Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 17 JANVIER 2018

(n° 12 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/10967

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Avril 2017 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/59203

APPELANTE

A B C exerçant sous l’enseigne […],

prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

représentée par M^e Audrey X, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049

assistée de M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de Versailles

INTIMÉE

S.C.I. DE L’HORLOGE

prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

représentée par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

assistée de M^e Pascale LELEU, substituant M^e Christophe MOUNET du cabinet MOUNET & HUSSON FORTIN AARPI, avocats au barreau de PARIS, toque : E 668

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, première présidente de chambre

M^me Anne-Marie GRIVEL, conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, présidente et par M. Y Z

greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 1997, la société Organic Complémentaire a donné a bail commercial à la société 2 PMD C exerçant sous l’enseigne 'Cash Express’ des locaux situés […] à Paris (3^e) moyennant un loyer hors taxe et hors charge de 338 900 francs. Un avenant de renouvellement a été conclu le 8 juin 2010 entre la société civile immobilière de l’Horloge, devenue propriétaire des locaux, et la société 2 PMD C, le loyer étant fixé à 81 000 euros par an, hors charges et hors taxes, avec une provision sur charges de 11 335 euros par trimestre payable en même temps que le loyer.

Par acte d’huissier du 9 juin 2016, la société de l’Horloge a fait délivrer à la société 2 PMD C un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 79 920, 93 euros.

Par acte d’huissier en date du 7 juillet 2016, société 2 PMD C a fait assigner la société de l’Horloge devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, aux fins de suspension du jeu de la clause résolutoire et qu’il soit ordonné à la société de l’Horloge de produire un décompte justificatif des sommes (loyers et charges) qui seraient dues.

Par ordonnance contradictoire du 24 avril 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, a sur le fondement de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile :

— constaté la renonciation de la société de l’Horloge à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 9 juin 2016,

— condamné la société 2 PMD C à verser à la société de l’Horloge une provision de 12 668,56 euros au titre des loyers, taxes et impôts et charges du 1^er trimestre 2017, sommes arrêtées au 24 mars 2017, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné la société 2 PMD C à verser à la société de l’Horloge une provision de 19 756, 48 euros, au titre des charges au 22 novembre 2016, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné la société 2 PMD C à payer à la société de l’Horloge la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

— condamné la société 2 PMD C aux dépens,

— rejeté toutes les autres demandes des parties.

Par déclaration du 1^er juin 2017, la société 2 PMD C a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions transmises le 20 novembre 2017, la société 2 PMD C demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer totalement l’ordonnance de référé de première instance,

— débouter la société de l’Horloge de sa demande au titre de loyers impayés à la date du 27 mars 2017,

— débouter la société de l’Horloge de sa demande de provision au titre des charges dues au 2 novembre 2016,

Statuant à nouveau,

— condamner la société de l’Horloge à lui régler une provision de 54 981,90 euros au titre du trop perçu sur les provisions sur charges,

— condamner la société de l’Horloge à régler une amende civile de 2 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— débouter la société de l’Horloge de toutes ses demandes, notamment au titre du paiement de loyers impayés,

— condamner la société de l’Horloge à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— 'dire que ceux d’appel seront recouvrés par Maître X conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Elle fait valoir :

— que la somme de 12 668,56 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée au titre du loyer du premier trimestre 2017 a déjà été réglée et ce par la remise de trois chèques début janvier 2017 lesquels n’ont été encaissés par le bailleur que le 2 mars et le 3 mai 2017 et ce pour pouvoir délivrer un commandement visant la clause résolutoire, ce qui constitue une man’uvre déloyale,

— que les loyers du 2^e trimestre 2017, du 3^e trimestre 2017 et du 4^e trimestre 2017 ont étés réglés à la date où ses conclusions sont signifiées, contrairement à ce que prétend la société intimée qui s’abstient d’encaisser les chèques,

— que le bailleur n’effectue pas régulièrement les régularisations de charges, que les montants appelés en 2016 pour les années 2011 à 2014 sont contestés et qu’en réalité le bailleur lui est redevable d’un

trop perçu à hauteur de 54 981,90 euros au titre de ces charges dès lors que la demande en paiement des charges pour l’année 2011 est prescrite, que le bailleur ne transmet aucun détail des postes de charges pour les années 2011 à 2014 ou transmet des détails contestés comportant des anomalies car il lui impute des charges de gestion du bail ce qui n’est pas contractuellement prévu, ces honoraires de gestion n’étant pas compris non plus dans les charges communes de l’ensemble immobilier, ou car il lui’refacture’ l’électricité alors que les rétrocessions d’énergies électriques par une personne privée sont interdites par la loi du 18 avril 1946 sur la nationalisation de l’électricité et du gaz.

Par conclusions transmises le 13 novembre 2017, la société de l’Horloge demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la société 2 PMD C à l’encontre de l’ordonnance de référé prononcée le 24 avril 2017,

— débouter la société 2 PMD C de toutes ses demandes,

— confirmer le principe de condamnation de la société 2 PMD C au paiement des loyers, taxes et impôts,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle est entrée en voie de condamnation à l’encontre de la société 2 PMD C au titre des charges et provisions sur charges,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société 2 PMD C au paiement de la somme provisionnelle de 64 461,69 euros au titre des loyers, taxes, impôts et charges impayés selon décompte en date du 25 octobre 2017,

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné la société 2 PMD C au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens,

— condamner la société 2 PMD C à lui verser une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés devant la cour,

— confirmer la condamnation de la société 2 PMD C au paiement des dépens de première instance,

— condamner la société 2 PMD C aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par Maître Virginie Domain, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle réplique :

— que le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré le 9 juin 2016, soit antérieurement à l’exigibilité du premier trimestre 2017, il ne peut être prétendu que le bailleur a conservé des chèques en janvier 2017 pour délivrer un commandement en juin 2016,

— que la société appelante n’apporte pas la preuve de l’envoi des chèques,

— qu’il restait bien au jour du prononcé de l’ordonnance querellée une somme de 12 668,56 euros restant due et qu’à ce jour la société locataire reste devoir la somme de 64 461,39 euros, au titre des loyers et charges dus, selon décompte du 25 octobre 2017,

— que la demande en paiement au titre des charges de l’année 2011 est recevable dès lors que c’est à partir de la connaissance par le bailleur du montant des charges que court la prescription et qu’en

l’espèce la reddition des charges pour l’année 2011 est intervenue en 2016,

— que les décomptes sont fournis et justifiés au vu du contrat de bail,

— que l’article II.6, 26.1 du contrat de bail prévoit que le bailleur peut récupérer sur le locataire toutes les charges communes de l’ensemble immobilier et la liste établie n’est pas limitative de sort que les honoraires de gestion sont visées par ces dispositions contractuelles d’ordre général,

— qu’elle peut imputer légitimement au preneur les dépenses d’électricité afférentes à son lot puisque le bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur « toutes les dépenses directement imputables aux locaux dont il est locataire ou qu’il occupe » ce qui comprend la consommation d’énergie de chauffage et d’éclairage,

— que la demande en restitution d’un trop perçu sur les charges pour la période antérieure au 20 mars 2012 se heurte à la prescription de l’action en répétition de l’indu de cinq ans.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

* sur les charges pour l’année 2011

Considérant que si en application des dispositions de l’article 2224 du code civil le délai de prescription pour obtenir le paiement des charges est de cinq ans, ce n’est cependant qu’à partir de la connaissance par le bailleur du montant des charges que court la prescription ; qu’en l’espèce la reddition des charges pour l’année 2011 étant intervenue en avril 2016 la demande en paiement de la SCI de l’Horloge pour cette année n’est manifestement pas prescrite et est recevable ;

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées ; que si la SARL 2 PMD C, tout critiquant la méthode de calcul et le montant des charges, expose que le bailleur ne lui aurait pas transmis le détail des charges générales imputées sur son relevé individuel de charges et lui fait sommation de transmettre le détail des postes des charges générales pour 191 586,29 euros HT, elle ne tire cependant aucune conséquence de droit de cette constatation et ne saisit la cour d’aucune prétention dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer de ce chef ;

Considérant, au regard du 'relevé de dépenses pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2011" communiqué par l’intimé (pièce 10), que les charges générales pour un montant de 191 586,29 euros sont constituées des postes suivants :

— les honoraires de gestion (compte 600) : 21 993,15 euros HT

— les charges de gestion externe (compte 700) : 135 048,28 euros HT

— et le poste travaux syndic (compte 102) : 34 544,86 euros HT ;

Considérant que l’appelante conteste les honoraires de gestion à hauteur de 21 993,15 euros ; que cependant le contrat de bail prévoit en son article II.6, 26.1 que 'Le preneur devra rembourser au bailleur toutes les charges communes de l’ensemble immobilier mises à la charge du bailleur conformément aux stipulations du règlement de copropriété. Elles comprennent notamment sans que cette liste soit limitative (')' ; que dès lors le preneur devant payer l’intégralité des charges supportées

par le propriétaire, la liste figurant au contrat de bail n’étant pas limitative, la contestation du preneur n’est manifestement pas sérieuse et sa demande de déduction doit être rejetée ;

Considérant que le bail prévoit en outre (article II.26, 26.2) que le preneur remboursera en outre au bailleur 'toutes les dépenses directement imputables aux locaux dont il est locataire ou qu’il occupe, c’est à dire notamment, sans que cette liste soit limitative : (…) consommation d’énergie de chauffage et d’éclairage ; que dès lors en l’absence de compteur individuel d’électricité, la société bailleresse est fondée à imputer au locataire les dépenses d’électricité imputables à son lot et qu’au regard du décompte EDF pour l’année 2011 communiquée par le bailleur (pièce 23) le montant retenu par la SCI de l’Horloge n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il s’ensuit que l’existence d’un trop perçu par le bailleur de 12 020,68 euros HT au titre des provisions pour l’année 2011n’est pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés ;

* sur les charges pour l’année 2012

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées ; que si la SARL B C, tout en critiquant la méthode de calcul et le montant des charges, expose que le bailleur ne lui aurait pas transmis le détail des charges générales imputées sur son relevé individuel de charges et lui fait sommation de transmettre le détail des postes des charges générales pour 171 784,86 euros HT, elle ne tire cependant aucune conséquence de droit de cette constatation et ne saisit la cour d’aucune prétention dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer de ce chef ;

Considérant, au regard du 'relevé de dépenses pour la période du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2012" communiqué par l’intimé (pièce 11), que les charges générales pour un montant de 171 784,86 euros sont constituées des postes suivants :

— Honoraires de gestion (poste 600) : 18 801,80 euros

— Honoraires du bureau VERITAS (compte 660) : 880,00 euros

— Charges de gestion externe (compte 700) : 143 043,63 euros

— Divers et imprévus (compte 940) : 508,50 euros

— Travaux syndic (compte 102) : 8 550,93 euros ;

Considérant que l’appelante conteste les honoraires de gestion à hauteur de 18 801,80 euros ; que cependant le contrat de bail prévoit en son article II.6, 26.1 que 'Le preneur devra rembourser au bailleur toutes les charges communes de l’ensemble immobilier mises à la charge du bailleur conformément aux stipulations du règlement de copropriété. Elles comprennent notamment sans que cette liste soit limitative (')' ; que dès lors le preneur devant payer l’intégralité des charges supportées par le propriétaire, la liste figurant au contrat de bail n’étant pas limitative, la demande de déduction doit être rejetée ;

Considérant que le bail prévoit en outre (article II.26, 26.2) que le preneur remboursera en outre au bailleur 'toutes les dépenses directement imputables aux locaux dont il est locataire ou qu’il occupe, c’est à dire notamment, sans que cette liste soit limitative : (…) consommation d’énergie de chauffage et d’éclairage ; que dès lors en l’absence de compteur individuel d’électricité, la société bailleresse est fondée à imputer au locataire les dépenses d’électricité imputables à son lot et qu’au regard du décompte EDF pour l’année 2012 communiquée par le bailleur (pièce 24) le montant retenu par la SCI de l’Horloge n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il s’ensuit que l’existence d’un trop perçu par le bailleur de 15 580,41 euros HT au titre des provisions pour l’année 2012 n’est pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés ;

* sur les charges pour l’année 2013

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées ; que si la SARL B C, tout critiquant la méthode de calcul et le montant des charges, expose que le bailleur ne lui aurait pas transmis le détail des charges générales imputées sur son relevé individuel de charges et lui fait sommation de transmettre le détail des postes des charges générales pour 181 459,94 euros HT, elle ne tire cependant aucune conséquence de droit de cette constatation et ne saisit la cour d’aucune prétention dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer de ce chef ;

Considérant, au regard du 'relevé de dépenses pour la période du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2013" communiqué par l’intimé (pièce 12), que les charges générales pour un montant de 181 459,94 euros HT sont constituées des postes suivants :

— Honoraires de gestion (poste 600) : 19 206,22 euros

— Charges de gestion externe (compte 700) : 156 632,98 euros

— Travaux syndic (compte 102) : 5 620,74 euros ;

Considérant que l’appelante conteste les honoraires de gestion à hauteur de 19 206,22 euros ; que cependant le contrat de bail prévoit en son article II.6, 26.1 que 'Le preneur devra rembourser au bailleur toutes les charges communes de l’ensemble immobilier mises à la charge du bailleur conformément aux stipulations du règlement de copropriété. Elles comprennent notamment sans que cette liste soit limitative (')' ; que dès lors le preneur devant payer l’intégralité des charges supportées par le propriétaire, la liste figurant au contrat de bail n’étant pas limitative, la demande de déduction doit être rejetée ;

Considérant que le bail prévoit en outre (article II.26, 26.2) que le preneur remboursera en outre au bailleur 'toutes les dépenses directement imputables aux locaux dont il est locataire ou qu’il occupe, c’est à dire notamment, sans que cette liste soit limitative : (…) consommation d’énergie de chauffage et d’éclairage ; que dès lors en l’absence de compteur individuel d’électricité, la société bailleresse est fondée à imputer au locataire les dépenses d’électricité imputables à son lot et qu’au regard du décompte EDF pour l’année 2013 communiquée par le bailleur (pièce 25) le montant retenu par la SCI de l’Horloge n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il s’ensuit que l’existence d’un trop perçu par le bailleur de 14 820,25 euros HT au titre des provisions pour l’année 2013 n’est pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés ;

* sur les charges pour l’année 2014

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées ; que si la SARL 2 PMD C, tout critiquant la méthode de calcul et le montant des charges, expose que le bailleur ne lui aurait pas transmis le détail des charges générales imputées sur son relevé individuel de charges et lui fait sommation de transmettre le détail des postes des charges générales pour 204 161,36 euros HT, elle ne tire cependant aucune conséquence de droit de cette constatation et ne saisit la cour d’aucune prétention dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer de ce chef ;

Considérant, au regard du 'relevé de dépenses pour la période du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014" communiqué par l’intimé (pièce 13), que les charges générales pour un montant de 204 161,36 euros HT sont constituées des postes suivants :

— Honoraires de gestion (compte 600) : 32 033,51 euros HT,

— Charges de gestion externe (compte 700) : 157 235,32 euros HT,

— Entretien divers (compte 900) : 550,00 euros HT

— Travaux syndic (poste 100) : 14 342,53 euros HT ;

Considérant que l’appelante conteste les honoraires de gestion à hauteur de 32 033,51 euros ; que cependant le contrat de bail prévoit en son article II.6, 26.1 que 'Le preneur devra rembourser au bailleur toutes les charges communes de l’ensemble immobilier mises à la charge du bailleur conformément aux stipulations du règlement de copropriété. Elles comprennent notamment sans que cette liste soit limitative (')' ; que dès lors le preneur devant payer l’intégralité des charges supportées par le propriétaire, la liste figurant au contrat de bail n’étant pas limitative, la demande de déduction doit être rejetée ;

Considérant que le bail prévoit en outre (article II.26, 26.2) que le preneur remboursera en outre au bailleur 'toutes les dépenses directement imputables aux locaux dont il est locataire ou qu’il occupe, c’est à dire notamment, sans que cette liste soit limitative : (…) consommation d’énergie de chauffage et d’éclairage ; que dès lors en l’absence de compteur individuel d’électricité, la société bailleresse est fondée à imputer au locataire les dépenses d’électricité imputables à son lot et qu’au regard du décompte EDF pour l’année 2014 communiquée par le bailleur (pièce 26) le montant retenu par la SCI de l’Horloge n’est pas sérieusement contestable ;

Que dès lors l’existence d’un trop perçu par le bailleur de 12 560,56 euros HT au titre des provisions pour l’année 2014 n’est pas démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés ;

Considérant qu’il s’ensuit qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de provision d’un montant de 54 981,90 euros présentée par la SARL 2 PMD C au titre d’un trop perçu sur les provisions sur charges et que l’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette prétention ;

* sur les loyers et charges 2017

Considérant au vu des relevés de comptes arrêtés au 24 mars 2017 communiqués par la SCI de l’Horloge (pièces 16 et 17) que le montant non sérieusement contestable de sa créance de loyer s’est élevé à cette date à 12 668,56 euros et pour les charges à 19 756,48 euros au 22 novembre 2016 et ce déduction faite des règlements du preneur et notamment des deux chèques n° 1311934 de 11 395,20 euros et n° 1311935 de 12 668,56 euros qu’il invoque ; que par ailleurs la bailleresse qui actualise sa demande produit un nouveau décompte arrêté au 25 octobre 2017 (pièce 19) d’un montant de 64 461,69 euros déduction faite des versements par chèque de l’appelante dont le chèque n° 1311936 de 12 668,56 euros ; que les allégations de l’appelante sur un encaissement tardif des chèques, alors qu’elle ne justifie pas de leur date d’envoi, ne sont pas établies ; que l’ordonnance querellée doit donc être confirmée en ce qu’elle a condamné le preneur au paiement d’une provision sauf à actualiser la créance à la somme provisionnelle de 64 461,69 euros au titre des loyers, taxes et charges arrêtée au 25 octobre 2017 ;

* autres demandes

Considérant que la demande de la SARL 2 PMD C au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile doit être déclarée irrecevable dès lors qu’elle ne peut être mise en oeuvre que de la

propre initiative de la juridiction, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de leur adversaire ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à la SCI de l’Horloge, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la SARL 2 PMD C, partie perdante, doit supporter les dépens de l’instance d’appel et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions sauf à actualiser la créance locative,

Statuant à nouveau sur ce chef,

Condamne la SARL 2 PMD C à verser à la SCI de l’Horloge la somme provisionnelle de 64 461,69 euros au titre des loyers, taxes et charges arrêtés au 25 octobre 2017,

Y ajoutant,

Condamne la SARL 2 PMD C à verser à la SCI de l’Horloge une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable la demande de la SARL 2 PMD C au titre de l’amende civile,

Rejette la demande de la SARL 2 PMD C au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SARL 2 PMD C aux dépens d’appel lesquels seront distraits au profit de Maître Virginie Domain, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE