Cour d'appel de Paris, 10 février 2016, n° 14/01728

TGI Bobigny 11 décembre 2013

CA Paris
Confirmation 10 février 2016

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a constaté que le commandement de payer était entaché d'inexactitudes et que la locataire avait mis en place des paiements réguliers, rendant ainsi la demande d'infirmation infondée.
Rejeté
Retards de paiement
La cour a jugé qu'aucun manquement suffisamment grave n'était établi et que les retards avaient été régularisés.
Rejeté
Indemnité d'occupation due
La cour a confirmé que la demande d'indemnité d'occupation ne pouvait être accordée en raison de l'absence de manquement de la locataire.
Rejeté
Dommages causés par la locataire
La cour a jugé que les retards avaient été régularisés et que la demande de dommages et intérêts n'était pas fondée.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bobigny qui avait déclaré nul l'effet d'une clause résolutoire dans un commandement de payer émis par l'Office Public de l'Z de la Ville de X (X Z) à l'encontre de la SARL Hoche Viandes Alimentaires pour des arriérés de loyers. La question juridique centrale concernait la validité du commandement de payer compte tenu des incohérences comptables et de la mauvaise foi alléguée du bailleur. Le tribunal avait jugé que les incertitudes comptables et la mauvaise foi du bailleur empêchaient le locataire de répondre aux exigences du commandement. La Cour d'Appel a rejeté l'appel de X Z, confirmant que le commandement était invalide en raison des incohérences dans les montants réclamés et que la seule dette établie était un montant de 6.842 euros remboursé par erreur au locataire. En conséquence, la Cour a également rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de la SARL Hoche Viandes Alimentaires, confirmant la condamnation de cette dernière à payer la somme de 6.842 euros avec des modalités de paiement spécifiées. X Z a été condamnée aux dépens et à verser 2.000 euros à la SARL Hoche Viandes Alimentaires au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 10 févr. 2016, n° 14/01728
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	14/01728
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 11 décembre 2013, N° 12/09461

Sur les parties

Avocat(s) :	Marion DELPYMy-Kim YANG PAYA
Cabinet(s) :	WEDRYCHOWSKI & ASSOCIES
Parties :	SARL HOCHE VIANDES ALIMENTAIRES

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01728

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/09461

APPELANTE

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’Z DE LA VILLE DE X (X Z)prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

93697 X CEDEX

Représentée par M^e My-Kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

INTIMÉE

SARL HOCHE VIANDES ALIMENTAIRES prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 448 914 184

XXX

93500 X

Représentée par M^e Stéphanie FOULON-BELLONY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion DELPY, avocat au barreau de VAL D’OISE, toque : T97

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte en date du 26 juin 1989 renouvelé par acte du 26 mai 2003, l’OPHLM de X (aux droits de qui se trouve l’Office public de l’Z de X dit X Z) a donné à bail à la société Nord est Alimentaire(aux droits de qui se trouve la société Hoche Viandes Alimentaires) divers locaux à usage commercial et d’habitation sis XXX à 93500 X.

Par acte en date du 26 mai 2003, X Z a renouvelé le bail commercial à la SARL Hoche Viandes Alimentaires, le dit bail, conclu pour une durée de neuf années ayant pris effet rétroactivement le 1^er juillet 1996, est venu à expiration le 1^er juillet 2005 et s’est poursuivi, depuis par tacite reconduction.

Suivant acte d’huissier en date du 29 septembre 2006, X Z a délivré un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction à la SARL Hoche Viandes Alimentaires pour le 31 mars 2007.

Par exploit en date du 22 juin 2007, X Z a assigné la SARL Hoche Viandes Alimentaires devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir désigner un expert qui aura notamment pour mission de réunir tous les éléments d’appréciation permettant de fixer notamment l’indemnité d’éviction due à la SARL Hoche Viandes Alimentaires et, d’autre part, le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière depuis le 31 mars 2007.

Par jugement en date du 2 avril 2008, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a désigné avant dire droit au fond M. A B en qualité d’expert avec la mission habituelle afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation.

C’est dans ces conditions que l’expert désigné a déposé son rapport le 7 novembre 2011.

Par jugement en date du 29 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a estimé l’indemnité d’éviction à la somme globale et forfaitaire de 445.008 euros et le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Hoche Viandes Alimentaires à la somme de 67.365 euros annuels à compter du 31 mars 2007.

La SARL Hoche Viandes Alimentaires a interjeté appel de ladite décision et cette procédure est actuellement pendante devant la Cour d’appel de Paris.

Le 22 mars 2012, X Z a fait délivrer à la société Hoche Viandes Alimentaires un commandement visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers de 22.438,97 euros depuis septembre 2010.

Par acte en date du 23 avril 2012 la SARL Hoche Viandes Alimentaires a fait assigner l’Office public de l’Z de la ville de X devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 22 mars 2012

— condamner l’Office public de l’Z de la ville de X à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 11 décembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a :

— dit n’y avoir lieu à faire produire effet à la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 22 mars 2012 , compte tenu des incertitudes comptables relevées et de la mauvaise foi du bailleur

— dit n’y avoir davantage lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail, compte tenu de la responsabilité exclusive du bailleur dans l’apparition de la dette résiduelle qui subsiste à ce jour, laquelle ne s’élève en effet qu’à la somme de 6.842 euros et correspond au « trop remboursé » à la SARL Hoche Viandes Alimentaires, moyennant le tirage sur le Trésor Public du chèque de 6.842 euros émis à l’ordre du preneur le 23 décembre 2009 ;

— débouté l’Office Public de l’Z de la Commune de X de ses demandes d’indemnités d’occupation et d’expulsion ;

— condamné la SARL Hoche Viandes Alimentaires à payer à l’Office Public de l’Z de la Commune de X la somme de 6.842 euros restant due au 31 décembre 2012 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— autorisé la SARL Hoche Viandes Alimentaires à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 1.140 euros chacune, à payer avant le dix du mois suivant la date de signification du jugement, puis le dix de chaque mois jusqu’à extinction de la dette, le solde étant exigible avec la 6^e et dernière échéance ;

— dit qu’à défaut d’un seul règlement à l’échéance l’intégralité de la dette sera due immédiatement

— dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires

L’Office Public de l’Z de la Commune de X (X Z) a relevé appel de ce jugement le 24 janvier 2014 ; par dernières conclusions signifiées le 23 avril 2014, elle demande à la cour

— d’ infirmer le jugement du 11 décembre 2013 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de faire produire effet à la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 22 mars 2012,

et statuant à nouveau,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le cas échéant prononcer la résiliation judiciaire du bail, en conséquence,

— d’ordonner l’expulsion de la société Hoche Viandes Alimentaires et de tous occupants de son chef, avec séquestration du mobilier et des marchandises à ses frais risques et péril, et assistance si besoin est de la force publique,

— de condamner la société Hoche Viandes Alimentaires à payer au titre de l’arriéré locatif la somme en principal de 7.094, 01 €, comptes arrêtés au 5 février 2013 et tenant compte de la précédente condamnation à paiement, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour le montant qui y figure, et des présentes conclusions pour le surplus, d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de condamner la société Hoche Viandes Alimentaires à payer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré de 10 % à compter de la décision à intervenir,

— de condamner enfin la société Hoche Viandes Alimentaires à payer à X Z la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

La SARL Hoche Viandes Alimentaires, intimée, par dernières conclusions signifiées le 24 juin 2014, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le ll décembre 2013, de condamner X Z à payer à la société Hoche Viandes Alimentaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner X Z à tous les dépens.

SUR CE,

Sur le bien fondé du commandement :

X Z critique le jugement déféré en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire produire effet à la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 22 mars 2012, compte tenu des incertitudes comptables relevées et de la mauvaise foi du bailleur. L’appelante affirme à cet égard que la société Hoche Viandes Alimentaires n’apporte pas la preuve qu’elle se serait libérée de ses obligations liées au paiement des loyers et charges et qu’en outre, elle est de mauvaise foi en prétendant que le commandement n’a été délivré que dans le but d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction objet d’une instance parallèle et actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris.

La société Hoche Viandes Alimentaires soutient au contraire que le décompte annexé au commandement est inexact en ce qu’il omet d’indiquer les paiements qu’elle a effectués et surtout contraire au décompte du trésorier municipal et que c’est donc à juste titre que le tribunal a relevé des incohérences dans les différents décomptes produits et souligné que la seule créance à ce jour caractérisée au profit de X Z était constituée du loyer remboursé par erreur en décembre 2009 à la société Hoche Viandes Alimentaires à hauteur de 6842 euros.

Pour être valable, un commandement doit être de bonne foi, c’est à dire préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, sauf au bailleur à manquer à son obligation d’information loyale et complète de son locataire.

La cour relève, comme le premier juge l’a précisément souligné, qu’il existe des distorsions importantes entre les sommes réclamées dans le commandement du 22 mars 2012 (22.438,97 euros), dans le compte locataire annexé au commandement (15.391,97 euros) et établi par l’OPH de X lui-même et encore entre le décompte édité le 23 janvier 2013 débiteur de 21.973,85 euros et celui édité le 5 février 2013 qui rapporte un solde cumulé de 7064,17 euros.

C’est donc à juste titre que le tribunal a jugé, au vu de ces distorsions, que l’OPH de X s’est révélé défaillant dans l’établissement d’une comptabilité juste et a rendu impossible pour le preneur qu’il puisse déférer aux causes de la créance dans le délai d’un mois.

Sur le nouveau décompte actualisé produit par l’ OPH de X:

Le nouveau décompte actualisé produit en appel par l’OPH de X s’élève à hauteur désormais de 7094,01 euros (pièce 7) comptes arrêtés au 4^e trimestre 2012 inclus.

La société Hoche Viandes Alimentaires établit quant à elle par les pièces produites, qu’elle a, à compter du mois de mai 2012 (pièce 7), mis en place des ordres de virement de six versements mensuels de 1225,68 euros au profit de l’OPH de X , l’inspecteur divisionnaire Trésorier municipal certifiant le 10 mai 2012, 'que la dette locative restant due par la société Hoche Viandes Alimentaires auprès de l’OPH de X s’élève :

— à 8579,81 euros faisant l’objet d’un règlement selon un délai de paiement accordé par un échéancier de sept mensualités de 1225,05 euros (dont la société Hoche Viandes Alimentaires établit qu’elle correspond non à des loyers mais à la taxe foncière 2011et qu’elle a depuis lors soldé cette dette;

— à 6812,16 euros , dont la société Hoche Viandes Alimentaires établit qu’elle l’a réglée par chèque encaissé le 11 novembre 2009 par la Trésorerie de X et que cette dernière a par erreur restitué cette somme par un chèque du 23 décembre 2009.

La cour constate ainsi que la somme de 7094,01 euros réclamée par l’OPH de X à titre de loyers impayés correspond en réalité à cette somme de 6842 euros +252,01 euros, à savoir le coût du commandement et donc nullement à des loyers impayés.

Le tribunal a dès lors justement pu estimer que seule cette somme remboursée par erreur à la société Hoche Viandes Alimentaires par le Trésor Public devait être restituée.

Il ne saurait dès lors être fait droit à la demande de l’OPH de X de voir condamner la société Hoche Viandes Alimentaires au paiement de la somme de 7094,01 euros au titre d’un arriéré locatif.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il s’infère en conséquence du sens de l’arrêt que la clause résolutoire visée dans le commandement ne saurait être acquise, non plus que la résolution judiciaire du bail, aucun manquement suffisamment grave n’étant établi par le bailleur, les retards dans le paiement de certaines sommes et loyers ayant été régularisés.

Il ne saurait dès lors être davantage fait droit à la demande d’expulsion de la société locataire, de fixation d’une indemnité d’occupation, non plus qu’au paiement de dommages et intérêts, le jugement déféré étant en définitive confirmé en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a condamné la société Hoche Viandess Alimentaires à payer à X Z la somme de 6842 euros correspondant au loyer remboursé par erreur en décembre 2009 à la société Hoche Viandes Alimentaires par le Trésor Public et ce avec les délais de paiement à son profit tels que précisés au jugement.

X Z qui succombe à l’appel, en supportera les dépens et doit être condamnée en équité à verser à la société Hoche viandes une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande de l’OPH de X tendant à la condamnation de la société Hoche Viandes Alimentaires au paiement de la somme de 7094,01 euros au titre d’un arriéré locatif,

Dit n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail,

Condamne L’Office Public de l’Z de la Commune de X (X Z) à verser à la SARL Hoche Viandes Alimentaires une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE