COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU MIXTE

( Expertise)

DU 03 JUIN 2021

mf b

N°2021/ 272

Rôle N° RG 20/01746 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFRVY

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES CAMOINS

C/

Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES

SCP PIETRA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18-000001.

DEMANDERESSE et DEFENDERESSE

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES CAMOINS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, […]

représentée par M^e Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

DEFENDERESSE ET DEMANDERESSE

Société PROVENCALE D’INVESTISSEMENTS prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substituté par M^e Jean Philippe NOUIS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame E-F G, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame E-F G, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame E-F G, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le le 3 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 Juin 2021.

Signé par Madame E-F G, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI des Camoins est propriétaire à […], de parcelles cadastrées section […], 140,

149 et 150 représentant 3 hectares 33 ares 14 centiares, la propriété entière cadastrée B80 étant

connue sous le nom d’établissement du parc thermal de Camoins Les Bains.

La SCI des Camoins était également propriétaire de la parcelle B148 sur laquelle coule une source

thermale dénommée 'le captage Rambaudy’ .

Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 1963, elle a consenti un bail emphytéotique d’une

durée de 99 années à compter du 8 mai 1963, à la société 'Clinique Saint A', désormais 'Société

Provencale d’Investissements'(SPI), portant sur un terrain de 4266 m2 ( parcelles 139 et 140), auquel

était attachée une branche de la source thermale .

Il y était notamment stipulé que,

— le preneur disposait du droit d’édifier sur le terrain loué, une clinique de rhumatologie à base de

traitement thermal, à l’exclusion de toute autre destination sauf celle de clinique maison de repos ou

de retraite mais ceci, seulement dans le cas de suppression, tarissement ou modification de la source

rendant impossible la poursuite de traitements de rhumatologie.

— qu’en contrepartie, le preneur s’engageait à payer une redevance calculée sur la base des recettes

brutes de la sécurité sociale ,

- que le service de l’eau étant une condition essentielle du bail, toute interruption du service, pour

quelque cause que ce soit, entrainant la suppression de la redevance, en cas de réduction de débit de

la source ramenée à la quantité mise à disposition de la preneuse au dessous de 120000 litres par 24

heures, la redevance subirait une réduction proportionnelle,

— que la SCI déclare renoncer à se prévaloir de l’article 555 du Code civil même si la résiliation du

bail résultait d’une cause imputable à la preneuse.

***

La clinique St A a été construite en 1967 puis modifiée par des travaux d’extension en

1987/1988 .

***

Le 6 novembre 1978, les parties ont convenu de modifier le bail initial par la conclusion de trois

actes séparés:

— un protocole d’accord qui séparait le bail emphytéotique de la concession d’eau sulfureuse , et

stipulait en particulier en son article 2° que si pour une raison quelconque, sauf tarissement de la

source ou perte des propriétés thermales de l’eau, la clinique St A ne se servait plus de la source,

la redevance resterait inchangée, et en son article 3°, que dans le cas du tarissement de la source, la

valeur locative serait modifiée et établie à dire d’expert.

— un avenant n°1 au bail qui édictait, notamment,

' que le preneur pouvait construire à ses frais une clinique de rhumatologie à l’exclusion de toute

autre destination mais qu’ en cas de suppression, tarissement de la source ou de modification de l’eau

rendant impossible la continuation des traitements de rhumatologie, il pouvait en modifier la

destination en clinique ou maison de repos ou de retraite,

' que le loyer annuel du terrain s’élevait à 25000 francs payable par trimestre. ( un avenant n°2 du 1^er

janvier 1979 portera ce loyer à 50000 francs) .

— un contrat de concession d’eau sulfureuse qui rappelait que ' la société bailleresse’ disposait d’une

source d’un débit de 432000 litres d’eau par 24 heures et s’engageait à fournir à la clinique, un

volume journalier de 144000 litres d’eau avec une tolérance de -20% et qu’en contrepartie de cette

concession, la clinique St A était tenue de payer une redevance de 5 % de son chiffre d’affaire

calculée sur la base du prix journalier des lits de la clinique, remboursés ou non par la sécurité

sociale avec applicationd’une franchise

En son article 2°, ce contrat stipulait que seul le tarissement de la source pouvait justifier la

suppression de la redevance .

***

Le 11 février 1992, la Caisse régionale d’assurance maladie du Sud Est a notifié à la clinique St

A (SPI) le retrait de son forfait « Boues et eaux thermales ». La clinique St A a exclu les

soins thermaux de son activité qu’elle a transformée en clinique de rééducation fonctionnelle.

En 1993, la SPI a cessé de payer les redevances de substitution dues au titre du protocole d’accord .

Le 17 mai 1993, la SCI des Camoins a adressé à la SPI une mise en demeure de payer les redevances

arriérées.

Un contentieux donnant lieu à plusieurs décisions de justice a alors opposé la SCI des Camoins à la

SPI en particulier sur l’applicabilité du contrat de concession d’eau.

En novembre 2001, la SCI des Camoins a vendu à une société exploitant une autre clinique (la

société Acqua Sulfure), la parcelle 148 sur laquelle se trouve le captage Rambaudy ainsi que

l’autorisation d’exploitation de la source.

Le 2 mai 2012, la SPI a cédé le fonds de commerce de la clinique St A à la société Korian Saint

A ( société Medi-Saisons. groupe Medica ) et lui a donné à bail commercial l’assiette

immobilière dont elle est emphytéote.

Le 29 septembre 2017, la société Korian a quitté les locaux de la clinique St A après avoir

notifié à la SPI sa décision de résilier le bail .

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par son avocat le 27

novembre 2017, la SCI des Camoins a mis en demeure la SPI d’exploiter les parcelles données à bail

et d’exécuter les conditions du bail, sous peine de poursuites judiciaires pour résiliation de

l’emphyteose.

La SCI des Camoins a en outre, engagé une procédure de référé-expertise en invoquant le fait que la

SPI avait construit une extension de ses installations causant un empiètement sur les parcelles 149 et

150 qui n’étaient pas comprises dans l’assiette du bail. Par ordonnance rendue le 30 mars 2018 le

président du tribunal de grande instance de Marseille s a donc désigné l’expert judiciaire M. Z

X aux fins d’établir un plan des biens compris dans le bail en faisant figurer les éventuels

éléments bâtis situés hors de l’emprise du bail. Le rapport d’expertise a été déposé le 26 novembre

2019.

Par courrier de son avocat du 29 août 2018, la SCI a mis en demeure la SPI de lui payer les

redevances arriérées du contrat de concession d’eau, à hauteur de 1.278.437,40 € en indiquant que

dans la mesure où la preneuse avaitt cessé d’utiliser l’eau depuis des années, l’article 2 du protocole

d’accord était devenu applicable.

***

La SPI s’est engagée à vendre la clinique dans le cadre d’une promesse signée le 20 août 2018.

***

Par assignation du 3 septembre 2018 invoquant des fautes contractuelles de la SPI (anciennement

dénommée clinique Saint A), la SCI des Camoins a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de

Marseille, aux fins principales d’obtenir la résiliation du bail emphytéotique, du contrat de

concession d’eau sulfureuse et du protocole d’accord, demandant l’expulsion subséquente de la SPI et

la remise des clés sous astreinte, outre le paiement de diverses sommes correspondant aux

redevances non prescrites arrêtées au 10 novembre 2019 et aux préjudices résultant de l’empiètement

sur les parcelles BN 149 durant les 30 années écoulées.

Elle faisait grief à la SPI d’avoir commis essentiellement trois séries de manquements au bail

emphythéotique:

— le non-paiement de la redevance de substitution, alors que pour elle, la faute de la SPI était à

l’origine de la perte d’agrément au titre du forfait « boues et eaux thermales »,

— un empiètement des surfaces construites sur les parcelles non incluses dans le louage,

— le délaissement du site par le preneur.

La requérante se référait aux articles L451'1 et suivants et L491'1 du code rural et de la pêche

maritime, ainsi qu’aux articles 1134 et 1184 anciens du Code civil.

La SPI répliquait en opposant le défaut de qualité à agir de la SCI des Camoins qui avait perdu le

droit de réclamer le paiement des redevances arriérées du fait de la vente de la parcelle 148, et au

fond, se défendait d’avoir commis la moindre faute puis dénonçait à son tour, l’attitude dilatoire de la

SCI qui l’empêchait de vendre la clinique, et sollicitait en conséquence que sa bailleresse soit

condamnée au paiement de la somme de 1, 5 millions d’euros en réparation du préjudice lié à

l’inexécution de son obligation de fourniture issue du contrat de concession d’eau sulfureuse, mais

subsidiairement, demandait un délai pour remettre les lieux en état.

***

Par jugement avant dire droit du 26 février 2019, le tribunal a rejeté l’exception d’incompétence au

profit du tribunal de grande instance du même siège qui lui était soumise par la SPI, en retenant qu’il

existait un lien d’interdépendance entre le bail emphytéotique et le contrat de concession d’eau

sulfureuse.

Suivant jugement rendu le 14 janvier 2020, le tribunal vidant sa saisine, a,

'prononcé la résiliation du bail emphytéotique conclu le 25 septembre 1963 modifié par avenant du 6

novembre 1978,

'ordonné à la SPI de quitter les lieux loués et de remettre les clés à la SCI des Camoins sous astreinte

de 3000 € par jour de retard courant à à compter du huitième jour suivant la signification de son

jugement et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux, au besoin avec l’assistance de la

force publique,

'prononcé la résiliation du contrat de concession d’eau sulfureuse conclue le 6 novembre 1978 à

compter du 1^er novembre 2001,

'dit que le protocole d’accord conclu le 6 novembre 1978 est de ce fait, caduc,

'déclaré irrecevables les demandes de la SCI des Camoins tendant au paiement de la redevance

prévue au contrat de concession d’eau sulfureuse, en l’état de la vente de la parcelle sur laquelle se

trouve la source d’eau thermale,

'débouté la SCI des Camoins de ses demandes de dommages-intérêts et de paiement d’une indemnité

d’occupation,

'débouté la SPI de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,

'ordonné l’exécution provisoire,

'dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

LA PROCEDURE EN APPEL

La SCI des Camoins a relevé appel le 4 février 2020 ( n°RG20/1746)

La SPI a relevé appel le 27 février 2020 ( n°RG20/3308 ).

Les appels portant sur la même décision seront joints et suivis sous le n°20/1746.

Suivant ordonnance rendue le 20 octobre 2020, un calendrier de procédure a été fixé avec l’accord

des parties et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 23 mars 2021.

En ses conclusions n°2 du 18 mars 2021, la SCI des Camoins entend voir la cour, statuant au visa

des articles L. 451-1 et suivants et l’article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime,

1134, 1147, 1184 anciens du Code civil, 2224 et 2227 du même code, ainsi que 122 du Code de

procédure civile,

Confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a,

— prononcé la résiliation, à compter du 14 janvier 2020, du bail emphytéotique conclu le 25

septembre 1963 modifié par avenant du 6 novembre 1978,

— ordonné l’expulsion de la SPI sous astreinte,

— débouté la SPI de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a,

— prononcé la résiliation du contrat de concession d’eau sulfureuse conclu le 6 novembre 1978, à

compter du 1^er novembre 2001 ;

— dit que le protocole d’accord conclu le 6 novembre 1978 est de ce fait caduc ;

— dit irrecevables les demandes de la SCI tendant au paiement de la redevance prévue au contrat de

concession d’eau sulfureuse en l’état de la vente de la parcelle sur laquelle se trouve la source d’eau

thermale ;

— rejeté ses demandes de dommages-intérêts et de paiement d’une indemnité d’occupation;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;

Statuant de nouveau de ces chefs,

— constater que la SPI a fait édifier des constructions au-delà des droits conférés par le bail et réparer

ainsi l’omission de statuer affectant le jugement entrepris ;

— constater que la SPI est en défaut de règlement de la redevance de substitution non prescrite;

— constater que la SPI a été mise en demeure d’exploiter et de payer la redevance ;

— constater que la perte par la SPI, du forfait « Boues et Eaux Thermales » résulte de son propre fait;

— constater que la SPI reste dès lors tenue au paiement de la redevance de substitution fixée par le

contrat de concession d’eau sulfureuse en application du protocole d’accord en date du 6 novembre

1978 ;

— constater que le bail emphytéotique, le contrat de concession d’eau sulfureuse et le protocole

d’accord sont interdépendants et indivisibles ;

En conséquence,

— dire et juger que la résiliation du bail emphytéotique est prononcée le 14 janvier 2020 aux torts

exclusifs du preneur ;

— prononcer la résiliation du contrat de concession d’eau sulfureuse et du protocole d’accord en aux

mêmes conditions;

— condamner la SPI à lui payer les sommes suivantes:

' 1.620.620,72 € en paiement des redevances de substitution non prescrites échues au 10 septembre

2013 au 10 janvier 2020 ;

' 244.944 € à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût du traitement de l’empiètement ;

' 135.100 € au titre de la perte de la valeur marchande des terrains qui sont le siège de l’empiètement;

' 295.000 € à titre d’indemnité d’occupation pour réparer le préjudice de jouissance des terrains

assises de l’empiètement durant les 30 années écoulées ;

' 10.000 € à titre d’indemnité d’occupation des terrains assises de l’empiètement durant les travaux de

traitement de l’empiètement (12 mois) ;

' 2.130.600 € à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux de rénovation de

l’entière clinique ;

' 315.000 € à titre d’indemnité d’occupation au titre de la durée des travaux de rénovation de la

clinique (12 mois),

' 8.800 € à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût de l’entretien et du nettoyage du

parc, ainsi que de l’abattage des arbres morts ;

' 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour comportement fautif et dilatoire en cours d’instance ;

' 50.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens;

— débouter la SPI de l’ensemble de ses prétentions et notamment les demandes indemnitaires fondées

sur les contrats liant les parties (bail emphytéotique et concession d’eau sulfureuse), jugés

indivisibles ;

— débouter la SPI de sa demande d’indemnisation de la valeur de l’immeuble à la date de résiliation

comme nouvelle et en tout état de cause irrecevable et infondée faute d’intérêt légitime et vu l’état de

l’immeuble à la date de résiliation

A titre infiniment subsidiaire et seulement si par extraordinaire la Cour venait à considérer qu’il

convient d’estimer la valeur de l’immeuble à la date de la résiliation du bail emphytéotique,rejeter la

mission sollicitée par la SPI comme non pertinente, mais désigner un expert en évaluation

immobilière .

La SCI des Camoins fait valoir en particulier, les éléments suivants:

Sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur est justifiée,

'' par l’abandon du fonds : le bail emphytéotique contient une obligation d’entretien après leur

construction, des bâtiments qui doivent être livrés en bon état de réparation en fin de bail.

Or les bâtiments n’ont absolument pas été entretenus, au moins depuis la délocalisation de l’activité

de la clinique en 2017 et sont totalement laissés à l’abandon. En tout état de cause les manquements

du preneur ont été constatés à la remise des clés, suivant constat d’huissier du 10 février 2020.

La SPI doit être condamnée au paiement des frais de remise en état des lieux et préjudices

accessoires .

'' par le non-paiement de la redevance de substitution:

L’acte du 6 novembre 1978 a entraîné la scission en deux actes, du bail emphytéotique de la

concession d’eau sulfureuse, mais par protocole d’accord du même jour, les parties ont cependant

établi un lien entre les deux contrats, par la création de la redevance de substitution qui doit donc être

versée à compter de la cessation de l’exploitation de l’eau sulfureuse, car à défaut du versement de

cette redevance , le bailleur n’a perçu pour la location du terrain, que la 'modique’ somme de

41923,42 € entre mai 2012 et septembre 2017, soit une annuité de 7622,44 € au titre du pourcentage

de 0,55 % des frais perçus par la SPI sur cette même période à hauteur de 7.625.000€.

Ce contrat avait pour objet de concilier la volonté du preneur de poursuivre une activité indépendante

pour la clinique fondée sur l’exploitation de l’eau, ce qui explique l’économie du contrat qui a mis en

place un mécanisme pour le cas où, sauf le cas de tarissement de la source ou perte des propriétés

thermales de l’eau, la clinique Saint A n’utilisait plus la source mais continuerait à devoir la

redevance de substitution.

Ce sont les manquements de la SPI qui l’ont amenée à cesser d’utiliser le service de l’eau par suite de

la perte de son agrément administratif, de sorte que la redevance de substitution s’applique.

La SPI a totalement cessé de régler le montant de la redevance, ce qu’elle n’a jamais contesté, en

même temps qu’elle a cessé d’utiliser le service de l’eau, et ce, en totale violation avec les termes du

protocole d’accord.

De son côté, la SCI des Camoins a toujours disposé des autorisations nécessaires à l’exploitation de

la source et la livraison d’eau thermale.

Le jugement a écarté cette demande au motif erroné que la SCI des Camoins ne justifiait d’aucun

fondement juridique permettant de conserver le bénéfice des redevances, dénaturant ainsi les termes

clairs du contrat.

Le montant de la redevance de restitution échue et arriérée qui a été réclamée par une mise en

demeure du 31 août 2018 est de 1.577.972,80 € au 10 novembre 2019, calculé selon les conditions

contractuelles sur la base du barème de l’ARS pour la journée de soins .

'' par l’empiètement :

en effet, en édifiant une extension de la clinique au-delà des droits conférés par le bail, la SPI a violé

les termes du contrat, et a commis une grave détérioration du fonds puisque les constructions ainsi

édifiées se voient gravement amputées dans leur valeur, sans compter qu’il est probable qu’elles ont

été édifiées en violation des règles d’urbanisme.

La demande est recevable car l’empiètement se poursuit si bien que la prescription ne pouvait être

retenue ; en outre, cette réclamation concerne la conservation de ses droits réels de sorte que le droit

de propriété étant imprescriptible au sens de l’article 2227 du Code civil , son action n’est soumise à

aucune prescription.

La demande d’indemnisation de l’empiètement et de sa destruction est en outre fondée, car l’existence

de l’empiètement résulte du rapport d’expertise de M. Z X expert judiciaire mais le tribunal a

omis de statuer sur les demandes qui lui étaient présentées sur la reconnaissance de l’empiètement et

la condamnation de laSPI à régler le coût de traitement de l’empiètement.

L’empiètement est caractérisé : la SPI l’a reconnu à la barre du tribunal, à l’audience des débats du 2

juillet 2019. De plus, dans son rapport, M. X indique un empiècement de 215 m² au sol, mais sur

deux niveaux soient une surface de plancher globale de 247 m², outre 116 m² de terrain.

L’empiètement est grave : au moment de la demande de permis de construire, la clinique Saint A

ses prétendus titulaires de droits sur des parcelles représentant 41'675 m² alors que le bail

emphytéotique de lui conférer un droit que sur la parcelle 81 d’une surface de 4266 m² ; en cas de

démolition partielle des empiétements constatés qui consistent en des extensions de la clinique, la

valeur vénale des bâtiments se trouvait largement impactée.

L’empiètement doit être réparé selon les préconisations du rapport de M. X.

Ses demandes d’indemnisation du préjudice causé par le comportement dilatoire, menaçant et fautif

de laSPI sont justifiées par l’attitude de celle-ci dans le cadre des précédents procès les ayant

opposées.

***

Par conclusions n°4 du 22 mars 2021, la Société Provençale d’Investissement,SPI, entend voir la

cour, statuant au visa des articles 1134 (ancien – 1103 et 1104 nouveaux), 1147 (ancien – 1217 et

1231-1 nouveaux), 1184 (ancien – 1217 et 1224 et suivants), 2224 et 2227 du Code civil, les articles

L. 451-5 du Code rural et de la pêche maritime, les articles 564, 566, 567 et suivants et 700 du Code

de procédure civile,

Au fond, à titre principal, réformer le jugement querellé en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 25 septembre 1963 et ses avenants et ordonné

l’expulsion de laSPI et de remettre les clés sous astreinte ;

— débouté la SPI de ses demandes reconventionnelles ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;

Et statuant à nouveau,

— débouter la SCI des Camoins de l’ensemble de ses demandes, et notamment de celle concernant la

résiliation du bail emphytéotique du et ses avenants ;

— juger que le bail emphytéotique se poursuivra aux charges et conditions prévues entre les parties;

— ordonner à la SCI des Camoins de remettre les clés à laSPI, sous astreinte de 350 € par jour de

retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire, si la résiliation du bail emphytéotique est prononcée,

— condamner la SCI des Camoins à lui régler une indemnité de 3.700.000 € au titre de la résiliation du

bail emphytéotique (valeur des constructions, aménagements et installations et immobilisations

existant sur le terrain) ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du bail emphytéotique serait

confirmée et que la juridiction de céans ne s’estime pas suffisamment éclairée, désigner un expert

avec fixation des chefs de mission habituels en la matière, aux fins de déterminer notamment le

montant de la valeur des constructions aménagements et installations et immobilisations existant sur

le terrain, aux frais avancés de la SCI;

En tout état de cause,

confirmer le jugement sur la résiliation du contrat de concession d’eau, la caducité du protocole

d’accord et la constatation de l’irrecevabilité et du mal fondé des demandes de la SCI,

condamner celle-ci au paiement des sommes suivantes:

—  1million € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis,

—  250.000 € pour procédure abusive

—  20.000 € en remboursement des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

ordonner la compensation entre les créances réciproques éventuelles .

La SPI réplique à l’action introduite à son égard par les arguments suivants:

— l’abandon du fonds n’est pas prouvé et au surplus, elle n’est pas responsable des dégradations

observés sur les lieux car une société de gardiennage mandatée par un candidat à l’achat de la

clinique devait assurer la surveillance des locaux, et par ailleurs, le constat d’huissier du 4 janvier

2018 dont se prévaut l’appelante a notamment porté sur l’état des espaces verts non inclus dans

l’assiette du bail.

— c’est à juste titre que le tribunal a écarté au titre des motifs de résiliation du bail emphyteotique, en

premier lieu, l’empiètement qui est au minimum connu par la SCI depuis le 22 avril 2008, date de

l’assignation en référé-expertise, et en second lieu, le non-paiement de la redevance qu’elle admet

avoir cessé de payer en 1993 mais dont la SCI a réclamé le règlement des arriérés qu’en 2018.

— En tout état de cause, les redevances dont la SCI réclame le paiement sont postérieures à 2001 et

comme telles, indues compte tenu de la vente de la source, et du reste, elle ne justifie pas du montant

réclamé,

— Enfin, la SCI l’a assignée dans un but dilatoire pour bloquer la promesse de vente de la clinique qui

est engagée depuis le 20 août 2018 avec une société Cofim.

— Sur ses demandes reconventionnelles présentées subsidiairement, pour le cas de résiliation du bail,

sa demande d’indemnisation de la valeur des constructions, aménagements et installations est

effectivement nouvelle en appel comme le conclut la SCI mais elle est recevable au sens de l’article

564 du Code de procédure civile au vu de la circonstance nouvelle que constitue la résiliation du bail

par le tribunal, et au surplus, il s’agit d’une demande reconventionnelle qui, en vertu de l’article 567

du Code de procédure civile est toujours recevable.

L’indemnité de 3.700.000 € qu’elle réclame, est basée sur les deux offres d’achat des locaux qu’elle a

reçues. Mais un expert peut également être désigné pour chiffrer ce poste d’indemnisation.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions

susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Dans la présente instance, statuant sur les demandes qui lui étaient présentées, le tribunal a,

— résilié le bail emphythéotique pour défaut d’entretien des bâtiments, installations et aménagements

du site pendant au moins deux ans, et après mise en demeure adressée vainement par la bailleresse à

la preneuse le 27 novembre 2017,

— résilié la concession d’eau sulfureuse à compter du 1^er novembre 2001, date de la vente de la

parcelle 148, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil et en retenant qu’aucune des deux

parties n’exécute les obligations qu’elle tient de cette convention, la SCI n’étant plus en mesure de

fournir l’eau et la SPI ne versant plus les redevances depuis 1993,

— déclaré le protocole d’accord caduc du fait de la résiliation des actes précités.

Sur le bien-fondé de l’appel de la SCI des Camoins

Il résulte des pièces produites aux débats et des explications des parties, les éléments suivants:

Par les actes du 6 novembre 1978, les parties ont entendu séparer le contrat de bail emphythéotique

de la concession d’eau thermale et ont convenu au terme du protocole d’accord, que si la clinique St

A B d’utiliser la source pour un motif autre que le tarissement de la source, la redevance

fixée au contrat de concession resterait applicable, la clinique étant cependant autorisée à poursuivre

une activité de clinique ou maison de repos.

L’habilitation pour proposer des soins thermaux a été retiré à la clinique en février 1992 et la SPI a

cessé de payer les redevances au titre de la concession d’eau en 1993.

Depuis le 1^er novembre 2001, la SCI des Camoins n’est plus propriétaire de la source et ne peut donc

plus fournir d’eau thermale à la clinique.

Sur la résiliation du contrat de concession d’eau sulfureuse conclu le 6 novembre 1978

Les parties ne contestent pas et, au contraire, invoquent – mais à des fins contraires – leur commune

intention de lier le sort des contrats de bail emphythétique et de concession d’eau même si elles en

ont redéfini les conditions dans les actes passés le 6 novembre 1978.

La SCI demande l’infirmation du jugement ayant prononcé la résiliation de ladite convention tandis

que la SPI est en faveur de la confirmation.

Il apparaît qu’à la suite de l’arrêt du paiement de la redevance de substitution en 1993 due par la

preneuse, la SCI des Camoins a engagé un procès à l’égard de la SPI.

C’est dans ces conditions que par arrêt du 18 février 1999, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans un

procès engagé par la clinique St A(SPI) qui réclamait la suppression de la redevance de

substitution au motif que la SCI des Camoins ne satisfaisait plus à son obligation de lui livrer l’eau

thermale en qualité et volume suffisants, a notamment débouté la SPI de ses prétentions mais a

également rejeté les demandes reconventionnelles de la bailleresse .

Dans cette décision, la cour a constaté,

— que le débit de la source a connu une baisse importante à partir de 1990, -qu’une pollution s’y est

manifestée avec aggravation signalée par la Ddass le 31 octobre 1991,

— que si la situation est revenue à la normale sur la qualité de l’eau, le volume n’a plus jamais dépassé

les 8m3 journaliers, ce qui est très largement inférieur aux prévisions contractuelles (122000

litres/jour et au minimum 97600 litres avec tolérance de 20%),

— qu’un arrêté ministériel du 7 novembre 1996 a limité l’autorisation de captage par heure, soit

168m3/par jour, très en deçà de la prestation convenue,

— que la répartition de l’eau entre les deux branches de la source n’est pas remise en cause par les

parties.

Cet arrêt d’appel a fait l’objet d’un pourvoi en cassation de la SPI qui a été rejeté suivant arrêt n° 733

rendu par la Cour de cassation 3^e Chambre civile le 9 mai 2001.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats ne démontrent pas que le retrait administratif du forfait

'boues et eaux thermales’ est dû à une faute de la clinique, même s’il est acquis que la SPI a

réorganisé son activité sans chercher à récupérer l’habilitation administrative lui permettant de

proposer des soins à base d’eau thermale .

Mais l’élément d’appréciation prépondérant est que depuis octobre 2001, la SCI n’est plus

propriétaire de la source qui se trouve sur la parcelle 148 qu’elle a vendue à un tiers par une

convention qui n’est pas produite aux débats.

Le dossier soumis à la cour ne contient pas de pièce montrant que la SCI des Camoins a notifié à la

SPI, la vente du captage Rambaudy alors que cet événement était de nature à avoir une incidence

majeure sur l’économie de leurs relations contractuelles, dans la mesure où le bail initial présentait 'le

service de l’eau’ comme une condition essentielle de la convention et les actes modificatifs du 6

novembre 1978 ont maintenu une interdépendance entre le bail et la concession d’eau.

La SPI n’a pas réclamé le paiement de la redevance de substitution et donc l’exécution du contrat

avant d’engager le présent procès .

A la date de l’introduction de l’action en 2018, la SCI des Camoins n’avait plus la qualité lui

permettant d’invoquer les clauses d’un contrat dans lequel elle s’était engagée à fournir de l’eau de la

source dont elle n’était plus propriétaire depuis le 1^er novembre 2001 .

Dès lors, la SCI des Camoins n’étant pas fondée à se prévaloir des manquements de la SPI aux

obligations qui sont la contrepartie de sa capacité à livrer l’eau de la source thermale, il convient de

confirmer le jugement ayant, au visa de l’article 1184 du Code civil, prononcé la résiliation du

contrat de concession d’eau à cette date.

Sur la caducité du protocole d’accord

Cet accord avait pour objet de séparer le bail du contrat de concession d’eau mais aussi de créer une

redevance de substitution pour le cas où le preneur n’utilisait plus la source . Cependant, l’article 2

stipule que c’est la redevance prévue au contrat de concession d’eau qui s’applique : or, ce contrat

étant aujourd’hui résilié, les stipulations dudit protocole deviennent caduques.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail emphytéotique conclu le 25 septembre 1963,

La résiliation est demandée aux torts exclusifs de laSPI pour empiètement, abandon du fonds et

défaut de paiement de la redevance de substitution.

l’article L451'5 alinéa 2 dispose que le bailleur peut demander la résolution de l’emphytéose en cas

d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations

graves.

Au titre du défaut de paiement de la redevance de substitution

La bailleresse n’a sollicité la résiliation du bail pour défaut de paiement des redevances de

substitution qu’en 2018 .

En première instance, elle demandait la somme de 1.577.972,80 € au titre des redevances non

prescrites arrêtées au 10 novembre 2019.

En appel, elle a adapté sa demande en paiement des redevances au vu des motifs du jugement

rappelant que la prescription quinquennale l’empêchait de remonter au-delà de 2013, mais sollicite

néanmoins le paiement d’une somme de 1.620.620,72 € pour les redevances de substitution non

prescrites, soit du 10 septembre 2013 au 10 janvier 2020.

Elle indique que la SPI lui a versé une somme de 41.923,42 € de mai 2012 à septembre 2017, au titre

du loyer du terrain pris à bail emphytheotique.

Mais dès lors que le contrat de concession d’eau est résilié par application de l’article 1184 du Code

civil, le moyen tiré de l’inexécution de ses clauses ne peut plus fonder la résiliation du bail

emphythéotique et ce, d’autant que les parties ont entendu séparer le louage du terrain de la

prestation de fourniture d’eau thermale.

En outre, n’étant plus propriétaire de la source, quelques soient les manquements de la partie adverse,

la SCI des Camoins n’est plus en mesure d’opposer à la SPI, le fait que la source produisait

suffisamment d’eau de qualité pour lui être fournie: elle est donc dépourvue d’intérêt à demander le

paiement de la redevance de substitution.

En conséquence, c’est à bon droit que le tribunal statuant par des motifs pertinents et sérieux que la

cour adopte, a déclaré irrecevables ses prétentions à cet égard.

Au titre de l’empiètement des constructions édifiées par la preneuse sur le terrain non compris dans

l’assiette du bail

Pour la SCI des Camoins , l’empiètement est incontestablement établi par le rapport d’expertise établi

par M. Z X dans le cadre de la procédure de référé antérieure.

Le tribunal a jugé irrecevable, la demande de la SCI de ce chef au titre de la prescription

quinquennale de l’article 2224 du Code civil car l’empiètement dénoncé est invoqué à titre de grief

dans le cadre d’une action en résiliation de bail et non dans le cadre d’une action en revendication

immobilière.

La SCI s’oppose à la confirmation de ce chef du jugement en soutenant d’une part, que l’empiètement

n’a pas cessé et se poursuit, de sorte que le délai de prescription n’a pas commencé à courir, et d’autre

part, que s’agissant d’une action tendant à préserver ses droits réels, aucune prescription ne peut lui

être opposée en vertu de l’article 2227 du Code civil .

Cependant,

— le point de départ de la prescription de l’article 2224 susvisé est la date à laquelle la partie qui s’en

prévaut, a connu ou aurait dû connaître le manquement qu’elle dénonce et non la date de cessation du

manquement dénoncé.

— or, comme l’a observé le premier juge, la SCI connaissait l’existence de l’empiètement ( qui

résulterait de l’extension réalisée en 1987/88) au moins depuis le 22 avril 2008, date à laquelle elle a

assigné en référé-expertise laSPI pour établir cet empiètement résultant d’une extension de la

clinique au-delà de l’assiette du bail, mais elle n’a assigné au fond la SPI que par acte du 3 septembre

2018,

— en outre, la SCI ne dénonce l’empiètement qu’au titre d’un manquement commis par son preneur

dans le cadre du bail emphythéotique et sollicite la résiliation du bail pour ce manquement en se

référant à l’article L451'5 du bail rural, de sorte que c’est à bon droit que le tribunal a analysé son

action comme une action personnelle et mobilière se prescrivant par 5 ans en vertu de l’article 2224

du Code civil.

Cette décision est d’autant plus logique que la SCI des Camoins qui est à la fois propriétaire du

terrain sur lequel serait commis l’empiètement et du terrain à partir duquel il est commis, n’a rien à

réclamer du point de vue de ses droits immobiliers.

Le jugement devra, en conséquence, être confirmé en ce qu’il a retenu la prescription de l’action en

résiliation fondée sur le motif de l’empiètement.

Il en résulte que l’ensemble des demandes d’indemnisation de l’appelante relative à cet empiètement (

dommages et intérêts pour compenser le coût du traitement de l’empiètement ; perte de la valeur

marchande des terrains qui sont le siège de l’empiètement; indemnité d’occupation pour réparer le

préjudice de jouissance des terrains assises de l’empiètement durant les 30 années écoulées ;

indemnité d’occupation des terrains assises de l’empiètement durant 12 mois de travaux de traitement

de l’empiètement )sont également irrecevables.

Au titre de l’abandon du fonds,

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par son avocat le 27

novembre 2017, la SCI des Camoins a mis en demeure la SPI d’exploiter les parcelles données à bail

et d’exécuter les conditions du bail, sous peine de poursuites judiciaires pour résiliation de

l’emphyteose.

La SCI fait valoir que d’après le bail, le preneur a l’obligation d’entretenir le fonds et ses installations

et invoque l’article L451'6 qui prévoit que le preneur ne pourra se libérer de la redevance ni se

soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.

Dans le bail en cause, la SPI s’est obligée à construire une clinique puis à l’exploiter et l’entretenir

pendant la période du bail pour restituer le tout en bon état de réparation à l’issue de la location.

Le tribunal a notamment retenu que depuis la délocalisation de la clinique en 2017 par la société

Korian, les installations édifiées sur le terrain faisant l’objet du bail emphytéotique litigieux sont

laissées à l’abandon.

Elle produit des pièces montrant que les lieux sont délaissés, et en particulier,

— le procès-verbal d’huissier qui a été dressé à la requête de la SPI le 10 février 2020 aux fins d’état

des lieux contradictoire montrant en particulier,

— à l’extérieur, la vétusté du bâtiment, la porte d’entrée principale a été vandalisée et des vitres

brisées, plusieurs accès et ouvertures murés,

— à l’intérieur, des matériaux et installations arrachés ou enlevés; structures des faux plafonds,

chauffages et autres éléments de plomberie ou électriques manquants; sols et murs souillés;

important dégât des eaux au plafond d’une salle abritant un bassin, l’huissier concluant que le

bâtiments semble devoir être entièrement restauré.

Il résulte de ce constat d’huissier que les marins-pompiers ont été autorisés à faire des exercices dans

les lieux, ce qui explique une partie des écoulements d’eaux et salissures de suie.

Les clichés annexés au constat confirment l’état d’abandon et d’inexploitation de la clinique depuis

septembre 2017.

Ce manquement de la SPI est corroboré par d’autres pièces:

— un constat dressé le 4 janvier 2018 à la requête de la SCI montre que la clinique était déjà fermée à

cette date et dans le même état d’inexploitation .

— l’expertise réalisée par M. Z X et illustrée de clichés photographiques éloquents, confirme

que le 14 mars 2019, le bâtiment n’était plus en service, les pièces vides et les réseaux inutilisables (

constatations du sapiteur, M^me Y).

Or, comme le rappelle la SCI, l’entretien et l’amélioration des constructions constitue un élément

déterminant du bail emphytéotique.

En défense, la SPI conteste avoir enfreint son obligation d’exploitation et d’entretien des lieux, objet

du bail emphytéotique.

Elle explique avoir cédée la clinique en 2012 au groupe Medica ( Korian) qui a décidé de transférer

la clinique en 2017 et a résilié le bail commercial si bien qu’elle cherche un nouveau locataire mais

compte tenu de l’état de restitution des locaux, sa recherche est difficile. Elle ajoute que le groupe

Médica s’est engagé à procéder à la rénovation totale des lieux mais n’a pas tenu son engagement de

sorte qu’une procédure de référé a été introduite à son égard par assignation du 22 avril 2008.

La SPI qui ne peut sérieusement nier que le site de la clinique St A n’est plus exploité et que ses

installations sont à l’état d’abandon depuis le départ de la société Korian, prétend pourtant établir

qu’elle tient ses engagements contractuels et n’est pas responsable de la situation de fait.

Pourtant, en tant que preneur du bail emphyteotique, elle est seule tenue du respect de ses obligations

à l’égard de la SCI des Camoins et elle doit faire son affaire personnelle du différend ayant pu

l’opposer à la société Korian et à toute autre personne à laquelle elle a consenti des droits sur le fonds

— tel le bénéficiaire de la promesse de vente de la clinique qui n’aurait pas fait surveiller de manière

satisfaisante les locaux livrés aux actes de vandalisme .

En conséquence, vu les éléments du dossier établissant l’état d’inexploitation de la clinique

engendrant un défaut d’entretien des biens, assiette du bail litigieux, alors que l’emphytheote est tenu

de faire prospérer l’immeuble qu’il a pris en location, il convient de confirmer le jugement ayant

prononcé la résiliation dudit bail au seul motif du délaissement du fonds, au visa de l’article L451-5

du code rural . Il serait superfétatoire et sans intérêt procédural d’y ajouter que la résiliation est faite

aux torts exclusifs du preneur.

Sur les autres demandes des parties

Sur les demandes concernant les constructions édifiées par le preneur évincé

La SCI des Camoins demande pour la première fois en appel le paiement de dommages-intérêts au

titre de la remise en état du bien, de travaux de rénovation de la clinique, d’une indemnité

d’occupation pour l’immobilisation des locaux pendant la période des travaux ainsi que de nettoyage

du parc et abattage des arbres morts.

De son côté, la SPI demande à être indemnisée, en cas de résiliation du bail, des ouvrages qu’elle a

édifiés sur l’assiette du bail.

Le bail passé en 1963 a porté sur une parcelle de terrain louée pendant 99 ans à la société de la

clinique St A à charge pour celle ci d’y édifier les constructions et installations nécessaires à une

clinique de rhumatologie ou de maison de retraite, ces améliorations devant revenir à la bailleresse à

la fin du louage. Aucun état des lieux n’a été dressé lors de la prise de possession du terrain par la

SPI.

La clinique a été bâtie et a fonctionné pendant plusieurs décennies.

Or, selon l’article 2^e du bail en cause, la SCI a déclaré renoncer au droit que lui confère l’article

555 alinéa 1 et 2 du Code civil et s’ est obligée en cas de résiliation du bail pour une cause

quelconque même imputable à la preneuse à indemniser celle-ci de la valeur des constructions,

aménagements, installations et immobilisations existant sur le terrain à une valeur fixée à dire

d’experts au jour de la reprise.

Et, contrairement à ce que soutient la SCI des Camoins, la demande d’indemnisation présentée par la

SPI en compensation des constructions, aménagements, installations et immobilisations est recevable

au sens de l’article 567 du Code de procédure civile car elle est formée à titre reconventionnelle par

la SPI qui, comme son contradicteur, a procéduralement, la double qualité d’intimée et de

demanderesse à la saisine. Au surplus, cette prétention se rattache par un lien suffisant à ses

demandes originaires.

Mais , comme l’a indiqué la cour d’appel dans son du 18 février 1999 passé en force de chose jugée,

'l’obligation pour le bailleur de payer au preneur , même en cas de rupture fautive du bail, le prix

des bâtiments et installations trouvant une cause régulière et licite dans le fait que la propriété lui

soit alors transférée, et n’étant pas exclusive de la possibilité pour le bailleur d’obtenir une indemnisation distincte du préjudice que la résiliation fautive du bail entrainerait éventuellement

pour lui.'

D’après la SCI des Camoins, le préjudice s’analyserait donc en des frais de remise en état de son bien

immobilier et de rénovation de la clinique qui a été construite par la SPI sur le terrain donné à bail.

La cour ne dispose pas d’autres éléments objectifs que ceux contenus dans le rapport d’expertise de

M. Z X qui a été saisi d’une mission concernant les empiètements allégués par la SCI hors de

l’emprise du terrain donné à bail : or, les demandes de la SCI concernant cet empiètement étant

irrecevables, la cour ne peut tirer aucun enseignement dudit rapport .

En conséquence, avant dire droit sur le principe et le quantum desdites demandes, la cour doit

ordonner une expertise aux frais de la SCI des Camoins qui est la première appelante et qui,

bénéficiant de la reprise des constructions édifiées sur son fonds, a particulièrement intérêt à ce

qu’une telle mesure d’instruction soit organisée .

Sur les dommages-intérêts pour abus de procédure,

Chacune des parties succombe sur certaines de ses prétentions mais obtient gain de cause sur

d’autres, de sorte qu’il n’apparait pas qu’un abus du droit d’agir en justice ait été commis par l’une ou

l’autre.

Sur les frais de justice

Le tribunal a dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Le jugement est confirmé sur ces dispositions.

S’agissant des dépens et des frais irrépétibles d’appel, la cour ordonnera qu’ils soient réservés pour

tenir compte du caractère mixte de l’arrêt.

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel de la SCI des Camoins et de la Société Provençale d’Investissements, SPI,

Ordonne la jonction des procédures des n° RG 20/1746 et 20/3308 sous le n°RG n°20/1746,

Confirme le jugement entrepris ,

Y ajoutant, compte tenu de l’évolution du litige en appel,

Vu la prescription de l’action concernant l’empiètement, déboute la SCI des Camoins de l’ensemble

de ses demandes en paiement de dommages et intérêts relatifs à cet empiétement ;

Déboute également la SCI des Camoins de ses demandes en paiement des redevances de substitution

non prescrites du 10 septembre 2013 au 10 janvier 2020, à titre de dommages-intérêts pour

compenser le coût des travaux de rénovation de l’entière clinique, à titre d’indemnité d’occupation

pour la durée des travaux de rénovation de la clinique (12mois), à titre de dommages-intérêts pour

compenser le coût de l’entretien et du nettoyage du parc et de l’abattage des arbres morts ainsi que sa

demande de dommages-intérêts pour comportement fautif et dilatoire de la SPI,

Déboute la SPI de l’ensemble de ses prétentions excepté de sa demande présentée pour la première

fois en appel aux fins d’indemnisation de la valeur des constructions, aménagements et installations

et immobilisations existant sur le terrain,

Déclare cette prétention recevable,

Avant dire droit au fond sur ladite demande et sur la demande présentée par la SPI d’indemnisation

des constructions édifiées sur le fonds, assiette du bail résilié, ordonne une expertise et commet pour

y procéder,

M. Jean C D demeurant […]

avec pour mission,

' de se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties, se faire remettre toutes les pièces utiles à

l’accomplissement de sa mission et notamment les pièces contractuelles,

' décrire les constructions aménagements et installations et immobilisations réalisées par laSPI sur le

terrain donnéà bail par la SCI ,

' décrire très précisément l’état de l’immeuble, objet du bail emphytheotique résilié,

' fournir tous éléments d’appréciation permettant de déterminer la valeur desdites constructions afin

de fixer d’une part, l’indemnité qui pourrait être due par la SCI des Camoins à la SPI, au titre de la

reprise des biens mmobiliers, objet du bail emphytéotique résilié, et d’autre part l’indemnité qui

pourrait être due à la SCI des Camoins au titre de la remise en état du fonds qui avait été donné à bail

et des ouvrages restitués par la SPI,

' Plus généralement faire toutes les observations utiles,

Dit que le contrôle de l’expertise ordonnée est dévolu à M^me E-F G, présidente

de la chambre 1-5, magistrat chargé du contrôle des expertises

Fixe à la somme de 3000 € la provision destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert que la SCI des Camoins devra consigner auprès du régisseur de la cour d’appel de céans dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide un relevé de caducité et une prorogation de délai,

Dit que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et qu’il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause,

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et fera un rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente au magistrat chargé du contrôle des expertises,

Ordonne le renvoi de l’affaire à à la mise en état.

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT