Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/13587 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3WCX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2017 -Tribunal d’Instance de VILLEJUIF – RG n° 11-16-002843

APPELANT

Monsieur B X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandra ZEMMOUR KOSKAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1211

INTIMEE

Madame D Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Samim BOLAKY, avocat au barreau de PARIS, toque : E156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2012, M. X a donné à bail à M^me Y un logement dépendant d’un immeuble sis 34 rue Anatole France au Kremlin-Bicêtre (94270).

M^me Y, qui a quitté les lieux au mois d’août 2016, a, par acte d’huissier de justice du 26 novembre 2016 fait assigner M. X devant le tribunal d’instance de Villejuif en indemnisation de son préjudice de jouissance et de divers autres préjudices qu’elle estimait avoir subis du fait des désordres affectant le logement qui lui avait été donné à bail.

Par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 30 mars 2017, le tribunal d’instance a essentiellement :

— condamné M. X à payer à M^me Z une somme de 3 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté M^me Y de ses demandes d’indemnisation en réparation de ses préjudices physique et moral, ainsi que de sa demande de production sous astreinte des justificatifs de charges locatives et de sa demande en paiement d’une provision au titre de la régularisation des charges locatives,

— débouté M. X de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif,

— condamné M. X aux dépens de l’instance et à payer à M^me Y une indemnité de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. X a relevé appel de cette décision le 6 juillet 2017.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 septembre 2019, M. X, appelant, prie la Cour de :

— infirmer le jugement déféré

à titre principal

— débouter M^me Y de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner M^me Y à lui payer une somme de 2 137 euros au titre de l’arriéré locatif

à titre subsidiaire

— ramener à de plus justes proportions les dommages et intérêts alloués à M^me Y,

— ordonner la compensation entre les dommages et intérêts alloués à M^me Y et la dette locative d’autre part,

— confirmer la décision déférée pour le surplus

en tout état de cause

— débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M^me Y aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. X une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M^me Y, intimée et appelante à titre incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2017, prie la Cour de :

— condamner M. X à lui payer les sommes suivantes : 33 600 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, 10 000 euros en réparation de son préjudice physique,

25 000 euros en réparation de son préjudice moral, 2 400 euros de provision sur régularisation de charges locatives,

— condamner M. X à produire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les justificatifs de charges locatives pour la période 2011-2016,

— condamner M. X aux dépens de l’instance et à lui payer une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur le préjudice de jouissance de M^me Y

M. X, bailleur appelant, fait grief au premier juge d’avoir relevé et sanctionné un manquement à son obligation de délivrance, au motif qu’il n’aurait point mis un terme aux désordres affectant le logement donné à bail à M^me Y depuis le mois de novembre 2012, nonobstant les mises en demeure du service d’hygiène de la ville du Kremlin-Bicêtre, et d’avoir, subséquemment retenu l’existence d’un préjudice de jouissance de la locataire, indemnisé à hauteur de la somme de 3 800 euros.

Il demande à la Cour de débouter M^me Y de toute demande d’indemnisation ou, ou à tout le moins et à titre subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions les dommages et intérêts alloués à cette dernière par le premier juge, en faisant valoir, dans de compendieuses écritures, que :

— les désordres affectant le logement ne sont pas de son fait, dès lors que le bien était déjà loué lorsqu’il en a fait l’acquisition, le 31 août 2012,

— il a déployé ses meilleurs efforts pour remédier aux désordres constatés, en effectuant des travaux dont il justifie,

— M^me Y est responsable de son préjudice, parce qu’elle ne lui a pas permis, en refusant l’accès à l’appartement, d’effectuer l’ensemble des travaux qui eussent été nécessaires pour remédier aux désordres affectant le logement,

— à tout le moins, les dommages et intérêts alloués par le premier juge devront être réduits, pour tenir compte tenu des efforts consentis par le bailleur pour remédier aux désordres et en considération du fait que ces désordres n’ont concerné qu’une partie du logement.

M^me Y, ancienne locataire du bien, reproche au premier juge d’avoir limité l’indemnisation de son préjudice à la somme de 3 800 euros, et, estimant que cette somme est insuffisante pour réparer intégralement l’important préjudice de jouissance qu’elle estime avoir subi, prie la Cour de lui allouer une indemnité de 33 600 euros.

Elle souligne en substance, au soutien de sa demande de réévaluation de son indemnisation, que :

— le logement qui lui avait été donné à bail ne comportait pas de système d’aération adapté, était affecté par une humidité aggravée et des colonies de moisissures sur tous les murs de la salle de bains, de la chambre et encore de la cuisine, en sorte que ses effets personnels comme la nourriture entreposée dans les placards de la cuisine ont dû être jetés, ce qui lui a occasionné un grand préjudice,

— le compteur électrique se trouvant dans le logement était commun à un autre logement, le bailleur refusant d’en installer un deuxième, et l’installation électrique était dangereuse,

— la ventilation mécanique contrôlée était reliée à un cumulus branlant de 75 kg installé juste au-dessus de la cuvette des toilettes, et ce cumulus, qui menaçait de se désolidariser du mur, et dont M^me Z tentait désespérément d’éviter la chute en le maintenant au moyen d’un manche à balai, constituait pour elle-même et les invités qu’elle recevait une véritable épée de Damoclès, tout à la fois danger mortel et source importante de stress, lorsqu’elle se rendait aux toilettes,

— les volets de la salle de bains ne fermaient pas correctement, faisant craindre à M^me Y la visite importune de cambrioleurs,

— M. X, sollicité à de nombreuses reprises pour mettre un terme à ces désordres a fait preuve d’une grande impéritie, demeurant désespérément sourd aux mises en demeure et objurgations de son locataire,

— ces désordres ont eu des effets délétères sur la santé de M^me Y et la poursuite de ses études de doctorat, ainsi qu’elle en justifie,

— des travaux de remise en état ont certes été réalisés le 23 avril 2016, mais ils sont tardifs pour avoir été exécutés après 44 mois de relance et plusieurs injonctions de la mairie,

— M. X a délivré à M^me Y un congé pour reprise frauduleux puisque le bien a été reloué après son départ et ces agissements font l’objet d’une procédure distincte en indemnisation devant le tribunal d’instance de Villejuif.

Sur ce

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 contraint le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et précise que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret. La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue pour le Conseil Constitutionnel un objectif de valeur constitutionnelle (décision 2000- 436 DC du 7 décembre 2000) et l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (3^e Civ, 15 décembre 2004, no02-20.614). L’article 6 de la loi de 1989 fait peser aussi sur le bailleur une obligation de délivrer un local en bon état d’usage, de faire les réparations nécessaires, et d’assurer au preneur une jouissance paisible, en garantissant le preneur des vices ou défauts de la chose louée. Le bailleur ne

peut se décharger de son obligation de délivrance d’un logement décent par une clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes (3^e Civ, 3 février 2010, n°08-21.205). Le seul fait que le locataire ait pris les lieux en l’état ne décharge pas non plus le bailleur de son obligation (3^e Civ, 2 février2010, n° 09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3^e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650).

L’indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass Civ 3^e 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l’article 1146 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure (3^e Civ, 29 avril 2009, n°08-12.261).

Le non-respect de normes de décence ou le manquement par le bailleur à son obligation d’entretien ou de réparation justifient une indemnisation du préjudice en résultant.

En l’espèce, et comme l’a exactement relevé le premier juge, les deux courriers du service « hygiène et santé » de la ville du Kremlin- Bicêtre, des 2 mars 2015 et 5 janvier 2016, font état de multiples désordres dans le logement donné à bail à M^me Y : taux d’humidité particulièrement élevé entraînant des moisissures et le délitement des murs, risque de chute du ballon d’eau chaude se trouvant dans les toilettes, ventilation du logement inadaptée, installation électrique dangereuse, infiltrations d’eau sous l’évier et le lavabo.

C’est à bon droit que le premier juge a relevé que ces désordres, auxquels le bailleur n’a mis que très tardivement et partiellement un terme, malgré des nombreuses sollicitations de son locataire et deux mises en demeures de la municipalité du Kremlin-Bicêtre, caractérisaient un manquement de M. X aux obligations que faisait peser sur lui l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient occasionné à M^me Y un préjudice de jouissance dont elle était en droit de demander réparation.

Le fait que le trouble ait existé au moment où M. X a acquis le logement donné à bail ne saurait exonérer le bailleur de son obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent.

La chronologie des évènements et le caractère tardif des travaux de remise en état démentent les propos de M. X selon lesquels il aurait déployé ses meilleurs efforts pour remédier aux désordres constatés.

Enfin, les allégations de l’appelant selon lesquelles sa locataire serait responsable de son préjudice, du fait qu’elle aurait refusé l’accès au logement, ne sont pas établis au vu de la seule attestation produite par M. X, et émanant de M. A, plombier, qui atteste que, chargé par le bailleur d’effectuer des travaux dans le logement, il aurait trouvé à trois reprises, entre les mois de janvier et mars 2016, porte close.

En effet, cette attestation établit que le plombier n’a été missionné qu’au début de l’année 2016, alors que les désordres avaient été constatés depuis plusieurs années déjà et le lien de parenté entre l’attestant le bailleur, que l’intimée invoque sans être démentie, laisse planer un doute sur l’objectivité du témoignage de M. A.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il retenu l’existence d’un préjudice de jouissance indemnisable.

S’agissant du montant des dommages et intérêts, la Cour considère que la somme allouée par le premier juge à M^me Y, soit 3 800 euros correspondant à un peu plus de cinq mois de loyers,

prend suffisamment en compte la durée du préjudice subi par le preneur, ainsi que l’intensité du trouble, et permet, dès lors, de réparer intégralement ce préjudice, en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X à indemniser l’intimée à hauteur de la somme de 3 800 euros.

II) Sur les demandes d’indemnisation formées par M^me Y au titre de ses préjudices physique (10 000 euros) et moral (25 000 euros)

M. X conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me Y de ses demandes d’indemnisation sans soulever aucun moyen au soutien de sa demande.

M^me Y conclut à l’infirmation de la décision déférée qui l’a déboutée de ses demandes d’indemnisation en faisant valoir que les désordres qui ont affecté son logement ont été été préjudiciables à sa santé – troubles du sommeil, palpitations cardiaques – lui occasionnant, de ce fait, un préjudice physique et que l’inertie de son bailleur, qui l’a contrainte à vivre des années durant dans un logement insalubre et dangereux, a fait obstacle à la poursuite de ses études de doctorat, l’obligeant à solliciter des dérogations auprès de l’université dans laquelle elle était inscrite. Elle déplore, par ailleurs, le chantage, le harcèlement moral, et l’atteinte à sa réputation, que M. X lui aurait, à l’en croire, fait subir et qui seraient à l’origine d’un préjudice moral dont elle entend obtenir réparation.

Sur ce

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déboutant M^me Z de ses demandes d’indemnisation de ses préjudices physique et moral, après avoir constaté qu’aucun lien de causalité n’était établi entre les désordres affectant le logement d’une part et, d’autre part, les pathologies dont M^me Y souffrait et les difficultés auxquelles elle a pu être affrontée dans la poursuite de ses études.

En conséquence, la Cour confirmera le jugement déféré de ces chefs.

III) Sur les demandes reconventionnelles de M^me Z afférentes aux charges locatives

M^me Z sollicite la condamnation de son bailleur à produire sous astreinte, des régularisations annuelles de charges conformes aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et la condamnation de l’appelant à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 2 400 euros au titre de la régularisation des charges.

Elle fait valoir que :

— le bailleur n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis le début du bail et jusqu’au moment où elle a quitté les lieux,

— M. X, même s’il le logement ne lui appartenait pas encore lors de la signature du bail, aurait dû procéder à la régularisation des charges lorsqu’il est devenu propriétaire du logement et régulariser les charges pour la période postérieure à son acquisition.

M. X se borne à solliciter la confirmation du jugement ayant débouté M^me Y de ses demandes.

Sur ce

M^me Y ne justifie pas du paiement des charges locatives dont elle sollicite le remboursement

à titre provisionnel.

En conséquence, la Cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement et en condamnation de son bailleur à justifier de la régularisation des charges.

IV) Sur la demande en paiement formée par M. X au titre du solde locatif

(2 137 euros)

M. X fait valoir que M^me Y ne lui a pas réglé l’intégralité des loyers et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 2 137 euros au titre des loyers demeurés impayés.

Sur ce

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau de ce même code.

En l’espèce, M^me Y ne justifie pas, en cause d’appel, du paiement de l’intégralité des loyers et des charges dont elle était redevable sur la durée du bail qui lui a été consenti, en produisant l’ensemble des quittances de loyers ou des relevés de compte bancaire attestant du paiement des échéances dont le montant est réclamé.

Toutefois, M. X ne justifie pas non plus de l’existence d’impayés de loyers à concurrence de la somme de 2 137 euros, dont il réclame paiement. En effet, les duplicata de relevés de compte bancaire qu’il verse aux débats sont insuffisants à eux seuls pour démontrer l’existence d’une dette locative et inexploitables par la Cour, dès lors qu’ils ne sont accompagnés d’aucun décompte locatif précis et détaillé retraçant l’historique de la dette de loyers invoquée par l’appelant.

Par suite, la décision déférée sera confirmée, par substitution de motifs, en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande en paiement.

V) Sur les demandes accessoires

M. X, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

Déboute M. B X de ses demandes ;

Déboute M^me D Y de ses demandes formées dans le cadre de son appel incident ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, déboute M^me D Y de sa demande en paiement ;

Condamne M. B X aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT