R.G : 13/04607

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 07 mai 2013

RG : 07/02374

XXX

Société civile LYON KLEBER

C/

S.A.S. INTERIOR’S

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 28 Octobre 2014

APPELANTE :

Société civile LYON KLEBER

XXX

XXX

Représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, assisté de M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S. INTERIOR’S

XXX

XXX

Représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, assisté de la SCP H.B. & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Février 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Septembre 2014

Date de mise à disposition : 28 Octobre 2014

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— X-Y Z, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, X-Y Z a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par X-Y Z, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte du 20 mai 1986, la Société civile Lyonnaise de réalisation et de location d’immeubles commerciaux, aux droits de laquelle vient la Société civile Lyon Kleber, a concédé à la société Lyon Mobilier Distribution un bail portant sur un local commercial d’une surface de 231 m² situé au troisième étage d’un centre commercial de la Part Dieu à Lyon afin d’exploiter une activité de 'meubles, cadeaux, décorations, objets pour la maison et tous accessoires s’y rapportant'. Le bail a été conclu pour une durée initiale de 12 ans courant à compter du 10 août 1986.

Le 15 novembre 1994, la société Lyon Mobilier Distribution a cédé son fonds de commerce à la SAS Interior’s après avoir obtenu l’agrément du bailleur.

Le 11 mai 2006, la Société civile Lyon Kleber a notifié congé à la SAS Interior’s pour le 31 décembre 2006 avec refus de renouvellement du bail et offre le paiement d’une indemnité d’éviction.

La SAS Interior’s a libéré les lieux pour la date d’effet du congé.

Par acte du 29 décembre 2006, la SAS Interior’s a assigné la Société civile Lyon Kleber en vue de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à une somme de 2 551 000 euros.

Après une expertise, par jugement du 7 mai 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a fixé l’indemnité d’éviction à 1 520 800 euros, ordonné la capitalisation des intérêts, alloué à la Sas Interior’s la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société civile Lyon Kleber, appelante, demande l’infirmation du jugement et, à titre principal, la désignation d’un nouvel expert.

Elle invoque le fait que l’expert désigné n’a pas respecté le principe du contradictoire et a utilisé des références qui ne correspondent pas au niveau 3 du centre commercial de la Part Dieu où la commercialité est moindre qu’aux deux autres niveaux, et qui de plus, sont erronées. Elle fait valoir que l’expert a refusé de communiquer ses sources alors qu’il devait fournir les éléments de références visés dans son rapport.

A titre subsidiaire, la Société civile Lyon Kleber demande à ce que le montant de l’indemnité d’éviction soit fixé à 417 522 euros sans qu’aucune autre indemnité accessoire ne soit due et demande donc à être remboursée de la somme de 1 299 140, 33 euros compte tenu des sommes qu’elle a déjà versées à titre provisionnel et provisoire ( au total 1 716 662, 33 euros).

Concernant l’indemnité d’éviction, elle fait valoir que la méthode de l’expert visant à prendre en compte les prix de cession au mètre carré pratiqués dans le même secteur n’est pas fiable car les prix de cession ne sont pas comparables selon la surface vendue et selon l’activité du commerçant. Elle propose de procéder au calcul en utilisant la méthode dite 'du loyer différentiel'. D’après ses références, la valeur locative moyenne d’un fonds de commerce au 3^e étage du centre commercial est de 500 euros HT/HC/m²/an soit pour un local de 231 m² une valeur de 115 500 euros. Le loyer annuel doit être fixé à 55 854 euros soit 115 500- 55 854= 596 465 euros affecté d’un coefficient 7 = 417 522 euros.

Concernant les indemnités accessoires, elle invoque que le trouble commercial ne peut être caractérisé en l’espèce dans la mesure où la SAS Interior’s n’a pas cherché à se réimplanter (sauf de manière temporaire dans un local pris à bail précaire). Elle fait ensuite valoir que lors de son évaluation, le premier juge a statué ultra petita en prenant en compte une somme de 107 000 euros au titre de 'solde’ ne faisant l’objet d’aucune demande de la part du preneur.

La Sas Interior’s, intimée, conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Elle fait valoir que la demande d’une nouvelle expertise doit être rejetée. Elle considère qu’il n’y a pas eu de violation du principe du contradictoire, que l’expert a bien pris en compte les références des deux parties et a choisi une fourchette basse pour évaluer l’indemnité d’éviction, qu’il n’a pas refusé de s’expliquer sur ses références alors, qu’au contraire, la Société civile Lyon Kleber n’a pas fourni d’éléments sur ses références, et que l’expert a répondu aux observations des deux parties quand bien même il n’a pas fait des modifications dans son rapport final. La Sas Interior’s relève qu’il appartenait à la Société civile Lyon Kleber de saisir le juge chargé du contrôle des expertises.

Elle fait valoir que compte tenu de ces éléments, la demande d’une contre-expertise par la société civile Lyon Kleber est une stratégie dilatoire.

Concernant l’indemnité d’éviction principale, elle soutient qu’elle correspond à la perte de son fonds de commerce, le fonds n’ayant pu être transféré, et demande à ce quelle soit évaluée en utilisant la valeur du droit au bail comme l’a fait son expert amiable. Elle rejette l’utilisation de la méthode du 'loyer différentiel’ pour calculer la valeur du droit au bail car, selon elle cette méthode est critiquée par les experts depuis plusieurs années. Elle fait valoir que ceux-ci utilisent désormais la méthode dite 'de la commercialité de l’emplacement’ à l’instar de l’expert nommé.

Elle invoque le fait qu’elle n’a pris qu’un bail précaire suite à son éviction car il n’y avait pas de locaux disponibles et adaptés à ses besoins à proximité de ses anciens locaux et que son chiffre d’affaire atteste du fait qu’elle n’a pas récupéré sa clientèle du centre commercial de la Part Dieu. Elle fait valoir qu’elle a subi un trouble commercial dans la mesure où, 5 ans après l’éviction elle ne s’est toujours pas réinstallée. Ce trouble commercial doit être évalué selon elle, à 3,5 % de son chiffre d’affaire à l’instar de ce qui a été proposé par l’expert. Elle demande également qui lui soit allouée une indemnité de remploi correspondant à 12, 5 % du droit au bail, taux un peu inférieur, selon elle, à ce qui est habituellement utilisé.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en payant au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre;

Attendu que les parties admettent que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du droit au bail;

Attendu que pour déterminer cette valeur, l’expert judiciaire a retenu la méthode dite comparative, en prenant en compte ses propres éléments de référence, mais également ceux communiqués par le preneur et par le bailleur; qu’il a indiqué que les éléments de référence déterminent une fourchette de valeurs de droit au bail oscillant entre 4 100 et 12 000 euros le mètre carré, et plus généralement entre 7 400 et 12 000 euros, étant précisé que le haut de la fourchette concerne des propositions à la vente relatives à des locaux bénéficiant de meilleurs emplacements; qu’il a retenu une valeur de 6 000 euros le mètre carré, pouvant être qualifiée de basse, pour tenir compte de la situation des locaux au troisième étage du centre commercial de la Part Dieu, qui n’est pas le plus recherché; que s’il n’a pas identifié précisément ses propres éléments de référence, la prise en compte des références fournies par les deux parties permet de confirmer l’exactitude de la valeur basse de 6 000 euros le mètre carré; qu’il a longuement répondu sur ce point aux dires des parties, notamment à celui du bailleur; que l’évaluation de la valeur du droit au bail à 1 386 000 euros correspond aux cessions les plus récentes et à une proposition de rachat de son droit au bail qui avait été faite à la société Interior’s par un pharmacien pour un montant de 1 372 000 euros; que c’est à juste titre que le premier juge l’a retenue,

Attendu que les parties sont d’accord sur la fixation à 9 000 euros de l’indemnité de remploi;

Attendu que l’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le trouble subi par le locataire pendant le temps de la recherche d’un nouveau fonds jusqu’à la réinstallation; que la société Interior’s ne s’étant jamais réinstallée, la demande qu’elle présente à ce titre ne peut être admise;

Attendu que la société Interior’s ne justifie pas d’autres préjudices complémentaires dés lors qu’elle n’a pas recherché de nouveaux locaux après l’expiration du bail précaire dont elle a bénéficié et qu’elle n’a maintenu son activité que dans les deux autres magasins qu’elle exploitait déjà à Lyon et Saint Priest;

Attendu en conséquence que l’indemnité d’éviction s’élève à:

1 386 000 euros + 9 000 euros = 1 395 000 euros;

Attendu que le présent arrêt constitue le titre exécutoire permettant d’opérer les restitutions de sommes éventuellement trop versées;

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Condamne la société SC Lyon Kleber à payer à la société Interior’s en deniers ou quittance, la somme de 1 395 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Sc Lyon Kleber à payer à la société Interior’s la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande de la société S C Lyon Kleber présentée sur ce fondement,

Condamne la société S C Lyon Kleber aux dépens de première instance et d’appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct par la Scp Tudela et associés avocat.

Le Greffier Le PRÉSIDENT