la chambre en moyenne que pour deux nuits.

Là encore, il est établi que Monsieur C X a consenti des locations saisonnières sur l’une des chambres de l’appartement, ainsi qu’il l’a reconnu devant l’huissier de justice : 'il s’agit de la chambre d’amis que je sous-loue ponctuellement'. Son allégation selon laquelle il se livrerait à cette activité depuis le mois de janvier 2013 est par ailleurs contredite par les commentaires d’internautes dont l’un a été émis après l’annonce passée en 2012.

Bien plus, se fondant sur de nouveaux éléments de preuve susceptibles de caractériser l’existence de nouvelles sous-locations illicites, l’appelante a introduit une nouvelle requête aux fins de constat en juin 2015 à laquelle il a été fait droit. C’est ainsi que la société civile PIXEL I produit aux débats :

* la rubrique 'annonces légales’ parue sur le site internet du Nouvel Economiste le 6 février 2015 qui indique qu’une société dénommée Amandine Ducrot Studio constitué le 30 janvier 2015 a comme directeur général un dénommé E Mahkoub F domicilié à titre personnel 'Chez X, XXX à XXX

* une autre annonce Internet parue sur le site 'au troisième.com’ spécialisée dans la recherche de colocation, qui indique que de même E Mahkoub F, membre du site depuis décembre 2013 est à la recherche d’une colocation moyennant un loyer de 900 €.

Aux termes du rapport qu’il a dressé le 22 juillet 2015, l’huissier désigné s’est rendu sur place et a rencontré Monsieur C X qui, sur interrogation, lui a répondu que Monsieur M-N est parti depuis longtemps et n’est resté que deux mois, que Monsieur A Y est toujours là, il n’a pas trouvé de logement car il a changé de travail et n’a pas de CDI, donc pas de logement, qu’il ne paye pas de loyer mais participe seulement aux charges à raison de 300 € par mois, qu’il a hébergé Monsieur E F pendant un mois, le temps pour lui de trouver un appartement, que Madame G H qui est hollandaise vient régulièrement à Paris pour son travail, elle est là en ce moment et dort ici chez lui, qu’elle ne paie pas de loyer mais donne 90 à 100 € par séjour quant elle là pour participer aux frais d’eau, gaz, électricité, que ce mois-ci, elle est restée deux fois trois jours, soit deux séjours à 100 € chacun.

Il ressort du procès-verbal de l’huissier de justice en date du 22 juillet 2015 que Monsieur C X consent toujours des locations saisonnières en dépit de l’avertissement du premier juge.

Enfin, les sous-locations consenties de manière permanentes ou saisonnières par Monsieur C X qui à l’évidence, n’ont jamais cessé, sont corroborées si besoin est, par le fait qu’il ne dispose que de peu de ressources ainsi qu’en attestent la procédure de surendettement qu’il a diligentée devant le Tribunal d’Instance du 19^e arrondissement de Paris et le courrier en date du 24 février 2015 aux termes duquel il indique q’il a plus de 25 000 € d’encours de crédit à la consommation que son salaire de 500 € par mois ne lui permet plus de rembourser; alors même que le montant du loyer dont il est redevable chaque mois est actuellement de plus de 3 000 €.

En tout état de cause, le premier juge n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en se bornant à délivrer au preneur un avertissement solennel d’avoir à respecter ses obligations légales et contractuelles. Le jugement doit donc être infirmé en toutes ses dispositions.

Les manquements sérieux et répétés de Monsieur C X aux dispositions contractuelles et légales, qui lui font interdiction de sous-louer l’appartement pris à bail, sont caractérisés par le fait qu’il sous-loue à des fins purement lucratives l’appartement pris à bail. Ils sont en conséquence suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs exclusifs. Le jugement doit donc être infirmé en toutes ses dispositions.

Il y a lieu de déclarer en conséquence Monsieur C X occupant sans droit, ni titre à occuper les lieux sis à XXX, et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer normalement dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et majoré de 30%

Monsieur C X doit être condamné au paiement de cette indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée dans les deux mois de la signification du présent arrêt et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur la demande de dommages-intérêts.

La société civile PIXEL I sollicite la somme de 25 080 € à titre de dommages-intérêts correspondant aux contreparties financières illicitement perçues au titre des sous-locations illégales.

Pour autant, la société civile PIXEL qui ne justifie pas du montant du préjudice qu’elle allègue sera suffisamment et équitablement indemnisée par l’allocation de la somme de

7 500 €.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur C X sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Monsieur C X au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la société PIXEL I en cause d’appel peut être équitablement fixée à 2500 €.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant publiquement et contradictoirement.

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Dit et juge que les manquements sérieux et répétés de Monsieur C X à ses obligations contractuelles et légales justifient la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

DÉCLARE en conséquence Monsieur C X occupant sans droit, ni titre à occuper les lieux sis à XXX.

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de Monsieur C X, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et ce, dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

FAIT droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer normalement dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, majoré de 30%.

CONDAMNE Monsieur C X au paiement de cette indemnité d’occupation dans les deux mois de la signification du présent arrêt et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion

CONDAMNE Monsieur C X à verser à la société civile PIXEL I la somme de 7 500 € à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNE Monsieur C X à verser à la société civile PIXEL I la somme de 2 500 € au titre des frais non compris dans les dépens par elle exposés en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur C X aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE