Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/24975

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Août 2015 – Président du TGI de PARIS – RG n° 13/16083

APPELANTE :

SCPI IMMORENTE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS d’Évry sous le numéro 347 996 209

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe RENAUD de la SCP SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139

INTIMÉE :

SARL LE BRUANT prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 511 929 523

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique SCHMITT de la SELARL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER : lors des débats : Madame X Y

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2004, la S.A. Transimmeubles aux droits de laquelle se trouve la S.A.S. Immorente a donné à bail à la société Quai Nord, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L. Le Bruant, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] 18^e, pour une durée de 9 années commençant à courir le 1^er juillet 2004, moyennant un loyer de 12 500 €, le loyer ayant été porté à la somme de 15 784,60 € à compter du 1^er septembre 2011 par le jeu de la clause d’échelle mobile.

La destination contractuelle des locaux est': «'café, bar, brasserie'».

Par jugement du 2 avril 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à 40.000 € à compter du 19 octobre 2011, le prix du loyer du bail révisé.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 avril 2013, la S.A.R.L. Le Bruant a demandé le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2013 moyennant un loyer de 17 000 €.

La S.A.S. Immorente a accepté l’offre de renouvellement par acte d’huissier en date du 29 mai 2013 mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé et demandé qu’il soit fixé à la somme de 122 000 €.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 octobre 2013, la S.A.R.L. Le Bruant a assigné la S.A.S. Immorente aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 à la somme annuelle de 16 876 € et aux fins de voir condamner la S.A.S. Immorente à la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réplique notifié le 18 décembre 2013, la S.A.S. Immorente a demandé que le loyer annuel hors charges et hors taxes soit fixé à la somme de 122 000 € à compter du 1^er juillet 2013 et à titre subsidiaire si une mesure d’expertise est ordonnée, que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 122 000 €, que l’exécution provisoire soit ordonnée et que la S.A.R.L. Le Bruant soit condamnée à la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par un jugement avant dire droit en date du 22 janvier 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a':

— constaté que par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 10 avril 2013 par la S.A.R.L. Le Bruant, le bail concernant les locaux situés […] 18^e s’est renouvelé à compter du 1^er juillet 2013,

— désigné M^me Z A en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 22 décembre 2014 concluant à une valeur locative de 43 370 € au 1^er juillet 2013 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Par jugement en date du 5 août 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris’a :

— Fixé à 40 000 € en principal par an à compter du 1^er juillet 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la S.A.S. Immorente et la S.A.R.L. Le Bruant pour les locaux situés […] et […] 18^e à l’angle des deux voies,

— Condamné la S.A.R.L. Le Bruant à payer à la S.A.S. Immorente les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 1^er juillet 2013,

— Ordonné la capitalisation des intérêts,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

La SCI IMMORENTE a interjeté appel du jugement du 5 août 2015 par déclaration du 10 décembre 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 4 mars 2016 au visa des articles L145-33 et suivants du code de commerce, la SCI IMMORENTE demande à la Cour de':

— Recevoir la société IMMORENTE en ses demandes et les dire bien fondées,

— Dire la société LE BRUANT mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 5 août 2015 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a constaté qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce exercé était intervenue en cours de bail justifiant que soit écartée la règle du plafonnement,

— Infirmer le jugement rendu le 5 août 2015 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a :

— retenu une valeur locative de 600 € / m² au 1^er juillet 2013

— minoré le loyer en déduisant le montant de l’impôt foncier, de la prime d’assurance et des honoraires de gestion,

— condamner chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise

Statuant à nouveau,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle hors charges, hors taxes de 117000 €, à compter du 1^er juillet 2013,

— Assortir le montant des sommes dues par la société LE BRUANT au titre de l’augmentation du loyer des intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2013, eux-mêmes assortis des intérêts par anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— Condamner la société LE BRUANT au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 12 avril 2016, la SARL LE BRUANT demande à la Cour de':

A titre principal,

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS du 5 août 2015 ;

— Dire et juger que le loyer de renouvellement au 1^er juillet 2013 soit fixé à 16 876 €, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne permettant le déplafonnement.

A titre subsidiaire, au cas où la Cour retiendrait le déplafonnement du loyer,

— Dire et juger que la valeur locative au 1^er juillet 2013 doit être fixée à 40 000 € ;

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS du 5 août 2015.

Dans les deux cas,

— Condamner la Société IMMORENTE au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société IMMORENTE au paiement des entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Société CABINET SCHMITT & ASSOCIES, Avocats.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 avril 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les lieux loués sont situés dans le 18^e arrondissement de Paris au […] et au […], sur le flan ouest de la Butte Montmartre, à proximité immédiate de la rue Lepic, non loin de la place des Abbesses, sur un cheminement très apprécié des touristes visitant Montmartre. Ils sont correctement desservis par les transports en commun avec la station Abbesse à 290m et la station Blanche à 350m, le funiculaire étant à 650m, ainsi que par six lignes de bus.

Selon l’expert il s’agit d’un quartier résidentiel anciennement populaire qui accueille désormais une population de plus en plus aisée, mais surtout touristique compte tenu de sa situation géographique sur la Butte Montmartre et de son environnement (Le Moulin Rouge, le Théâtre des Deux Anes, le Théâtre des Abbesses…). S’agissant de la commercialité, même si la rue Aristide Bruant est une voie secondaire, elle compte plusieurs hôtels de tourisme, des restaurants et une galerie d’arts, quant à la rue des Abbesses, sur laquelle donne principalement les locaux étudiés, elle bénéficie d’une chalandise continue, tant diurne que nocturne et d’une bonne commercialité avec de nombreux cafés-restaurants et commerces de bouche, ainsi que des commerces d’équipement de la personne et des services et compte près de 28 enseignes nationales.

Les lieux sont situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble ancien, à pan coupé d’assez belle facture, avec une façade en maçonnerie enduite élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième sous combles. Les locaux bénéficient d’une très bonne visibilité grâce à un linéaire total de plus de 17m, principalement sur la rue des Abbesses, sur environ 8m avec terrasse, environ 3, 40m dans l’angle en pan coupé avec l’accès clientèle par une double porte précédée de deux marches et environ 6m de côté sur la rue Aristide Bruant et en angle (visible dans le sens principal de circulation) comprenant une devanture majoritairement vitrée prise dans le bâti avec encadrements boisés, le tout sous auvent.

Les lieux comportent au rez-de-chaussée un local d’environ 69,80m² de configuration assez régulière et d’une belle hauteur sous faux plafond, avec une zone café-bar, face à l’entrée et une zone brasserie sur la droite en entrant, outre une cuisine et l’accès au sous sol et des sanitaires pour la clientèle. Au sous-sol, deux voûtains de caves reliés d’environ 30,30m² aménagés en réserves et un long voûtain de cave d’environ 14,70m² accessible depuis les parties communes, aménagé en réserve. L’ensemble est de taille intéressante, fonctionnel et adapté à l’activité exercée, le tout étant en bon état d’entretien.

Sur le déplafonnement du loyer :

La société bailleresse soutient qu’il existe un motif de déplafonnement du loyer fondé sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ce que conteste la société locataire.

Pour que l’évolution des facteurs locaux de commercialité soit notable, il faut qu’au cours du bail expiré, soient intervenues des modifications ayant entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire. Ce flux de chalands doit présenter un intérêt pour le commerce considéré.

L’expert judiciaire a relevé qu’entre 2004 et 2013, la fréquentation de la station de métro Abbesse avait augmentée de 22,1% et celle de la station de métro Blanche de 10,2%. Dans le même temps la fréquentation de l’ensemble du réseau pour le période considérée était de 12,7%. L’expert note cependant que la station de métro Abbesse permet d’effectuer une correspondance avec le funiculaire de Montmartre et que l’augmentation de la fréquentation de cette station doit être relativisée.

Les lieux loués dépendent du quartier administratif n°69 dit des Grandes Carrières. A défaut de données pour les années 2004 et 2013, c’est à juste titre que l’expert a retenu les données les plus proches connues soit la moyenne des année 1999-2006 et 2010. Il en résulte une augmentation de la population de 8,06%, alors que l’évolution de la population de Paris n’a été que de 4%.

L’expert a noté sur la période 2008-2013 une augmentation sensible du nombre de commerce

(environ +10%) ainsi que l’importance du nombre des enseignes nationales (environ +43%) faisant ainsi augmenter le ratio d’enseignes nationales de près de 30%.

Ainsi que l’a noté l’expert si le nombre des cafés-restaurants et commerces de bouches n’a pas varié, en revanche de nombreux commerce de prêt à porter (Sandro, Bérénice, Kookai …) et d’enseignes à la mode tel Kumi, Khiel’s, l’Occitane se sont implantés, permettant ainsi de drainer une nouvelle chalandise. Cette nouvelle chalandise profite au commerce de café-Brasserie quel que soit le type de café-brasserie exploité dans les lieux.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que compte tenu de l’augmentation de la fréquentation de la station de métro la plus proche, de l’évolution positive de la population du quartier, bien supérieure à celle de la ville de Paris et de l’évolution positive de la commercialité, présentant un intérêt pour le commerce considéré, il convenait d’écarter les règles du plafonnement.

Les parties ne contestent pas la surface pondérée des locaux fixée à 66 m²P.

Sur la valeur locative :

Selon l’article L145-33 à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués couramment dans le voisinage.

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi les références issues tant du marché, que des renouvellements amiables, et des renouvellements judiciaires.

L’expert a relevé des références s’agissant de nouveaux baux variant de 438 € le m²P pour une boutique de prêt à porter 11 rue Joseph de Maistre au mois de novembre 2006, à 709 m²P pour un restaurant 1 rue Joseph de Maistre, au mois de juillet 2006, des renouvellements amiables variant de 365 € le m²P pour un salon de coiffure 46 rue Lepic au mois d’octobre 2005 à 961 € le m²P pour un commerce de restauration rapide 19 rue Lepic au mois de mars 2009 et des loyers fixés judiciairement variant de 300 € le m²P, pour une date d’effet au mois d’octobre 2009 pour un commerce de restauration pour 81,19m²P 76 rue des Martyrs à 800 € le m²P (-8% pour l’entretien) pou une boulangerie pâtisserie 12 place B C Clément pour une date d’effet de juillet 2006.

S’agissant plus particulièrement de l’activité de restauration l’expert judiciaire a relevé en ce qui concerne les fixations judiciaires une fixation à 300 € au mois d’octobre 2009, 76 rue des Martyrs à Paris 18^e pour 81,19m²P, ainsi que le fixation à 600 € du loyer révisé au mois d’octobre 2011 du café Bruant. En ce qui concerne les renouvellements amiables, l’expert a relevé une fixation à 961 € le m²P en mars 2009 pour un commerce de restauration rapide au 19 rue Lepic pour 50m², s’agissant des locations nouvelles l’expert évoque une fixation à 709 € au mois de juillet 2006 pour un restaurant de 70,52m² au 1 rue Joseph de Maistre à Paris 18^e.

Le bailleur critique ces références et propose trois références qui ne peuvent être retenues puisque l’on ignore s’il s’agit de nouveaux baux, de baux renouvelés ou de fixations judiciaires, alors même que la valeur locative doit être fixé par rapport à ces trois éléments.

Etant donné l’emplacement de bonne commercialité des lieux loués pour l’activité exercée (café, bar, brasserie), dans un quartier résidentiel et surtout très touristique, correctement desservi par les transports en commun mais avec peu de facilité de stationnement, bénéficiant d’une chalandise continue tant diurne que nocturne, notamment touristique s’agissant d’un axe emprunté pour accéder à la Butte Montmartre. Des caractéristiques propres des lieux loués, de leur très bonne visibilité, de la taille des lieux, des références relevées dans le voisinage, il convient de fixer à la somme de 600 € le prix au m²P soit un loyer annuel de 39600 €, aucun élément ne permettant d’établir une augmentation de la valeur locative du bien par rapport à la fixation qui a précédemment été faite lors de la procédure de révision du loyer.

Il convient cependant de corriger cette valeur locative compte tenu d’une part de l’avantage procuré par une terrasse et d’autre part des clauses exorbitantes du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative.

S’agissant de la terrasse, il s’agit d’une terrasse délimitée par deux paravents, chauffée, d’une capacité de 22 places assises, permettant de doubler la capacité de cet établissement. L’expert donne des références selon lesquelles la présence d’une terrasse a entraîné une majoration comprise entre 2% et 10% selon l’importance de la terrasse. Au regard de ces références, il y a lieu de retenir une majoration 7% proposée par l’expert.

Le preneur supportant l’impôt foncier, la prime d’assurance de l’immeuble ainsi que les honoraires de gestion incombant normalement au bailleur, il y a lieu de les déduire de la valeur locative pour leur montant réels, puisqu’ils sont connus, soit la somme totale de 2530,48 €.

La valeur locative au 1^er juillet 2013 s’élève donc à 39600 € x 1,07 – 2530,48 € soit 39.841,52 € arrondi à 40.000 € hors taxe et hors charges.

PAR CES MOTIFS

la cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IMMORENTE aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE