ARRET

N°

[…]

C/

S.A.R.L. ALDI MARCHE DAMMARTIN

FD/SGS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SEPT JUILLET

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/00103 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HTJP

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU UN OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

[…] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

12-14 Rond-Point des Champs Elysées Marcel Dassault

[…]

Représentée par M^e Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

S.A.R.L. ALDI MARCHE DAMMARTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Catherine NELKEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 25 mai 2021, l’affaire est venue devant M. Fabrice DELBANO, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 juillet 2021.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Fabrice DELBANO, Président, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 27 juillet 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte authentique du 10 septembre 2008, la SCI Marti Saint Etienne (la SCI) a consenti à la société Aldi marché Dammartin (le preneur) un bail commercial portant sur des locaux à destination de supermarché, dont la prise d’effet, intervenue le 5 mars 2010, a nécessité préalablement la réalisation par le second de travaux de grande ampleur, autorisés par la première.

Le bail prévoit, dans ses conditions générales, au sein de son article II B, consacré aux obligations du preneur en matière d’entretien, les stipulations suivantes :

« Le locataire s’engage :

a) A prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger pendant la durée du bail aucune réparation autre que celles prévues à l’article 606 du code civil.

[…]

c) A entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant le cours du bail et les rendre tels à son expiration.

[…]

k) A remettre au bailleur à son départ, les lieux loués en bon état de réparation dans les conditions prévues au présent article».

Il prévoit également, à l’article VIII, présent aux conditions générales et repris aux conditions particulières, le paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 35 880 euros, « remboursable à

l’expiration du bail, sous réserve d’exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués ».

Enfin, à l’article II C, qui porte sur les aménagements et embellissements, le bail stipule, point c :

« Tous travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le locataire pourrait faire dans les lieux loués, pendant le cours du bail, resteront la propriété du locataire pendant la durée du bail et de ses renouvellements successifs. Ils deviendront la propriété du bailleur au départ du locataire, sans indemnité.

Le bailleur se réserve toutefois le droit de demander au locataire le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, ce qu’il ne pourra toutefois pas demander pour les travaux qu’il aura autorisés. ».

Le preneur a donné congé le 27 août 2015 et mis fin au bail à l’expiration de la période triennale, le 4 mars 2016.

Face au refus de la SCI de lui restituer le montant du dépôt de garantie, le preneur l’a, par acte du 18 avril 2017, assignée en paiement devant le tribunal de grande instance de Senlis.

Par jugement du 1^er octobre 2019, le tribunal a :

— dit que le preneur est redevable envers la SCI de la somme de 8 229,34 euros au titre des réparations locatives et de la somme de 465 euros au titre des frais de nettoyage, soit la somme totale de 8 694,34 euros ;

— ordonné la compensation de la somme de 8 694,34 euros due par le preneur avec le dépôt de garantie d’un montant de 39 896,42 euros retenu par la SCI ;

— condamné en conséquence la SCI à payer au preneur la somme de 31 202,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2016 ;

— débouté la SCI de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

Par déclaration du 9 janvier 2020, la SCI a fait appel.

Par ordonnance du 16 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les éventuelles conclusions qui pourraient être remises par la SCI, laquelle n’a pas répondu à l’appel incident du preneur dans le délai de l’article 910 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée le même jour et les débats ont été fixés à l’audience du 25 mai 2021.

Vu les dernières conclusions :

— du 9 avril 2020 pour la SCI, appelante principale et intimée incidente,

— du 8 juillet 2020 pour le preneur, intimé principal et appelant incident ;

SUR CE

A titre liminaire, la cour relève qu’en l’absence de chef de dispositif ayant condamné la SCI à restituer le dépôt de garantie au preneur, il n’y a pas lieu d’examiner les moyens de ce dernier qui seraient proposés à l’appui de la confirmation de ce chef inexistant, ni de statuer sur celui-ci.

'

La SCI demande l’infirmation du jugement et la condamnation du preneur à lui payer la somme de 73 430,15 euros toutes taxes comprises, compensée à hauteur de 39 896,42 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de 15 422,88 euros.

Elle fait essentiellement valoir que la restitution des locaux en parfait état est une condition de restitution du dépôt de garantie dans son intégralité, les articles VIII du bail et VIII des conditions particulières étant tous les deux relatifs au dépôt de garantie et qu’en vertu de la clause d’accession, les aménagements réalisés par le preneur deviennent, au terme du contrat de bail, la propriété du bailleur et notamment la chambre froide négative, qui aurait donc dû rester dans les locaux alors qu’elle a été enlevée, puisqu’elle était un immeuble par destination.

Elle ajoute que les clauses du bail ne sont pas contradictoires, les conditions particulières de l’article VIII primant sur les conditions générales de l’article I B et soutient que le montant des travaux de remise en état est justifié, prétendant encore que l’obligation de restitution inclut les aménagements réalisés par le preneur.

Le preneur s’oppose à ces prétentions et conclut à leur rejet, exposant en substance que l’article II B k) fait expressément référence à l’état de restitution du local et non à l’obligation d’entretien à la charge du preneur au cours du bail contrairement à ce que prétend la SCI, et que les articles VIII des conditions générales et particulières intitulés « dépôt de garantie » sont en contradiction avec l’article II B, lequel est le texte traitant spécifiquement des obligations de restitution, l’article VIII se rapportant au dépôt de garantie. Il ajoute que les stipulations accessoires de ces articles sur d’autres stipulations du bail ne peuvent avoir pour effet de les annuler et qu’à aucun moment, ils ne mentionnent qu’ils dérogent à d’autres clauses du bail, notamment l’article II B, d’autant moins qu’ils renvoient aux « clauses et conditions du bail ». Il réclame en outre le remboursement du dépôt de garantie.

Il en déduit que l’article VIII ne déroge pas aux conditions générales.

Il soutient encore qu’en application de l’article 1730 du code civil, l’obligation de restitution ne peut porter que sur les locaux tels qu’ils lui ont été remis, soit à l’état brut, et que, dans l’hypothèse où l’accession est prévue au départ du locataire, le bailleur n’a aucune prérogative sur ces aménagements au cours du bail et n’en devient propriétaire qu’au départ du locataire, ce qui lui interdit d’imposer une quelconque obligation d’entretien portant sur ces aménagements, de sorte que, dès lors que le locataire a retiré avant la remise des clefs un de ses aménagements, le bailleur n’en est jamais devenu propriétaire, ce qui est le cas de la chambre de froide qui n’était pas un immeuble par destination, le transfert de propriété des aménagements portant sur des locaux en l’état, sans aucune obligation de réparation du locataire.

Il précise encore que les lieux ont été laissés en bon état et que les devis produits par la SCI pour justifier du coût des travaux ne sont pas probants.

'

En l’absence de stipulation expresse en ce sens, il n’existe pas de primauté des conditions particulières sur les conditions générales du bail, contrairement à ce qui pourrait être le cas dans un contrat d’adhésion tel qu’une police d’assurance, par exemple, ce qui conduit la cour, en présence de clauses contradictoires, peu claires ou ambiguës, à les interpréter en recherchant la commune intention des parties contractantes, notamment les unes par les autres, et dans le doute, en interprètant la convention contre celui qui a stipulé en faveur de celui qui a contracté l’obligation, conformément aux articles 1156 à 1162 devenus 1188 à 1191du code civil.

En l’espèce, il résulte de la lecture des clauses II B et VII, telles qu’elles ont été rappelées dans l’exposé des faits de cet arrêt, une discordance portant sur l’étendue de l’obligation de restitution

pesant sur le preneur, chacune des parties se prévalant du reste de l’interprétation qui lui est la plus favorable, et il est nécessaire de déterminer si le preneur doit rendre les lieux en « bon état » ou en « parfait état », rendant ainsi indispensable l’interprétation des clauses, les unes par rapport aux autres.

Le doute qui résulte de l’emploi de deux adjectifs à la portée sensiblement différente (« parfait » renvoyant à un état qui ne peut être amélioré, tandis que « bon » signifie satisfaisant) impose, en application de l’article 1162 devenu 1190 du code civil d’interpréter le contrat contre celui qui a stipulé (la SCI) et en faveur de celui qui a contracté l’obligation (le preneur).

Il y a donc lieu de retenir que l’obligation pesant sur le preneur est de restituer les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien.

Et, dès lors qu’en application de l’article 1730 du code civil, et en l’absence de toute clause contraire, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, l’obligation de restitution en bon état pesant sur lui ne peut porter que sur les locaux tels qu’ils les a reçus avant d’y faire des améliorations, c’est-à-dire à l’état brut, ce qui exclut, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, que les réparations locatives puissent porter sur l’état des améliorations au départ du locataire.

En effet, la clause II C, qui porte sur les aménagements et embellissements, stipule, point c :

« Tous travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le locataire pourrait faire dans les lieux loués, pendant le cours du bail, resteront la propriété du locataire pendant la durée du bail et de ses renouvellements successifs. Ils deviendront la propriété du bailleur au départ du locataire, sans indemnité.

Le bailleur se réserve toutefois le droit de demander au locataire le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, ce qu’il ne pourra toutefois pas demander pour les travaux qu’il aura autorisés. ».

Il en résulte clairement que c’est seulement à l’expiration du bail que la SCI en est devenue propriétaire, puisqu’elle a autorisé ces aménagements et ne pouvait demander la remise en état des lieux à l’état brut, de sorte qu’ils ne sont pas soumis à l’obligation d’entretien et de réparation pesant sur le preneur, pas plus qu’à restitution, et cela d’autant plus que la clause stipule sans ambiguïté que le locataire en reste le propriétaire pendant la durée du bail.

Aussi, non seulement la SCI ne peut-elle prétendre imputer sur le montant du dépôt de garantie le moindre coût de remise en état portant sur les améliorations faites en cours de bail par le preneur, mais en outre, elle ne saurait lui reprocher, puisqu’il avait la libre disposition des éléments qu’il avait installés dans les locaux, fussent-ils des immeubles par destination, d’avoir enlevé l’une des deux chambres froides et obtenir la condamnation du locataire au titre de son remplacement.

Surabondamment, la cour relève qu’aucun élément n’établit que la chambre froide litigieuse aurait été un immeuble par destination, ni la notice descriptive des travaux ni le plan (pièces 3 et 16 expressément visées par la SCI) ne permettant de dire que cette chambre froide faisait corps avec le reste de l’immeuble, rien n’établissant que son enlèvement aurait entraîné une quelconque perte de matière sur la structure, l’existence de raccordements hydrauliques laissés en place ne suffisant pas à démontrer la nature immobilière de l’installation.

Les locaux ayant été remis à l’état brut au preneur, qui ne pouvait être tenu à restitution dans un autre état et la SCI ne pouvant imputer sur le montant du dépôt de garantie ni obtenir en plus le moindre paiement au titre des réparations locatives sur les aménagements faits par le preneur, cette dernière doit être déboutée, aucun élément n’établissant que les devis portent sur la remise des locaux dans leur bon état d’origine, le jugement étant infirmé sauf en ses dispositions ayant débouté la SCI de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, qui est sans objet du fait du rejet de ses

prétentions.

En outre, la SCI sera condamnée à restituer au preneur la somme de 39 896,42 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2016, date de réception de la lettre de mise en demeure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme le jugement rendu le 1^er octobre 2019 (n° RG 17/798) par le tribunal de grande instance de Senlis, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Marti Saint Etienne de sa demande ne paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant :

— Déboute la SCI Marti Saint Etienne de ses demandes ;

— La condamne à payer à la société Aldi marché Dammartin la somme de 39 896,42 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2016, avec capitalisation des intérêts dus par année entière ;

— La condamne aux dépens de première instance et d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Aldi marché Dammartin la somme de 5 000 euros.

LE GREFFIER LE PRESIDENT