Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2017

(no , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16717

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG no 13/03752

APPELANTE

Madame Jeannine X…

née le 24 Octobre 1926 à Verneuil Sur Avre

demeurant …

Représentée par M^e Zohra MAHI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1961

INTIMÉS

Madame Nathalie Y…

née le 27 Mai 1970 à PARIS

demeurant …

Représentée par M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0753

Monsieur Fabien Z…

né le 20 Mars 1970 à …

demeurant …

Représenté et assisté sur l’audience par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

SAS RENEE COSTES IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège au …

Représentée et assistée sur l’audience par M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Après une négociation menée avec le concours de la société Renée Costes immobilier, suivant acte authentique du 25 juin 2012 reçu par M. Fabien Z…, notaire, Michel A…, né le 8 janvier 1945, a vendu à M^me Nathalie Y…, avec réserve du droit d’usage et d’habitation pendant sa vie, le lot no 410 de l’état de division d’un ensemble immobilier en copropriété sis … (94), soit un appartement de quatre pièces d’une superficie de 80 m2, pour une valeur fiscale de 110 190 €, le prix étant payé pour partie comptant à hauteur de la somme de 10 000 € et par une rente viagère annuelle de 6 072 €. Michel A… est décédé le 13 août 2012. Le 10 avril 2013, M^me Jeannine A…, veuve X…, soeur du défunt et son unique héritière, a assigné l’acquéreur, le notaire rédacteur de l’acte du 25 juin 2012, l’agent immobilier et M. Hervé B…, notaire, en nullité de la vente.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 31 juillet 2015, le Tribunal de grande instance de Créteil a :

— mis hors de cause M. B…,

— débouté M^me X… de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M^me X…, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 € à M^me Y…, celle de 1 500 € à M. B… et à M. Z… et celle de 1 500 € à la société Renée Costes immobilier,

— condamné M^me X… aux dépens.

Par dernières conclusions du 4 mars 2016, M^me X…, appelante, demande à la Cour de :

— vu les articles 1131, 1658, 1964, 1968, 1983 du Code civil, 10 et 143 Code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— prononcer la nullité de la vente du 25 juin 2012,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— à titre subsidiaire :

. désigner un expert aux fins d’évaluer l’appartement, de dire si le bouquet était en rapport avec cette valeur, de rechercher si Michel A… a été suffisamment conseillé, si son consentement était éclairé et si toutes les diligences ont été faites par le notaire rédacteur d’acte pour qu’il le soit,

. diligenter une instruction civile aux fins d’enquêter sur les circonstance de la signature de l’acte de vente eu égard à l’état de santé dégradé, physique et moral du vendeur, à la situation de faiblesse dans laquelle il s’est trouvé dans l’étude notariale avec audition des témoins des faits ayant participé aux actes susvisés,

— en tout état de cause : condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 1er décembre 2015, M^me Nathalie Y… prie la Cour de :

— vu les articles 1964 et suivants du Code civil :

— dire l’action de M^me X… non fondée,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M^me X… à lui verser la somme de 4 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 4 décembre 2015, la société Renée Costes immobilier, demande à la Cour de :

— vu les articles 9, 146 du Code de procédure civile, 1976 du Code civil,

— confirmer en tous ses chefs le jugement entrepris,

— débouter M^me X… de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M^me X… à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 7 décembre 2015, M. Z… prie la Cour de :

— le dire indemne des griefs qui lui sont adressés,

— confirmant le jugement entrepris : débouter l’appelante de sa demande en responsabilité dirigée contre lui,

— y ajoutant : condamner M^me X… à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Les moyens développés par M^me X… au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté, sur l’aléa, que les fragments du dossier médical de Michel A… que l’appelante verse aux débats, enseignent que ce dernier souffrait au moins depuis le 8 avril 2011 de la tumeur cancéreuse dont il est mort le 13 août 2012. Le comité de cancérologie digestive de l’hôpital Saint -Louis a constaté le 10 mai 2011 un amaigrissement du patient de 17 kg en un an. Toutefois, dès le 6 juillet 2011, le docteur C… de l’hôpital Saint-Louis a noté que le patient était « relativement en bon état général » et qu’il avait cessé de perdre du poids depuis la mise en place d’une gastrostomie d’alimentation percutanée, le malade ne tolérant que des liquides. Puis le 22 août 2011, le docteur Wong Hee D…, qui a pris en charge l’intéressé pour une « radiochimiothérapie d’un adénocarcinome du bas oesophage (…) chez un patient inopérable (cirrhose) », note que Michel A… a repris 7 kg et une alimentation normale et qu’il comprend et accepte les modalités et les effets secondaires du traitement. En janvier 2012, Michel A… n’a pas été opéré de sa tumeur comme l’affirme M^me X…, mais d’une hernie inguinale gauche dont il n’est pas démontré qu’il se fût agi d’une « intervention chirurgicale lourde ». Le 9 mai 2012, le comité de cancérologie digestive de l’hôpital Saint-Louis a constaté une stabilité de la tumeur a priori résécable sans métastases, une excellente tolérance clinique de la radiothérapie, mais l’impossibilité de réaliser une chimiothérapie en raison d’une thrombopénie persistante ainsi qu’une récidive ganglionnaire latéro-aortique. Le compte-rendu de surveillance du docteur Wong Hee D… du 11 mai 2012 mentionne une très bonne tolérance de la radiothérapie, un poids stable à 60 kg, une alimentation normale et une absence de douleur. Selon une attestation de sortie contre avis médical du 24 juin 2012, Michel A… a quitté le service des urgences de l’Hôpital Saint Camille de Bry-sur-Marne dans lequel il avait été admis à la suite d’un malaise le 23 juin 2012.

Il ne ressort pas de ces éléments que l’agent immobilier auquel le défunt n’avait donné mandat exclusif de vente que le 3 octobre 2011, que M^me Y… au profit de laquelle le défunt avait, d’abord, signé une promesse unilatérale de vente le 11 avril 2012, puis vendu le bien le 25 juin 2012, ou, encore, que le notaire, rédacteur de la promesse et de l’acte authentique de vente, aient été en mesure de relever un changement d’apparence de Michel A… à la suite de l’amaigrissement survenu plusieurs mois avant que les protagonistes de la vente ne rencontrent l’intéressé. Les comptes-rendus médicaux précités montrent au contraire que Michel A… supportait bien le traitement de sa maladie, qu’il avait repris du poids lorsqu’il a entrepris de vendre son appartement en viager et qu’il avait la force suffisante pour décider de se soigner en dépit des lourdeurs de la thérapie. La lettre manuscrite du 13 février 2012 par laquelle Michel A… adresse au syndic un acompte pour apurer son arriéré de charges en lui précisant qu’il attend des nouvelles de la vente en viager de son appartement pour lui permettre de solder ses dettes, révèle une écriture ferme et un signature non altérée. Il en est de même de la lettre manuscrite du 23 mars 2012, par laquelle Michel A… accepte l’offre d’achat faite par M^me Y…, ainsi que de la lettre manuscrite du 16 avril 2012 adressée au syndic l’informant de la vente de l’appartement et de ce que la signature définitive prévue pour fin juin 2012 avec le versement du bouquet lui permettrait de solder la totalité de sa dette à l’égard de la copropriété.

Ainsi, s’il est avéré que l’état de santé de Michel A…, qui s’est dégradé en juillet 2012 postérieurement à la vente, a exigé son hospitalisation, cependant, aucun des éléments versés aux débats par M^me X… ne prouve que l’agent immobilier, l’acquéreur ou le notaire, avaient connaissance de la gravité de la maladie et de l’imminence du décès du vendeur, les déclarations de l’intéressé faites au notaire, selon lesquelles il voulait évincer sa famille de son héritage, n’établissant pas que, comme l’affirme l’appelante, Michel A… aurait fait part à l’officier ministériel de son proche décès, mais démontrant que le notaire avait informé le vendeur des conséquences d’une vente en viager sur la transmission de son patrimoine.

En conséquence, c’est à bon droit que le Tribunal a dit que la vente avait un caractère aléatoire.

S’agissant de l’évaluation de l’appartement, M^me X… se fonde sur le prix moyen du mètre carré dans la ville de Champigny-sur-Marne, mentionné sur un site Internet qui ne paraît pas émaner d’agents immobiliers, pour affirmer que l’appartement litigieux aurait eu une valeur de 272 301,02 € soit un prix au mètre carré de 3 387,25 €. Mais les pièces versées aux débats, émanant de la base des notaires, montrent, pour la période concernée et le même secteur géographique, un prix moyen au mètre carré de 2 611,49 €, un appartement de 80 mètres carrés, comparable au bien litigieux, ayant été vendu en novembre 2011 au prix de 188 000 €.

Dès lors, la vente, qui n’a pas été faite à vil prix, ne sera donc pas annulée.

Sur la responsabilité du notaire, il vient d’être dit que M. Z… n’avait pas connaissance de la gravité de la maladie de Michel A… ni de la proximité du décès de ce dernier. M^me X…, qui affirme que son frère était prodigue et avait fait l’objet d’une procédure de tutelle, n’établit pas l’incapacité de Michel A…. La décision de se soigner et les lettres précitées adressées au syndic prouvent, au contraire, que Michel A… était responsable de ses actes. La vente elle-même, décidée par le défunt pour augmenter ses revenus et apurer ses dettes envers la copropriété qui avait autorisé le syndic lors de l’assemblée générale du 31 mai 2011 à faire vendre l’appartement eu égard aux charges dues par Michel A…, témoigne de ce que ce dernier était sain d’esprit.

Le notaire verse aux débats le compte de Michel A… en sa comptabilité qui fait état du versement de la somme de 10 000 € par l’acquéreur laquelle a été employée à payer la somme de 5 489,30 € au Trésor public, celle de 3 343,37 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété et celle de 523,58 € au titre des honoraires du syndic.

Les fautes alléguées n’étant pas démontrées, les demandes de M^me X… contre le notaire doivent être rejetées.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, le Tribunal ayant exactement rejeté les demandes d’expertise et d’enquête civile de M^me X….

La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de M^me X….

L’équité commande qu’il soit fait droit aux demandes des intimés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M^me Jeannine A…, veuve X…, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne M^me Jeannine A…, veuve X…, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, à payer à :

— M^me Nathalie Y…, la somme de 4 000 €,

— la société Renée Costes immobilier, la somme de 5 000 €,

— M. Fabien Z…, la somme de 3 000 €.

Le Greffier, La Présidente,