Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 MAI 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/21388

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 14^e – RG n° 11-14-000565

APPELANT

Monsieur A X

Né le XXX à Paris

C/O feu M^me I J K XXX

1, XXX

XXX

Représenté par M^e Laurence AYMA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0302

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/047203 du 23/10/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

XXX

N° SIRET : 344 810 825 00366

XXX

XXX

Représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me C D, Présidente de chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller M. Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me C D, présidente dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me C D, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 1973, l’Offce Public d’Habitation à Loyer Modéré de la Ville de Paris a donné à bail à Madame K I-M, veuve X, pour une durée de trois mois renouvelable, des locaux à usage d’habitation sis XXX dans le XXX, moyennant le paiement d’un loyer trimestriel révisable annuellement de 431,88 francs, payable par tiers à terme échu chaque mois, outre une provision mensuelle pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 287,92 francs.

Madame K I-O veuve X est décédée le XXX, alors qu’elle avait été admise au sein de l’établissement «'E F'» sis XXX à XXX

Sa fille, Madame Z G, épouse Y, donnait congé du logement de sa mère le 22 juillet 2014, ainsi que son petit -fils, Monsieur A X, qui s’engageait à libérer les lieux dans le courant du mois de septembre 2014 , aux termes d’un courrier du 24 juillet 2014.

Monsieur A X s’étant maintenu dans les lieux, XXX venant aux droits de l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de la Ville de Paris, lui adressait, le 23 septembre 2014, une mise en demeure de quitter les lieux litigieux.

Par courrier daté du 1^er août 2014, réceptionné par XXX en date du 29 septembre 2014, Monsieur X , invoquant sa résidence dans les lieux loués depuis un peu plus d’un an, sollicitait à son profit le transfert du bail de sa grand-mère, qui lui était refusé par XXX par courrier du 2 octobre 2014.

Monsieur A X s’étant maintenu dans le logement, Paris Habitat, par acte d’huissier en date du 31 octobre 2014, a fait assigner Monsieur A X, devant le Tribunal d’instance de Paris 14^e, aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation judiciaire de plein droit du bail en date du 18 mai 1973, à effet du 1^er juin 1973, suite au décès de Madame K I-O veuve X en date du XXX et l’expulsion de Monsieur A X, occupant sans droit, ni titre, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

— Régler le sort du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur A X au paiement d’une somme de 307,82 €, au titre d’indemnités d’occupation impayées au 10 octobre 2014 ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, majoré de 30% à compter de l’échéance du mois d’octobre 2014, et jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs ;

— Condamner Monsieur X au paiement de la somme de 1 500,00 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement en date du 8 septembre 2015, le tribunal d’instance de Paris 14^e a :

— Déclaré XXX recevable en son action ;

En conséquence,

— Constaté la résiliation de plein droit du bail signé le 18 mai 1973, à effet du 1^er juin 1973, entre XXX et Madame K I-M veuve X, ensuite du décès, le XXX, de Madame K I-M veuve X, à effet du XXX ;

— Constaté que Monsieur X est occupant sans droit, ni titre des locaux, propriété de XXX, ensuite du décès de Madame K I-M, veuve X le XXX ;

A défaut de libération volontaire,

— Ordonné l’expulsion des lieux loués de Monsieur A X et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et à l’issue du délai de grâce ci-après accordé, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Accordé à Monsieur X un délai pour quitter les lieux d’une durée de six mois;

— Rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamné Monsieur X à son paiement;

— Constaté que XXX renonce à sa demande en paiement de la somme de 307,82 €, au titre d’indemnités d’occupation impayées au 10 octobre 2014 ;

— Condamné Monsieur X à payer à XXX la somme de 350 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné Monsieur X aux dépens de l’instance ; – Dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions signifiées le 19 janvier 2016, Monsieur A X, appelant, demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 8 septembre 2015 ;

— Constater l’existence d’un bail verbal entre Monsieur X et XXX ;

En conséquence,

— Régulariser ledit bail verbal à compter du 1^er juillet 2014 ;

— Laisser les dépens de première instance et d’appel à XXX.

Par conclusions signifiées le 6 mars 2017, XXX intimé, demande à la Cour de:

Vu l’appel interjeté par Monsieur X,

— Le dire mal fondé en son appel et le débouter de ses demandes ;

Par conséquent,

— Confirmer le jugement du Tribunal d’instance en ce qu’il a :

' Constaté la résiliation de plein droit du bail du 18 mai 1973 consenti à Madame I-M à la date de son décès survenu le XXX et ordonné l’expulsion de Monsieur X occupant sans droit, ni titre des lieux loués sis XXX, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

' Ordonné que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

' Condamné Monsieur A X au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs.

MOTIFS

I) Sur l’existence d’un bail verbal et la demande d’établissement d’un bail écrit par Monsieur A X

Considérant qu’en cause d’appel, Monsieur A X, renonçant à sa demande de transfert du bail à son profit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, demande à la cour de constater l’existence d’un bail verbal , dont il demande la régularisation à compter du 1^er juillet 2014;

Considérant que Monsieur A X indique qu’il a dû emménager dans les lieux loués depuis l’année 2012 pour aider au quotidien sa grand-mère malade , qui est décédée le XXX, qu’il a donc quitté son logement, et s’est substitué dans les obligations de sa grand-mère, en réglant les loyers, en assurant à son nom le logement à compter du 1 er juillet 2014 et en payant les factures EDF, etc; qu’il soutient qu’il bénéficie d’ un bail verbal avec XXX. qui lui a reconnu la qualité de locataire , notamment par le prélèvement automatique du loyer sur son compte en contrepartie de l’occupation du logement;

Considérant que XXX réplique que l’occupation des lieux par Monsieur A X est irrégulière et qu’il n’existe aucun bail verbal à son profit, en l’absence de toute manifestation expresse et non équivoque de l’accepter comme locataire substitué; que XXX soutient que Monsieur A X a préparé en amont son emménagement puisque ses diligences sont concomitantes au décès de sa grand mère qui était déjà hospitalisée depuis au moins le mois de mars 2014, et que sa demande de transfert de bail tardive a été manifestement formulée de façon opportuniste afin de retarder la libération des lieux;

Considérant qu’il se déduit des dispositions de l’article 1715 du Code civil, que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution;

Considérant qu’après le décès de la locataire, Madame K I J, le XXX, sa fille, Madame Z Maresq, par courrier en date du 22 juillet 2014, a donné à XXX congé des lieux loués, précisant ' J’ai bien pris connaissance que le congé ne pourra pas être pris en considération tant que le logement sera occupé';

Considérant que, par courrier du 24 juillet 2014 adressé à XXX, Monsieur A X certifiait qu’il quitterait, courant septembre 2014, le logement situé XXX qu’il déclarait habiter ;

Considérant que, malgré son engagement, Monsieur A X occupe toujours les lieux précédemment loués à sa grand-mère,Madame K I J, en dépit des termes des courriers de XXX du 23 septembre 2014 et du 2 octobre 2014, lui signifiant qu’il occupait le logement sans droit ni titre, et lui demandant expressément de libérer les lieux immédiatement, et aussi de cesser les troubles de voisinage qu’il causait;

Considérant cependant que, malgré l’occupation des lieux, ni le règlement de l’électricité, ou de l’assurance habitation contractée par l’appelant, ni même le prélèvement automatique par XXX, sur le compte de Monsieur A X, de sommes correspondant au montant du loyer mensuel depuis le mois de novembre 2014, ne suffisent à conférer à Monsieur A X la qualité de locataire , ni à justifier de l’existence d’un bail verbal entre Monsieur A X et XXX;

Qu’en effet, XXX n’a jamais délivré aucune quittance de loyer à Monsieur A X, que celui-ci ne prétend pas en avoir sollicité la délivrance;

Que les seuls avis d’échéance et de prélèvements produits par l’appelant délivrés par XXX, entre novembre 2014 et mai 2015, et encore pour le mois de janvier 2016, ont été établis au seul nom de Madame I J K, qu’ils font d’ailleurs suite à un courrier de XXX du 4 septembre 2014 adressé à la succession de Madame I J K pour l’informer du versement à tort de l’Aide Personnalisée au logement du mois d’août 2014, postérieurement au décès de la locataire, de sorte que les prélèvements opérés par XXX sur le compte de l’appelant, ne suffisent pas à caractériser l’acceptation non équivoque du propriétaire d’un bail à son profit, alors que dans le même temps, XXX poursuivait la résiliation du contrat de bail consenti à Madame I J K, et s’opposait à la demande de transfert de bail formée par Monsieur A H;

Qu’il s’ensuit que les sommes prélevées ne sont que la contrepartie de l’occupation des lieux sans droit ni titre dénoncée clairement par XXX à l’intéressé , par courriers en date du du 23 septembre 2014 et du 2 octobre 2014; Que dès lors, l’occupation des lieux et le fait d’avoir versé des sommes d’argent au titre des indemnités d’occupation que XXX a encaissées sont insuffisants pour rapporter la preuve d’un consentement de l’intimée à reconnaître à Monsieur A X la qualité de locataire dans le cadre d’un bail verbal, alors que les éléments du dossier établissent Monsieur A X s’est introduit dans les lieux au moment du décès de sa grand-mère, pour mieux revendiquer par la suite un transfert de bail , auquel il a renoncé en cause d’appel, puis un bail verbal à son profit;

Que par suite, Monsieur A X sera débouté de sa demande aux fins de constat de l’existence d’un bail verbal et de régularisation d’un bail écrit;

Sur la résiliation du bail

Considérant que le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail du 18 mai 1973 consenti à Madame I-M, ensuite du décès de celle-ci, le XXX, ordonné l’expulsion de Monsieur X occupant sans droit, ni titre des lieux loués sis XXX ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, ordonné que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant qu’en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail;

Qu’en l’espèce, les bailleurs ne démontrent pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à un montant correspondant au montant du loyer actuel et des charges, majorée de 30% jusqu’à la libération effective des lieux;

Considérant que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer, majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, et en qu’il a condamné Monsieur A X à son paiement;

Sur les délais d’expulsion

Considérant que Monsieur A X , ayant déjà bénéficié, de fait par la procédure, des plus larges délais pour se reloger, non seulement depuis le jugement attaqué du 8 septembre 2015, mais encore depuis que XXX lui a signifié le 23 septembre 2014 et encore le 2 octobre 2014, qu’il occupait le logement sans droit ni titre, lui demandant expressément de libérer les lieux immédiatement, et à défaut de justifier de ses démarches pour se reloger, le jugement sera infirmé en ce qu’il lui a accordé un délais de six mois pour quitter les lieux;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que Monsieur A X , qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Monsieur A X au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par XXX peut être équitablement fixée à 1000 euros; PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement ,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l’exception de celles qui ont accordé à Monsieur A X un délai de six mois pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant:

Déboute Monsieur A X de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Déboute les parties de toutes autres ou plus amples demandes,

Condamne Monsieur A X à payer à XXX la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur A X aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE