Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 20 DECEMBRE 2017

(n° 855, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/11713

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/53558

APPELANTE

SARL GO-THA Agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur A B C

inscrite au RCS de Paris sous le n° 810 524 595

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

assistée de M^e Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE

Madame D E Z

[…]

[…]

née le […] à […]

Représentée et assistée de M^e Isabelle PERRET BARANEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0784

INTIME

Syndicat des copropriétaires du 2 RUE X Y – […] pris en la personne de son syndic en exercice, la société REAL CONSEIL, SAS, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 350 208 419 elle-même prise en la personne de son représentant légal et ayant son siège social

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère et M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

M^me Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par M^me Véronique COUVET, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble du 2 rue X Y à Paris (20^e) est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Le lot n°1 de cet immeuble, composé d’un local commercial, appartient à M^me D Z qui le loue à la société Go-tha pour y exercer une activité de bar/café/épicerie/salon de thé. Des travaux de modification du local ont été entrepris par la société locataire, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires du 2 rue X Y représenté par son syndic en exercice la SAS Real Conseil a alors assigné M^me D Z et la société Go-tha devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, les 15 et 21 février 2017, aux fins des voir condamner solidairement à procéder à la remise en état des façades, du plancher et de la trémie en leur état antérieur, et à faire procéder au confinement du conduit en fibro-ciment en amiante et à la remise en état du coffrage étanche de la colonne de vide-ordure, sous astreinte, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 11 mai 2017, ce juge des référés se fondant sur les dispositions des articles 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et 809 du code de procédure civile et relevant l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par la réalisation de travaux non autorisés affectant l’aspect extérieur de la façade et touchant aux parties communes, a :

— condamné in solidum M^me D Z et la société Go-tha à procéder à la remise

en état initial de l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble, à la remise en état du plancher bas du rez-de-chaussée du local commercial, et à la fermeture de la nouvelle trémie, à faire procéder au confinement du conduit en fibro-ciment en amiante, et à la remise en état du coffrage étanche de la colonne de vide-ordure et du local poubelle, dans le lot n°1 de l’immeuble du 2 rue X Y Paris (20^e), dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— condamné la société Go-tha à garantir M^me D Z de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens,

— rejeté les demandes supplémentaires ou complémentaires,

— condamné in solidum M^me D Z et la société Go-tha aux entiers dépens de l’instance,

— condamné in solidum M^me D Z et la société Go-tha à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 juin 2017, la société Go-tha a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions transmises le 6 novembre 2017, la société Go-tha, preneur, demande à la cour de :

— constater qu’elle a procédé à l’exécution des travaux concernant la remise en état des lieux loués,

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— dire qu’il n’y a pas lieu à astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— qu’il est impossible aujourd’hui de remettre la façade en l’état en replaçant les panneaux en bois 'sales, délavés, vieillots’ qui existaient auparavant et qu’elle avait remplacés par des panneaux métalliques noirs pour l’embellir,

— qu’elle s’est trouvée prise entre deux impératifs tenant d’une part au respect de la législation sur les handicapés et d’autre part à l’autorisation nécessaire de la copropriété et que la solution retenue par le juge des référés est injuste car il n’a pas été fait droit à sa demande de réunir une assemblée à ses frais aux fins de faire voter a posteriori les travaux exécutés, mais aussi irréaliste puisqu’elle n’a pas tenu compte du fait que les travaux nécessaires à la remise en état ne pourront être exécutés sans qu’ils ne soient approuvés au préalable par l’assemblée des copropriétaires de sorte que le délai de trois mois est drastique et trop bref,

— qu’elle a déjà entrepris les travaux concernant la remise en état du coffrage et du conduit de vide ordure ainsi que concernant le déplacement de la trémie.

Par ses conclusions transmises le 25 octobre, M^me D Z copropriétaire bailleur demande à la cour de :

A titre principal,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;

— infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et à tout le moins mal fondé en ses demandes de condamnations in solidum formées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Go-tha à la relever et la garantir indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens,

En tout état de cause,

— condamner la société Go-tha ou tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

— avoir effectué toutes les mesures nécessaires pour qu’il soit remédié au défaut d’autorisation préalable des travaux et à la remise en état des lieux alors qu’elle a supporté les manquements de son locataire pour des travaux réalisés à son insu et une situation de blocage durablement instaurée par le syndicat des copropriétaires,

— que la société Go-tha doit la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dès lors que celle-ci a procédé sans autorisation préalable à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, à l’ouverture d’une trémie dans le plancher bas du rez-de-chaussée et au raccordement d’un conduit en inox à un boisseau ainsi qu’à la destruction de l’ancien vide-ordure et du boisseau en fibrociment et amiante et qu’il lui appartient de prouver les travaux de remise en état.

Par conclusions transmises le 17 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la SA Real Conseil demande à la cour, sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— condamner in solidum M^me Z et la société Go-tha à procéder à la remise en état initial de l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble, à la remise en état du plancher bas du rez-de-chaussée du local commercial, et à la fermeture de la nouvelle trémie, à faire procéder au confinement du conduit en fibrociment en amiante, et à la remise en état du coffrage

étanche de la colonne du vide ordures et du local poubelles dans le lot n°1 de l’immeuble du 2 Rue X Y à Paris (75020), dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours, se réservant la liquidation de l’astreinte,

Y ajoutant,

— condamner in solidum M^me Z et la société Go-tha à procéder à la remise en état initial de la porte de la cave ou à tout le moins d’une porte permettant une ventilation suffisante et permanente de la cave, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours, se réservant la liquidation de l’astreinte,

— condamner in solidum M^me Z et la société Go-tha au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 27 février 2017.

Il réplique :

— que la société Go-tha a modifié considérablement les trois façades et devanture du commerce en apposant des profilés en aluminium noir et des allèges en partie basses sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ni même simple information du syndic de l’immeuble et que l’aspect antérieur de l’immeuble n’est pas celui présenté par la société Go-tha dans son courrier du 23 juin 2017,

— que la société Go-tha qui a ouvert une trémie sans autorisation préalable de l’assemblée générale ni même simple information du syndic de l’immeuble, ne justifie pas de la nécessité de mettre les locaux en conformité à la législation sur l’accès handicapé, alors que ces travaux ont permis d’installer un escalier permettant l’accès au sous-sol à une salle de jeux clandestine,

— que la société Go-tha a procédé à la destruction de la colonne de l’ancien vide ordure et du boisseau en fibrociment en amiante sans aucune autorisation de l’assemblée générale ni même simple information du syndic de l’immeuble et a cassé le fond de l’ancien local poubelle aux fins d’agrandissement de la salle de réception de la clientèle, travaux interrompus sans toutefois qu’il soit procédé à la sécurisation du conduit en fibrociment en amiante cassé et que si l’appelante indique avoir procéder à des travaux de remise en état il lui appartient d’en justifier,

— que la cour doit accueillir sa demande nouvelle de condamnation in solidum de M^me Z et de la société Go-tha à procéder à la remise en état initial de la porte de la cave du local commercial ou à tout le moins d’une porte permettant une ventilation suffisante et permanente de la cave, puisqu’elle présente un lien de connexité et de complémentarité avec sa demande initiale, et que la porte de la cave a été remplacée par une porte close en contravention de l’article 41 bis de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’en application de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Considérant que l’article 9 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ ;

Que l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant 'l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci’ ;

Que le règlement de copropriété précise par ailleurs -page 27- que 'Les portes d’entrée des appartements et de service, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture, et d’une manière générale tout ce qui contribue à l’harmonie des bâtiments, ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété privée, sans le consentement de l’assemblée des propriétaires. Le propriétaire d’une boutique qui voudra modifier l’aspect extérieur de sa devanture ne sera pas tenu de recourir à l’autorisation de l’assemblée mais il devra soumettre ses plans à l’architecte de la maison et les faire agréer par lui, les vacations de l’architecte seront à sa charge’ ;

Considérant en l’espèce que le constat d’huissier de justice du 27 février 2017, dressé à la demande du syndicat des copropriétaires, établit :

— que la façade du local commercial à l’enseigne Go-Tha, situé au rez-de-chaussée sur rue, sur le […] et sur la rue X Y et en angle des deux rues, est constituée de panneaux métalliques, à deux châssis vitrés, de couleur noire, gris foncé et gris clair,

— en regardant à travers les vitres, la présence d’une trémie et d’un escalier entre le rez-de-chaussée et le sous-sol,

— la présence d’une gaine inox type extraction à l’intérieur de l’ancien local vide-ordures,

— la présence, au sous-sol de l’immeuble, d’une porte métallique de couleur blanche, alors que les autres portes des caves sont en bois ;

Que la comparaison entre les photographies de la façade de l’immeuble jointes à ce constat et celles produites par le syndicat des copropriétaires avant la réalisation des travaux (sa pièce 10), démontrent que la devanture du local du rez-de-chaussée a été modifiée sur les trois façades par l’apposition de profilés en aluminium noir, au lieu et place d’une peinture blanche, et d’allèges en partie basse ;

Considérant qu’il n’est pas contesté par la SARL Go-Tha qu’elle a réalisé, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires contrairement aux dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et sans avoir obtenu l’agrément de l’architecte de l’immeuble, des travaux affectant d’une part l’aspect de la façade du local et d’autre part les parties communes (déplacement et agrandissement de l’ouverture de la trémie dans le plancher bas du rez-de-chaussée, enlèvement du coffrage étanche de la colonne vide-ordure et du boisseau en fibrociment en amiante) ; que ces modifications portent manifestement atteinte à l’harmonie générale des façades de l’immeuble, dont le rez-de chaussée est passé d’une peinture blanche à des panneaux métalliques noirs, et à la structure de l’immeuble et à ses parties communes s’agissant de la trémie et de la colonne vide-ordure, et caractérisent

ainsi la réalité du trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires et son caractère manifestement illicite, peu important que les travaux devaient permettre, selon les allégations de l’appelante, une mise aux normes de l’établissement concernant l’accès aux handicapés ;

Que l’allégation de la SARL Go-Tha de ce qu’elle aurait procédé à l’exécution des travaux de remise en état des lieux n’étant justifiée à hauteur de cour par aucune facture ni constat d’huissier, la décision querellée doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné sous astreinte, afin de garantir l’exécution de la mesure, la remise des lieux dans leur état antérieur et en ce qu’elle a condamné in solidum M^me Z avec la SARL Go-Tha à la réalisation de ces travaux dès lors que la bailleresse est manifestement tenue, en sa qualité de copropriétaire et en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, à faire respecter par son locataire les dispositions du règlement de copropriété ; qu’elle sera en outre confirmée en ce qu’elle a condamné la SARL Go-Tha à relever et garantir M^me Z de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, la société locataire ayant procédé à la réalisation des travaux litigieux sans son accord ;

Considérant qu’il n’y a lieu à référé sur la demande formulée à hauteur de cour par le syndicat de voir condamner in solidum M^me Z et la société Go-tha à procéder à la remise en état initiale de la porte de la cave ou à tout le moins d’une porte permettant une ventilation suffisante et permanente de la cave, dès lors que si la porte de la cave du local de M^me Z a été modifiée ainsi que l’établit le constat d’huissier de justice du 27 février 2017, une porte métallique ayant été mise en place, aucune infraction au règlement de copropriété ou à la loi de 1965 ou encore à l’article 41 bis de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de la ville de Paris n’est établie, ce dernier texte ne comportant pas de disposition relative aux portes ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder au syndicat des copropriétaires, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile laquelle comprend le coût du constat d’huissier qu’elle a fait établir le 27 février 2017, et ce à la charge de la seule société appelante ;

Que la demande de M^me Z sur le même fondement doit être rejetée ;

Que la SARL Go-Tha, partie perdante, doit supporter les dépens de l’instance d’appel et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du 2 rue X Y à Paris (75020) de remise en état de la porte de la cave,

Condamne la SARL Go-Tha à payer au syndicat des copropriétaires du 2 rue X Y à Paris (75020) une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes de la SARL Go-Tha et de M^me Z au titre des frais

irrépétibles,

Condamne la SARL Go-Tha aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT