République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 09/01/2020

N° de MINUTE : 20/44

N° RG 18/03547 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RUTX

Jugement (N° 11-17-960) rendu le 25 mai 2018

par le tribunal d’instance d’Arras

APPELANTE

Madame B X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Yann Osseyran, avocat au barreau d’Arras

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/10495 du 02/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur Y Z

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Antoine Vaast, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 18 juin 2019 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Betty Moradi

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2020 après prorogation du délibéré du 3 octobre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Louise Theetten, conseiller pour le président empêché conformément aux dispositions de l’article 452 du cpc et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 mai 2019

Suivant acte authentique en date du 16 juin 2015 et à effet du 1^er mai 2015, M. Y Z a donné à bail à M^me B X un immeuble à usage d’habitation situé 15 domaine de Rollancourt à Rollancourt (62770) moyennant un loyer mensuel révisable de 675 euros, outre un dépôt de garantie de même montant.

Selon les dires des parties, M^me X a notifié un congé du 30 novembre 2016.

Selon attestation notariée du 14 novembre 2017, MM. Y et C Z ont vendu l’immeuble litigieux le 14 novembre 2017 à M. D A et M^me E F moyennant un prix de 120 000 euros.

Sur assignation délivrée le 31 juillet 2017, le tribunal d’instance d’Arras a, par jugement du 25 mai 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, déclaré recevable l’action engagée par M. Z, condamné M^me X à payer à M. Z la somme de 7 000 euros, déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 675 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut de remise en état du bien loué et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté M. Z de sa demande de loyers impayés et dommages et intérêts pour résistance abusive, débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts, débouté M^me X de sa demande visant à ordonner M. Z de communiquer les quittances de loyer sous astreinte, condamné M^me X à payer à M. Z la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M^me X aux dépens.

Par déclaration formée le 22 juin 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, M^me X a formé appel des dispositions du jugement l’ayant condamnée à payer différentes sommes à M. Z et de celles l’ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de condamnation de M. Z à communiquer les quittances de loyers sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2019, M^me X demande à la cour d’infirmer le jugement, à titre principal de déclarer M. Z irrecevable en son action, à titre subsidiaire de le débouter de ses demandes, de condamner M. Z à lui payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, d’ordonner à M. Z la communication des quittances de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard et de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2018, M. Z demande à la cour de d’infirmer le jugement, de condamner M^me X au paiement de la somme de 1 160 euros correspondant aux loyers restants dus suivant décompte arrêté au 8 avril 2017 pour 1 835 euros après déduction d’une somme correspondante à un terme de loyer soit 675 euros en application des dispositions de l’article 1215 du code civil et de la somme de 21 366 euros correspondante au coût de la remise en l’état, à titre subsidiaire de confirmer la décision critiquée et en tout état de cause de condamner M^me X au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 31,122 et 562 du code de procédure civile, 6, 7a, 7f, 15 et 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 696 et 700 du code de procédure civile ;

A titre liminaire, M^me X fait valoir que deux pièces de M. Z ont été produites devant le premier juge sans avoir été communiquées mais n’en tire aucune conséquence juridique sur la régularité de la procédure de sorte que ce moyen ne sera pas examiné.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

La cour n’est pas saisie de la disposition du jugement ayant débouté M. Z de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la recevabilité de l’action de M. Z

Le premier juge a exactement retenu que le droit pour l’ancien propriétaire bailleur de demander la remise en état des lieux pris à bail en lien avec des modifications ou dégradations antérieures à la vente de l’immeuble constitue une créance personnelle qui, sauf disposition contraire, ne se transmet pas à l’acquéreur de l’immeuble.

En l’espèce, le bail a pris fin et M^me X a libéré le logement litigieux avant la vente intervenue le 14 novembre 2017, dont M. Z prétend qu’elle a eu lieu à un prix réduit compte tenu des transformations opérées par M^me X dans le logement. En outre, M. Z demande la condamnation de M^me X au paiement de loyers dus antérieurement à la vente.

Il ne résulte d’aucune pièce aux débats que M. Z a cédé ses créances aux acquéreurs.

Son action est donc recevable et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers impayés

Au vu du décompte en date du 8 avril 2018 produit par M. Z, les loyers impayés jusqu’au 28 février 2017 s’élèvent à la somme de 1 835 euros.

M. Z demande la somme de 1 160 euros après déduction d’un terme de loyer correspondant au montant du dépôt de garantie.

M^me X soutient qu’elle a restitué le logement avant le 1^er mars 2017.

Or, la libération du logement s’entend non seulement d’une libération des personnes qui l’occupent et des meubles qui le garnissent mais aussi de la restitution des clés.

M^me X ne démontre pas avoir restitué les clés du logement avant le 1^er mars 2017 ni s’être acquittée des sommes réclamées par M. Z.

Dans ces conditions, elle sera condamnée au paiement de la somme de 1 160 euros au titre des loyers impayés et le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. Z de ce chef de demande.

Sur la demande de remise de quittances

Le décompte en date du 8 avril 2017 communiqué dans le cadre de la procédure d’appel énonce que M. Y Z donne quittance à M^me X des loyers payés selon le tableau.

Dans ces conditions, ce document vaut, en fonction des termes totalement acquittés ou partiellement payés, quittance ou reçu pour les loyers échus de mai 2015 à février 2017. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état du logement

En page 8, le bail stipule que 'le locataire ne pourra réaliser que des aménagements qui ne constitueront pas une transformation de la chose louée. Le bailleur ne pourra pas s’opposer à ces aménagements. Toutefois, le locataire s’engage à ne pas mettre en couleur les menuiseries qui sont actuellement teintées de couleur naturelle, en PVC ou en aluminium.'

Il est également énoncé que :' toute transformation nécessitera l’accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en l’état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.' Cette clause reproduisant les dispositions de l’article 7f de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Au vu de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 31 mars 2015 et du procès-verbal de constat du 19 octobre 2016 établi de manière contradictoire, M^me X a procédé à des transformations du logement au sens de l’article 7f précité à savoir :

— la modification de l’accès à l’habitation par surpression des pilastres en pierre blanche, du portail en bois, du grillage et des thuyas et remplacement de la pelouse par des gravillons et petits cailloux, l’accès aux canalisations se situant désormais sous l’enrobée

— la suppression des plinthes carrelées

— le remplacement de la cheminée par un poêle à granulés

— la suppression du bureau entraînant l’agrandissement de la superficie de la salle de bains

— la modification de l’accès à la salle de bains, la suppression de la faïence la garnissant,

— le comblement du mur supportant la montée d’escalier et le retrait du passe-plat, du sas desservant les sanitaires

— la création d’une cloison et l’obstruction d’une porte d’accès dans la pièce principale

— la modification de la tuyauterie de la pièce à usage de toilettes

Par ailleurs, l’escalier en bois a été peint en violation des stipulations contractuelles.

En revanche, la pose de parquet flottant dans le rez-de-chaussée et la pose d’un nouveau tablier de baignoire constituent des aménagements lesquels ne nécessitent pas l’accord du bailleur. Il n’est pas justifié d’une dégradation de l’habitation de ce chef, la correspondance en date du 11 mars 2018 rédigée par M. A étant insuffisamment probante. De même, la mise en peinture de la porte d’entrée déjà peinte lors de l’entrée dans les lieux ne constitue pas une faute contractuelle.

Il ne résulte d’aucune pièce de la procédure que M^me X a sollicité l’accord écrit du bailleur avant de procéder à ces transformations et mise en peinture de l’escalier, ni qu’elle a procédé à une remise en état postérieurement au constat du 19 octobre 2016 et ce malgré les tentatives du bailleur

pour trouver une solution amiable au litige (correspondances du 20 septembre 2016 et correspondance du 3 novembre 2016).

Par une correspondance du conseil de M. Z du 30 mars 2017, ce dernier sollicite une somme de 16 595,93 euros après déduction d’une somme en considération des travaux de remise en état que la locataire a effectués à savoir les travaux et modifications relatifs au portail, au remplacement de la cheminée par un poêle et au grillage.

Par cette correspondance, M. Z a manifesté son intention de conserver à son bénéfice ces transformations effectuées par M^me X compte tenu du mauvais état initial des pilastres et clôture extérieurs et de la cheminée dont la vitre était cassée et ne peut donc en cause d’appel solliciter une indemnisation supplémentaire de ce chef.

L’indemnisation du préjudice de M. Z n’est pas subordonnée à la preuve de la réalisation des travaux de remise en état par ce dernier, ni ne doit être rejetée compte tenu de la vente postérieure à la restitution des lieux.

Pour le reste, l’état de saleté de l’immeuble ou l’état d’usure de certains des embellissements lors de la prise à bail ne réduit pas le droit à indemnisation du bailleur dès lors que seuls sont indemnisés les travaux y compris de reprise des embellissements justifiés par la remise en l’état nécessaire en considération des transformations effectuées par la locataire et de la mise en peinture de l’escalier.

Ainsi au vu des devis des 28 novembre 2016 et 29 novembre 2016, M^me X sera condamnée à payer la somme de 12 300 euros au titre de la remise en état de l’immeuble compte tenu des transformations effectuées par la locataire, le libellé du devis du 29 novembre relativement au poste 'portail et clôture’ ne permet de déterminer qu’une partie des travaux décrits correspond à un poste autre que les travaux acceptés par le bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’une violation de l’article 15 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989

En l’espèce, il ne résulte ni de la photographie écran d’une offre de vente publiée sur 'le bon coin’ (pièce 4 de M^me X), en l’absence du millésime des dates inscrites, ni d’une impression d’un échange de correspondances électroniques dont les auteurs ne sont pas identifiés que M. Z a mis en vente l’immeuble avant le départ de M^me X.

La violation de l’obligation d’adresser un congé pour vente au locataire n’est pas établie.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires

La solution du litige justifie de confirmer le jugement sur les dépens et l’indemnité de procédure.

En cause d’appel, M^me X sera condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant dans la limite de sa saisine ;

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à M. Z au titre de la remise en état de l’immeuble et sur le déboutement de la demande en paiement des loyers ;

L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M^me B X à payer à M. Y Z la somme de 1 160 euros au titre des loyers impayés dus jusqu’au 28 février 2017 et la somme de 12 300 euros au titre des frais de remise en état de l’immeuble ;

Condamne M^me B X à payer à M. Y Z la somme de 1 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ;

Condamne M^me X aux dépens d’appel.

Le greffier, Pour le président empêché,

L’un des conseillers ayant délibéré

(article 456 cpc)

I. Capiez L. Theetten