Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 1 – Chambre 8 ARRET DU 20 JANVIER 2017 (n° , 6 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 16/03145

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Janvier 2016 – Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 15/58587

APPELANTE

XXX

66 avenue des Champs-Elysées

XXX

N° SIRET : 804 60 7 1 82

Représentée et assistée de M^e Laurent PANCRAZI de la SELARL AB-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592

INTIMÉE

SA TERREIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

N° SIRET : 431 41 3 6 73

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de M^e Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thomas VASSEUR, conseiller, chargé d’instruire l’affaire. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente de chambre

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me X Y, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sylvie KERNER-MENAY, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La société Terreis, représentée par son administrateur de biens la société Imodam, a donné à bail, à compter du 1^er janvier 2015, à la société Kitchen Express des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à Paris au XXX et XXX.

Par acte d’huissier de justice du 3 juin 2015, le bailleur a fait délivrer à la société Kitchen Express un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 82 876,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juin 2015.

Par acte d’huissier de justice du 5 août 2015, la société Terreis a fait assigner la société Kitchen Express devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, que la société Kitchen Express soit condamnée à lui payer une provision sur les loyers impayés et une indemnité d’occupation et que l’expulsion de cette dernière soit ordonnée.

Par ordonnance du 6 janvier 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juillet 2015 ;

— ordonné l’expulsion de la société Kitchen Express ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’à la libération des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné la société Kitchen Express à payer à la société Terreis la somme provisionnelle de 123 928,96 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2015, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; – condamné la société Kitchen Express à payer à la société Terreis la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Kitchen Express aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par acte du 1^er février 2016, la société Express Kitchen a interjeté appel de cette décision.

Au cours de l’instance d’appel, le 4 avril 2016, la société Terreis a procédé à l’expulsion de la société Kitchen Express en exécution de l’ordonnance entreprise.

Par ses dernières conclusions du 7 décembre 2016, la société Kitchen Express demande de dire que son adversaire est mal fondé en toutes ses prétentions. A titre principal, elle demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris portant sur les demandes d’exception d’inexécution et d’indemnisation du préjudice subi par elle. Subsidiairement, elle demande l’infirmation de l’ordonnance et de constater l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de son adversaire, de dire que la demande en paiement de loyers avec acquisition de la clause résolutoire se heurte à de telles contestations compte-tenu du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance conforme et de l’absence de justification des sommes dues. Elle demande également, 'sous peine d’une condamnation sous astreinte de la SCI Berri Garreau’ de 3 000 euros par jour de retard, son rétablissement dans les lieux. A titre plus subsidiaire encore, elle demande à être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur ait satisfait à son obligation de délivrance conforme, de dire que ce manquement l’a empêché 'de bonne foi de se libérer dans les délais des commandements de payer visant la clause résolutoire', de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à un premier délai de 18 mois au cours duquel les causes des commandements de payer devront avoir été réglées. A titre reconventionnel, elle demande une mesure d’expertise sur les désordres de l’immeuble loué. Elle demande enfin la condamnation de son adversaire à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 7 décembre 2016, la société Terreis demande que son adversaire soit déclaré mal fondé en sa demande de sursis à statuer. Elle demande en outre la confirmation de l’ordonnance entreprise, qu’il soit dit qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme, que la société Kitchen Express soit déboutée de toutes ses demandes et condamnée à lui verser une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de sursis à statuer :

Alors qu’elle demande un sursis à statuer dans l’attente d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris sur ses demandes d’exception d’inexécution et d’indemnisation du préjudice subi par elle, la société Kitchen Express ne produit cependant pas aux débats l’acte de délivrance de l’assignation et ne justifie pas avoir placé une telle assignation.

La société Kitchen Express est en conséquence mal fondée à demander un sursis à statuer dans l’attente d’une décision sur une demande qu’elle allègue avoir formulée devant le tribunal de grande instance de Paris mais dont elle ne justifie pas.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La bonne ou mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire s’apprécie à la date de cet acte.

La société Kitchen Express, qui ne conteste pas n’avoir pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois de sa délivrance, ne justifie pas avant l’expiration de ce délai avoir adressé une quelconque réclamation à la bailleresse sur un éventuel défaut de délivrance des lieux conformément à l’usage auxquels ils étaient destinés.

En effet, ainsi que l’indique la société Terreis sans être contredite sur ce point, ce n’est qu’à l’audience qui s’est déroulée en première instance devant le juge des référés, le 9 décembre 2015, que la société Kitchen Express a fait valoir que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance. La société Kitchen Express n’allègue pas avoir adressé une quelconque réclamation à la société Terreis avant cette date.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la clause résolutoire insérée au bail était acquise à compter du 4 juillet 2015, le commandement de payer visant ladite clause ayant été délivré par acte d’huissier de justice le 3 juin 2015. Il convient de confirmer l’ordonnance de ce chef et de débouter la société Kitchen Express de sa demande de rétablissement dans les lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

En matière de bail commercial, les charges et les travaux sont répartis librement entre le bailleur et le preneur, le principe étant qu’en l’absence de clause expresse, les travaux de mise aux normes et de mise en conformité incombent au bailleur, au titre de son obligation de délivrance, l’article 1719 du code civil disposant que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, (..) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée'. Les clauses visant à décharger le bailleur de ses obligations, dès lors qu’elles dérogent à une règle générale, doivent être rédigées sans ambiguïté et de manière expresse.

Signé le 24 mars 2014, le bail n’était prévu pour débuter que le 1^er janvier 2015. Plusieurs stipulations du bail prévoient que le preneur accepte les lieux en l’état et renonce à toute diminution de loyer à raison de l’état de l’immeuble. Ainsi, l’article I. 2 stipule que le preneur déclare trouver les lieux conformes à leur destination et l’article VI. 1 indique qu’il prend les lieux dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur une réduction de loyer à raison d’une réparation, d’une amélioration ou d’un remplacement.

Ces stipulations contractuelles ne visent cependant pas le cas précis de travaux spécifiques qui seraient rendus nécessaires par la présence d’amiante, qui n’était pas annoncée dans le bail.

Les travaux de mise en conformité des locaux avec la législation en vigueur en matière de protection de la santé publique relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur qui comporte, au sens des dispositions de l’article 1719 du code civil, l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ainsi, la société Terreis ne saurait opposer à la société Kitchen Express les stipulations du bail aux termes desquelles le preneur accepte les lieux en l’état et renonce à toute diminution de loyer alors que des travaux de traitement de la présence d’amiante, qui n’étaient pas indiqués dans le bail comme devant être effectués, se sont révélés nécessaires au cours de l’exécution de celui-ci. En effet, l’application d’une telle clause cesse dès lors que les travaux et réparations effectués par le bailleur sont rendus nécessaires pour mettre en conformité la chose louée à l’usage pour lequel elle a été louée et, faute par le bailleur d’assurer l’obligation essentielle qui lui incombe au titre du bail, à savoir l’obligation de délivrance, le preneur ne saurait se voir obligé au paiement des loyers qui constitue la contrepartie de son droit d’occuper paisiblement les lieux loués.

Or, en l’espèce, par un courrier du 22 avril 2015, la société Kitchen Express a été informée par la société Billis, alors qu’elle étudiait à sa demande la possibilité de changer la hotte par une nouvelle qui fût plus puissante, que le conduit de rejet de l’immeuble était en fibro-ciment et qu’il était nécessaire, avant toute intervention, de lui transmettre un rapport lui certifiant l’absence d’amiante dans ce conduit. A la suite de cette constatation, la société Arcalia, qui est intervenue sur place, a indiqué dans un rapport du 26 novembre 2015, que les conduits d’arrivée d’air, d’extraction de la fumée et d’extraction de la V.M. C. contiennent de l’amiante.

Au surplus, le décompte produit par la société Terreis à hauteur d’appel comporte un ensemble de frais qui font également l’objet de contestations sérieuses de la part de la société Kitchen Express. Ainsi, ce décompte comporte plusieurs sommes de 468,75 euros inscrites au débit du preneur intitulées 'honoraires de suivi tec', dont la société Terreis ne justifie pas qu’elles procèdent de demandes non sérieusement contestables. Il en va de même de la perception réitérée de frais intitulés 'frais d’envoi'. En outre, ce décompte comporte une ligne en débit intitulée 'notre appel maj clause pénale art 4'. L’appréciation de l’application de cette clause pénale relève de la seule juridiction du fond et excède en conséquence les pouvoirs de cette juridiction d’appel de référé.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le solde des sommes susceptibles d’être dues par la société Kitchen Express au titre du bail et d’une indemnité d’occupation fait l’objet de contestations sérieuses, de sorte qu’aucune provision ne peut être fixée à cet égard en référé.

Aussi convient-il, en infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de rejeter la demande de provision au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation susceptibles d’être dues par la société Kitchen Express.

Sur la demande d’expertise formulée à titre reconventionnel par la société Kitchen Express :

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur le fondement de cette disposition qu’avant tout procès, et à la condition que soit rapportée l’existence d’un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Or, en l’espèce, si elle ne produit pas l’acte de délivrance de l’assignation à cette fin, la société Kitchen Express allègue avoir saisi le tribunal de grande instance de Paris au fond : elle indique ainsi dans ses écritures que 'le preneur a saisi le juge du fond d’une demande d’exception d’inexécution, à défaut de résolution du bail et en toute hypothèse d’indemnisation du préjudice subi'.

Bien qu’elle n’en justifie pas, la société Kitchen Express indique ainsi avoir déjà saisi un juge au fond de sa demande, de sorte que la demande d’expertise qu’elle formule à titre reconventionnel n’est pas fondée au regard des exigences de l’article 145 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de sursis à statuer formulée par la société Kitchen Express ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juillet 2015 et prononcé l’expulsion de la société Kitchen Express ;

Déboute la société Kitchen Express de sa demande de rétablissement dans les lieux ;

Infirmant pour le surplus l’ordonnance entreprise,

Rejette la demande de provision au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation susceptibles d’être dues par la société Kitchen Express ;

Rejette la demande d’expertise formulée par la société Kitchen Express ;

Rejette les demandes formulées par chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les parties conserveront à leur charge les dépens qu’elles ont respectivement exposés en première instance et à hauteur d’appel.

Le Greffier,

Le Président,