Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01573

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2013 -Tribunal d’Instance de XXX arrondissement – RG n° 11-12-000376

APPELANTE

Société GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) SCI, représentée par son mandataire gérant la Société ADB2I SARL, agissant par son gérant, Monsieur K L

N° de Siret : 353 626 559 00028

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0172

INTIME

Monsieur O Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté de M^e Anne-Marie ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1891

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur E X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, à la Cour, toque : L0029

Assisté de M^e Anne-Marie ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1891

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame G H, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

La cour est saisie de l’appel interjeté le 22 janvier 2014 par la SCI Groupement immobilier parisien (GIPA) du jugement, auquel il est référé pour l’exposé détaillé des faits et des procédures antérieures, prononcé le 4 septembre 2013 par le tribunal d’instance du 10^e arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 19 juillet 2012 à la requête de cette société, propriétaire d’un appartement sis XXX, aux fins de voir dire que M. Y, locataire de ce logement en vertu d’un bail conclu le 3 mars 2000, n’y avait pas fixé sa résidence principale, voir écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989 et dire que le bail conclu le 3 mars 2000 était soumis aux dispositions du code civil, a :

— déclaré l’action prescrite et irrecevable,

— débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre du solde créditeur,

— dit que la demande de délivrance de quittances locatives pour l’année 2012 était devenue sans objet,

— condamné la société GIPA aux dépens et à payer à M. Y la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 juillet 2014, la société civile immobilière Groupement parisien immobilier, appelante, a prié la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’elle était valablement représentée devant le tribunal et que l’action était valable sur ce point et en ce qu’il a considéré qu’il n’existait pas d’identité de cause entre l’action qu’elle a engagée en 2009 et la présente action et en ce qu’il a déclaré l’action recevable sur ce point, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action en requalification engagée le 19 juillet 2012 irrecevable comme étant prescrite, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Y de ses demandes reconventionnelles, en conséquence de dire que celui-ci n’a pas fixé sa résidence principale dans les locaux sis XXX, dire que les demandes formulées par M. Y en première instance et tendant à ordonner la transmission sous astreinte des quittances de loyers pour chaque mois de l’année 2012, outre le paiement de la somme de 135,35 euros, sont devenues sans objet, d’écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989 au bail conclu le 3 mars 2000 et de dire que ce bail est un contrat de louage soumis aux dispositions du code civil, de débouter M. Y de ses demandes reconventionnelles et de le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions notifiées le 29 avril 2015, M. O Y, intimé et appelant à titre incident, et M. E X, intervenant volontaire, ont demandé à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé M. X en son intervention volontaire,

— à titre principal,

* réformer le jugement déféré et juger irrecevable l’action engagée par la société GIPA en raison de l’absence d’habilitation de la société ADB21 pour pouvoir la représenter,

* condamner la société GIPA à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « les préjudices subis dont la procédure abusive »,

* condamner la société GIPA à communiquer les quittances présentant une absence d’arriéré à compter de novembre 2012 jusqu’à avril 2015, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du « jugement à venir »,

— à titre subsidiaire,

* réformer le jugement déféré et juger irrecevable l’action engagée par la société GIPA en raison de l’autorité de la chose jugée,

* condamner la société GIPA à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « les préjudices subis dont la procédure abusive »,

* condamner la société GIPA à communiquer les quittances présentant une absence d’arriéré à compter de novembre 2012 jusqu’à avril 2015, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du « jugement à venir »,

— plus subsidiairement,

* confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’action de la société GIPA irrecevable comme étant prescrite,

* le réformer en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de communication de quittances à compter de novembre 2012,

* condamner la société GIPA à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « les préjudices subis dont la procédure abusive »,

* condamner la société GIPA à communiquer les quittances présentant une absence d’arriéré à compter de novembre 2012 jusqu’à avril 2015, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du « jugement à venir »,

— à titre infiniment subsidiaire,

* réformant le jugement entrepris, dire mal fondée l’action engagée par la société GIPA et la débouter de l’ensemble de ses demandes,

* condamner la société GIPA à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « les préjudices subis dont la procédure abusive »,

* condamner la société GIPA à communiquer les quittances présentant une absence d’arriéré à compter de novembre 2012 jusqu’à avril 2015, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du « jugement à venir »,

— en tout état de cause,

* débouter la société GIPA de l’ensemble de ses demandes dirigées contre eux,

* condamner la société GIPA aux dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée le 19 mai 2015.

Par arrêt prononcé le 8 septembre 2015, la cour a :

— écarté les fins de non recevoir tirées du défaut de représentation valable de la société GIPA et de l’autorité de la chose jugée,

— mis aux débats l’application dans le temps de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008,

— ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à conclure avant cette date exclusivement sur l’application dans le temps de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008,

— réservé les frais et dépens ;

Ceci étant exposé,

Considérant qu’il convient de rappeler que :

— suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 1996, les sociétés Z, CEPIM, A ainsi que M. C ont donné à bail à M. Y un appartement de deux pièces principales situé au 6^e étage gauche de l’immeuble, sis XXX,

— suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2000, les sociétés CEPIM et A, représentées par la société S.A.B.C.I., représentée par M. K L, ont donné en location à M. Y, à la place du précédent logement, un appartement de quatre pièces principales au 4^e étage sur entresol du même immeuble,

— suivant acte authentique en date du 13 septembre 2001, les sociétés CEPIM, Z et A ont vendu à la société GIPA, représentée par M. K L, associé avec M. M L de la société GIPA, l’immeuble sis XXX,

— de nombreuses procédures, détaillées dans le jugement déféré, ont ensuite opposé la société GIPA et M. Y ;

Sur la prescription,

Considérant que la société civile immobilière Groupement parisien immobilier, soutient que le délai de prescription de l’action en requalification du bail était de trente ans avant la loi du 17 juin 2008, qu’en application de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction résultant de cette loi il est de cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, qu’elle n’a commencé à entretenir des doutes sur le fait que M. Y n’aurait pas fixé sa résidence principale dans l’appartement litigieux car il était systématiquement absent lors du passage des entreprises chargées d’effectuer les travaux et que, malgré la production antérieures de déclarations d’impôts américaines, elle pouvait légitimement croire que M. Y n’effectuait que des déplacements aux Etats-Unis, qu’elle n’a eu ainsi connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en requalification du contrat qu’au moment du ravalement de l’immeuble, soit au cours de l’année 2008, qu’elle ne s’est donc aperçue que M. Y n’avait pas fixé sa résidence principale dans les locaux loués que postérieurement à la conclusion du contrat de location, que, même si le point de départ du délai de prescription était la date du contrat, soit le 3 mars 2000, en application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, le délai de cinq ans a recommencé à courir à compter de l’entrée en vigueur de cette loi et son action n’est pas davantage prescrite ;

Que M. O Y et M. E X font leurs les motifs du jugement et répliquent que le délai de prescription, de l’action en requalification du contrat est de dix ans puisqu’il s’agit d’un contrat de bail de la loi de 1989 signé entre des bailleresses commerçantes, les SARL Cepim et A, et lui-même, qui est un non commerçant, que le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la signature du contrat, soit le 2 mars 2000,et que la durée totale du délai ne pouvant excéder dix ans, la prescription de l’action a été acquise au 2 mars 2010, de sorte que l’assignation ayant été délivrée le 19 juillet 2012, l’action est prescrite ;

Mais considérant qu’il n’est ni allégué, ni a fortiori démontré que M. Y a la qualité de commerçant et surtout qu’est exploité dans les locaux loués un fonds de commerce ou un fonds artisanal donnant lieu à l’immatriculation du locataire au registre du commerce ou au répertoire des métiers pour une activité autorisée dans le bail ou encore que les locaux loués sont l’accessoire d’un fonds de commerce ;

Qu’il n’est pas davantage prétendu que le bail répond à un des cas énumérés par l’article 145-2 du code de commerce qui concernent notamment les établissement d’enseignement, les baux consentis aux communes ou à l’Etat pour y exercer certaines activités ou les entreprises ou établissement publics à caractère industriel et commercial ;

Qu’enfin, l’application de la loi du 6 juillet 1989 expressément prévue par le bail litigieux et invoquée par le locataire est exclusive de toute soumission volontaire par les deux parties aux dispositions du code de commerce régissant les baux commerciaux ;

Qu’il s’ensuit que, même en admettant que le point de départ du délai de prescription soit la conclusion du contrat de location, le 3 mars 2000, la prescription étant alors trentenaire, la durée de la prescription a été réduite à cinq ans par l’effet de la loi du 17 juin 2008, plus précisément par l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de cette loi, de sorte que ce délai de cinq ans a commencé à courir à compter de la mise en vigueur de la loi selon ses dispositions transitoires et, partant, que l’action engagée le 19 juillet 2012 avant l’expiration de ce délai ne se heurte pas à la prescription ;

Qu’en conséquence, l’action de la société GIPA est recevable ;

Sur le fond,

Considérant que la société civile immobilière Groupement parisien immobilier prétend que M. Y occupe l’appartement de manière discontinue telle qu’une résidence secondaire, ce qui exclut l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’habitation principale s’entendant comme le lieu du principal établissement où une personne a l’intention de fixer le centre de ses activités avec une certaine permanence ;

Qu’elle en veut pour preuve que les occupants de l’immeuble ne le croisent que très rarement, qu’il n’a jamais été présent lors des travaux de réfection de l’immeuble, que l’ensemble des plis recommandés qui lui sont adressés ne sont jamais signés par lui, qu’il n’est pas joignable téléphoniquement, qu’il est contraint de se faire substituer par un ami pour laisser une entreprise de travaux pénétrer dans son appartement, qu’il a sa résidence fiscale aux Etats-Unis, que ses factures de gaz sont extrêmement faibles en soulignant qu’il n’a pas déféré à la sommation de communiquer ses trois dernières déclarations fiscales qui lui a été délivrée le 18 janvier 2013 et ajoute qu’elle n’a jamais exercé la moindre pression sur ses locataires pour qu’ils lui délivrent des attestations ;

Que M. Y fait valoir que son absence de résidence fiscale en France n’exclut pas qu’il y a sa résidence principale, conteste le caractère probant des attestations de locataires fournies par l’appelante en précisant qu’à l’exception de M. B ceux-ci étaient locataires de logements dont les fenêtres ne donnaient pas sur les siennes ou vivaient à des étages moins élevées ;

Qu’il souligne que les travaux de réfection de l’immeuble ont duré plus de deux ans en 2008 et 2009, qu’il a dû se rendre aux Etats-Unis à la suite des décès successifs de son père et de sa mère survenus en mars 2008 et en juin 2009, qu’il possède une clientèle américaine, précise qu’il avait un pied à terre avec un bureau à New-York, mais que l’immeuble est désormais démoli, que sa consommation EDF et de gaz de l’ordre de 126 euros par mois et que ses factures de téléphone et internet démontrent une consommation régulière et importante témoignent de sa présence dans les lieux sauf en mai-juin 2012 et en novembre-décembre 2012 ;

Qu’il ajoute qu’il s’est marié avec M. E X le 13 mars 2015 à la mairie du 10^e arrondissement de Paris, qu’ils vivent ensemble dans l’appartement litigieux et que M. X y est domicilié ;

Considérant, à titre liminaire, que les pièces en langue anglaise produites par les deux parties et qui ne font l’objet d’aucune traduction en langue française ne peuvent être valablement examinées par la cour ;

Considérant que le bail portant sur l’appartement litigieux a été consenti le 3 mars 2000 au visa de la loi du 6 juillet 1989 à M. Y alors que la bailleresse avait connaissance de ce que M. Y déclarait ses impôts aux Etats-Unis, y avait une résidence et s’y rendait régulièrement, comme la société GIPA le reconnaît elle-même dans ses écritures ;

Qu’il n’est pas sans intérêt d’observer que c’est à la suite de nombreux litiges entre la bailleresse et M. Y, qui ont donné lieu à plusieurs décisions de justice rendues par le tribunal et par la cour dans un sens pour l’essentiel favorable à M. Y, notamment en annulant un congé pour reprise délivré au locataire, que la société GIPA a introduit l’action dont est saisie la cour aux fins de voir requalifier le bail comme ne portant par sur sa résidence principale ;

Considérant qu’au regard des pièces produites par la société GIPA aux fins d’établir que M. Y ne réside pas la plupart du temps dans les lieux loués, qu’il ne s’y rend que pour de courtes périodes et que dès lors l’appartement en cause ne constitue pas sa résidence principale, il convient d’observer que :

— les lettres produites par la société GIPA, dont celles adressées en recommandé avec avis de réception par son gérant à M. Y, pour demander l’accès à l’appartement ou déplorer de ne pas pouvoir y accéder ou joindre celui-ci correspondent à la période du 25 août 2008 au mois de juillet 2009,

— la première de cette lettre a fait l’objet d’une réponse du conseil de M. Y qui justifie de ce que son client séjourne aux Etats-Unis à la suite du décès de son père survenu le 10 juin 2008,

— contrairement à ce qui est affirmé par la société GIPA, plusieurs lettres recommandées adressées par celle-ci à M. Y en 2009 ont été réceptionnées par celui-ci, sa signature figurant sur l’avis de réception produit, de sorte que cette assertion n’est pas fondée,

— M. Y a lui-même répondu le 23 juin 2009 à la lettre recommandée en date du 16 juin 2009 que lui a adressé le mandataire du bailleur en lui faisant valoir que celui-ci refusait systématiquement de le prévenir à l’avance des travaux à réaliser, que les ouvriers se présentaient à l’improviste et que plusieurs rendez-vous pris avec eux n’avaient pas été honorés et, à nouveau dans le même sens, par lettre du 10 septembre 2009, à celle de ce mandataire en date du 31 juillet 2009, M. Y faisant notamment observer qu’il avait reçu l’architecte du bailleur le 7 juillet 2009 et que les ouvriers avaient bien eu accès à l’appartement les 27 et 28 juillet 2009 et d’une façon générale démentant énergiquement dans toutes ses correspondances avoir refusé l’accès ou n’avoir pas répondu aux demandes en ce sens du mandataire du bailleur,

— les attestations émanant d’autres locataires produites par le bailleur, aux termes desquelles ceux-ci certifient dans les mêmes termes qu’ils ne croisent pas M. Y dans l’immeuble, que les rideaux de son appartement sont toujours tirés et qu’il n’habite pas plus de deux mois ou trois mois par ans dans l’appartement sont d’une force probante très relative dans la mesure où il n’est pas contesté que plusieurs de ces locataires habitent à des étages moins élevés que M.. Y ou dans des appartement situés dans des bâtiments différents et ne disposant pas de fenêtres donnant sur l’appartement litigieux, étant en outre observé que la circonstance que les rideaux seraient tirés ne constitue pas en elle-même une preuve d’absence des lieux,

— M. Y produit un échéancier de paiement de sa consommation d’électricité et un échéancier de paiement de sa consommation de gaz de juin 2012 à mars 2013, qui révèle une facturation cumulée de plus de 120 euros par mois sur dix mois, ce qui ne correspond pas à une occupation des lieux simplement épisodique ;

Qu’ainsi, il n’est pas suffisamment démontré que M. Y n’occupe le logement loué que de façon épisodique et qu’il n’est pas en mesure d’y laisser accéder les corps de métier mandatés par le bailleur, alors que l’usage du logement comme résidence principale ne comporte aucune obligation de présence constante ou même d’une durée annuellement déterminée ;

Qu’en outre, la société GIPA ne précise pas quelle serait la résidence principale de M. Y dont l’existence aurait pour conséquence l’utilisation du logement litigieux à titre de simple résidence secondaire ;

Considérant enfin que M. Y a épousé M. E X à Paris le 13 mars 2015, ce qui a été notifié au bailleur, et qu’il n’est pas contesté que ce dernier, ainsi devenu co-titulaire du bail, demeure dans le logement litigieux ;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’y a pas lieu de requalifier le bail et de l’exclure du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ;

Sur la demande reconventionnelle de quittances,

Considérant qu’il est justifié de la production de quittances de loyer pour la période écoulée jusqu’au mois d’avril 2014 inclus ;

Que la société GIPA n’allègue pas qu’au mois d’avril 2015 M. Y n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges et ne produit d’ailleurs aucun décompte locatif pour cette période ;

Que, dès lors, la demande de M. Y et de M. X tendant à voir ordonner au bailleur de leur communiquer sous astreinte les quittances est fondée pour la période de mai 2014 à avril 2015 ; qu’il y sera fait droit ;

Sur la demande de dommages et intérêts,

Considérant que l’action engagée par la société GIPA, à la suite de nombreuses décisions de justice rendues essentiellement au profit de M. Y, dans le but de le priver de l’effet protecteur des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, action qui, pour partie, s’appuie sur des éléments caractérisant la volonté de la part de cette société de se préconstituer des preuves d’absence d’occupation autre que ponctuelle des lieux loués par le locataire, telles que plusieurs lettres recommandées qui lui ont été adressées, et sur une présentation fallacieuse de certains autres, en particulier quant à l’absence de réception par M. Y des lettres recommandées qu’elle lui adressait, présente un caractère téméraire et révèle une intention malicieuse et, par là, est constitutive d’un abus de procédure justifiant l’allocation de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. Y et M. X ;

Sur les frais et dépens,

Considérant qu’eu égard au sens du présent arrêt, la société GIPA supportera les dépens d’appel, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée en application de ce texte à verser à M. Y et M. X la somme de 3 500 euros pour compenser leurs frais de procédure non compris dans les dépens, le jugement devant être confirmé sur les frais et les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce que tribunal a déclaré l’action prescrite et irrecevable et en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que l’action engagée par la société GIPA n’est pas prescrite et la déclare recevable,

Déboute la société GIPA de ses demandes tendant à voir exclure le bail la liant à M. Y du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et à voir dire que le bail est soumis aux dispositions du code civil,

Condamne la société GIPA à communiquer à M. Y et M. X, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé huit jours à compter de la signification du présent arrêt, les quittances de loyer pour la période de mai 2014 à avril 2015,

Condamne la société GIPA à payer à M. Y et M. X l somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société GIPA aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT