Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 18 janvier 2017, n° 15/00585

TGI Paris 13 novembre 2014

CA Paris
Confirmation 5 octobre 2016

CA Paris
Infirmation partielle 18 janvier 2017

Arguments

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Accepté
Propriété privative du conduit d'extraction
La cour a jugé que le conduit d'extraction, étant dissocié du bâti du 22 rue J-K, constitue une partie privative de ce lot, conformément aux articles de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété.
Accepté
Procédure abusive
La cour a estimé que les consorts Y devaient être condamnés à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K en raison de la procédure abusive.
Accepté
Rejet des demandes des syndicats intimés
La cour a rejeté les demandes des syndicats des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin, considérant qu'elles étaient mal dirigées.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 18 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K a demandé l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance qui avait débouté ses demandes concernant un conduit d'extraction. La juridiction de première instance avait considéré que ce conduit était une partie commune et avait ordonné des travaux à la charge du syndicat appelant. La cour d'appel a infirmé ce jugement, concluant que le conduit était une partie privative du lot n° 1 du 22 rue J-K, car il était dissocié du bâti de cet immeuble. Elle a également rejeté les demandes de servitude par usucapion et de dommages et intérêts, condamnant les consorts Y à verser 5 000 € au syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 18 janv. 2017, n° 15/00585
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	15/00585
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 13 novembre 2014, N° 13/01910
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Elisabeth RIVAILLEMarie LEFORTOlivier JESSELAlexandra AGRESTJean PICHAVANT
Cabinet(s) :	CAROLINE REGNIER-AUBERT - BRUNO REGNIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires 22 RUE XAVIER PRIVAS 75005 PARIS c/ Syndicat des copropriétaires DU 30-32 RUE SAINT SEVERIN 75005 PARIS, Syndicat des copropriétaires DU 28 RUE SAINT SEVERIN 75005 PARIS

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JANVIER 2017

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00585

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/01910

APPELANT

Syndicat des copropriétaires 22 RUE J K XXX représenté par son syndic, XXX, SARL inscrite au RCS PARIS, SIRET n° 415 316 033 00018, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

Représenté par M^e Jean PICHAVANT et assisté à l’audience de M^e Elisabeth RIVAILLE de la SELEURL PICHAVANT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, toque : A0333

INTIMES

Monsieur Z Y

Né le XXX à XXX

22 rue J K

XXX

Madame X Y

Née le XXX à XXX

22 rue J K

XXX

Représentés par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811, substitué à l’audience par M^e Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1198

Syndicat des copropriétaires du 28 RUE SAINT SEVERIN XXX, représenté par son syndic, XXX, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 445 339 351 00030, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires du XXX, représenté par son syndic, XXX, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 445 339 351 00030, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

Représentés par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistés à l’audience de M^e Alexandra AGREST de la SELEURL LEXPERIA, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C0143

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame B C, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Par actes d’huissiers des 16 et 18 janvier et 6 février 2013, le syndicat des copropriétaires du 28 rue Saint-Séverin XXX et le syndicat des copropriétaires des 30-32 rue Saint-Séverin XXX ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société Gestion Passion, la société Les Deux Amis (enseigne « Le Latin ») et M. Z Y et M^me X Y, aux fins, à titre principal, de voir démolir le conduit prenant naissance dans le fond du 22 rue J-K et empiétant par ancrage et surplomb sur le fond du 28 rue Saint-Séverin et aux fins d’ordonner la remise en état du mur pignon et de la toiture de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin aux frais du syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K ou, subsidiairement, de M. et M^me Y.

Par jugement rendu le 13 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a : – mis hors de cause la SARL Les Deux Amis,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K et « les époux » Y de leurs demandes aux fins d’acquisition de la servitude de passage par usucapion,

— rejeté l’exception de prescription,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K à faire enlever à ses frais les points d’attache du conduit d’extraction en fibro-ciment sur le mur pignon et la couverture de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin XXX et à remettre en état ledit mur pignon et ladite couverture au niveau de ces points d’ancrage, le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K XXX de son appel en garantie à l’encontre des consorts Y et de la société Les Deux Amis,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté la société Les Deux Amis de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K à payer aux demandeurs la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les syndicats des copropriétaires du 28 rue Saint-Séverin et des 30-32 rue Saint-Séverin XXX à payer à la société Les Deux Amis la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— rejeté les autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K XXX aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 7 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K XXX a interjeté appel de cette décision, à l’encontre des syndicats de copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin XXX et à l’encontre de M. Z Y et de M^me X Y.

Suivant dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K XXX demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que l’action exercée par les syndicat des copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin était soumise au délai de prescription trentenaire et a débouté ces derniers de leur demande de remise en état complète du mur pignon et de la couverture de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin,

Statuant à nouveau,

— dire que le conduit d’extraction litigieux est une partie privative de l’immeuble du 22 rue J-K,

— déclarer irrecevables comme étant mal dirigées les demandes des syndicats des copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin à son encontre,

— subsidiairement, pour le cas où la Cour estimerait que le conduit litigieux est une partie commune, dire que, par prescription trentenaire ou, subsidiairement, en raison d’un état d’enclave, l’immeuble du 22 rue J-K bénéficie d’une servitude de passage et de surplomb d’un conduit d’extraction sur l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin,

— à titre encore subsidiaire, dire que le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K a acquis par prescription trentenaire la propriété de la portion de mur pignon et de couverture de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin au droit du conduit litigieux et déclarer, en conséquence, prescrite l’action des syndicats des copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin,

— en tout état de cause, débouter les syndicats des copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin ainsi que M. et M^me Y de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin et 30-32 rue Saint-Séverin » à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. et M^me Y à le garantir de toute condamnation, et à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la copropriété du fait de la présente procédure,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Suivant dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2016, les syndicats des copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin XXX demandent à la Cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K à leur verser la somme de 3 000 € à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, pour le cas où la Cour estimerait que le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K a acquis par prescription la partie du mur pignon et la partie de couverture de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin au droit du conduit litigieux, dire que l’entretien et la réparation de cette partie de mur et de cette partie de couverture sont à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K,

— faire injonction audit syndicat du 22 rue J-K d’avoir à procéder à la réfection de la partie du mur pignon et de la partie de couverture de l’immeuble du 28 rue Saint-Séverin au droit du conduit litigieux, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K aux dépens.

Selon dernières conclusions notifiées le 19 mai 2015, M. Z Y et M^me X Y demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que le conduit d’extraction litigieux était une partie commune de l’immeuble du 22 rue J-K,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires appelant ainsi que les concluants de leurs demandes d’acquisition de la servitude de surplomb par usucapion et en ce qu’il a condamné le même syndicat des copropriétaires à faire procéder à l’enlèvement des points d’attache du conduit d’extraction en fibro-ciment sur le mur pignon et sur la couverture de l’immeuble voisin,

— infirmer le jugement dont appel pour le surplus, statuant à nouveau sur ces points,

— dire que la servitude de passage du conduit litigieux a été acquise par prescription au profit du syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K,

— dans l’hypothèse ou la Cour considérerait que le conduit est une partie privative appartenant à M. et M^me Y ou que la servitude de passage n’a pas été acquise par prescription au profit du syndicat du 22 rue J-K, dire que la servitude a été acquise par prescription au profit de M^me X Y, et qu’elle a été transmise à M. Z Y par l’effet de la cession de 50 % de ses droits suivant acte de donation du 19 janvier 2005,

— statuer ce que de droit sur l’argumentation présentée par le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K relative à la prescription de l’action des deux syndicats intimés,

— débouter ces derniers de leur demande de confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat du 22 rue J-K à faire procéder à l’enlèvement des points d’attache du conduit d’extraction en fibro-ciment sur le mur pignon et sur la couverture de l’immeuble voisin et à remettre en état ledit mur pignon,

— de manière plus générale, débouter l’ensemble des parties de leurs autres demandes à leur encontre,

— condamner chacun des trois syndicats parties à l’instance à leur payer à chacun la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. Z Y et sa mère, M^me X Y, sont propriétaires indivis au sein de l’immeuble du 22 rue J-K à XXX, d’un lot n° 1 constitué par un local commercial comprenant, au rez-de-chaussée, une boutique sur rue, une arrière-boutique et un WC, et au sous-sol, une cave.

Précédemment, M^me X Y était seule propriétaire mais celle-ci a procédé à une donation à son fils le 19 janvier 2005 de 50 % de ce lot.

Ce local commercial, exploité comme restaurant, était, lors de la survenance du litige, donné en location-gérance à une société dénommée Les Deux Amis jusqu’à ce que le gérant de cette dernière décide, en cours de procédure, de liquider amiablement sa société.

XXX et 30-32 rue Saint-Séverin exposent, à titre liminaire, que par suite de travaux, ils forment un ensemble immobilier unique, mais sont constitués de deux entités juridique distinctes et donc, de deux syndicats de copropriétaires, l’un pour le 28 rue Saint-Séverin, et l’autre pour l’immeuble des 30-32 rue Saint-Séverin.

Matériellement, le litige est relatif à un conduit en fibro-ciment servant à l’extraction des gaz brûlés, fumées et odeurs, dégagés par le restaurant exploité dans les locaux appartenant aux consorts Y au sein du 22 rue J-K. Ce conduit a été fixé sur l’un des murs de la cour intérieure du 28 rue Saint-Séverin et court jusqu’en toiture. A la suite d’infiltrations constatées dans l’un des appartements de l’ensemble immobilier des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin, il a été constaté par un professionnel que ce conduit présentait des fissurations et était à l’origine des dommages constatés dans l’appartement, d’où la nécessité de déterminer qui était propriétaire de ce conduit, que nul ne revendiquait comme étant sien.

Sur la propriété du conduit d’extraction

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. (…). »

Aux termes de l’article 3 de la loi :

« Sont communes, les parties des bâtiments et terrains affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes (…) les coffres, gaines et têtes de cheminées…".

L’article 5 du règlement de copropriété du 22 rue J-K énonce que sont parties communes « les coffres, gaines, souches et têtes de cheminées ainsi que leurs accessoires, les conduits de fumée, les ventilations lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées ».

L’article 6 du règlement de copropriété répute par ailleurs parties privatives « celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées ci-dessus ».

En l’espèce, comme le soutient à juste titre le syndicat du 22 rue J-K, le conduit litigieux, dont il est constant, et reconnu, notamment, par les consorts Y, qu’il s’agit d’un conduit d’extraction, tel qu’exigé par le règlement sanitaire de la Ville de Paris et par conséquent, qu’il sert non seulement à l’extraction des fumées, mais aussi de l’air vicié, des gaz brûlés et des vapeurs grasses produits par le restaurant exploité dans le lot n° 1 du 22 rue J-K, n’est pas un simple « conduit de fumée » au sens du règlement de copropriété, mais comporte par hypothèse un système de ventilation pour l’extraction des gaz dont il est indissociable, auquel le règlement de copropriété ne confère le statut de partie commune que s’il est incorporé au bâti ou « lui est adossé », ce qui signifie : adossé au bâti de l’immeuble du 22 rue J-K.

Or, le conduit litigieux est entièrement dissocié du bâti du 22 rue J-K et a été fixé sur le mur de la propriété voisine.

Dès lors que cet élément est affecté à l’usage exclusif du lot n° 1, il constitue une partie privative de ce lot, ainsi qu’il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6 du règlement de copropriété.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Il en résulte que sont sans objet les demandes :

• du syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K aux fins de voir reconnaître l’existence d’une servitude par usucapion ou résultant de l’état d’enclave et aux fins de se voir garantir par les consorts Y,

• des syndicats des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin visant à dire que l’entretien et la réparation de la partie du mur et de la couverture de leur immeuble supportant le conduit litigieux sont à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K, lesquelles seront rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K

Le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-Privass n’invoquant aucun préjudice, ses demandes, présentées tant à l’encontre des syndicat des copropriétaires des 28 et 30-32 rue Saint-Séverin que des consorts Y seront rejetées.

Sur la demande des consorts Y visant à dire qu’une servitude a été acquise par prescription au profit du syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K ou de M^me X Y

La charge de la preuve des faits conduisant à la reconnaissance de la prescription acquisitive, c’est à dire, principalement, de la date à laquelle le conduit litigieux a été posé incombait aux consorts Y, lesquels sont entièrement défaillants sur ce point.

Cette demande sera donc rejetée.

Les considérations d’équité justifient que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les consorts Y soient condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K la somme de 5 000 €.

Les mêmes considérations ne justifient pas d’autre condamnation sur ce fondement.

M. et M^me Y supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— débouté les consorts Y de leur demande aux fins de reconnaissance de l’acquisition d’une servitude par prescription,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K Paris-5^e de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

Dit que le conduit litigieux est une partie privative du lot n° 1 du 22 rue J-K, appartenant à M. Z Y et M^me X Y,

Rejette l’ensemble des demandes de M. et M^me Y,

Rejette les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du 22 rue J- K à XXX,

Condamne M. Z Y et de M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du 22 rue J-K à XXX la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes, Condamne M. Z Y et M^me X Y aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président,