Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 8, 15 septembre 2017, n° 16/13890

TGI Bobigny 30 mai 2016

CA Paris
Confirmation 15 septembre 2017

Arguments

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Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a constaté que l'ancien syndic n'avait pas remis tous les documents requis, et a ordonné la remise de certains documents sous astreinte.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la non-remise des documents
La cour a jugé que la preuve d'une faute et d'un dommage n'était pas caractérisée, confirmant ainsi le rejet de la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a décidé de ne pas faire application de l'article 700 et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 8, 15 sept. 2017, n° 16/13890
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/13890
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 30 mai 2016, N° 16/00259
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Marc-Robert HOFFMANN NABOTPatricia ROY-THERMES
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS CORDELIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires SDC DU 18 RUE VOLTAIRE - 93400 SAINT-OUEN c/ SAS CABINET DU TINTORET

Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/13890

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/00259

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires SDC DU 18 RUE VOLTAIRE – 93400 SAINT-OUEN représenté par son Syndic en exercice, la Société IMMODONIA, SARL inscrite au RCS de BOBIGNY sous le n°502.225.295, ayant son siège social sis 28 Avenue Gabriel Péri – 93400 SAINT-OUEN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

93400 SAINT-OUEN

Représenté et assisté de M^e Z ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTIMÉE

SAS CABINET DU TINTORET

[…]

N° SIRET : 402 .00 8.9 99

Représentée par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente, et M. Thomas VASSEUR, Conseiller, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente de chambre

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me Mireille De GROMARD, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sylvie KERNER-MENAY, présidente et par M^me Z A, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Lors d’une assemblée générale du 5 janvier 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à 93 400 Saint-Ouen n’a pas renouvelé le mandat de syndic précédemment confié à la SAS Cabinet du Tintoret depuis le 1^er juillet 2012 date à laquelle il avait racheté le fonds de commerce de l’ancien syndic de l’immeuble, la société NCI. La SARL Immodonia a été désignée nouveau Syndic de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 février 2015 et du 31 mars 2015, la société Immodonia a demandé à la société du Tintoret la remise des fonds et archives du syndicat conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte d’huissier en date du 13 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires du […] 93400 Saint-Ouen représenté par son syndic en exercice, la société Immodonia a fait assigner, la société Le cabinet du Tintoret devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant comme en matière de référés aux fins de la voir condamnée à lui remettre sous astreinte les factures en original des exercices comptables du 1^er avril 2005 au 31 mars 2011, les Grands livres du 1^er avril 2004 au 31 mars 2010, les balances du 1^er avril 2002 au 31 mars 2013, la copie des bordereaux d’appel de fonds depuis le 1^er avril 2004 au 31 mars 2015, la copie des bordereaux de régularisation de charges du 1^er avril 2004 au 31 mars 2013, le dossier contentieux Abecassis. Il a également sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts ainsi qu’à une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 mai 2016, le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant comme en matière de référé a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ; débouté le cabinet du Tintoret de sa demande reconventionnelle ; dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il a relevé que l’ancien syndic a remis au demandeur la plupart des documents sollicités et que, notamment les factures en original réclamées correspondent à une période antérieure au rachat du fonds de la société NCI, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir en sa possession. Il a ainsi considéré au vu des éléments du dossier que le Syndicat des copropriétaires n’établissait pas que l’ancien syndic serait en possession des autres éléments sollicités et que les éléments transmis ne lui permettraient pas d’assurer la gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires du […] à 93 400 Saint-Ouen représenté par son syndic en exercice, la société Immodonia a interjeté appel de cette décision le 23 juin 2016.

Par dernières conclusions du 2 février 2017, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance rendue le 30 mai 2016 et statuant à nouveau, de condamner le cabinet Tintoret à lui remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les factures en original des exercices comptables du 01.04.2005 au 31.03.2006, du 01.04.2006 au 31.03.2007, du 01.04.2007 au 31.03.2008, du 01.04.2008 au 31.03.2009 et du 01.04.2010 au 31.03.2011 ; les Grands livres du 01.04.2002 au 31.03.2010 ; les Balances du 01.04.2002 au 31.03.2013 ; la copie des bordereaux d’appel de fonds depuis du 01.04.2004 au 31.03.2015 ; la copie des bordereaux de régularisation des charges du 01.04.2004 au 31.03.2013 ; le dossier contentieux Abecassis.

Il a également sollicité la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, il demande que la cour dise et juge que le cabinet du Tintoret a manqué à ses obligations contractuelles qu’il s’agisse de récupérer l’intégralité des archives de la copropriété de son prédécesseur NCI ou de conserver et/ou d’établir les documents du Syndicat à compter du 1^er juillet 2012 date la cession du fonds de commerce NCI et en conséquence le condamne à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause, il demande que la cour déboute le cabinet du Tintoret de sa demande reconventionnelle et condamne ce dernier à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant rappelle que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’ancien syndic de remettre au nouveau syndic la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Il soutient que la remise effectuée a été incomplète. Il ajoute que son adversaire ne justifie pas ne pas être en possession de ces documents. Le Syndicat relève encore que le premier juge a passé sous silence certains documents. Il insiste sur le fait que le défaut de remise de ces documents l’empêche de recouvrer judiciairement les charges impayées à l’encontre de copropriétaires débiteurs.

Il soutient encore que l’obligation de remise des pièces est sanctionnée en cas de violation par des dommages et intérêts. Il affirme que le préjudice qu’il subit doit être réparé.

Concernant la demande reconventionnelle du cabinet du Tintoret sur la condamnation du Syndicat des copropriétaires au règlement d’une somme de 1.282,50 euros qui serait due au titre d’un solde débiteur de la copropriété, l’appelant estime qu’il existe un doute quant au montant et à l’exigibilité de la créance.

La société Le Tintoret, partie intimée a constitué avocat suivant message RPVA du 20 juillet 2016. Elle a adressé à la cour ses premières conclusions suivant un message reçu le 16 juin 2017 à 10h08 alors qu’elle avait été destinataire de l’ordonnance de clôture prononcée par une décision du 15 juin 2017 et transmise le même jour à 15h08. Suivant un message RPVA du 29 juin 2017, le Syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de ces premières conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des conclusions de la SAS Cabinet du Tintoret

Il résulte des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps et en heure les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Il appartient, en outre au juge, en application de l’article 135 du code de procédure civile, d’écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Les premières conclusions de la partie intimée ainsi que les trois pièces communiquées le lendemain du jour où est intervenue l’ordonnance de clôture, après un appel formé par son adversaire un an auparavant et une constitution de la même époque, ne permettent pas à la société appelante de faire valoir ses observations sur les moyens de confirmation soulevées à hauteur d’appel ou de demander le cas échéant le report de la clôture de sorte qu’elles doivent nécessairement être considérées comme n’ayant pas été communiquées en temps utile pour l’exercice des droits de la défense et devront dès lors être écartées comme ne permettant pas l’exercice du principe de la contradiction.

Sur la demande de remise des pièces, article 18-2

Il résulte de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Il est constant que la charge de la preuve de ce que l’ancien Syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 sus visé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou, comme en l’espèce, qu’un tiers les détient. Il lui appartient de se les faire remettre par ce tiers ou, au besoin, de les reconstituer.

Il est encore constant que le cabinet Le Tintoret a été le syndic de l’immeuble depuis le 1^er juillet 2012 date à laquelle il a racheté le fonds de commerce de l’ancien syndic de cet immeuble la société NCI. Il n’est pas davantage contesté par les parties qu’antérieurement à la reprise, la société NCI avait fait procéder à un archivage d’une partie des documents du Syndicat.

En l’espèce, le nouveau Syndic réclame à l’ancien les pièces suivantes :

— les factures en original des exercices comptables du : 01.04.2005 au 31.03.2006, du 01.04.2006 au 31.03.2007, du 01.04.2007 au 31.03.2008, du 01.04.2008 au 31.03.2009 et du 01.04.2010 au 31.03.2011

— les Grands livres du 01.04.2002 au 31.03.2010

— les Balances du 01.04.2002 au 31.03.2013

— la copie des bordereaux d’appel de fonds depuis du 01.04.2004 au 31.03.2015

— la copie des bordereaux de régularisation des charges du 01.04.2004 au 31.03.2013

— le dossier contentieux Abecassis

Il est constant que des remises de pièces sont intervenues à deux dates, la première le 6 février 2015 et la seconde le 26 juin 2016 qui fait suite à plusieurs lettres de mise en demeure des 11 février 2015, 31 mars 2015, 1^er juin 2016 et 11 juin 2016.

La cour constate que le dossier de la procédure Abecassis a été remis à l’occasion de la première remise du 6 février 2015. De même, à cette date ont été transmis la répartition des charges individuelles et le récapitulatif par lots/copropriétaires pour les exercices 2012/2013, 2013/2014 qui correspond à la demande de voir transmise la copie des bordereaux d’appels de fonds et de régularisation des charges pour les exercices en cours entre 2012 et 2013 et 2013/2014. Il ne pourra pas lui être reproché de ne pas avoir transmis le bordereau de régularisation des charges pour l’exercice 2014/2015 compte tenu de son remplacement intervenu au début de l’année 2015 pour un exercice qui se clôture au 31 mars de chaque année.

Pour la période postérieure à son entrée en fonction, la société du Tintoret ne justifie pas de la transmission de la balance de l’exercice 2012/2013.

S’agissant des documents concernant la période antérieure, il y a lieu de relever que la société du Tintoret en la personne de M. X a, le 31 mars 2015, adressé un mail à la société Immonodia en la personne de M. Y (pièce n° 5 de l’appelante), pour l’informer de ce qu’elle avait pu, à partir de l’inventaire de Pro Archives, extraire 2 cartons d’archives concernant les exercices 2000/2001 jusqu’à l’exercice 2004/2005 et encore l’exercice 2005/2006. Elle précise dans ce mail, que les exercices 2005/2006, 2006/2007, 2007/2008, 2008/2009 manquent. Il ne pourra ainsi lui être fait injonction de produire les Grands’livres, les factures et les bordereaux d’appels de fonds et de régularisation des charges correspondant à cette période comprise entre 2005 et 2009. Manquent en revanche, les factures pour l’exercice 2010/2011 pour lesquelles a été transmis le grand livre général. De même, manquent les appels de fonds et de régularisation des charges pour les exercices 2010/2011 et 2011/2012.

En résumé, la décision du premier juge sera partiellement infirmée et la société du Tintoret condamnée à remettre à la société Immodonia, les factures en original pour l’exercice comptable 2010/2011, la balance de l’exercice comptable 2012/2013, les appels de fonds et de régularisation des charges pour les exercices 2010/2011 et 2011/2012. Une astreinte sera ordonnée selon les modalités figurant au dispositif du présent arrêt.

La demande de dommages et intérêts

La décision du premier juge qui a rejeté cette demande sera confirmée, la preuve d’une faute et d’un dommage n’étant pas caractérisés.

La demande reconventionnelle de la société Le Tintoret

Cette société n’a pas produit en appel d’élément de nature à établir l’existence de l’obligation de son adversaire au paiement d’une somme de 1.282,50 euros de sorte que la décision du premier juge sur ce point sera confirmée.

Les autres demandes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions de la SAS Cabinet du TINTORET transmises le 16 juin 2017 ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en la forme des référés en date du 30 mai 2016 à l’exception de celles rejetant les demandes du Syndicat des copropriétaires du […] à 93 400 Saint-Ouen représenté par la SARL IMMODONIA de ses demandes tendant à obtenir communication de la SAS Cabinet du TINTORET, la communication des pièces suivantes : les factures en original pour l’exercice comptable 2010/2011, la balance de l’exercice comptable 2012/2013 , la copie des bordereaux des appels de fonds et de régularisation des charges pour les exercices 2010/2011 et 2011/2012 ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Ordonne à la SAS Cabinet du TINTORET de communiquer au Syndicat des copropriétaires du […] à 93 400 Saint-Ouen représenté par la SARL IMMODONIA : les factures en original pour l’exercice comptable 2010/2011, la balance de l’exercice comptable 2012/2013, la copie des bordereaux des appels de fonds et de régularisation des charges pour les exercices 2010/2011 et 2011/2012 ;

Et ce sous astreinte de 100 euros par jour pendant 3 mois à compter d’un délai de 2 mois après la signification de la présente décision ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le greffier, Le président,