Cour d'appel de Metz, 1ère chambre, 9 mars 2017, n° 15/03660

CA Metz
Confirmation 9 mars 2017

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du réservant pour non réalisation des travaux
La cour a estimé que la réservataire n'a pas prouvé que les travaux d'arrivée d'eau et d'évacuation étaient prévus dans le contrat, et que la non signature de la vente était imputable à la réservataire elle-même.
Rejeté
Non versement du dépôt de garantie par la réservataire
La cour a jugé que la réservataire n'a pas prouvé le versement du dépôt de garantie et que les parties avaient renoncé à son application, rendant la demande du réservant irrecevable.
Accepté
Application de la clause pénale en cas de non signature de la vente
La cour a confirmé que la clause pénale s'applique en raison de la renonciation de la réservataire à conclure la vente, justifiant ainsi la demande du réservant.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 1re ch., 9 mars 2017, n° 15/03660
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	15/03660
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Guy HITTINGER, président
Avocat(s) :	Patrick VANMANSARTMichaël DECKER
Parties :	SNC LES JARDINS DE BARROIS

Texte intégral

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/03660

SNC LES JARDINS DE A

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 MARS 2017 APPELANTE :

Madame C Z épouse X

XXX

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SNC LES JARDINS DE A immatriculée au RCS de Lille sous le numéro B 502 805 799, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

Représentée par M^e Michaël DECKER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre entendu en son rapport

ASSESSEURS : Madame Y, Conseiller

Madame BOU, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Camille SAHLI DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 Janvier 2017 tenue par M. HITTINGER, Président de Chambre et magistrat chargé d’instruire l’affaire, lequel a, en présence de M^me Y, entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 09 Mars 2017.

FAITS ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE

En janvier 2009, la société en nom collectif LES JARDINS DE A a entrepris de construire un ensemble immobilier à usage de bureaux XXX à Metz.

Le 3 mai 2012, M^me C Z épouse X, médecin cardiologue, a conclu avec la SNC LES JARDINS DE A un contrat préliminaire de réservation portant sur un local à usage professionnel à aménager d’une surface d’environ 94 m2 situé dans cet ensemble immobilier en cours de construction outre deux emplacements de parking, avec le projet d’y installer son cabinet de cardiologie pédiatrique.

La conclusion de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement était fixée au 30 juin 2012 au plus tard. La cession devait intervenir au prix de 211 692 euros payable en fonction de l’avancement des travaux.

Le contrat de réservation imposait au réservataire de verser un dépôt de garantie d’un montant de 10 584,60 euros. Les parties ont également stipulé une clause pénale en cas de non signature de la vente en l’état futur d’achèvement par le réservataire d’un montant de 21 169,20 euros au bénéfice du réservant.

Le 26 novembre 2012, le notaire chargé d’instrumenter la vente en l’état futur d’achèvement à Metz, a fait signifier à M^me Z une sommation d’avoir à comparaître en son étude le 4 décembre 2012 aux fins de régulariser l’acte de vente.

M^me Z ne s’étant pas présentée, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte d’huissier de justice signifié le 17 janvier 2013, M^me Z a fait assigner la SNC LES JARDINS DE A devant le tribunal de grande instance de Metz afin de demander à cette juridiction de constater la caducité du contrat de réservation sur le fondement des articles L.261-15, R.261-25, R.261-28 à 35 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 et des articles 1134 et 1147 du code civil, et de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a essentiellement fait valoir que la date fixée pour la conclusion de l’acte authentique n’a pas été respectée et que le projet d’acte ne lui a pas été adressé à la date convenue, que l’acte authentique de vente n’a pas été conclu dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924.

La SNC LES JARDINS DE A s’est opposée aux demandes et a sollicité reconventionnellement le paiement de la somme de 21.169,20 euros au titre de la clause pénale outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Metz a statué comme suit : '- déboute M^me C Z épouse X de sa demande tendant à ce que soit constatée la caducité du contrat de réservation en date du 3 mai 2012 ;

— déboute M^me C Z épouse X de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamne M^me C Z épouse X à payer à la SNC Les Jardins de A la somme de 21.169,20 euros en application de la clause pénale ;

— condamne M^me C Z épouse X à payer à la SNC Les Jardins de A la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M^me C Z épouse X de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M^me C Z épouse X aux dépens.'

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que :

— M^me Z avait prorogé à plusieurs reprises le délai fixé pour la conclusion du contrat de vente dans le but de demander divers aménagements non prévus dans le cahier des charges (reprise de l’implantation d’une cassette de climatisation dans la salle d’attente, de l’éclairage d’ambiance, réalisation d’une arrivée d’eau supplémentaire…).

Elle ne peut donc invoquer la caducité du contrat de réservation pour ce motif.

— L’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 ne concerne que les actes sous seings privés translatifs ou déclaratifs de propriété. Il ne s’applique pas pour un contrat de réservation qui n’opère pas transfert ou déclaration de propriété.

— M^me Z a mis unilatéralement fin à la relation contractuelle par courrier du 16 octobre 2012. La clause pénale doit s’appliquer.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 27 novembre 2015, M^me Z a régulièrement interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions du 28 avril 2016, M^me C Z épouse X demande à la cour de :

' – recevoir l’appel en la forme et le déclarer bien fondé,

y faisant droit en infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— dire et juger que la non-réitération de la vente engage la seule responsabilité de la

SNC LES JARDINS DE A,

vu les articles 1134 et 1147 du code civil, – condamner la SNC LES JARDINS DE A à payer à M^me C Z la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jour de l’arrêt à intervenir,

— débouter en tout état de cause la SNC LES JARDINS DE A de sa demande

relative à l’application de la clause pénale, ainsi que de celle tendant à obtenir l’attribution du dépôt de garantie,

— condamner la SNC LES JARDINS DE A aux entiers dépens de première instance et d’appel outre le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C..'

L’appelante fait principalement valoir que :

— l’activité médicale qu’elle entendait exercer dans les locaux réservés imposait la mise en place d’une arrivée d’eau et d’une évacuation permettant l’installation d’un WC et d’un évier. Dès avant la signature du contrat de réservation, le problème avait été évoqué avec la société réservante qui avait promis la mise en place d’une arrivée d’eau avec son évacuation même si le descriptif n’en a pas fait état.

La SNC LES JARDINS DE A, a reconnu qu’elle était incapable de réaliser l’implantation souhaitée.

La vente n’a pu être conclue du fait de la société réservante qui s’est révélée incapable de fournir la prestation exigée par la réservataire et ce en dépit de ses promesses.

— il est prévu au contrat de réservation que le dépôt de garantie reste acquis au vendeur si la non-conclusionde la vente n’est pas de son fait.

Mais la clause ajoute que le réservant ne pourra que conserver le dépôt de garantie sans pouvoir demander une quelconque autre indemnité. Cette stipulation enlève tout effet à la clause pénale prévue au paragraphe précédent, laquelle ne peut s’analyser qu’en une double peine.

Il existe pour le moins deux clauses contradictoires et dans ce cas, le contrat doit être interprété en faveur du réservataire conformément à l’article 1162 du code civil . Il en résulte que la clause pénale n’est pas applicable.

— En tout état de cause, la stipulation d’une clause pénale en plus de la conservation du dépôt de garantie par le réservant constitue incontestablement une double peine qui doit conduire à la réduction du montant stipulé dans la clause pénale à une somme symbolique.

— c’est à tort qu’il est prétendu le défaut de règlement du dépôt de garantie qui a été versé au notaire, M^e Stéphane SANDELLI.

— la demande de paiement du dépôt de garantie est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile car nouvelle à hauteur d’appel.

***** Suivant écritures du 13 septembre 2016, la SNC LES JARDINS DE A sollicite la confirmation du jugement querellé et en outre la condamnation de M^me Z à lui verser la somme de 10.584,60 euros à titre de dommages et intérêts pour non règlement du montant du dépôt de garantie ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société intimée soutient pour l’essentiel que :

— les défaillances directement imputables à M^me Z sont la cause du report de la date de conclusion de l’acte authentique. Elle a accepté une prorogation en sollicitant des modifications après le délai convenu au contrat de réservation et elle n’a jamais, dans ses multiples correspondances, indiqué qu’elle estimait le contrat caduc en raison de la non conclusion du contrat de vente dans le délai convenu.

— selon le contrat de réservation, le réservant ne s’engage qu’à réserver l’immeuble à un acheteur et le lui proposer par priorité. La SNC LES JARDINS DE A est allée au-delà de ses obligations de réservant, prenant acte des demandes non pas d’un réservataire mais d’un véritable acquéreur en l’état futur d’achèvement.

— M^me Z invoque la responsabilité contractuelle du réservant. Elle ne peut invoquer de préjudice puisqu’elle ne produit qu’un devis d’un architecte d’intérieur qui ne lui est pas opposable et qui ne démontre pas qu’elle a réglé des honoraires à cet architecte. Elle n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de réservation et a brusquement mis fin aux relations contractuelles.

— M^me Z n’a pas versé le dépôt de garantie. Il est sollicité sa condamnation, sur le fondement de l’article 1147 du code civil , à payer la somme de 10.584,60 euros à titre de dommages et intérêts. Cette demande est recevable en appel puisqu’elle tend aux mêmes fins que celles plaidées depuis l’origine, et découle de la même cause.

— les termes du contrat conclu entre les parties apparaissant clairs et non équivoques quant au cumul entre clause pénale et conservation du montant du dépôt de garantie. Les clauses du contrat intitulées «clause pénale» et «dépôt de garantie» figurent sur la même page et dans le même article intitulé 'clause pénale – dépôt de garantie'.

En cas de non signature du contrat de vente, les parties ont entendu à la fois stipuler une clause pénale et régler le sort de l’indemnité de réservation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En cause d’appel, M^me Z impute à la SNC LES JARDINS DE A la responsabilité de la non signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement pour n’avoir pas réalisé dans les locaux faisant l’objet du contrat de réservation une arrivée d’eau et une évacuation permettant l’installation d’un WC et d’un évier qui devaient équiper son cabinet médical.

Cependant M^me Z n’établit pas que les conduits devant permettre l’installation d’un WC et d’un évier dans son cabinet médical étaient des éléments d’équipement prévus dans le descriptif des travaux lors de la conclusion du contrat de réservation du 3 mai 2012. En effet, le courriel du 5 juin 2012 de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel les parties ont été mises en relation, ne fait état que du seul fait que, lors des contacts qu’il avait eu avec M^me Z,il avait été discuté de l’installation en attente d’une arrivée et d’une évacuation d’eau par le vendeur. L’appelante ne produit cependant aucun élément probant de l’acceptation par la SNC LES JARDINS DE A de prendre en charge des travaux portant sur les éléments d’équipements litigieux alors que cette dernière maintient que de tels aménagements n’avaient pas été prévus pour le lot réservé par M^me Z.

Les échanges de correspondances entre les parties établissent qu’un accord est intervenu sur l’installation d’un 'réseau d’évacuation des eaux vannes en tube PVC’ proposée par lettre du 6 septembre 2012 par la société B, gestionnaire de la SNC LES JARDINS DE A, proposition que M^me Z a acceptée par courrier du 17 septembre 2012 avant de préciser par courriel du 19 septembre 2012 présenté comme étant un complément de sa lettre du 17 septembre précédent, qu’elle souhaitait faire réaliser par son propre prestataire les aménagements nécessaires pour permettre l’évacuation d’eau. L’accord ne portait donc pas sur la réalisation par SNC LES JARDINS DE A d’une arrivée et d’une évacuation d’eaux permettant l’installation d’un WC et d’un évier.

Ces éléments ne permettent pas d’imputer à la SNC LES JARDINS DE A un manquement à ses engagements pouvant légitimer la renonciation de M^me Z à conclure la vente en l’état futur d’achèvement et justifier sa carence à signer l’acte authentique de vente constatée par procès-verbal du 4 décembre 2012 établi par le notaire chargé d’instrumenter la vente.

Il convient donc d’imputer à M^me Z l’échec de la vente du fait de sa renonciation à la conclure pour un motif infondé.

L’appelante ne peut se prévaloir d’une prétendue incompatibilité entre les engagements pris au titre de la clause pénale et ceux contractés en application de la clause régissant le dépôt de garantie, les parties ayant renoncé à cette dernière clause ainsi qu’il sera dit infra.

Elle est redevable de la clause pénale d’un montant de 21 169,20 euros prévue au contrat de réservation en cas de non signature de la vente en l’état futur d’achèvement par le seul fait du réservataire.

M^me Z, qui a la charge de la preuve du versement du dépôt de garantie d’un montant de 10 584,60 euros devant être constitué dans un délai de quinze jours à compter de la date de réservation, ne justifie pas du paiement de cette somme au notaire chargé de la recevoir. Il apparaît que les parties ont renoncé à l’application de la clause prévoyant la consignation, la réservataire ne l’ayant pas versée et le réservant ne l’ayant pas réclamée à l’échéance prévue ni même au cours de l’exécution du contrat de réservation. La demande de paiement de la somme devant constituer le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil par la SNC LES JARDINS DE A ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME le jugement déféré,

y ajoutant, – DÉBOUTE la SNC LES JARDINS DE A de sa demande de versement de la somme de 10 584,60 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M^me C Z épouse X à payer à la SNC LES JARDINS DE A la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M^me C Z épouse X au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 09 Mars 2017, par M. HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame SAHLI, Greffier, et signé par eux.