Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 1 – Chambre 8 ARRET DU 10 FEVRIER 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 16/04280

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Décembre 2015 – Tribunal d’Instance de SAINT OUEN – RG n° 1215000653

APPELANTS

Monsieur D X

73 RUE DE LA RÉPUBLIQUE

XXX

né le XXX à XXX

Madame Z X

73 RUE DE LA RÉPUBLIQUE

XXX

née le XXX à MARRAKECH

Représentés et assistés de M^e Jean-alain JONVEL,

avocat au barreau de PARIS, toque : K0002

INTIMES

Monsieur B Y

XXX

XXX

né le XXX à versailles

Représenté et assisté de M^e Annie SEBBAG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0486

XXX

XXX

N° SIRET : 440 887 974

Représentée par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

Assistée de M^e Anne-Sarah HOZE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thomas VASSEUR, conseiller, chargé d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente de chambre

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me F G, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sylvie KERNER-MENAY, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

M. et M^me X, qui ont donné mandat général de gestion immobilière à la société LBI sur leur appartement situé au XXX à Saint-Ouen, ont, par un acte sous-seing privé du 26 juin 2013, donné ce logement en location à M. Y. Un état des lieux contradictoire a été effectué le 1^er juillet 2013.

Par acte du 30 juin 2015, M. Y a fait assigner en référé les époux X et la société LBI afin qu’il soit ordonné aux bailleurs et au mandataire de mettre fin à des désordres qu’il indiquait subir depuis son entrée dans les lieux. Il demandait à cette fin la condamnation de ses adversaires à effectuer les travaux nécessaires et sollicitait en outre à être remboursé de loyers payés durant onze mois, ainsi qu’une condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice résultant de son trouble de jouissance.

M. et M^me X ont reconventionnellement demandé la condamnation de leur locataire à leur laisser l’accès à l’appartement pour réaliser des travaux ainsi que sa condamnation au paiement des loyers dus à partir du mois de janvier jusqu’au mois de septembre 2015. Après avoir été une première fois débattue, M. Y a, comme l’indique la décision attaquée 'demandé le passage au fond, ce qui a été acté par mention au dossier', la décision indiquant également que préalablement, par décision du 16 octobre 2015, la réouverture des débats avait été ordonnée pour l’audience du 10 novembre 2015, certaines des demandes ne relevant pas du juge des référés et les parties ayant été invitées à rencontrer le conciliateur de justice.

Par une décision intitulée ordonnance de référé, en date du 15 décembre 2015, le juge du tribunal d’instance de Saint-Ouen a constaté qu’à l’audience du 10 novembre 2015, l’affaire avait été examinée par la juridiction du fond en application de l’article 849-1 du code de procédure civile, a déclaré irrecevables les demandes formées par M. Y à l’encontre de la société LBI Gestion mais a condamné M. et M^me X à verser à leur locataire la somme de 9 000 euros au titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, tout en rejetant le surplus des demandes de M. Y, qui a en outre été condamné à payer les loyers à compter du mois de janvier 2015.

Par un acte du 17 février 2016, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs conclusions en date du 15 mai 2016, M. et M^me X sollicitent l’annulation de l’ordonnance rendue le 15 décembre 2015 pour excès de pouvoir en exposant que le juge des référés n’a pas renvoyé l’affaire à une audience au fond, de sorte qu’ils n’ont pas été mis en mesure de préparer leur défense au fond. Au soutien de cette demande, les époux X indiquent également que le juge des référés n’a pas constaté l’urgence, qui est pourtant l’une des conditions de l’article 849-1 du code de procédure civile, d’autant que les travaux en cause ayant été réalisés au jour de l’ordonnance, il n’existait plus aucun motif d’urgence. Le juge du fond n’ayant jamais été saisi, les époux X indiquent que la décision de condamnation à des dommages-intérêts procède d’un excès de pouvoir et que toute demande de dommages-intérêts formulée par M. Y est irrecevable. Les époux X demandent également à la cour d’appel, statuant à nouveau, de condamner M. Y à leur verser la somme de 9 244,43 euros à titre de provision sur loyers impayés du mois de janvier 2015 au 4 mars 2016, ainsi qu’une somme de 550 euros au titre des réparations locatives et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en date du 30 décembre 2016, M. Y demande de déclarer irrecevables les demandes des bailleurs, de rejeter l’ensemble de leurs demandes, de confirmer la décision entreprise sur la condamnation à la somme de 9 000 euros au titre de la réparation de son trouble de jouissance, de confirmer également la condamnation de première instance au titre des frais irrépétibles, mais de l’infirmer sur la condamnation au paiement des loyers depuis le mois de janvier 2015. Il demande à la cour de dire qu’il n’est pas redevable du paiement de ces loyers durant cette période sur le fondement de l’exception d’inexécution et de l’autorisation du bailleur à suspendre le paiement de ces loyers et de condamner les bailleurs à rembourser au locataire de la somme de 8 190 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance subi durant la période 2014/2015, alors qu’il aurait dû régler uniquement 30% du loyer. Il demande la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner solidairement la société LBI Gestion et les bailleurs au paiement de ces sommes si la cour décide de leur solidarité.

Dans ses conclusions du 12 juillet 2016, la société LBI Gestion demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qui la concerne, de débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle et de condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de nullité de la décision attaquée :

L’article 849-1 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l’une des parties, et si l’urgence le justifie, le juge, saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond, le juge veillant en ce cas à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense et l’ordonnance emportant saisine du tribunal.

En l’espèce, il résulte de l’énoncé de la procédure suivie devant le juge de première instance que l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par décision du 16 octobre 2015. Cette décision, produite par M. et M^me X, ne fait pas référence à une application de l’article 849-1 du code de procédure civile : elle indique que les parties sont convoquées à une audience de conciliation le 5 novembre 2015 et elle renvoie l’examen de l’affaire à l’audience du 10 novembre 2015, sans faire état de ce qu’il sera statué au fond. Cette audience du 10 novembre 2015 est celle à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré pour que soit rendue la décision frappée par le présent appel.

Il n’apparaît donc pas que le passage de la procédure de référé à celle de la procédure au fond ait été annoncé par le juge ni que les parties aient pu disposer d’un temps suffisant pour préparer leur défense entre la décision de renvoyer l’affaire au fond et l’audience à l’issue de laquelle le juge a statué au fond.

Aussi la décision entreprise a-t-elle été rendue en violation des droits de la défense dont le respect est spécifiquement rappelé pour la procédure prévue à l’article 849-1 du code de procédure civile dont il a été fait usage, de sorte que l’annulation du jugement doit être prononcée.

L’article 562 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que la dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Cependant, cette dévolution ne s’opère que dans la limite des pouvoirs du juge des référés, qui est le juge initialement saisi : aussi la cour d’appel, lorsqu’elle statue sur l’appel de la décision d’un juge des référés, ne dispose-t-elle, par l’effet dévolutif attaché à l’appel, que des seules attributions du juge des référés, l’effet dévolutif de l’appel ne permettant pas à la cour d’appel de statuer au fond sur l’appel formé contre la décision d’un juge des référés. Par ailleurs, un passage de la procédure de référé à la procédure au fond à hauteur d’appel ne saurait être envisagé, la condition de l’urgence, qui est requise par l’article 849-1 précité, n’étant ni rapportée en l’espèce, ni même alléguée à hauteur d’appel.

Sur la demande, formulée par M. Y, de confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. et M^me X au paiement de dommages-intérêts :

Ainsi que le soulève M. et M^me X, le juge des référés, et partant la cour d’appel statuant en appel de la décision de ce juge, ne saurait statuer sur la demande indemnitaire formée par M. Y sans excéder ses pouvoirs, de sorte que cette demande est irrecevable.

Le dispositif des conclusions de M. Y indique qu’il est demandé sur ce point la confirmation de l’ordonnance entreprise, laquelle a prononcé une condamnation à des dommages-intérêts.

Les conclusions de M. Y dans leur partie explicative indiquent qu’en tout état de cause, si la cour devait considérer que le premier juge avait excédé son pouvoir en prononçant cette décision, il serait demandé la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 9 000 euros en réparation du préjudice subi par le locataire durant l’année 2014/2015, et conformément à leur engagement par mail du 26 mars 2015. Cependant, cette demande subsidiaire n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions de M. Y, dont seule la cour d’appel est saisie, il n’y a pas lieu de statuer à cet égard.

Aussi convient-il d’accueillir la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir du juge des référés pour accorder des dommages-intérêts, soulevée par M. et M^me X : la demande de M. Y tendant à la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a alloué la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande, formulée par M. Y, tendant à la condamnation de M. et M^me X à lui verser la somme de 8 190 euros :

M. Y demande la condamnation de M. et M^me X à lui rembourser la somme de 8 190 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance subi durant la période 2014/2015, alors que le locataire aurait dû régler uniquement 30% du loyer. Le dispositif des écritures ne précisant pas si cette demande est formée à titre de provision ou de dommages-intérêts, il convient de retenir qu’elle est formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle est recevable.

Alors que M. Y indique, dans le dispositif de ses écritures, que cette demande est due pour le 'préjudice de jouissance subi durant la période 2014/2015', les mêmes conclusions indiquent dans leur partie explicative que cette somme est calculée comme correspondant à la restitution de 70 % des loyers qu’il a versés de juillet 2013 à décembre 2014.

En outre, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations. Or, il n’est pas contesté que M. Y est resté dans les lieux bien au-delà de cette période, M. et M^me X produisant à cet égard un état des lieux de sortie datant du mois de février 2016.

Enfin, si M. Y indique qu’il est établi qu’il aurait subi des troubles depuis son entrée dans les lieux, les éléments susceptibles d’être utiles au soutien de ce moyen, hormis des échanges de courriels à compter du 25 octobre 2013 et un courrier du 22 août 2014 émanant de la société LBI Gestion contenant un constat de dégât des eaux peu circonstancié, sont postérieurs à la période s’étendant du mois de juillet 2013 à celui de décembre 2014.

Il convient en conséquence de débouter M. Y de la demande qu’il forme à ce titre.

Les demandes indemnitaires de M. Y formées à l’encontre de M. et M^me X étant rejetées, la demande de condamnation solidaire de la société LBI Gestion ne peut davantage prospérer.

Sur la demande, formulée par M. Y, tendant à ce qu’il soit dit qu’il n’est pas redevable des loyers dus à compter de janvier 2015 :

La demande de M. Y à ce titre est formée au titre de l’exception d’inexécution et d’une autorisation que les bailleurs lui auraient accordée pour suspendre le paiement des loyers.

S’agissant de l’exception d’inexécution, ainsi qu’il a déjà été indiqué, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, l’exception d’inexécution. Or, il n’est pas contesté que M. Y est resté dans les lieux jusqu’au mois de février 2016.

S’agissant du moyen tenant à ce que les bailleurs lui auraient permis de suspendre le paiement des loyers, un tel accord est contesté et le courriel du 26 mars 2015, émanant de M. X, faisant état d’un versement possible de 9 000 euros pour compenser des troubles de jouissance, était conditionné à ce que M. Y laisse libre accès aux entreprises mandatées par le bailleur pour remettre les lieux en état. Outre que ce courriel ne fait état que d’une proposition, les bailleurs indiquent que M. Y n’a pas respecté la condition qu’il contenait, de sorte que l’accord allégué par M. Y, et contesté par ses adversaires, n’apparaît pas établi.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de M. Y formulée à ce titre.

Sur la demande de provision formulée par M. et M^me X au titre des loyers impayés : Il est constant que M. Y a cessé de payer son loyer à compter du mois de janvier 2015. Le décompte établi par M. et M^me X fait état d’une somme due, au titre des loyers impayés entre le mois de janvier 2015 et le 4 mars 2016, d’une somme de 9 794,43 euros.

Cependant, cette somme comprend une somme de 550 euros mentionnée comme suit : 'EC remise en état (dégât des eaux)'. Cette somme n’est justifiée ni dans son principe, rien n’établissant utilement qu’elle soit à la charge de M. Y, ni même dans son quantum. Il convient donc de la retirer.

En outre, une somme de 84,47 euros est mentionnée comme suit : 'EC prorata loyer mars (4 jours)'. Or, les époux X indiquent eux-même que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 17 février 2016. Il convient donc de retirer également cette somme de la provision demandée.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision de M. et M^me X au titre des loyers impayés entre janvier 2016 et février 2017 à hauteur de la somme de 9 159,96 euros.

Sur la demande de provision formulée par M. et M^me X au titre des réparations locatives :

M. et M^me X demandent la condamnation de M. Y à leur verser une somme de 550 euros à ce titre. Cependant, leurs conclusions ne renvoient à aucune pièce à ce titre et la seule mention de cette somme dans le décompte établi par la société LBI Gestion ne saurait permettre d’en justifier le caractère incontestable. Comme il a été indiqué plus haut, cette somme n’est justifiée ni dans son principe, rien n’établissant utilement qu’elle soit à la charge de M. Y, ni même dans son quantum.

La provision ainsi sollicitée apparaissant être sérieusement contestable, il convient de débouter M. et M^me X de la demande qu’ils formulent à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Prononce l’annulation de la décision du 15 décembre 2015 faisant l’objet du présent appel ;

Et statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande de M. Y tendant à la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a alloué la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ;

Déboute M. Y de sa demande tendant à la condamnation de M. et M^me X à lui verser la somme de 8 190 euros ;

Déboute M. Y de sa demande tendant à ce qu’il soit dit qu’il n’est pas redevable des loyers dus à compter de janvier 2015 ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. Y tendant à la condamnation solidaire de la société LBI Gestion des sommes mises à la charge de M. et M^me X ;

Condamne M. Y à verser à M. et M^me X la somme de 9 159,96 euros à titre de provision sur les loyers impayés entre janvier 2015 et février 2017 ;

Déboute M. et M^me X de leur demande de provision formulée au titre des réparations locatives ;

Rejette les demandes formulées par chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. Y aux dépens de première instance et d’appel ;

Le Greffier,

Le Président,